مسکن تحت فشار روانی و زمانی
جهان صنعت– تحلیلهایی متناقض و گاه اغراقآمیز طی سالهای گذشته درخصوص بازار مسکن مطرح میشوند. در مقاطعی که رشد قیمتها شتاب گرفته باشد، برخی روایتها از «حباب بزرگ» و «ریزشهای سنگین قریبالوقوع» سخن گفتهاند و حتی کاهشهای ۵۰ تا ۶۰درصدی یا اعدادی فراتر از آن را پیشبینی کردهاند. با این حال بررسی دادههای رسمی سالهای گذشته نشان میدهد هیچ دورهای در بازار مسکن ایران با ریزش ۲۰۰درصدی یا حتی افتهای ۵۰ تا ۶۰درصدی همراه نبوده است. حتی در دورههایی که رکود معاملاتی شکل گرفته و بازار پیشخور افزایش قیمت را تجربه کرده، نهایت کاهش ثبتشده در سطح اسمی معمولا در محدوده ۱۵ تا ۲۰درصد بوده است؛ رقمی که در مقایسه با رشدهای چندساله پیشین چندان معنادار و تعیینکننده محسوب نمیشود. این واقعیت آماری نشان میدهد که ساختار بازار مسکن به گونهای است که از سقوطهای شدید قیمتی جلوگیری میکند و اصلاحها اغلب به شکل فرسایشی و از مسیر رکود معاملاتی بروز مییابد، نه از طریق ریزشهای ناگهانی.
چرخه افزایش هزینه تولید مسکن
مسکن را نمیتوان صرفا یک دارایی سرمایهای دانست که قیمت آن تنها تابع انتظارات روانی یا نوسانات کوتاهمدت بازارهای موازی است. مسکن در ماهیت خود یک کالای تولیدی است که در یک چرخه مشخص و زمانبر تولید قرار دارد. از لحظه صدور دستور نقشه، تامین زمین، پرداخت عوارض شهرداری، اخذ مجوزهای لازم، تامین مالی پروژه، خرید مصالح، پرداخت دستمزد نیروهای انسانی و درنهایت تحویل واحد به مصرفکننده، یک خط تولید کامل شکل میگیرد که هر حلقه آن هزینهزاست. در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، عوارض شهری و سایر هزینههای جانبی روند افزایشی دارد، انتظار کاهش معنادار قیمت تمامشده چندان واقعبینانه نیست.
افزایش هزینههای تولید بهطور طبیعی و با یک فاصله زمانی خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد زیرا سازنده برای حفظ حداقل حاشیه سود و بازگشت سرمایه ناچار است این هزینهها را در قیمت نهایی لحاظ کند بنابراین حتی در صورت کاهش تقاضای سرمایهای، فشار هزینهای مانع از ریزشهای عمیق قیمتی میشود.
رکود معاملاتی بهجای ریزش قیمتی
تجربه بازار مسکن در دهههای اخیر نشان میدهد که واکنش این بازار به شوکهای اقتصادی بیشتر از جنس کاهش حجم معاملات است تا افت محسوس قیمتهای اسمی. هنگامی که قدرت خرید خانوارها تضعیف میشود یا نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی افزایش مییابد، نخستین پیامد آن کاهش تعداد مبایعهنامهها و افت گردش معاملات است. فروشندگان در چنین شرایطی تمایلی به کاهش شدید قیمت ندارند و ترجیح میدهند واحد خود را از بازار خارج کنند یا منتظر بهبود شرایط بمانند. از سوی دیگر خریداران نیز خرید خود را به تعویق میاندازند. حاصل این رفتار متقابل، رکود معاملاتی است که ممکن است ماهها یا حتی سالها ادامه یابد اما به سقوط قیمتی گسترده منجر نمیشود. این ویژگی ساختاری باعث شده بازار مسکن ایران باوجود نوسانات شدید اقتصاد کلان، کمتر شاهد ریزشهای عمیق باشد و اصلاح قیمتها بیشتر از مسیر کاهش سرعت رشد یا افت محدود اسمی اتفاق بیفتد.
تقاضای موثر؛ عامل پنهان گرانی خانه
برخلاف برخی تحلیلها که از خروج کامل خریداران از بازار سخن میگویند، فعالان بازار تاکید دارند که تقاضای واقعی و مصرفی همچنان در بازار حضور دارد. این تقاضا عمدتا از سوی خانوارهایی است که منابع مالی نسبتا پایدار دارند و قصد خرید برای سکونت شخصی دارند، نه برای نوسانگیری کوتاهمدت. چنین تقاضایی هرچند از نظر تعداد محدودتر از دورههای رونق سرمایهای است اما از کیفیت و قطعیت بالاتری برخوردار است. خریداران مصرفی بهدنبال واحدهای باکیفیت، خوشمکان و دارای استانداردهای مناسب ساخت هستند و حاضرند برای این ویژگیها بهای بیشتری پرداخت کنند. در شرایطی که عرضه فایلهای مناسب محدود است، همین تقاضای موثر میتواند به افزایش سطح قیمتها در مناطق پرتقاضا منجر شود. به بیان دیگر حتی اگر حجم کل معاملات پایین باشد، تمرکز تقاضا بر تعداد محدودی از فایلهای مرغوب، باعث شکلگیری رقابت قیمتی در همان بخش از بازار میشود.
محدودیت عرضه و رفتار انتظاری فروشندگان
در سوی دیگر بازار، رفتار فروشندگان نیز نقش تعیینکنندهای در شکلگیری قیمتها دارد. بسیاری از مالکان در ماههای پایانی سال بهویژه در آستانه تعطیلات نوروز تمایل دارند وضعیت سیاسی و اقتصادی را رصد و تصمیم نهایی برای فروش را به پس از روشنتر شدن چشماندازها موکول کنند. این رفتار انتظاری باعث میشود بخشی از فایلهای بالقوه فروش وارد بازار نشود و عرضه موثر کاهش یابد. از آنجا که فروش مسکن برای بسیاری از خانوارها تصمیمی بزرگ و غیرقابل بازگشت است، آنها ترجیح میدهند در دورههای نااطمینانی از فروش فوری خودداری کنند. نتیجه این محدودیت زمانی و روانی، کاهش تعداد فایلهای در دسترس برای خریداران است؛ موضوعی که در کنار وجود تقاضای مصرفی میتواند به افزایش قیمتهای پیشنهادی بینجامد. در چنین فضایی حتی اگر معاملات اندک باشد، سطح قیمتهای اعلامی بالا باقی میماند و زمینه کاهش جدی فراهم نمیشود.
فرهنگ تغییر متراژ در پایان سال و تاثیر آن بر تقاضا
یکی از ویژگیهای بازار مسکن ایران، افزایش تحرک خانوارها در ماههای پایانی سال است. در این دوره بسیاری از خانوارها با هدف بهبود شرایط سکونت یا تغییر متراژ، تصمیم به جابهجایی میگیرند. خانوادههایی که در واحدهای کوچکتر سکونت دارند، تلاش میکنند با استفاده از پسانداز یا فروش واحد قبلی، به واحدهای بزرگتر نقلمکان کنند. این رفتار که ریشه در فرهنگ ساماندهی زندگی پیش از سال جدید دارد، موجب شکلگیری موجی از تقاضای تبدیل به احسن میشود. هرچند این تقاضا به اندازه دورههای رونق گسترده نیست اما در بازاری که عرضه محدود است، میتواند فشار قیمتی ایجاد کند بهویژه در مناطق میانی و مصرفی شهرها که بیشترین تقاضای ارتقای متراژ وجود دارد، افزایش مراجعه خریداران به بنگاهها در ماههای پایانی سال قابلمشاهده است و همین امر به تثبیت یا حتی افزایش قیمتهای پیشنهادی کمک میکند.
نقش هزینه زمین و عوارض شهری در قیمت نهایی
در تحلیل قیمت مسکن، توجه به هزینه زمین و عوارض شهری اهمیت ویژهای دارد. در بسیاری از کلانشهرها، سهم زمین از قیمت نهایی آپارتمان به بیش از نیمی از کل ارزش ملک میرسد. زمین کالایی محدود و غیرقابل تکثیر است و در شرایط تورمی بهعنوان یک دارایی امن تلقی میشود. بنابراین انتظار کاهش چشمگیر قیمت زمین در کوتاهمدت چندان واقعبینانه نیست. علاوهبر آن، عوارض شهرداری، هزینههای صدور پروانه، تراکم و سایر مجوزها طی سالهای اخیر روندی صعودی داشته است. این هزینهها مستقیما در محاسبه بهای تمامشده پروژه لحاظ میشود و سازنده ناگزیر است آن را به خریدار منتقل کند. در چنین ساختاری حتی اگر بخشی از حاشیه سود سازندگان کاهش یابد، امکان افت شدید قیمت نهایی محدود است زیرا بخش عمده هزینهها ماهیت ثابت یا صعودی دارند.
تورم عمومی و انتظارات قیمتی در بازار مسکن
بازار مسکن بهطور تاریخی با تورم عمومی اقتصاد همبستگی داشته است. در اقتصادی که سطح عمومی قیمتها روند افزایشی دارد، داراییهای فیزیکی از جمله مسکن نیز از این روند متاثر میشوند. حتی در دورههایی که رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی است و به نوعی عقبماندگی قیمتی رخ میدهد، فعالان بازار این فاصله را بهعنوان ظرفیتی برای افزایش آتی در نظر میگیرند. همین انتظارات تورمی مانع از شکلگیری فروشهای هیجانی با تخفیفهای سنگین میشود. فروشندگان با این ذهنیت که هزینه ساخت جایگزین در آینده بالاتر خواهد بود، حاضر به کاهش شدید قیمت نیستند بنابراین تورم مزمن اقتصاد ایران بهعنوان یک نیروی پسزمینه، کف قیمتی بازار مسکن را بالا نگه میدارد و اجازه اصلاحهای عمیق را نمیدهد.
تفاوت بازار سرمایهای و بازار مصرفی در شرایط فعلی
بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از آنکه تحت سلطه سرمایهگذاران کوتاهمدت باشد، به بازاری مصرفی نزدیک شده است. در سالهای جهش قیمتی، بخشی از تقاضا از سوی سرمایهگذاران با هدف حفظ ارزش پول یا کسب سود سریع وارد بازار میشد و همین امر به تشدید نوسانات میانجامید. اکنون اما با افزایش قیمتها و کاهش بازدهی کوتاهمدت، انگیزههای سفتهبازانه کاهش یافته است. این تغییر ترکیب تقاضا باعث شده بازار از هیجانات شدید فاصله بگیرد اما در عین حال به دلیل حضور تقاضای واقعی، سطح قیمتها تثبیت شود. خریدار مصرفی برخلاف سفتهباز، تصمیم خود را بر مبنای نیاز سکونتی اتخاذ میکند و در صورت فراهم بودن منابع مالی، خرید را به تعویق نمیاندازد. همین ویژگی سبب میشود بازار در سطوح قیمتی بالا نیز با تقاضای حداقلی اما موثر مواجه باشد.
پیشبینی ثبات نسبی با شیب ملایم افزایشی
با در نظر گرفتن مجموعه عوامل یادشده، بهنظر میرسد بازار مسکن در کوتاهمدت بیش از آنکه در معرض ریزشهای سنگین باشد، در مسیر ثبات نسبی با نوسانات محدود قرار دارد. هزینههای ساخت همچنان بالاست، عرضه جدید بهدلیل مشکلات مالی و اداری با محدودیت مواجه است و تقاضای مصرفی هرچند محدود اما پایدار باقی مانده است. در چنین شرایطی، سناریوی محتملتر نه سقوط قیمتی بلکه ادامه رکود معاملاتی همراه با افزایشهای ملایم در برخی بخشهای پرتقاضاست. مگر آنکه شوکهای بیرونی بسیار شدید و غیرمنتظرهای رخ دهد که ساختار هزینهای یا سطح عمومی قیمتها را دگرگون کند؛ امری که در شرایط فعلی چشمانداز روشنی برای آن دیده نمیشود بنابراین تحلیل اقتصادی بازار مسکن نشان میدهد که انتظار ریزشهای ۵۰ یا ۶۰درصدی با واقعیتهای تولید، هزینه و رفتار بازیگران بازار همخوانی ندارد و روندهای قیمتی بیش از هرچیز تابع ساختار تورمی و محدودیت عرضه خواهند بود.
