شکست چندباره سیاست‌های دستوری
جهان صنعت– دولت‌ها همواره در طول سال‌های گذشته تلاش کرده‌اند با اتخاذ سیاست‌های کوتاه‌مدت، نظیر تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره، فشار تورمی بر مستاجران را کاهش دهند. در نگاه نخست، این سیاست‌ها ممکن است به عنوان تدبیری حمایتی و انسانی به نظر برسند اما در عمل، نتایج آنها گاه معکوس و حتی مخرب بوده است. آخرین نمونه از این سیاست‌ها، تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره‌بها در سال۱۴۰۴ است؛ اقدامی که از سوی دولت و وزارت راه‌و‌شهرسازی به عنوان راهی برای کنترل التهاب بازار معرفی شده اما از منظر بسیاری از کارشناسان، نه‌تنها اثربخشی محدودی دارد بلکه به تعمیق بحران در بازار اجاره نیز انجامیده است.
افزایش نرخ اجاره مسکن در ایران ارتباط تنگاتنگی با متغیرهای کلان اقتصادی از جمله تورم عمومی، رکود تولید مسکن، کاهش قدرت خرید خانوار و نابسامانی در سیاست‌های مالی دارد. در شرایطی که نرخ تورم سالانه از ۳۰درصد نیز فراتر می‌رود و هزینه‌های ساخت، نگهداری و مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم بر مالکان افزایش می‌یابد، فشار بر بازار اجاره شدت می‌گیرد.
طی یک دهه گذشته کاهش قدرت خرید خانوارها به دلایل مختلف از جمله رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، عدم تناسب تسهیلات بانکی با واقعیت بازار و بی‌ثباتی اقتصادی باعث شده است بسیاری از خانوارها از خرید خانه بازمانده و به ناچار به بازار اجاره روی بیاورند. این مساله تقاضای انباشته در بازار اجاره را افزایش داده است.
برخلاف رشد جمعیت و افزایش خانوارهای اجاره‌نشین، تولید مسکن طی سال‌های اخیر به‌شدت کاهش یافته است. پروژه‌هایی نظیر «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» به دلایل مختلف از جمله عدم تامین منابع، ناهماهنگی میان دستگاه‌ها و ضعف در اجرا نتوانسته‌اند شکاف میان عرضه و تقاضا را پر کنند.
ایجاد دوگانگی در بازار و ورود فشار بر طرفین قرارداد
تعیین سقف برای نرخ افزایش اجاره‌بها در ظاهر اقدامی است در جهت حمایت از مستاجران. در سال‌های اخیر دولت‌های مختلف از ابزار سقف‌گذاری به عنوان سیاستی موقت بهره گرفته‌اند اما در نبود سیاست‌های مکمل و نظارت موثر، این اقدام کارکردی دوگانه و بعضا منفی داشته است.
براساس گزارش‌های میدانی و تحلیل‌های کارشناسی، تعیین سقف ۲۵درصدی، موجب شکل‌گیری دو بخش مجزا در بازار اجاره شده است: بازار رسمی (با قراردادهای ثبت‌شده در سامانه املاک) و بازار غیررسمی (توافقات خارج از قرارداد). در بازار دوم، موجران و مستاجران برای پرهیز از محدودیت‌ها، به توافقاتی غیررسمی و ثبت‌نشده تن می‌دهند. این پدیده نظارت را دشوار و نظام مالیاتی و ثبت معاملات را ناکارآمد می‌سازد.
سقف‌گذاری ۱۴۰۴ در حالی در تاریخ ۱۹خرداد اعلام شده است که نقل‌وانتقالات عمده بازار اجاره از اواخر اردیبهشت آغاز می‌شود. این تاخیر باعث شده بخش بزرگی از قراردادها با نرخی بالاتر از سقف رسمی ثبت یا تمدید شود. به‌عبارت دیگر سیاستی که قرار بود پیشگیرانه باشد، به شکلی واکنشی و بی‌اثر اجرا شده است.
در شرایطی که هزینه‌های نگهداری ملک، مالیات‌ها، و هزینه‌های عمومی زندگی افزایش یافته‌اند، محدود کردن نرخ افزایش اجاره، مالکان را به سمت قراردادهای غیررسمی سوق می‌دهد. از سوی دیگر مستاجران نیز برای اجتناب از دردسرهای جابه‌جایی یا پرداخت ودیعه بیشتر، ناگزیر به پذیرش توافقات خارج از عرف و بدون پشتوانه قانونی می‌شوند.
بررسی میدانی بازار اجاره مسکن تهران
یک مستاجر ساکن محدوده تهرانپارس درباره نرخ تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها می‌گوید: اگر مالکان این نرخ را رعایت کنند، فشار کمتری به مستاجران وارد می‌شود و ما می‌توانیم با گرفتاری کمتری سایر امورات زندگی را بگذرانیم.
او افزود: بنابر آمار رسمی تورم کشور حدود ۴۰درصد است و برخی مالکان براساس همین شاخص اقتصادی، خانه‌های خود را اجاره می‌دهند یا تمدید می‌کنند. این مستاجر ادامه داد: یکی از همسایه‌های ما چند روز قبل مجبور شد به‌خاطر هزینه‌های بالای جابه‌جایی، هزینه‌های مربوط به کمیسیون مشاور املاک و… با افزایش حدود ۴۰درصدی اجاره‌بهای موردنظر مالک موافقت کند.
او بیان کرد: خوشبختانه صاحب‌خانه من، امسال اجاره را ۲۰درصد افزایش داد که ۵درصد هم از نرخ تعیین‌شده کمتر است.
از سوی دیگر مالکان نیز حرف‌هایی برای گفتن دارند، یک مالک محدوده استادمعین دراین‌باره می‌گوید: «هزینه‌های مربوط به نگهداری، تعمیر و… واحد مسکونی هر روز بیشتر می‌شود، تعیین سقف ۲۵درصدی یعنی تنها محل درآمد ما کاهش یافته است و مجبوریم آپارتمان را زیر قیمت واقعی اجاره دهیم یا خانه را خالی بگذاریم.» او اضافه کرد: واقعیت آن است که تعدادی از موجران با مستاجران برای افزایش نرخ اجاره‌بها خارج از سقف تعیین‌شده، توافق می‌کنند، مستاجران هم به‌دلیل هزینه‌های بالای جابه‌جایی مجبور به قبول خواسته موجران هستند، این توافق‌ها یک بازار غیررسمی ایجاد کرده است که روی آن نظارتی صورت نمی‌گیرد.
اثرات جانبی و بلندمدت سقف‌گذاری
با گسترش توافقات غیررسمی، آمار دقیق از وضعیت بازار اجاره در دست نیست. سامانه ملی املاک و اسکان که قرار بود پایگاه اطلاعاتی قابل استنادی باشد، به دلیل عدم ثبت واقعیات بازار، فاقد کارایی تحلیلی شده است. در غیاب داده‌های شفاف، سیاستگذاری اصولی نیز ناممکن می‌شود.
مالکان برای اجتناب از مالیات بر اجاره، از ثبت واقعی مبالغ در قراردادها خودداری می‌کنند. این اقدام ضمن کاهش درآمدهای مالیاتی دولت، به تشویق پنهانکاری و تضعیف شفافیت اقتصادی دامن می‌زند. در مناطق مرکزی شهرها که تقاضا بیشتر است، مالکانی که توان اجتناب از قوانین رسمی را دارند، نرخ‌های بالاتری را مطالبه می‌کنند و در نتیجه خانوارهای کم‌درآمد به حاشیه رانده می‌شوند. این روند به گسترش نابرابری فضایی و گتوهای شهری منجر می‌شود.
جای خالی سیاست‌های مکمل
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند تعیین سقف اجاره در خلأ سیاست‌های حمایتی، اقدامی ناقص و حتی آسیب‌زاست. اگرچه در شرایط خاص اقتصادی، سقف‌گذاری می‌تواند به عنوان یک مسکن موقت به کار گرفته شود اما در غیاب سه مولفه زیر، تاثیر آن کوتاه‌مدت و زودگذر خواهد بود:با کاهش قدرت خرید و تورم بی‌وقفه، حتی حفظ سطح اجاره‌بها نیز گره‌ای از زندگی مستاجران نمی‌گشاید. دولت‌ها باید سیاست‌های مالی و دستمزدی را هم‌راستا با کنترل هزینه‌ها دنبال کنند.در بسیاری از کشورها، دولت با ساخت مسکن ارزان‌قیمت یا اجاره‌ای با نرخ ترجیحی بخشی از نیاز بازار را پوشش می‌دهد. در ایران چنین نهاد یا برنامه‌ای به صورت عملیاتی وجود ندارد و عمده بازار به دست بخش خصوصی است. دولت باید با اصلاح نظام مالیات بر زمین و خانه‌های خالی، کاهش هزینه صدور پروانه، تامین زمین دولتی و حمایت از انبوه‌سازان، جریان ساخت‌وساز را به حرکت درآورد.
تجربه سایر کشورها؛ از کنترل اجاره تا توسعه اجتماعی
در مقایسه‌ای تطبیقی، تجربه برخی کشورها نشان می‌دهد کنترل اجاره تنها در صورتی موفق است که همراه با سیاست‌های مکمل باشد:
آلمان: در شهرهایی چون برلین، سقف اجاره همراه با عرضه گسترده مسکن اجاره‌ای توسط شهرداری‌ها اجرا می‌شود. فرانسه: با سیستم مسکن اجتماعی قوی، دولت بخش قابل‌توجهی از بازار را در کنترل دارد. کره‌جنوبی: با حمایت مالی دولت و بانک‌ها، قراردادهای رهنی بدون اجاره رایج شده‌اند که بار اجاره‌نشینی را کاهش می‌دهند. در ایران، غیبت این نهادهای مکمل باعث شده حتی سیاست‌های درست نیز به دلیل نبود بستر مناسب به نتیجه مطلوب نرسند. به طور کلی می‌توان گفت سیاست‌های دولت در بازار اجاره طی سال‌های اخیر بیشتر واکنشی، موقتی و بدون هماهنگی بین‌بخشی بوده‌اند. تعیین سقف افزایش اجاره اگرچه در نگاه اول اقدامی مردمی تلقی می‌شود اما در غیاب سیاست‌های مکمل، به تعمیق شکاف‌های اجتماعی و گسترش بخش غیررسمی بازار منجر شده است. دولت باید از نگاه صرفا دستوری فاصله بگیرد و با اتکا به داده‌های دقیق، نظرات کارشناسی و الگوهای موفق جهانی، چارچوبی جامع برای ساماندهی بازار اجاره ارائه دهد.
