فرصت‌سوزی مسکن‌سازان بورسی
هادی بهرامی- ملک و سرپناه یکی از نیاز‌های اولیه هر انسان به‌حساب می‌آید و همین مورد باعث شده تا در شرایط نامطلوب اقتصادی کشور نیز تقاضا در این بازار همچنان حفظ شود؛ اگرچه احتمالا قشر متوسط و ضعیف جامعه نمی‌توانند مسکن مناسبی تهیه کنند اما شرکت‌ها، ارگان‌ها و قشر دارای سرمایه نقدی در جامعه همچنان در صف خرید و فروش ایستاده‌اند. بخشی کوچک از بازار بزرگ املاک نیز در قلمرو بازار سرمایه معامله می‌شود.
بازار املاک و مستغلات یکی از بازار‌هایی است که مانند بورس و اوراق درآمد ثابت، ریالی محسوب می‌شود اما جنبه متفاوت این سه بازار و به اصطلاح دارایی به نوسانات و ریسک‌گریزی متفاوت آنها برمی‌گردد. درواقع قیمت مسکن، عکس سهام و اوراق درآمد ثابت، حتی در شرایط تحریمی و ریسک‌های سیستماتیک هم به رشد خود ادامه می‌دهد؛ اگرچه این رشد گاه با افزایش تنش‌های نظامی و ریسک‌های سیاسی روند کندی به خود می‌گیرد اما در برخی چرخه‌ها رشد‌های قابل توجهی را تجربه می‌کند.
جهش سرمایهگذاری در ساختمانسازی شهری
سرمایهگذاری در بخش ساختمانسازی مناطق شهری کشور در سال۱۴۰۳، یک جهش قابل‌ملاحظه را تجربه کرده است. براساس آمارها، ارزش سرمایهگذاری در ساختمان‌های جدید (به قیمت‌‌های جاری) با افزایشی چشمگیر معادل ۱/۳۵درصد نسبت‌به سال قبل به رقم ۱۲۱۶همت رسیده است.
نکته حائز اهمیت این است که این رشد صرفا اسمی نبوده بلکه با بررسی عملکرد به قیمت‌‌های ثابت سال۱۴۰۰ مشخص می‌شود که سرمایهگذاری حقیقی در این بخش نیز ۲/۴درصد رشد داشته است. این میزان افزایش حقیقی، نشاندهنده احیای نسبی فعالیت‌های عمرانی و ساختوساز در مناطق شهری طی این دوره زمانی است.
جذابیت صندوق‌های املاک و مستغلات بورس
بازار املاک و مستغلات همواره یکی از جذاب ترین و پرسودترین بازار‌های سرمایهگذاری بوده اما موانعی چون نیاز به سرمایه اولیه بالا، آن را برای بسیاری از افراد غیرقابل دسترس می‌کرد. در اینجا صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات یا به اختصار REIT) Real Estate Investment Trust)، به‌عنوان یک پدیده نوین مالی ظهور می‌کند.
آنها سرمایه‌‌های خرد جمع‌آوری‌شده از عموم را تجمیع کرده و به شکلی کاملا حرفه‌ای در پروژه‌های ملکی بزرگ سرمایهگذاری می‌کنند. یکی از ویژگی‌های حیاتی این صندوق‌ها، ترکیب متنوع دارایی‌هاست که شامل طیف وسیعی از املاک مسکونی، تجاری و صنعتی می‌شود.
این تنوع‌بخشی ساختاری ریسک سرمایهگذاری را به‌شکل قابل‌توجهی کاهش داده و شانس دستیابی به بازدهی پایدار را افزایش می‌دهد. در بازار سرمایه ایران، شش‌صندوق سرمایهگذاری فعال در حوزه املاک و مستغلات وجود دارد که با ارزش بازار ۳۶۳۶میلیارد تومانی، یکی از ابزار‌های جذاب برای سرمایهگذاری هستند.
شاخص انبوه‌سازی در سراشیبی نزول
با این حال اما بررسی وضعیت گروه املاک و مستغلات و شاخص انبوه‌سازی بورس نشاندهنده روندی نزولی است. شاخص گروه انبوه‌سازی بورس طی یک‌ماه اخیر به میزان ۸/۱درصد، ۵/۴ماهه ۸/۳۱درصد و یک‌ساله ۵/۱۹درصد کاهش یافته است.
شاخص انبوه‌سازی طی دو سال اخیر نیز ۳/۱۵درصد افت کرده و از محدوده ۱۴هزار و ۶۷۵ واحد به ۱۲هزار و ۴۱۱واحد رسیده است. در حالت کلی ۳/۴۱درصد ریزش شاخص گروه انبوه‌سازی بورس از سقف تاریخی سال۱۳۹۹ تا به امروز قابل مشاهده است؛ این در حالی است که شاخص کل بورس در این بازه پنج‌ساله به میزان ۵/۳۶درصد رشد کرده است. با مقایسه این دو شاخص می‌توان به عملکرد بسیار ضعیف صنعت انبوه‌سازی بورس نسبت‌به شاخص کل بورس و به‌خصوص سایر بازارها پی برد!
ثامید و ثشرق در صدر ارزش بازار
شرکت توسعه و عمران امید با نماد ثامید ۵۹۵۴میلیارد تومان، سرمایهگذاری مسکن شمال شرق با نماد ثشرق ۵۹۴۵ میلیارد تومان، عمران و توسعه فارس با نماد ثفارس ۵۷۴۷میلیارد تومان، بهساز کاشانه تهران با نماد ثبهساز ۴۴۳۰میلیارد تومان و سرمایهگذاری سامان‌گستر اصفهان با نماد ثامان ۴۲۵۵میلیارد تومان ارزش بازار بورسی دارند که لیدر صنعت املاک و مستغلات بازار سرمایه محسوب می‌شوند.
براساس صورت‌های مالی اساسی سال مالی۱۴۰۳، توسعه و عمران امید ۱۹۵۹میلیارد تومان، سرمایهگذاری مسکن شمال شرق ۵/۷۳میلیارد تومان، عمران و توسعه فارس ۸/۷۵میلیارد تومان، بهساز کاشانه تهران ۱۳۹۳میلیارد تومان و سرمایهگذاری سامان‌گستر اصفهان ۲/۲۱میلیارد تومان سود خالص را به ثبت رساندند.
از سال۱۴۰۲ تا۱۴۰۳، ثامید به میزان ۹/۴۱درصد و ثبهساز ۶/۲۶درصد رشد سود خالص را تجربه کردند؛ در مقابل، ثشرق با ثبت صفر درصد، ثفارس ۴/۷۳درصد و ثامان ۹/۴۴درصد افت سود، عملکرد ضعیفی از خود نشان دادند.
ثفارس و ثجوان در کانون ریزش ماهانه
سهام شرکت سرمایهگذاری مسکن زاینده‌رود با نماد ثرود ۶/۳۲درصد، ساختمانی نظام مهندسی ایران با نماد ثنظام ۵/۲۸درصد و سرمایهگذاری مسکن الوند با نماد ثالوند ۸/۲۵درصد بازده مثبت را طی یک‌ماه اخیر به ثبت رساندند. در سال مالی۱۴۰۳، شرکت سرمایهگذاری مسکن زاینده‌رود ۲/۹۱میلیارد تومان، ساختمانی نظام مهندسی ایران ۳/۱۷میلیارد تومان و سرمایهگذاری مسکن الوند ۱۰۶میلیارد تومان سود ساخت. ثرود ۵۷درصد، ثنظام ۶/۹۶درصد و ثالوند ۸/۲۱درصد رشد سود را طی یک‌سال گذشته تجربه کردند.
در مقابل سهام شرکت عمران و توسعه فارس با نماد ثفارس منفی ۵/۲۰درصد، تامین مسکن جوانان با نماد ثجوان منفی ۳/۱۴درصد و ساختمانی بین‌المللی نام‌آوران مهندسی با نماد ثنام منفی ۸/۱۲درصد بازده منفی یک‌ماهه را به ثبت رساندند. در سال مالی۱۴۰۳، شرکت عمران و توسعه فارس ۷۶میلیارد تومان، تامین مسکن جوانان ۲۸میلیارد تومان و ساختمانی بین‌المللی نام‌آوران مهندسی ۹۳میلیاردتومان سود ساخت. سود خالص ثفارس منفی۳/۷۳درصد، ثجوان مثبت ۷/۳درصد و ثنام از منفی۶میلیارد تومان به مثبت ۹۳میلیارد تومان در سال مالی۱۴۰۳ نسبت‌به سال قبل تغییر کرده است.
رشد ۳ برابری ارزش ویژه صنعت
در سال۱۴۰۳ صنعت انبوه‌سازی بورس که از ۲۵شرکت تولیدی و فعال در حوزه ساختوساز املاک و مستغلات تشکیل شده، مبلغ ۸۵۵۱میلیارد تومان فروش را به ثبت رسانده است که کاهش ۱۵۵میلیارد تومانی را نسبت‌به سال۱۴۰۲ نشان می‌دهد. سود خالص گروه نیز از ۴۲۸۶میلیارد تومان در سال۱۴۰۲ به ۴۳۷۲میلیارد تومان رسیده است.
حاشیه سود خالص صنعت حدودا ۵۱درصد برآورد می‌شود که می‌توان گفت طی سه‌سال اخیر ثابت مانده است. درواقع سود خالص ۲۵شرکت انبوه‌سازی بورس نسبت‌به سال قبل ۲درصد و سه‌سال قبل ۲۹۵درصد افزایش یافته که نسبتا مطلوب به‌نظر می‌رسد.
ارزش ویژه صنعت از ۱۴هزار و ۵۲۱ میلیارد تومان در سال مالی۱۴۰۲ با رشد ۱۰۹درصدی به ۳۰هزار و ۳۶۲میلیارد تومان در سه‌ماهه نخست۱۴۰۴ رسیده است که نشان می‌دهد ارزش‌های بنیادین انبوه‌سازها روند رو به رشدی را طی می‌کنند.
