مسکن بی‌سامان
محمد اصغرزاده– سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران به‌ویژه تهران بسیار بالاست و وضعیت مسکن به بحران معیشتی تبدیل شده است.
تازه‌ترین آمارهای منتشره نشان می‌دهد که خانوارهای شهری به طور میانگین بیش از ۴۲درصد از هزینه‌های خود را صرف مسکن می‌کنند، رقمی که در تهران به بیش از نیمی از کل مخارج می‌رسد و فاصله چشمگیری با استانداردهای جهانی دارد. این فشار سنگین بر معیشت خانوارها ناشی از ناکارآمدی عرضه، نگاه سرمایه‌ای به مسکن، تورم ساختاری و ضعف سیاست‌های حمایتی است و ضرورت اجرای تدابیر جدی برای کاهش سهم هزینه مسکن از سبد خانوار را به‌وضوح نشان می‌دهد.
سقف سنگین مسکن بر سر تهران
بررسی تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۲، به‌طور میانگین ۴/۴۲درصد از کل هزینه‌های خانوارهای شهری در کشور صرف مسکن می‌شود؛ سهمی قابل‌توجه که برای استان تهران بسیار بیشتر از این مقدار است.
براساس این گزارش، تهران با سهم ۸/۵۵ درصدی، رکورددار بالاترین هزینه‌کرد مسکن در بین خانوارهای شهری است؛ به‌عبارت دیگر، بیش از نیمی از مخارج یک خانوار تهرانی تنها صرف اجاره یا تامین مسکن می‌شود. در مقابل، استان بوشهر با سهم ۸/۲۰درصدی در پایین‌ترین رتبه قرار دارد. این اختلاف حدودا ۳۵واحد درصدی میان تهران و بوشهر، گویای شدت نابرابری در هزینه‌های مسکن در سطح کشور است.
استان‌های فارس (۲/۴۴ درصد)، البرز (۷/۴۴ درصد) و گیلان (۴/۴۲درصد) نیز در ردیف استان‌هایی قرار دارند که سهم مسکن در سبد هزینه‌های‌شان بالاتر از میانگین کشوری است. از سوی دیگر، استان‌هایی چون چهارمحال‌وبختیاری (۵/۲۴درصد)، خراسان‌جنوبی (۴/۲۵درصد) و خوزستان (۸/۲۵درصد) در جمع استان‌های کم‌هزینه از نظر سهم مسکن قرار می‌گیرند.
پیشتازی در گرانی
اما اگر بخواهیم موقعیت ایران را در مقایسه با سایر کشورها بسنجیم، داده‌های سازمان‌های بین‌المللی تصویر قابل تأملی را پیش‌روی ما می‌گذارد.
در جدول هزینه‌های خانوار در کشورهای عضو OECD و برخی دیگر از کشورها، سهم مسکن در هزینه‌های خانوار به‌طور میانگین ۵/۲۲درصد برآورد شده است. این یعنی میانگین کشوری ایران (۴/۴۲درصد) تقریبا دو برابر میانگین جهانی است.
در حالی که کشورهایی نظیر اسلواکی (۳/۳۰درصد)، فنلاند (۷/۲۹درصد) و دانمارک (۱/۲۹درصد) در صدر جدول قرار دارند، حتی این کشورها نیز فاصله زیادی با تهران ۸/۵۵درصدی دارند. کشورهای پیشرفته‌ای همچون ژاپن (۲۶ درصد)، فرانسه (۲/۲۶درصد)، آلمان (۶/۲۴درصد) و کانادا (۲۵درصد) نیز همگی زیر ۳۰درصد هزینه‌کرد دارند.
از آن جالب‌تر، سهم بسیار پایین برخی کشورها مانند ترکیه (۴/۱۲درصد)، ایالات‌متحده (۲/۱۸درصد) و شیلی (۱۵درصد) است که نشان می‌دهد بار هزینه مسکن در این کشورها نسبت به درآمد خانوارها، بسیار کمتر از ایران است.
با این حساب، می‌توان گفت تهران، یکی از گران‌ترین شهرهای دنیا از حیث نسبت هزینه مسکن به کل مخارج خانوار است و نه‌فقط در مقایسه با کشورهای توسعه‌نیافته، بلکه حتی در قیاس با اقتصادهای صنعتی و ثروتمند.
ریشه‌های بحران؛ چرا مسکن در ایران این‌قدر گران است؟
برای پاسخ به این پرسش که چرا هزینه مسکن در ایران تا این اندازه سنگین است، باید چند عامل کلیدی را بررسی کرد:
۱- ناکارآمدی عرضه مسکن: در سال‌های اخیر، ساخت‌وساز مسکن متناسب با تقاضا صورت نگرفته و پروژه‌های دولتی مثل «مسکن مهر» یا «نهضت ملی مسکن» نتوانسته‌اند بحران را تعدیل کنند. محدود بودن زمین در کلانشهرها و نبود طرح جامع شهری نیز به گرانی دامن زده است.
۲- نقش سرمایه‌ای مسکن: برخلاف بسیاری از کشورها که مسکن کالایی مصرفی تلقی می‌شود، در ایران، مسکن یکی از اصلی‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول است. همین نگاه سوداگرانه باعث شده بازار اجاره و خرید مسکن همواره تحت تاثیر موج‌های سفته‌بازانه باشد.
۳- تورم ساختاری و کاهش قدرت خرید: با افزایش نرخ تورم عمومی و کاهش قدرت خرید خانوارها، فشار هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار سنگین‌تر حس می‌شود. اجاره‌بها در چند سال اخیر همگام با نرخ ارز رشد کرده و حتی بیش از تورم عمومی افزایش یافته است.
۴- ضعف سیاست‌های حمایتی: نبود مالیات بر خانه‌های خالی، عدم کنترل جدی اجاره‌بها و فقدان سامانه شفاف اطلاعات ملکی از جمله ضعف‌هایی است که به تداوم این وضعیت کمک کرده است.
حکایت بی‌سامانی!
داده‌های موجود به‌روشنی نشان می‌دهد که سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در ایران نه‌تنها بسیار بالاست، بلکه با استانداردهای جهانی فاصله‌ای چشمگیر دارد. تهران با ۸/۵۵ درصد، نه‌تنها بالاتر از میانگین ایران، بلکه فراتر از بسیاری از کشورهایی است که اطلاعات‌شان مورد بررسی قرار گرفته شده است.
در غیاب سیاستگذاری کارآمد، مسکن همچنان یک نقطه فشار حیاتی بر معیشت خانوارهای ایرانی خواهد ماند. لازم است دولت، مجلس و نهادهای مرتبط، از نگاه صرفا تبلیغاتی به مسکن فاصله بگیرند و سیاست‌هایی پایدار و مؤثر را در دستور کار قرار دهند تا بتوان سهم این هزینه را از جیب مردم کاهش داد.
