مسکن در دوراهی تعمیق رکود و رونق نسبی
جهان صنعت– بازار مسکن تهران طی ماههای گذشته در وضعیتی کمسابقه از ابهام آماری قرار گرفته است؛ وضعیتی که نهتنها تحلیلگران بلکه فعالان صنفی این بازار را نیز با دشواری مواجه کرده است. در شرایطی که مرکز آمار ایران و بانک مرکزی بهعنوان دو مرجع رسمی، انتشار آمارهای بهروز از قیمت مسکن را متوقف کردهاند، اظهارنظرهای صنفی و گزارشهای غیررسمی به تنها منابع اطلاعرسانی تبدیل شدهاند. اعلام متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران در محدوده ۹۰میلیون تومان و حتی گزارشهایی از رسیدن این عدد به ۱۲۰میلیون تومان، بیش از آنکه تصویری شفاف از بازار ارائه دهد، عمق شکاف اطلاعاتی را برجسته میکند. نبود دادههای رسمی باعث شده بازار مسکن در فضایی مهآلود حرکت کند؛ فضایی که در آن انتظارات، شایعات و تحلیلهای سناریومحور بیش از واقعیتهای آماری اثرگذار شدهاند.
جاماندگی مسکن از تورم و بازارهای موازی
بررسی رفتار بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای دارایی نشان میدهد که این بازار برخلاف دورههای گذشته، از تورم عمومی و رشد نقدینگی عقب مانده است. در حالی که بازارهایی مانند طلا، ارز و حتی خودرو در سالهای اخیر توانستهاند بخش قابلتوجهی از نقدینگی سرگردان را جذب و بازدهی بالاتری نسبتبه نرخ تورم ثبت کنند، مسکن به بازاری کمتحرک و کمرمق تبدیل شده است. این جاماندگی نهتنها به معنای کاهش جذابیت سرمایهگذاری در بخش مسکن است بلکه نشانهای از تغییر نقش این بازار در سبد دارایی خانوارها و سرمایهگذاران محسوب میشود. مسکن دیگر نه پناهگاه امن سرمایه است و نه ابزاری برای حفظ ارزش پول در کوتاهمدت؛ جایگاهی که اکنون بهوضوح به بازارهای موازی واگذار شده است.
کاهش قدرت خرید؛ پاشنهآشیل بازار مسکن
مهمترین عامل رکود و بیتحرکی بازار مسکن را باید در کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان جستوجو کرد. فاصله میان سطح درآمد خانوارها و قیمتهای جاری مسکن به حدی رسیده که حتی دهکهای میانی جامعه نیز عملا از بازار خرید حذف شدهاند. در چنین شرایطی تقاضای مصرفی که همواره موتور محرک بازار مسکن بوده به شدت تضعیف شده و جای خود را به تقاضای حداقلی و پراکنده داده است. این شکاف عمیق میان درآمد و قیمت، بازار مسکن را به بازاری قفلشده تبدیل کرده که در آن فروشندگان ناچار به انتظار و خریداران محکوم به انصراف هستند. نتیجه طبیعی این وضعیت، کاهش حجم معاملات و افزایش فایلهای فروش بدون مشتری است.
ناتوانی تسهیلات بانکی در پر کردن شکاف قیمت
در کنار کاهش قدرت خرید، ناکارآمدی تسهیلات بانکی نیز به یکی از عوامل بازدارنده تقاضا در بازار مسکن تبدیل شده است. هرچند در ظاهر ارقام وامهای مسکن افزایش یافتهاند اما در عمل سهم این تسهیلات از قیمت نهایی یک واحد مسکونی بسیار ناچیز است. از سوی دیگر اقساط سنگین و نرخهای سود بالا، استفاده از همین تسهیلات محدود را نیز برای بسیاری از خانوارها غیرممکن کرده است. در واقع وام مسکن نهتنها ابزار تسهیل خرید نیست بلکه خود به مانعی جدید در مسیر تقاضا تبدیل شده است. این ناتوانی سیستم بانکی در ایفای نقش حمایتی، بازار مسکن را بیش از پیش به رکود ساختاری سوق داده است.
مسکن بهعنوان کالایی وابسته به متغیرهای کلان
قیمت مسکن بهطور ذاتی تحتتاثیر مجموعهای از متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد؛ از نرخ تورم و قیمت نهادهها و مصالح ساختمانی گرفته تا هزینه زمین، دستمزد و سیاستهای اعتباری. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینههای ساخت بهطور بالقوه میتواند فشار افزایشی بر قیمت مسکن وارد کند اما این فشار تنها در صورتی به افزایش قیمت منجر میشود که تقاضای موثر در بازار وجود داشته باشد. در شرایط فعلی ضعف تقاضا باعث شده بسیاری از این عوامل تنها به افزایش هزینه تولید منجر شوند، نه رشد قیمت فروش. این عدم توازن، سودآوری بخش ساختوساز را کاهش داده و سرمایهگذاران را نسبتبه ورود به پروژههای جدید مردد کرده است.
سیاست خارجی؛ متغیر تعیینکننده جدید در بازار مسکن
در سالهای اخیر بازار مسکن بیش از گذشته تحت تاثیر تحولات سیاست خارجی قرار گرفته است؛ تحولی که نشاندهنده پیوند عمیق اقتصاد داخلی با مناسبات بینالمللی است. مسکن بهعنوان بازاری سرمایهبر و بلندمدت بهشدت به انتظارات اقتصادی وابسته است و این انتظارات نیز مستقیما از چشمانداز روابط خارجی تاثیر میپذیرند. هرگونه سیگنال مثبت یا منفی در حوزه سیاست خارجی میتواند انتظارات تورمی، نرخ ارز و جریان سرمایه را تغییر دهد و بهتبع آن بازار مسکن را نیز دستخوش نوسان کند. در این چارچوب سناریوهای جنگ یا توافق به متغیرهای کلیدی در پیشبینی آینده بازار مسکن تبدیل شدهاند.
سناریوی افزایش تنش و جنگ افت قیمت در سایه رکود
برخلاف تصور رایج افزایش تنشهای سیاسی و حتی وقوع جنگ لزوما به افزایش قیمت مسکن منجر نمیشود. تجربههای گذشته نشان دادهاند که در شرایط نااطمینانی شدید، بازار مسکن بیش از آنکه ملتهب شود، دچار رکود عمیق میشود. جنگ و تنشهای گسترده معمولا با کاهش فعالیتهای اقتصادی، افت سرمایهگذاری و فرار نقدینگی به داراییهای سیالتر همراه هستند. در چنین شرایطی تقاضای سرمایهای برای مسکن کاهش یافته و حتی فروشندگان برای تامین نقدینگی ناچار به تعدیل قیمتها میشوند. از اینرو پیشبینی کاهش یا دستکم ثبات قیمت مسکن در سناریوی تشدید تنشها بیش از آنکه خوشبینانه باشد، بر منطق اقتصادی استوار است.
سناریوی توافق و کاهش تنش؛ بازگشت انتظارات تورمی
در نقطه مقابل کاهش تنشهای خارجی و دستیابی به توافق با آمریکا میتواند انتظارات اقتصادی را دستخوش تغییر کند. کاهش ریسکهای سیاسی معمولا با افزایش امید به بهبود شرایط اقتصادی، رشد سرمایهگذاری و بازگشت نسبی نقدینگی همراه است. در چنین فضایی بازار مسکن ممکن است بار دیگر بهعنوان گزینهای برای حفظ ارزش دارایی مطرح شود بهویژه اگر انتظارات تورمی مجدد تقویت شوند. با این حال حتی در این سناریو نیز رشد قیمت مسکن بهطور مستقیم و سریع رخ نخواهد داد چراکه محدودیت قدرت خرید و مشکلات ساختاری بازار همچنان پابرجا هستند بنابراین توافق میتواند زمینهساز تحرک تدریجی بازار باشد، نه جهش ناگهانی قیمتها.
مسکن در انتظار تصمیمهای بیرونی
مجموع شواهد نشان میدهد که بازار مسکن ایران در مقطع کنونی بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای بیرونی و تصمیمهای سیاسی وابسته شده است. این بازار نه از درون اقتصاد و نه از مسیر سیاستهای داخلی، نیروی محرک کافی برای خروج از رکود در اختیار ندارد. آینده قیمتها، حجم معاملات و حتی سرمایهگذاری در بخش ساختوساز به شدت به این پرسش گره خورده است که آیا کشور وارد دورهای از تنش و نااطمینانی خواهد شد یا مسیر کاهش تنش و تعامل را در پیش میگیرد. تا زمانی که پاسخ روشنی برای این پرسش وجود نداشته باشد، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار، رکود و ابهام باقی خواهد ماند؛ بازاری که سرنوشت آن بیش از آنکه به آجر و سیمان وابسته باشد، به سیاست و دیپلماسی گره خورده است.
