طرح رویایی مسکن استیجاری
جهان صنعت– بررسیها حاکی از آن هستند که این روزها اجارهبها نسبت به تابستان بین ۱۰ تا ۲۰درصد کاهش یافته است؛ موضوعی که از فقدان تقاضا ناشی میشود. پس از اعلام جزئیات طرح مسکن استیجاری از سوی مقامات ارشد وزارت راهوشهرسازی، برخی فعالان و کارشناسان نسبت به این طرح در حالی اعلام موضع کرده و آن را طرحی رویایی قلمداد کردهاند که بازار اجارهبها بنا به دلایلی مثل رکود شدید بازار مسکن و رونق بازارهای موازی از تب و تاب سالهای قبل افتاده است.
آنطور که گفته میشود قرار است مسکن استیجاری به زوجهای جوانی که بیش از پنج سال از ازدواج آنها نگذشته تعلق بگیرد اما آمارها نشان میدهد در حال حاضر حدود ۵۰۰هزار ازدواج در سال انجام میشود که طی یک دوره پنج ساله به ۲میلیون و ۵۰۰هزار تشکیل خانواده جدید میرسد. اگر مسکن استیجاری بهطور مثال برای ۴۰درصد این جمعیت هدفگذاری کند باید یکمیلیون واحد مسکونی در مدت پنج سال احداث شود.
این آمار و گزارشهای موجود نشان میدهد که اگر دولت طبق وعدهای که داده است تا پایان سال هم اگر ۱۰هزار واحد مسکونی استیجاری را وارد بازار کند هیچ تناسبی با جمعیت مخاطب بازار اجاره ندارد.
با نگاهی به شرایط کنونی نمیتوان دریافت که طرح مسکن استیجاری میتواند با موفقیت و با تامین منابع مالی از سوی بانکها به موفقیت پیشبینی شده نزدیک شود و التهاب بازار اجاره را در فصل نقلوانتقالات کاهش دهد یا اینکه تنها کلکسیون طرحها و وعدههای نیمهکاره دولتها را تکمیل خواهد کرد.
آپارتمانهای متراژ بالا؛ عمده آگهیهای اجاره خانه
همزمان با اقدام دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری و ورود به فصل زمستان، بازار اجارهبها نیز تقریبا آرام است و قیمتها نه تنها نسبت به تابستان افزایشی نداشته بلکه به گفته برخی مشاوران املاک در واحدهای بزرگمتراژ مقداری کاهش قیمت را هم تجربه کرده است.
با ورود به نیمه دوم سال و آغاز فصول سرما بازار اجاره روزهای آرامی را سپری میکند. آنطور که مشاوران املاک میگویند به دلیل نبود تقاضا نرخهای اجاره نسبت به تابستان بین ۱۰تا۲۰درصد کاهش یافته است. با این حال عرضه مسکن اجارهای نیز در مقایسه با نیمه اول سال کاهش نشان میدهد و تنوع چندانی در آپارتمانهای عرضه شده به بازار دیده نمیشود.
در حال حاضر عمده آپارتمانهای موجود در بازار اجاره متراژ بالا هستند که با نرخهای بالا عرضه شده و متقاضی چندانی ندارند. به همین دلیل استقرار مستاجر در این واحدها بیش از حد معمول طول میکشد. بسیاری از این واحدها در آگهی سایتهای اینترنتی تجدید میشوند.
پاییز بهطور کلی با کاهش تقاضا برای اجاره مسکن همراه است. پس از تعطیلات تابستانی و شروع مدارس، بسیاری از خانوادهها به روال عادی خود بازمیگردند و تقاضای مسکن کاهش مییابد. با شروع بارشها و سرد شدن هوا در زمستان نیز افراد کمتر تمایل به جستوجوی خانه دارند و سابقه بازار مسکن نشان میدهد که در این فصل متقاضیان خرید مسکن بیشتر از قبل میشود. تابستان در شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد، اصفهان و تبریز اجارهبها افزایش مییابد. در مقابل در پاییز و زمستان بازار آرامتر میشود و مالکان مجبور به کاهش قیمتها برای جذب مستاجران هستند.
از سوی دیگر وزارت راهوشهرسازی در ماههای اخیر طرح مسکن استیجاری را مطرح و اعلام کرده تا پایان سال ۱۰هزار واحد مسکونی استیجاری را تملک میکند و در اختیار متقاضیان قرار میدهد. این طرح برای زوجهای جوان فاقد مسکن، واقع در دهکهای یک تا شش که حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواج آنها سپری شده برنامهریزی شده است. البته در فاز اول زوجهای جوان واقع در دهکهای ۱ و ۲ در اولویت هستند.
نیاز به بودجهای معادل ۵۰۰۰همت
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اگر قرار است دولت اقدام قابلتوجهی برای مستاجران انجام دهد باید حداقل یک میلیون واحد استیجاری توسط نهادها و ارگانها احداث و در اختیار متقاضیان و زوجهای جوان قرار دهد که با هزینههای امروز به بودجهای معادل ۵۰۰۰همت نیاز است. واضح است که دولت چنین بودجهای در اختیار ندارد.
خشایار باقرپور در پاسخ به این پرسش که در برخی کشورهای اروپایی نیز دولتها مسکن استیجاری احداث میکنند، میگوید: مقایسه مسکن استیجاری در ایران با کشورهای اروپایی مثل اتریش از اساس اشتباه است. بهخاطر اینکه هیچ کدام از شاخصهای اقتصادی ایران و اتریش با هم یکسان نیست.
او افزود: در اتریش یک ثبات اقتصادی وجود دارد و تورم نزدیک به صفر است که سرمایهگذاری در این حوزه برای بخشخصوصی هم جذابیت دارد اما در ایران با تورم سنگین حدود ۵۰درصدی، سرمایهگذاری در مسکن استیجاری بههیچ عنوان توجیهپذیر نیست بهخصوص با دخالت دستوری که دولت میخواهد داشته باشد. مثلا دولت میگوید باید رشد نرخ اجاره کمتر از بازار باشد در حالی که آنچه تورم اجاره را بالا میبرد تورم قیمت مسکن است.
اظهارات وزیر راهوشهرسازی
فرزانه صادق، وزیر راهوشهرسازی درباره طرح مسکن استیجاری گفته که باید از ظرفیت انبوهسازان فعال در بافتهای فرسوده کشور به نحو موثر استفاده شود و توجیه اقتصادی حضور انبوهسازان در بافت فرسوده و تامین بازار فروش واحدهای آنها از طریق ضوابط تشویقی و خرید واحدها از سوی وزارت راهوشهرسازی به پشتیبانی منابع و اراضی سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین منابع بازآفرینی شهری انجام شود.
پیشبینی آینده نرخ اجاره مسکن
عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره وضعیت بازار اجاره در حال حاضر اظهار کرده که بازار اجاره آرام است و قیمتها تغییر چندانی نکرده، حتی نسبت به تابستان با مقدار اندکی کاهش نیز مواجه شده است.
سعید لطفی درخصوص پیشبینی بازار اجاره در ماههای پیشرو بیان کرد: در زمستان به دلیل اینکه جابهجایی کمتر اتفاق میافتد نرخ اجاره مسکن ثبات خواهد داشت اما در اردیبهشت و خرداد بهطور سنتی شاهد تغییر قیمتها در بازار اجاره هستیم. فکر میکنم نرخ رشد اجاره در سال آینده از تورم عمومی بالاتر برود یا دستکم با تورم برابری کند.
تمرکز روی بافتهای فرسوده شهری
دولت در احداث واحدهای استیجاری، تمرکز خود را بر بافتهای فرسوده قرار داده است. در این راستا وزارت راهوشهرسازی قصد دارد مشارکت انبوهسازان و سازندگان بخشخصوصی را در طرح استیجار عمومی جلب کند. مدیران کل راهوشهرسازی استانها ماموریت دارند نسبت به شناسایی و جلب مشارکت و همکاری انبوهسازان با اولویت انبوهسازان فعال در بافتهای فرسوده اقدام کنند. ورود بخشخصوصی در این پروژه و اجرای طرح اجارهداری حرفهای میتواند اثرات کاهشی بر بازار اجاره ایجاد کند.
