مسکن چشمانتظار تحولات بیرونی
جهان صنعت– بازار مسکن در ماههای گذشته در وضعیتی قرار گرفته که توصیف آن با مفاهیم کلاسیک «رکود» یا «رونق» چندان دقیق نیست. آنچه امروز در این بازار دیده میشود نوعی تعلیق ساختاری است؛ وضعیتی که در آن معاملات بهطور کامل متوقف نشدهاند اما حجم و عمق آنها بهقدری محدود است که نمیتوان از تحرک واقعی سخن گفت. افزایش تدریجی قیمتها، تغییر رفتار بازیگران اصلی بازار و احتیاط فزاینده خریداران و فروشندگان همگی از بازاری حکایت دارد که در حالت انتظار تورمی بهسر میبرد؛ انتظاری که نه براساس متغیرهای درونی بخش مسکن بلکه عمدتا بر پایه تحولات بیرونی اقتصاد و سیاست شکل گرفته است. در چنین فضایی مسکن بیش از آنکه یک کالای مصرفی یا سرمایهای فعال باشد، به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی در برابر نااطمینانیهای کلان اقتصادی تبدیل شده است.
فشار تورم عمومی و انتقال هزینهها به بخش عرضه
یکی از مهمترین عوامل اثرگذار بر وضعیت کنونی بازار مسکن، تداوم تورم عمومی در اقتصاد ایران است؛ تورمی که نهتنها قدرت خرید خانوارها را بهشدت تضعیف کرده بلکه ساختار هزینهای تولید مسکن را نیز دستخوش تغییرات اساسی کرده است. رشد مداوم قیمت نهادههای ساختمانی، از مصالح پایهای مانند سیمان و فولاد گرفته تا تجهیزات و تاسیسات، در کنار افزایش دستمزد نیروی کار و هزینههای جانبی نظیر عوارض شهرداری، خدمات فنی و مهندسی و هزینههای اداری باعث شده قیمت تمامشده ساخت مسکن در مسیر صعودی تثبیت شود. این فشار هزینهای حتی در شرایطی که سطح تقاضا پایین بوده، اجازه تعدیل معنادار قیمتها را نمیدهد و عملا مانع از شکلگیری کاهش واقعی در بازار شده است. به بیان دیگر بازار مسکن با نوعی «چسبندگی قیمتی» مواجه است که ریشه آن نه در هیجان تقاضا بلکه در ساختار معیوب و پرهزینه تولید نهفته است.
کاهش قدرت خرید و عقبنشینی تقاضای مصرفی
در سوی دیگر بازار تقاضای مصرفی که همواره موتور اصلی تحرک معاملات مسکن بوده بهطور محسوسی تضعیف شده است. کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها در اثر تورم مزمن، رشد نامتناسب قیمت مسکن نسبت به درآمد و ناکارآمدی نظام تسهیلاتی، موجب شده بخش قابلتوجهی از متقاضیان واقعی از بازار حذف شوند یا تصمیمگیری خود را به تعویق بیندازند. این وضعیت بهویژه در بخش واحدهای کوچکمتراژ و میانقیمت که بهطور سنتی محل تمرکز تقاضای مصرفی بوده، نمود بیشتری پیدا کرده است. در بسیاری از مناطق شهری خریداران مصرفی نهتنها توان ورود به بازار را ندارند بلکه حتی امکان ارتقای سطح سکونت یا جابهجایی متعارف را نیز از دست دادهاند. نتیجه این روند انباشت تقاضای سرکوبشدهای است که در صورت تغییر ناگهانی شرایط میتواند بهعنوان یک نیروی جهشی عمل کند اما در وضعیت فعلی صرفا به تعمیق رکود معاملاتی دامن زده است.
رقابت بازارهای موازی و خروج نقدینگی از مسکن
همزمان با تضعیف تقاضای مصرفی، بازار مسکن از ناحیه بازارهای موازی نیز تحتفشار قرار گرفته است. نوسانات سریع و بعضا شدید در بازارهایی مانند ارز و طلا، با فراهم کردن امکان کسب بازدهی کوتاهمدت، بخشی از سرمایههای سرگردان را به سمت خود جذب کردهاند. این در حالی است که بازار مسکن بهدلیل نقدشوندگی پایین، هزینههای بالای ورود و خروج و افق زمانی بلندمدت، جذابیت خود را برای سرمایهگذاران کوتاهمدت از دست داده است. در نتیجه ورود نقدینگی جدید به این بازار با محدودیت جدی مواجه شده و حتی سرمایهگذاران سنتی مسکن نیز با احتیاط بیشتری عمل میکنند. این رقابت نابرابر میان بازارها، مسکن را در موقعیتی قرار داده که نه توان جذب سرمایه جدید را دارد و نه امکان تعدیل قیمتی از مسیر افزایش معاملات برای آن فراهم است.
تغییر رفتار فروشندگان و شکلگیری انتظارات قیمتی
یکی از ویژگیهای بارز بازار مسکن در شرایط کنونی، تغییر رفتار فروشندگان است. بسیاری از مالکان بهویژه آنهایی که تحتفشار فوری برای فروش نیستند، ترجیح میدهند عرضه ملک خود را به تعویق بیندازند و منتظر تحولات آینده بمانند. این رفتار که ریشه در انتظارات تورمی و بیاعتمادی به ثبات اقتصادی دارد باعث کاهش عرضه موثر در بازار شده و به حفظ سطوح قیمتی موجود کمک کرده است. در چنین شرایطی حتی معاملات محدود نیز عمدتا با قیمتهایی انجام میشود که بیش از آنکه بازتاب واقعیت توان تقاضا باشد متاثر از ذهنیت تورمی فروشندگان است. این شکاف میان قیمتهای پیشنهادی و قدرت خرید واقعی یکی از عوامل اصلی تداوم رکود فرسایشی در بازار محسوب میشود.
نقش سیاستگذاری و خلأ شفافیت اطلاعاتی
در پسزمینه تمام این تحولات، نقش سیاستگذاری و ضعف مزمن در حوزه شفافیت اطلاعاتی بهوضوح قابل مشاهده است. بازار مسکن ایران سالهاست با فقدان دادههای بهروز، قابل اتکا و در دسترس مواجه است؛ مسالهای که نهتنها تصمیمگیری فعالان بازار را دشوار کرده بلکه به شکلگیری شایعات، انتظارات غیرواقعی و رفتارهای هیجانی دامن زده است. از سوی دیگر سیاستهای دولتی در حوزه مسکن اغلب فاقد ثبات، پیوستگی و ارزیابی اثرات بلندمدت بودهاند و بیشتر به اقدامات مقطعی و واکنشی شباهت داشتهاند. این وضعیت فضای نااطمینانی را تشدید و بازار را بیش از پیش به تحولات بیرونی و غیرقابل پیشبینی وابسته کرده است.
انعطاف ناچیز بازار مسکن در برابر کاهش قیمت
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک گفت: تقاضای مصرفی عملا از بازار مسکن حذف شده و شاهد تداوم رکود شدید معاملات هستیم، این وضعیت ناشی از نوسانات نرخ ارز و کاهش ساختوساز است. سمانه محرمینمین با اشاره به شرایط کنونی بازار مسکن گفت: بازار مسکن ایران بیش از آنکه نشانهای از ثبات داشته باشد، با انباشت فشارهای اقتصادی مواجه بوده؛ فشارهایی که از یکسو ناشی از نوسانات شدید بازار ارز و از سوی دیگر نتیجه کاهش محسوس ساختوساز است. او به مهر گفت: نوسانات ارزی نقش تعیینکنندهای در تحولات بخش مسکن دارد و هر تغییر در نرخ ارز، بهصورت مستقیم هزینههای ساخت را افزایش میدهد. قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و خدمات فنی بالا میرود و در نهایت قیمت تمامشده واحدهای مسکونی رشد میکند. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی طبیعی است که سازندگان و مالکان حاضر نباشند واحدهای خود را با قیمتهای گذشته عرضه کنند و همین موضوع انعطاف بازار در برابر کاهش قیمت را از بین میبرد. محرمینمین تصریح کرد: حتی در دورههایی که حجم معاملات کاهش مییابد، اثر روانی نوسانات ارزی باعث میشود بازار مسکن وارد فاز انتظار شود؛ فازی که نه به افت قیمت منجر میشود و نه رونق معاملات را به همراه دارد. او با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن اظهار کرد: بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی متوجه تقاضای مصرفی است و در شرایط فعلی، خانهاولیها عملا از بازار کنار رفتهاند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور مداوم در حال افزایش است. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تقاضای سرمایهای اگرچه در برخی مقاطع کوتاهمدت فعال میشود اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی نمیتواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش میکند. حاصل این شرایط کاهش محسوس معاملات و شکلگیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه به نفع خریدار تمام میشود و نه به نفع فروشنده.
پیامدهای کاهش ۱۳درصدی تولید مسکن
محرمینمین با اشاره به گزارش بانک مرکزی درباره کاهش ۱۳درصدی ساخت مسکن تاکید کرد: این عدد یک آمار ساده نیست و مستقیما آینده بازار مسکن را تحتتاثیر قرار میدهد. مسکن با یک تاخیر زمانی وارد بازار میشود و کاهش ساختوساز امروز به معنای کمبود عرضه در سالهای آینده است.
وی ادامه داد: حتی اگر امروز بازار در رکود قرار داشته باشد، کاهش عرضه در آینده میتواند زمینهساز جهشهای قیمتی شود؛ جهشهایی که فشار اصلی آن بر مستاجران و دهکهای متوسط و پایین جامعه وارد خواهد شد.
این مقام صنفی با اشاره به شرایط میدانی فعالان این حوزه گفت: مشاوران املاک امروز با کاهش فایل موثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجه هستند. بازار نه کشش افزایش حجم معاملات را دارد و نه امکان تعدیل واقعی قیمتها فراهم شده است.
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پایان خاطرنشان کرد: تداوم این روند بدون اتخاذ سیاستهای موثر برای ثبات بازار ارز، حمایت هدفمند از ساختوساز و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی میتواند بازار مسکن را با بحرانهای عمیقتری روبهرو کند؛ بحرانی که آثار آن بهطور مستقیم در معیشت خانوارها نمایان خواهد شد.
وابستگی فزاینده بازار مسکن به تحولات بیرونی
به طور کلی آنچه امروز در بازار مسکن ایران مشاهده میشود، بازاری است که بیش از هر زمان دیگری نگاهش به بیرون از خود دوخته شده است؛ به تحولات سیاسی، به چشمانداز روابط خارجی، به مسیر تورم و به سیاستهای کلان اقتصادی. در چنین شرایطی کوچکترین شوک یا تغییر در این متغیرها میتواند جهتگیری بازار را بهسرعت تغییر دهد؛ چه در قالب جهشهای قیمتی و چه در قالب تعمیق رکود. تا زمانی که ثبات سیاستی، شفافیت اطلاعاتی و افق قابل پیشبینی برای فعالان این بخش فراهم نشود، بازار مسکن همچنان در این وضعیت معلق و شکننده باقی خواهد ماند؛ وضعیتی که نه به نفع تولیدکننده است، نه مصرفکننده و نه حتی سرمایهگذار بلندمدت.
