زیر بار اجاره

احسان نیازمند– ساختار طبقاتی جامعه به‌گونه‌ای دگرگون شده که بسیاری از تحلیلگران اقتصادی معتقدند قشر متوسط -که زمانی ستون تعادل اجتماعی و موتور محرک توسعه به شمار می‌رفت- عملا در حال حذف شدن است. فشار تورمی مزمن، رشد سرسام‌آور هزینه‌های زندگی و محدودیت فرصت‌های اقتصادی باعث شده که بخش قابل‌توجهی از خانوارها از سطح معیشتی متوسط به طبقه فرودست سقوط کنند. امروز جامعه بیش از هر زمان دیگری دچار دوگانه‌ «دارا» و «ندار» شده است؛ گروه کوچکی که از تورم دارایی‌ها سود می‌برد و جمعیت گسترده‌ای که زیر بار هزینه‌های روزافزون به‌ویژه هزینه مسکن در حال فرسایش اقتصادی است. مسکن که به‌طور سنتی اصلی‌ترین شاخص سنجش ثبات مالی خانوارها و نماد امنیت اجتماعی بود، اکنون به کالایی لوکس و خارج از دسترس تبدیل شده است.

ناتوانی درآمدها در همخوانی با واقعیت بازار

بررسی‌ها حاکی از آن هستند که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران تا پایان شهریور۱۴۰۴ به حدود ۸/‌‌۱۲۵‌میلیون تومان رسیده است؛ رقمی‌که در مقایسه با قدرت خرید اغلب خانوارهای شهری نه‌تنها غیرمنطقی بلکه از منظر اقتصادی غیرقابل‌پشتیبانی به‌نظر می‌رسد. رشد قیمت‌ها در شرایطی رخ داده که تقاضای مصرفی واقعی به‌میزان چشمگیری سقوط کرده و بخش بزرگی از معامله‌گران بازار مسکن یا سرمایه‌گذاران سفته‌باز بوده‌اند یا افرادی که دارایی‌های‌شان بر اثر تورم به‌ناچار به بازار مسکن پناه برده است. در مقابل درآمد حقوق‌بگیران، بازنشستگان و کارگران به‌هیچ‌وجه با آهنگ تورم عمومی و به‌ویژه تورم مسکن همگام نشده است. این شکاف عظیم میان هزینه و درآمد، یکی از اصلی‌ترین محرک‌های حذف قشر متوسط از ساختار اقتصادی جامعه و بزرگ‌تر شدن طبقه کم‌درآمد محسوب می‌شود.

فشار خردکننده اجاره‌نشینی

همزمان با رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، بازار اجاره نیز به نقطه‌ای رسیده که برای بسیاری از خانوارها تحمل‌ناپذیر شده است. به‌گفته یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس، هزینه مسکن بین ۵۰ تا ۷۰‌درصد سبد هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد؛ سهمی‌که از منظر اقتصاد خانوار کاملا غیرعادی و نشانه روشنی از بحران ساختاری است. امروز بیش از نیمی از جمعیت تهران مستاجر هستند و این نسبت همچنان رو به افزایش است. برای بسیاری از این خانوارها، تامین مبلغ اجاره‌بها تنها با صرف‌نظر کردن از نیازهای اساسی مانند سلامت، آموزش و حتی تغذیه ممکن شده است. افزایش بی‌سابقه اجاره‌ها ده‌ها‌هزار خانوار را مجبور به مهاجرت از تهران یا سکونت در واحدهای کوچک، فرسوده و کم‌کیفیت کرده است؛ روندی که علاوه‌بر کاهش استاندارد زندگی، موجب گسترش فقر شهری و تشدید آسیب‌های اجتماعی خواهد شد.

تولید ناچیز مسکن؛ حلقه گمشده امنیت اقتصادی خانوارها

در یک دهه گذشته تولید مسکن در ایران به‌شدت کاهش یافته است. برخلاف نیاز سالانه کشور به ساخت حدود یک‌میلیون واحد مسکونی، آمارها نشان می‌دهد میانگین تولید سالانه در بسیاری از سال‌ها حتی به نصف این میزان هم نرسیده است. نتیجه این شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا، فشار بر دوش مستاجران و افزایش قیمت‌ها بوده است. سیاست‌ها و طرح‌هایی نظیر «جهش تولید مسکن» یا «ساماندهی اجاره‌بها» نتوانسته‌اند فضای واقعی تولید و عرضه را تغییر دهند زیرا نه از پشتوانه مالی کافی برخوردار بودند، نه با ساختار اقتصادی کشور همخوانی داشتند و نه اجرای موثر و منظم پیدا کردند. به همین دلیل بسیاری از متخصصان معتقدند حتی اجرای کامل این قوانین نیز نمی‌تواند بحران موجود را به‌شکل بنیادین برطرف کند.

پیامدهای اجتماعی و اقتصادی

اقتصاد مسکن در ایران دیگر صرفا یک بازار مالی نیست؛ به نقطه‌ای رسیده که آثار آن به شکل مستقیم بر بافت اجتماعی جامعه، وضعیت اشتغال، کیفیت زندگی و حتی مهاجرت داخلی و خارجی اثر می‌گذارد. حذف قشر متوسط در بلندمدت به معنای تضعیف تقاضای موثر، کاهش مشارکت اجتماعی، کوچک‌شدن اقتصاد رسمی و گسترش بی‌عدالتی است. افزایش تعداد مستاجران بدون توان مالی پایدار موجب بالا رفتن ریسک بی‌خانمانی پنهان، مهاجرت اجباری و شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیراستاندارد خواهد شد. کاهش امنیت روانی و مالی خانوارها، افت بهره‌وری نیروی کار و افزایش شکاف طبقاتی از دیگر پیامدهایی است که در صورت ادامه روند فعلی دامنگیر جامعه خواهد شد.

ضرورت بازتعریف سیاست‌های مسکن و احیای قشر متوسط

شواهد موجود به‌روشنی نشان می‌دهد که بحران مسکن به مرحله‌ای رسیده که بدون اصلاحات ساختاری گسترده در سیاست‌های مالی، تولیدی و حمایتی قابل‌حل نیست. مسکن باید از کالایی سوداگرانه به کالایی مصرفی و حامی ثبات اجتماعی تبدیل شود. بازگشت قشر متوسط – یا حداقل جلوگیری از کوچک‌تر شدن آن- مستلزم افزایش قدرت خرید واقعی، توسعه تولید انبوه مسکن با مدل‌های نوین مشارکتی، مهار تورم دارایی و بازگشت نظارت موثر دولت است. در غیر این صورت، روند حذف طبقه متوسط سرعت بیشتری خواهد گرفت و بحران مسکن از یک مساله اقتصادی، به یک بحران ملی و تهدیدکننده امنیت اجتماعی تبدیل خواهد شد.

احتمال افزایش بیشتر اجاره‌بها

علیرضا محمدی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: طی چند سال گذشته، تورمی که بر بازار مسکن حاکم بوده، کمتر از تورم موجود در بازارهای سرمایه‌ای دیگر مانند طلا و ارز بوده است اما با این حال مسکن همچنان بخش بزرگی از هزینه خانوار را دربر می‌گیرد.

او اضافه کرد: هزینه‌های اجاره‌خانه نیز از نرخ واحدهای مسکونی تبعیت می‌کند؛ هزینه‌هایی که هنوز هم به تعادل قیمت مسکن نرسیده‌اند. به‌نظر می‌رسد که نرخ اجاره مسکن حداقل به میزان تورم افزایش خواهد یافت.

محمدی همچنین گفت: در حال حاضر سکونت در نقاط متوسط شهرهای بزرگ مانند تهران برای قشر متوسط جامعه امری دشوار است. پس از اینکه طرح اخراج اتباع بیگانه از کشور اجرایی شد – افرادی که بیشتر در نقاط پایین شهرها سکونت داشتند- تا حدودی شاهد کاهش اجاره‌بها بودیم چراکه حجم زیادی از تقاضا از بازار مسکن خارج شد. کارشناس مسکن افزود: با این تفاسیر باز هم قیمت‌ها با درآمدی که قشر متوسط جامعه دارند، همخوانی ندارد؛ درآمدهایی که سازمان تامین اجتماعی برای کارمندان مشخص کرده است.

گسترش حاشیه‌نشینی و تشدید مهاجرت معکوس

محمدی گفت: این موضوعات باعث گسترش حاشیه‌نشینی شده است. بیشتر اقشار متوسط جامعه، در حال حاضر در شهرهای اقماری کلانشهرها و شهرهای بزرگ سکونت دارند. به عبارتی امروزه شاهد مهاجرت معکوس هستیم؛ مهاجرت‌هایی که از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک‌تر و به اجبار صورت می‌گیرند. او اضافه کرد: افزایش میزان حقوق مشخص‌شده توسط دولت برای قشر متوسط جامعه که بیشترشان را کارمندان و کارگران تشکیل می‌دهد، هیچ سنخیتی با تورم ندارد. عدد اعلام‌شده برای تورم نزدیک به ۴۰‌درصد است؛ عددی‌که به‌نظر واقعی نمی‌آید. این در شرایطی است که ‌درصد افزایش حقوق کارمندان و کارگران بسیار بسیار کمتر از میزان افزایش حقوق و دستمزدهای آنان است. این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: این روزها قشر متوسط روزبه‌روز در حال کوچک‌تر شدن است. مهاجرت معکوس تشدید شده و حاشیه‌نشینی گسترش یافته است.

واکنش کُند ولی ناگزیر مسکن

محمدی در ادامه گفت: چنانچه قرار باشد شرایط بازر مسکن به همین صورت پیش برود –به‌طوری‌که میزان افزایش قیمت در این بازار کمتر از بازارهای موازی باشد- شرایط برای قشر متوسط مناسب‌تر خواهد شد تا بتوانند واحدهای مسکونی بهتری تهیه کنند اما باید توجه داشت که این موضوع بعید به‌نظر می‌رسد. با توجه به شرایط موجود، بازار مسکن همواره پس از مدتی با تورم عمومی هماهنگ می‌شود؛ این هماهنگی با توجه به واکنش‌های کند مسکن به شرایط اقتصادی، کمی زمان‌بر خواهد بود. او اضافه کرد: این اتفاق خواه‌ناخواه در آینده رخ خواهد داد.

پیامدهای شرایط «نه جنگ، نه صلح»

این کارشناس مسکن گفت: طرح‌های تشویقی دولتی مانند افزایش میزان وام مسکن و کمک هزینه‌های اجاره‌خانه هیچ تناسبی با واقعیت‌های بازار مسکن و اقتصاد کشور ندارند. محمدی در ادامه بیان کرد: واکنش بازار مسکن به تورم عمومی مدتی است کندتر از پیش نیز شده است؛ موضوعی که از شرایط «نه جنگ، نه صلح» ناشی می‌شود. چنانچه سایه جنگ از روی ایران برداشته شود، باز هم شاهد این خواهیم بود که تورمی افسارگسیخته گریبانگیر مسکن شود؛ موضوعی که از گرانی نرخ نهاده‌های ساختمانی و رشد نرخ ارز نشات می‌گیرد. او افزود: باید توجه داشت که بروز نیافتن تورم در بازار مسکن تنها به خاطر سایه‌ای است که جنگ همچنان بر سر ایران انداخته است.

اگر این سایه از سر کشورمان برداشته شود، شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. محمدی در پایان گفت: به‌طور کلی، تا زمانی که اقتصاد کشور بیمار باشد و تحریم‌ها تداوم داشته باشند، افزایش قیمت‌ها و اختلاف میان واقعیت‌های بازار و میزان دستمزدها را شاهد خواهیم بود. در چنین شرایطی قشر متوسط روزبه‌روز آب می‌رود و کوچک‌تر و تبدیل به قشر ضعیف جامعه می‌شود. به نظر می‌رسد در آینده شاهد گسترش حاشیه‌نشینی، افزایش مهاجرت‌های معکوس و اتفاقات ناگوار اجتماعی باشیم.