معضل گرانی نهاده‌های ساختمانی
جهان صنعت– بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با چالش‌هایی عمیق و ریشه‌دار مواجه بوده است؛ از افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها گرفته تا کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم. با وجود رشد اسمی دستمزدها، شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به اندازه‌ای عمیق شده که خانه‌دار شدن به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است. در این میان تورم عمومی و گرانی افسارگسیخته مصالح ساختمانی نه‌تنها بر تقاضا بلکه بر عرضه نیز تاثیر منفی گذاشته و تولید مسکن را به وضعیت بحرانی رسانده است.
سقوط قدرت خرید متقاضیان
طی پنج سال گذشته نرخ تورم عمومی در کشور همواره دو رقمی و اغلب فراتر از ۳۰درصد بوده است. اگرچه در برخی ماه‌ها نرخ تورم نقطه به نقطه کاهش نسبی نشان داده اما روند کلی همچنان صعودی و فرساینده بوده است. این وضعیت موجب شده تا قدرت خرید واقعی خانوارها در تامین نیازهای اولیه به شدت کاهش یابد.
در این میان قیمت مسکن با نرخ‌هایی فراتر از تورم عمومی رشد کرده است. طبق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۰میلیون تومان در سال۱۳۹۸ به بیش از ۸۰میلیون تومان در تابستان۱۴۰۴ رسیده یعنی بیش از ۷۰۰درصد رشد در کمتر از شش سال. در مقابل حداقل دستمزد ماهانه کارگران طی همین دوره تنها حدود ۴۰۰درصد رشد کرده است. این شکاف فزاینده میان درآمد و قیمت موجب شده تا تعداد متقاضیان واقعی خرید مسکن به شدت کاهش یابد.
گرانی مصالح ساختمانی و ضربه به تولید
در شرایطی که بخش تقاضا تحت فشار است، انتظار می‌رود که تولید حداقل بتواند بخشی از تعادل بازار را حفظ کند اما واقعیت این است که بخش عرضه نیز حال‌وروز بهتری ندارد. یکی از مهم‌ترین عوامل این رکود مضاعف، گرانی مصالح ساختمانی است.
قیمت سیمان، آهن‌آلات، میلگرد، آجر، گچ و حتی محصولات پتروشیمیایی مورد استفاده در ساختمان‌سازی در سال‌های اخیر چند برابر شده است. در حالی که برخی از این کالاها در داخل کشور تولید می‌شوند، سیاست‌های نادرست ارزی، افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل و تورم ساختاری اقتصاد موجب افزایش بی‌رویه بهای تمام‌شده ساخت‌وساز شده است. به عنوان نمونه قیمت هر تن میلگرد از حدود ۳میلیون تومان در سال۱۳۹۹ به بیش از ۲۵میلیون تومان در سال‌جاری رسیده است.
تولیدکنندگان مسکن به‌ویژه بخش‌خصوصی معتقدند در این شرایط دیگر ساخت مسکن اقتصادی نیست. پروژه‌هایی که چند سال پیش با پیش‌فروش واحدها کلید خوردند، اکنون یا نیمه‌کاره رها شده‌اند یا با زیان شدید در حال ادامه هستند. بسیاری از پیمانکاران نیز ترجیح داده‌اند فعالیت خود را به حالت تعلیق درآورند تا در برابر ریسک‌های تورمی از خود محافظت کنند.
تحلیل اقتصادی و ساختاری مشکل
در نگاه کلان آنچه امروز در بازار مسکن ایران رخ می‌دهد، نتیجه تعارضات ساختاری در سیاستگذاری اقتصادی است. از یک‌سو دولت‌ها همواره به دنبال مداخله در بازار و کنترل قیمت‌ها بوده‌اند اما از سوی دیگر زیرساخت‌های تولید و توزیع مصالح ساختمانی در اختیار انحصار یا نیمه‌انحصارهایی قرار دارد که عملا در مقابل سیاست‌های کنترلی مقاومت می‌کنند.
افزون بر این موارد نبود نظام شفاف قیمت‌گذاری و عدم وجود سامانه‌های رصد قیمت‌ها، به افزایش سوداگری در بازار مصالح دامن زده است. بخش عمده‌ای از مصالح ساختمانی، پیش از رسیدن به کارگاه‌های ساخت‌وساز، چندین بار دست‌به‌دست و در هر مرحله با حاشیه سود بالا معامله می‌شوند. این موضوع قیمت نهایی را برای سازندگان به طور غیرواقعی بالا می‌برد.
ضعف شدید در نظام مالیاتی کشور نیز موجب شده تا سوداگران و واسطه‌ها با خیال راحت به فعالیت بپردازند بدون آنکه سهمی در مالیات‌دهی داشته باشند. این در حالی است که سازندگان رسمی با بار سنگین مالیات بر ارزش‌افزوده و سایر هزینه‌های دولتی مواجه هستند.
تبعات اجتماعی و اقتصادی رکود تولید مسکن
رکود در بخش تولید مسکن تنها یک بحران اقتصادی نیست بلکه ابعاد اجتماعی عمیقی نیز دارد. مسکن همواره یکی از عوامل اساسی در ثبات خانوار، امنیت روانی و کاهش نابرابری بوده است. کاهش تولید و عرضه مسکن موجب فشار بیشتر بر بازار اجاره می‌شود و مستاجران را در شرایط سخت‌تری قرار می‌دهد به‌ویژه در کلانشهرهایی چون تهران، اصفهان و مشهد، عدم تولید کافی باعث شده که قیمت اجاره‌بها با شیب تندتری نسبت به تورم رشد کند.
از طرف دیگر صنعت ساخت‌وساز در ایران حدود ۱۰تا ۱۲درصد اشتغال کشور را به خود اختصاص می‌دهد. رکود در این صنعت، به بیکاری هزاران نفر از کارگران، تکنسین‌ها، مهندسان و فعالان وابسته در حوزه حمل‌ونقل، مصالح، خدمات فنی و مشاغل خرد منجر می‌شود. این موج بیکاری می‌تواند در سال‌های آینده آثار عمیق‌تری در بروز ناآرامی‌های اجتماعی یا افزایش فقر به‌جا بگذارد.
ناتوانی سیاستگذاران در مهار بحران
با وجود هشدارهای مکرر کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار مسکن، سیاست‌های دولتی همچنان ناکارآمد و کوتاه‌مدت باقی مانده‌اند. نه‌تنها برنامه مشخصی برای کنترل قیمت مصالح ساختمانی وجود ندارد بلکه حتی در حوزه حمایت از تولیدکنندگان مسکن نیز اقدامات موثری انجام نشده است.
طرح‌هایی مانند «نهضت ملی مسکن» یا «مسکن مشارکتی» نتوانسته‌اند از مرحله شعار فراتر بروند چراکه در عمل، سرمایه‌گذار بخش‌خصوصی انگیزه‌ای برای ورود به چنین پروژه‌هایی ندارد. علاوه‌بر هزینه‌های بالا، پیچیدگی‌های اداری، کندی صدور مجوزها و عدم ثبات در سیاست‌های مالی و ارزی نیز از موانع بزرگ محسوب می‌شوند.
بانک‌ها نیز به‌عنوان مهم‌ترین نهادهای تامین مالی ساخت مسکن، عملکرد ضعیفی داشته‌اند. تسهیلات ساخت مسکن هم از نظر مبلغ و هم نرخ بهره، با واقعیت‌های اقتصادی امروز همخوانی ندارد. در چنین فضایی بخش‌خصوصی ترجیح می‌دهد سرمایه‌اش را به بازارهای با سود سریع‌تر چون ارز، طلا یا زمین هدایت کند.
بازنگری در سیاست‌های اقتصادی، شرط نجات مسکن
بازار مسکن ایران امروز نه‌فقط با یک معضل بلکه با زنجیره‌ای از بحران‌های به‌هم‌پیوسته مواجه است. کاهش قدرت خرید مردم، افزایش قیمت بی‌قاعده مصالح، رکود در ساخت‌وساز، بیکاری گسترده و سرخوردگی متقاضیان، همگی نشانه‌هایی از یک اختلال عمیق هستند که نیازمند جراحی اقتصادی و بازنگری جدی در سیاست‌های موجود است.
برای نجات بازار مسکن، دولت باید علاوه بر مهار تورم عمومی، به سمت واقعی‌سازی قیمت‌ها در بازار مصالح، اصلاح نظام مالیاتی، حذف واسطه‌های غیرمولد، تسهیل فرآیند صدور مجوزها و همچنین حمایت موثر از تولیدکنندگان و خریداران حرکت کند. در غیر این صورت نه‌تنها رویای خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها ایرانی دورتر می‌شود بلکه بازار مسکن به یک بمب ساعتی در ساختار اقتصاد کشور تبدیل خواهد شد.
اهرم‌های ناکارآمد حمایتی دولت در بازار مسکن
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی به طور مستقیم بر هزینه تمام‌شده ساخت مسکن اثر گذاشته است.
فرشید پورحاجت با اشاره به چالش‌های مداوم حوزه مسکن و کاهش جدی قدرت خرید مردم طی سال‌های اخیر گفت: طی سال‌های گذشته، دو عامل اصلی در افزایش توان خرید مسکن نقش‌آفرین بودند که یکی از آنها سیاست افزایش حقوق و دستمزد بود. در گذشته دولت‌ها با افزایش حقوق‌ها تلاش می‌کردند بخشی از فشار تورمی بازار مسکن را جبران کنند.
او افزود: عامل دوم، اعطای تسهیلات بانکی برای خرید مسکن بود که در قالب بسته‌های مالی دولت‌ها ارائه می‌شد تا قدرت نقدینگی متقاضیان افزایش یابد اما متاسفانه در سال‌های اخیر هیچ‌یک از این دو اهرم حمایتی عملکرد موثری نداشته‌اند.
معضل خلأ مالی متقاضیان مسکن
پورحاجت با تاکید بر اینکه طی یک دهه گذشته رشد حقوق و دستمزدها با تورم همخوانی نداشته است، گفت: طی ۱۰ تا ۱۲سال اخیر افزایش دستمزدها متناسب با تورم نبوده و همین موضوع باعث کاهش محسوس قدرت خرید مردم شده است. این شکاف میان رشد دستمزدها و نرخ تورم موجب شده مردم از ورود به بازار مسکن بازبمانند.
او ادامه داد: در کنار این موضوع، تسهیلات بانکی نیز پاسخگوی نیاز مردم نبوده است. رقم تسهیلات بانکی در برابر قیمت تمام‌شده مسکن بسیار ناچیز است و نمی‌تواند خلأ مالی متقاضیان را جبران کند. همین مساله فشار سنگینی بر بازار مسکن وارد کرده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به مهر گفت: این چالش‌ها تنها به خرید مسکن محدود نمی‌شود. در حوزه ساخت‌وساز نیز با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو هستیم. برای برون‌رفت از این وضعیت باید اصلاحات عمیق و راهبردی در سیاستگذاری‌های حوزه مسکن و اقتصاد کلان صورت گیرد.
او تصریح کرد: کاهش شدید قدرت خرید مردم به‌ویژه در دهک‌های پایین جامعه، شرایط را به‌گونه‌ای رقم زده که افراد حتی جرات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از دست داده‌اند. در شرایطی که بازارهای ریسک‌پذیر همچون طلا و ارز برای مردم جذاب‌تر به نظر می‌رسد، انگیزه برای ورود به بازار مسکن کاهش یافته است.
تداوم رشد قیمتی در بازار مسکن
پورحاجت در ادامه گفت: بازار مسکن همچنان تحت تاثیر تورم قرار دارد. برخلاف برخی ادعاها درخصوص توقف تورم، در عمل طی سال گذشته نیز شاهد تداوم رشد قیمتی در بخش مسکن بوده‌ایم و این روند در سال ۱۴۰۴ نیز همچنان ادامه دارد. او تاکید کرد: مسکن در مقایسه با سایر بازارها همچنان از امنیت نسبی بیشتری برای سرمایه‌گذاری برخوردار است اما متاسفانه توجه کافی به این بخش صورت نمی‌گیرد. حمایت‌های هدفمند می‌تواند این بازار را به جایگاه واقعی خود بازگرداند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن بیان کرد: اینکه چه زمانی قیمت‌ها افزایش خواهد یافت یا دچار ثبات می‌شود، به عوامل مختلفی از جمله شرایط کلی کشور، سیاست‌های پولی و جغرافیای مناطق بستگی دارد.
او در پایان خاطرنشان کرد: قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در مناطق مختلف کشور متفاوت است. با توجه به اینکه قیمت مصالح ساختمانی همچنان در حال افزایش است، هزینه نهایی تولید مسکن نیز در مسیر صعودی قرار دارد. این افزایش قیمت مصالح تاثیر مستقیمی بر رشد بهای نهایی مسکن خواهد گذاشت.
