مسکن در بنبست عرضهوتقاضا
جهان صنعت– بازار مسکن ایران در سالهای اخیر وارد وضعیتی شده که میتوان آن را بنبست همزمان عرضهوتقاضا نامید؛ وضعیتی که در آن نه خانوارها توان خرید دارند و نه سرمایهگذاران انگیزهای برای تولید. تورم مزمن و کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها ازیکسو و رشد افسارگسیخته هزینههای ساختوساز ازسوی دیگر تعادل سنتی بازار را بهطور کامل برهم زده است. در چنینشرایطی مسکن نه بهعنوان کالای مصرفی قابل دسترس عمل میکند و نه حتی بهعنوان یک گزینه جذاب سرمایهگذاری باقی مانده است. این بنبست نتیجه مستقیم مجموعهای از سیاستهای اقتصادی نادرست، تصمیمهای مقطعی و فقدان یکراهبرد پایدار در حوزه مسکن است.
کاهش حاشیه سود و فرار سرمایه از تولید مسکن
یکی از مهمترین عوامل افت سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن کاهش شدید حاشیه سود سازندگان است. افزایش مداوم قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای جانبی ساخت باعث شده هزینه تمامشده واحدهای مسکونی به سطحی برسد که فروش آنها با قیمت متناسب با قدرت خرید بازار عملا ممکن نباشد. درچنینفضایی سازنده با ریسک بالای فروش مواجه است و سرمایهگذار ترجیح میدهد منابع خود را به بازارهای موازی یا فعالیتهای غیرمولد منتقل کند. سیاستگذار نیز با نادیدهگرفتن این واقعیت اقتصادی همچنان از «تحریک عرضه» سخن میگوید بیآنکه بپذیرد سودآوری شرط اولیه هرگونه سرمایهگذاری است.
ناتوانی تقاضا در پذیرش قیمتهای جدید
درسوی دیگر بازار تقاضای مصرفی بهطور کامل از توان خرید خارج شده است. رشد نامناسب اقتصادی، افزایش بیکاری پنهان و کوچکشدن مداوم سفره خانوارها باعث شده بخش بزرگی از جامعه حتی در دهکهای متوسط نیز امکان تامین آورده اولیه برای خرید مسکن را نداشته باشد. قیمتهای جدید مسکن نهتنها با درآمد خانوارها همخوانی نداشته بلکه با هیچیک از الگوهای مالی متعارف قابل تامین نیست. درچنینشرایطی افزایش قیمتها بهجای تحریک عرضه به تعمیق رکود و قفلشدن معاملات منجر شده است.
ناکارآمدی سیاست تسهیلات در شرایط تورمی
سیاستگذاران در واکنش به افت قدرت خرید افزایش سقف تسهیلات بانکی را بهعنوان راهکار اصلی مطرح کردند اما این سیاست درعمل ناکارآمد بوده است. نرخهای سود بالا، اقساط سنگین و عدم تناسب وام با درآمد واقعی خانوارها باعث شده تسهیلات مسکن به ابزاری غیرقابل استفاده برای دهکهای پایین و حتی بخش بزرگی از دهکهای متوسط تبدیل شود. درواقع وام مسکن بهجای آنکه شکاف مالی خرید را پر کند خود به یکریسک جدید برای خانوارها تبدیل شده و بسیاری را از ورود به بازار منصرف کرده است.
خطای راهبردی تمرکز افراطی بر مالکیت
یکی از ریشهایترین خطاهای سیاستگذاری در حوزه مسکن تمرکز افراطی بر الگوی مالکیت و نادیدهگرفتن واقعیتهای اقتصادی جامعه است. درشرایطیکه بخش بزرگی از خانوارها توان خرید مسکن را ازدست دادند اصرار بر سیاستهای مالکمحور نهتنها کارآمد نبوده بلکه منابع محدود را نیز هدر میدهد. این رویکرد باعث شده سیاستگذار از توسعه الگوهای جایگزین مانند بازار استیجار حرفهای و عمومی غافل بماند و همچنان راهحلهایی را دنبال کند که با شرایط فعلی اقتصاد کشور همخوانی ندارد.
ضرورت چرخش بهسمت بازار استیجار عمومی
باتوجه به شرایط موجود حرکت بهسمت توسعه بازار استیجار عمومی نه یکانتخاب بلکه ضرورتی اقتصادی و اجتماعی است. استیجار عمومی میتواند امکان دسترسی پایدار به مسکن را برای دهکهای پایین و بخشی از دهکهای متوسط فراهم کند بدون آنکه فشار غیرواقعی بر تقاضای خرید وارد شود. این الگو در بسیاری از کشورها بهعنوان ابزار اصلی تامین مسکن کمدرآمدها بهکار گرفته شده اما در ایران همچنان در حاشیه سیاستگذاری قرار دارد و فاقد چارچوب نهادی و مالی مشخص است.
پیوند سیاست استیجار با سیاست زمین
اجرای موفق سیاست استیجار عمومی بدون بازنگری جدی در سیاستهای زمین ممکن نیست. زمین بهعنوان اصلیترین مولفه هزینه مسکن نقشی تعیینکننده در موفقیت یا شکست هر برنامه حمایتی دارد. سیاستهای فعلی زمین که مبتنی بر احتکار، واگذاریهای غیرهدفمند و عدم استفاده بهینه از اراضی دولتی بوده عملا مانع توسعه مسکن استیجاری شده است. بدون اصلاح این سیاستها و تخصیص هدفمند زمین برای پروژههای استیجاری حمایتی هرگونه برنامهریزی در اینحوزه محکوم به شکست خواهد بود.
غفلت از نقش دولت بهعنوان تنظیمگر بازار
دولت درسالهای اخیر نقش خود را بهعنوان تنظیمگر بازار مسکن بهدرستی ایفا نکرده است. نه درسمت عرضه توانسته تعادل ایجاد کند و نه درسمت تقاضا ابزارهای حمایتی موثر بهکار گرفته است. نبود نظام اجارهداری حرفهای، ضعف قوانین حمایتی از مستاجران و فقدان مشوقهای مالی برای سرمایهگذاری در مسکن استیجاری همه نشاندهنده این غفلت ساختاری است. نتیجه این وضعیت بازاری بیثبات و ناامن برای هردوطرف عرضهوتقاضاست.
سیاستهایمقطعی و بیثباتی تصمیمگیری
یکی دیگر از عوامل افت سرمایهگذاری در بخش مسکن بیثباتی تصمیمگیری و تغییر مداوم سیاستهاست. سرمایهگذاری در مسکن نیازمند افق بلندمدت و پیشبینیپذیری بوده اما سیاستهای مقطعی، بخشنامههای متغیر و وعدههای تحققنیافته فضای فعالیت را برای سرمایهگذاران ناامن کرده است. درچنینشرایطی طبیعی است که سرمایه از بخش تولید مسکن خارج شود و به فعالیتهای کوتاهمدت و غیرمولد روی آورد.
ضرورت متنوعسازی الگوهای تامین مسکن
بازار مسکن ایران نیازمند متنوعسازی جدی در الگوهای تامین است. تولید انبوه واحدهای مشابه بدون توجه به نیازها، سلیقهها و توان مالی گروههای مختلف جامعه نهتنها مشکل را حل نکرده بلکه به انباشت واحدهای فروشنرفته منجر شده است. سیاستگذار باید بپذیرد که مسکن یککالای یکدست نبوده و پاسخ به بحران آن نیازمند راهکارهای متنوع، منعطف و متناسب با واقعیتهای اجتماعی و اقتصادی است.
بحران سیاستگذاری و نه صرفا کمبود مسکن
آنچه امروز بازار مسکن ایران با آن مواجه بوده بیش از آنکه ناشی از کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی باشد حاصل بحران در سیاستگذاری و فقدان نگاه اقتصادی واقعبینانه است. اصرار بر سیاستهای غلط، نادیدهگرفتن توان مالی جامعه و بیتوجهی به ابزارهای نوین تامین مسکن باعث شده سرمایهگذاری در این بخش افت کند و بحران مسکن به مسالهای مزمن تبدیل شود. بدون اصلاح بنیادین این رویکردها و حرکت بهسمت سیاستهای پایدار، شفاف و متناسب با شرایط اقتصادی نمیتوان به بهبود وضعیت بازار مسکن امید داشت.
