معادله مسکن و دلار
احسان نیازمند – افزایش نرخ ارز که حالا به یکی از شاخص‌ترین متغیرهای اقتصادی کشور تبدیل شده، بار دیگر مسیر بازار املاک را دستخوش تغییرات سنگین کرده است. نرخ دلار در بازار آزاد در هفته دوم مهرماه۱۴۰۴ به حدود ۱۱۷هزار تومان رسید؛ رقمی که در مقایسه با ابتدای مردادماه امسال یعنی زمانی‌که دلار حدود ۹۸هزار تومان معامله می‌شد، رشد نزدیک به ۴/۱۹درصدی را نشان می‌دهد. این تحولات ارزی هرچند در نگاه نخست رویدادی صرفا مالی به نظر می‌رسد اما درواقع سیگنالی برای کل اقتصاد و حتی روان جامعه است. در چنین شرایطی مسکن یکی از اولین بازارهایی است که به این تغییرات واکنش نشان می‌دهد؛ هرچند واکنش آن مانند طلا یا ارز لحظه‌ای نیست اما در فاصله‌ای کوتاه اثر خود را با شدت و عمق بیشتری نشان می‌دهد. اگرچه مسکن به طور مستقیم و آنی با نوسانات نرخ ارز همسو نمی‌شود اما همواره تلاشی پایدار برای هماهنگ‌سازی خود با دلار دارد. تجربه تاریخی بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد که هر موج صعودی در نرخ ارز، پس از یک دوره
نه چندان طولانی، اثر خود را در قیمت زمین، مصالح ساختمانی و در نهایت قیمت هر مترمربع آپارتمان آشکار می‌کند. این موضوع ناشی از وابستگی عمیق اقتصاد ایران به ارز است چراکه بخش بزرگی از مصالح و تجهیزات ساختمانی یا وارداتی هستند یا به‌شدت از قیمت ارز تاثیر می‌پذیرند بنابراین وقتی دلار از ۹۸هزار تومان به ۱۱۷هزار تومان می‌رسد، این جهش تنها یک تغییر عددی نیست بلکه معادل است با فشار مستقیم بر هزینه‌های ساخت‌وساز و انتظارات تورمی سرمایه‌گذاران.
شرایط متفاوت امروزه مسکن
بازار مسکن سال‌های سال است که به‌عنوان پناهگاه اصلی سرمایه در برابر تورم شناخته می‌شود. در اقتصاد ایران، جایی که ابزارهای مالی متنوع و امن برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد، بسیاری از فعالان اقتصادی و حتی خانوارهای طبقه متوسط، خرید زمین و ملک را امن‌ترین مسیر برای حفظ دارایی‌های خود می‌دانند. همین ویژگی باعث شده که با هر نوسان در نرخ ارز، سرمایه‌گذاران و خریداران به سمت مسکن حرکت کنند و بازار ظرف مدت کوتاهی دچار تلاطم شود. در شرایط کنونی نیز هرچند معاملات به‌شدت کاهش یافته اما قیمت‌ها همچنان با شوک‌های ناگهانی همراه است؛ گویی سرمایه‌گذاران در انتظار تثبیت نرخ ارز ترجیح می‌دهند در موقعیتی دفاعی بمانند و به محض شکل‌گیری اعتماد نسبی، بار دیگر وارد خرید شوند. با وجود این شرایط امروز بازار مسکن با دوره‌های قبلی یک تفاوت اساسی دارد: بخش بزرگی از کارشناسان و فعالان بازار دیگر به رشد مستمر قیمت‌ها اعتقاد ندارند. دلیل این موضوع، خروج مسکن از فضای سرمایه‌گذاری پررونق گذشته است. رکود معاملاتی که چند سالی است سایه سنگین خود را بر بازار انداخته، همچنان ادامه دارد. حجم معاملات کاهش یافته و مشتریان جدی تقریبا از بازار غایب هستند. به بیان ساده، بازار به مرحله‌ای رسیده است که حتی افزایش نرخ ارز هم نمی‌تواند بلافاصله آن را وارد چرخه رونق کند. البته این رکود به معنای کاهش قیمت نیست بلکه با وضعیتی پیچیده‌تر مواجه هستیم؛ رکود تورمی. در این وضعیت قیمت‌ها همچنان روند صعودی دارند اما معاملات و نقدشوندگی کاهش یافته است.
متقاضیان محدود مسکن
تازه‌ترین داده‌های میدانی بازار نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۸۵میلیون تومان در ابتدای مردادماه به حدود ۱۰۷میلیون تومان در ابتدای مهرماه رسیده است. این تغییر به معنای رشد تقریبی ۸/۲۵درصد تنها در یک بازه دو ماهه است. چنین جهشی نه‌تنها فراتر از توان خرید بخش بزرگی از خانوارهای شهری است بلکه گویای شدت فشار تورمی ناشی از جهش نرخ ارز بر بازار مسکن است. آنچه اهمیت دارد، این است که این رشد ۸/۲۵درصدی در حالی اتفاق افتاده که معاملات کاهش یافته و بسیاری از خریداران واقعی به دلیل عدم توان مالی از بازار خارج شده‌اند. به بیان دیگر، قیمت‌ها همچنان در حال صعودند اما خریدارانی که بتوانند این قیمت‌ها را بپردازند روزبه‌روز کمتر می‌شوند. در مناطق شمالی تهران، شرایط حتی بحرانی‌تر است. مناطقی چون نیاوران، زعفرانیه و الهیه که همواره شاخص‌ترین نقاط بازار لوکس مسکن به‌شمار می‌روند، اکنون با قیمتی بیش از ۲۳۰میلیون تومان در هر مترمربع معامله می‌شوند. این ارقام به‌روشنی نشان می‌دهد که بخش لوکس بازار تقریبا از دسترس طبقه متوسط و حتی بخش بزرگی از طبقه مرفه خارج شده و تنها گروه‌های بسیار محدود و خاص قادر به ورود به این بخش هستند. پیامد این وضعیت، انجماد بیشتر بازار و افزایش فاصله طبقاتی در حوزه مسکن است چراکه خانوارهای عادی حتی رویای ورود به چنین مناطقی را هم نمی‌توانند در ذهن داشته باشند.
بررسی رفتار سرمایه‌گذاران ملکی
آنچه این روزها شرایط بازار مسکن را پیچیده‌تر می‌کند، تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی است. سرمایه‌گذاران که پیشتر با هر نوسان ارزی به سرعت وارد بازار می‌شدند، اکنون با احتیاط بیشتری عمل می‌کنند. دلیل این احتیاط، هم به کاهش قدرت خرید خریداران واقعی برمی‌گردد و هم به نااطمینانی‌های گسترده‌ای که در اقتصاد کشور وجود دارد. درواقع بسیاری از مالکان و سرمایه‌گذاران می‌دانند که افزایش قیمت‌ها دیگر به معنای فروش سریع‌تر نیست. همین موضوع باعث شده تا بازار در وضعیتی متناقض قرار بگیرد: از یک‌سو قیمت‌ها افزایش یافته و از سوی دیگر حجم معاملات در سطحی بسیار پایین
باقی مانده است. از منظر اقتصاد کلان، تغییرات نرخ ارز در ایران تنها یک تحول مالی نیست. جهش دلار در واقع سیگنالی است برای کل سیستم اقتصادی و اجتماعی کشور. وقتی نرخ ارز بالا می‌رود، نه‌تنها واردکنندگان و تولیدکنندگان دچار مشکل می‌شوند بلکه انتظارات تورمی در کل جامعه افزایش می‌یابد. این انتظارات به‌شکل روانی بر تصمیمات اقتصادی خانوارها اثر می‌گذارد. در حوزه مسکن، این پدیده به وضوح دیده می‌شود: خانوارها با مشاهده افزایش نرخ دلار، حتی اگر قصد خرید فوری نداشته باشند، به این نتیجه می‌رسند که قیمت‌ها دیر یا زود بالا خواهد رفت و همین انتظار به خودی خود می‌تواند محرکی برای افزایش قیمت‌ها باشد.
تعمیق رکود تورمی
در همین حال هزینه‌های ساخت‌وساز نیز با شتابی روزافزون در حال افزایش است. بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم به نرخ ارز وابسته است. از فولاد و سیمان گرفته تا تجهیزات برقی و مکانیکی ساختمان، همگی در زنجیره‌ای به دلار وابسته هستند بنابراین وقتی نرخ دلار به ۱۱۷هزار تومان می‌رسد، هزینه ساخت برای سازندگان نیز با جهشی سنگین مواجه می‌شود. نتیجه روشن است؛ سازندگان برای جبران این هزینه‌ها قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهند و همین موضوع موج تازه‌ای از گرانی مسکن به راه می‌اندازد. در مجموع بازار مسکن ایران در هفته دوم مهرماه۱۴۰۴ در شرایطی قرار گرفته که می‌توان آن را رکود تورمی شدید نامید. افزایش ۴/۱۹درصدی نرخ ارز از ابتدای مرداد تا مهر و رشد ۸/۲۵درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران در همین بازه، شواهد روشنی از فشار مضاعف تورمی بر بازار است. این در حالی است که تقاضا همچنان کاهش یافته و مشتریان جدی تقریبا غایب هستند. نتیجه چنین وضعیتی می‌تواند برای ماه‌های آینده نگران‌کننده باشد: اگر نرخ ارز همچنان صعودی باقی بماند، باید انتظار داشت بازار مسکن با موجی جدید از افزایش قیمت مواجه شود درحالیکه رکود معاملاتی نیز تشدید خواهد شد.
بازتاب نوسانات بازار ارز در مسکن
چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن چندان روشن نیست. از یک‌سو افزایش نرخ ارز و تورم عمومی کشور فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد می‌کند. از سوی دیگر نبود تقاضای موثر و کاهش قدرت خرید مردم مانع از رونق معاملات می‌شود. این ترکیب، همان شرایط کلاسیک رکود تورمی است که هم برای خریداران و هم برای سازندگان زیانبار است. خریداران توان ورود به بازار را ندارند و سازندگان نیز با وجود هزینه‌های بالا، نمی‌توانند به فروش سریع امیدوار باشند. در چنین فضایی، تنها گروه‌هایی که سرمایه‌های بزرگ و بدون نیاز فوری به نقدینگی دارند، می‌توانند همچنان در بازار حضور فعال داشته باشند. بازار مسکن در مقطع کنونی نه‌تنها بازتابی از نوسانات نرخ ارز است بلکه آینه‌ای از کلیت اقتصاد ایران نیز محسوب می‌شود. هرچه نرخ ارز بالاتر برود، انتظارات تورمی تشدید می‌شود و هرچه تورم عمومی افزایش یابد، فشار بیشتری بر بخش مسکن وارد می‌شود. این چرخه معیوب، اگر بدون اصلاحات اساسی در سیاست‌های اقتصادی و پولی ادامه یابد، می‌تواند بازار مسکن را به مرحله‌ای برساند که رکود آن به مراتب عمیق‌تر و طولانی‌تر از چیزی باشد که تاکنون تجربه شده است.
اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص رشد قیمت مسکن و نرخ دلار می‌گوید: رشد نرخ دلار نتوانسته بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد اما آنچه می‌توان با قاطعیت گفت این است که به هر حال بازار مسکن این روزها در حالت رکود تورمی قرار دارد و اگر باز هم قیمت مسکن از این هم بالاتر برود باید بگوییم که رکود تورمی شدیدتری بر بازار مسکن حاکم خواهد شد. او معتقد است: توصیه ما این است که متقاضیان واقعی و مصرفی اگر نیازمند خرید و یا فروش مسکن هستند با اطمینان به خرید و فروش مسکن اقدام کنند چراکه این روزها قیمت مسکن ثبات پیدا کرده است. رییس اتحادیه مشاوران املاک پیشتر اعلام کرده بود که قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق شمالی شهر تهران بین ۳۰ تا ۵۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع کاهش یافته است اما به نظر می‌رسد با رشد نرخ ارز و دلار این موضوع به طور کلی منتفی شود و متقاضیانی که حاضر به تخفیف بودند دیگر دست به این اقدام نزنند.
چشم‌انداز مسکن
اگرچه رشد قیمت مسکن را به دلیل نداشتن آمار موثق و اعلام شده از سوی بانک مرکزی در ماه‌های گذشته نمی‌توان تایید کرد اما به نظر می‌رسد مناطق جنوبی و حومه شهر مانند پردیس، پرند و اندیشه افزایش ملایم‌تری را تجربه کنند چراکه میانگین قیمت از ۳۵میلیون تومان به حدود ۴۴میلیون تومان رسیده است یعنی افزایش حدود ۷/۲۵ درصد. باتوجه به روند فعلی و ادامه نوسانات ارزی پیش‌بینی می‌شود درصورتی‌که خریداری داخل بازار نباشد، قیمت مسکن در پاییز سال‌جاری شاهد رشد است، مگر اینکه سیاست‌های کنترلی و حمایتی موثری اعمال شود. برخی فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که اگر روند رشد نرخ ارز ادامه یابد نه در آینده نزدیک بلکه در یک فاصله زمانی نه چندان کوتاه، باید منتظر رشد قیمت مسکن باشیم. اما این رشد قیمت مسکن نه به نفع فروشنده و نه به نفع خریداران است چراکه این رشد قیمت‌ها فقط به عمیق‌تر شدن رکود و دور شدن خانه اولی‌ها از خانه‌دار شدن است.به هر صورت این روزها در بازار مسکن برخی خانه‌اولی‌ها در انتظار خرید مسکن هستند و چون تسهیلات بانکی قدرتمندی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان وجود ندارد به‌نظر می‌رسد هر بار که قیمت مسکن رشد می‌کند بانک تخصصی مسکن مجبور می‌شود سقف تسهیلات را افزایش دهد اما به همین منوال بازپرداخت اقساط نیز افزایش یابد. به‌نظر می‌رسد مدت‌زمان خانه‌دار شدن متقاضیان باز هم کاهش نیابد و رکود معاملات مسکن نیز ادامه یابد.
دست در دست رکود تورمی تا ۱۴۰۵
رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» درباره پیامدهای نوسانات بازار ارز بر مسکن گفت: افزایش ترخ ارز بر قیمت تمام‌شده و هزینه ساخت و تولید مسکن تاثیرگذار است. اینگونه عنوان می‌شود که مواداولیه و نهاده‌های ساختمانی ارتباطی به خارج از کشور ندارد اما باید توجه داشت که بخشی از این مواداولیه ریشه در سیستم حاکمیتی کشور دارد. او اضافه کرد: قطعا در بخش مواداولیه و زنجیره تامین وابستگی وجود دارد؛ موضوعی‌که به‌طور قطعی در هزینه تمام‌شده کارخانه‌هایی که وظیفه تامین نهاده‌های ساختمانی را برعهده دارند، تاثیر مستقیم دارد. گوران همچنین گفت: متاسفانه در صنعت ساختمان، نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان با دید تورمی و افزایشی به بازار مسکن نگاه می‌کنند. در چنین شرایطی از یک‌سو، هزینه ساخت و تولید واحدهای مسکونی بالاست و از سوی دیگر بازار معاملات مسکن نیز در شرایط نابسامانی قرار گرفته است. در این شرایط حتی ممکن است درحالیکه با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو شویم، شاهد تداوم و تعمیق رکود در این بازار باشیم. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: باید توجه داشت که در شرایط کنونی و با در نظر داشتن اقدامات مسوولان باید منتظر تشدید رکود در بخش مسکن کشور باشیم چراکه با افزایش هزینه تمام‌شده ساخت و تولید واحدهای مسکونی روبه‌رو هستیم. گوران همچنین گفت: رکودی که اکنون بر بازار مسکن کشور سایه انداخته است، تا پایان سال ادامه خواهد داشت. چه‌بسا در سال۱۴۰۵ نیز با تداوم همین رکود روبه‌رو باشیم. باید توجه داشت که این امکان وجود دارد که در مقاطعی در پی تغییرات قیمتی، فضایی برای مصرف‌کنندگان واقعی ایجاد شود اما فرار سرمایه‌گذاران از صنعت ساختمان آسیب‌های جدی به این بازار وارد کرده و خواهد کرد. سرمایه‌گذاران در شریط کنونی در بازارهایی فعالیت می‌کنند که نقدشوندگی بیشتر و بهتری دارد. او در پایان گفت: شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که فعالان و تولیدکنندگان قادر به نقد کردن واحدهای مسکونی برای گذراندن امور و پیگیری پروژه‌ها نیستند چراکه بازار مسکن در رکود کامل به سر می‌برد و از کشش کافی برخوردار نیست؛ موضوعی که ممکن است حتی تا سال آینده نیز ادامه داشته باشد. در چنین شراطی تنها می‌توان منتظر ماند و دید که چه اتفاقاتی برای کشور در بخش‌های سیاسی و اقتصادی خواهد افتاد. چنانچه شرایط به گونه‌ای رقم بخورد که شاهد کاهش نرخ در بازارهای طلا و ارز باشیم، مطمئنا با افزایش حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشور نیز روبه‌رو خواهیم شد.
