زوایای آشکار و پنهان قفلشدگی مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن ایران در آستانه سال۱۴۰۵ در حالی با انبوهی از عدمقطعیتهای اقتصادی و سیاسی روبهرو است که فعالان این حوزه از «قفلشدگی» کمسابقه معاملات، سقوط توان خرید خانوار و عقبنشینی سرمایهگذاران بخشخصوصی سخن میگویند؛ شرایطی که به گفته مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران، نه ناشی از کنترل تورم مسکن بلکه حاصل فرسایش بیسابقه استطاعت مالی مردم و جهش هزینههای ساخت است.
در نشست «چشمانداز بازار مسکن و طرحهای سال۱۴۰۵»، تصویری از بازاری ترسیم شد که پیش از وقایع دیماه نیز زیر سایه نوسانات بازارهای موازی چون ارز و طلا، با تردید خریداران و فروشندگانی مواجه بود که حتی در آستانه امضای قرارداد، به امید حفظ ارزش دارایی یا نگرانی از افزایش قیمتها، از معامله انصراف میدادند اما پس از تشدید نااطمینانیهای سیاسی و نگرانی از سایه جنگ، این تردید به مرحلهای رسید که عملا جریان مبادلات ملکی را متوقف کرد.
در این نشست تاکید شد ریشه بسیاری از ناآرامیهای اخیر را باید در فشارهای اقتصادی و معیشتی جستوجو کرد؛ جایی که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در بسیاری از مناطق شهری به ۶۵تا۷۰درصد رسیده و خانوارهای دارای یک یا حتی دو شیفت کاری، بخش اعظم درآمد خود را صرف اجاره یا تامین مسکن میکنند و تنها با ۳۰تا۳۵درصد باقیمانده سایر هزینههای زندگی را پوشش میدهند. همزمان کاهش ۵/۲۲درصدی صدور پروانههای ساختمانی در بهار امسال، زنگ خطر ورشکستگی صنعت ساختمان را به صدا درآورده است؛ صنعتی که به گفته این مقام صنفی، با تورم نهادههای ساختمانی تقریبا دوبرابر تورم عمومی دستوپنجه نرم میکند بهگونهای که در مقطعی که تورم عمومی حدود ۶۰درصد اعلام شد، تورم ساخت به محدوده ۸۰درصد رسیده است. نتیجه چنین شکافی، گرانتر شدن هزینه تولید نسبت به قیمتهای معاملاتی بازار و در نهایت، کاهش انگیزه سرمایهگذاری بخشخصوصی در ساختوساز عنوان شد.
در کنار این چالشها، هشدار نسبت به فعالیت «تعاونینماها» بهویژه در منطقه۲۲ شهرداری تهران، بخش دیگری از مباحث این نشست را به خود اختصاص داد؛ جایی که در کنار پروژههای موفق، بهگفته وی، حدود ۲۵شرکت تعاونی با نیت سوءاستفاده و کلاهبرداری وارد میدان شدهاند و اعتماد عمومی را هدف قرار دادهاند. با این حال شاید جنجالیترین بخش سخنان مطرحشده، برآورد دلاری قیمت مسکن تهران بود؛ جایی که اعلام شد متوسط قیمت هر مترمربع که پیشتر بین ۱۱۰۰تا ۱۲۰۰دلار بود، اکنون به حدود ۸۰۰دلار رسیده و با وجود این افتدلاری، در هر سه سناریوی محتمل پیشرو- جنگ کوتاهمدت، وضعیت نه جنگ ،نه صلح یا توافق – افزایش ۵۰درصدی قیمت ریالی مسکن محتمل است. مجموعه این اظهارات، چشماندازی را ترسیم میکند که در آن بازار مسکن بیش از آنکه با رونق یا رکود کلاسیک مواجه باشد، درگیر بحران همزمان «بیثباتی انتظارات»، «فروپاشی قدرت خرید» و «انقباض سرمایهگذاری» است؛ بحرانی که سال۱۴۰۵ را به یکی از تعیینکنندهترین مقاطع برای آینده این بازار بدل خواهد کرد.
اختصاص ۷۰درصد سبد هزینه خانوار به مسکن
خشایار باقرپور، مدیر عامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در نشست «چشمانداز بازار مسکن و طرحهای سال۱۴۰۵» اظهار داشت: قبل از وقایع اخیر خریداران و فروشندگان بازار مسکن هرچند پای قرارداد میرسیدند اما به دلیل افزایش قیمت در بازارهای موازی مانند ارز و طلا انصراف میدادند و در معامله مسکن و املاک شک و تردید داشتند، بعد از وقایع دی ماه هم به دلیل تردید از ثبات سیاسی کشور و سایه جنگ منجر به تردید در معاملات مسکن شد بنابراین این دو موضوع بازار مسکن را قفل کردهاست.
باقرپور با اشاره به ریشههای اقتصادی ناآرامیهای اخیر گفت: ریشه اصلی این حوادث مسائل اقتصادی و معیشتی بود. امروز سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در بسیاری از مناطق شهری به ۶۵تا۷۰درصد رسیده است. خانوارهایی که یک یا دو شیفت کار میکنند، بخش عمده درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکنند و با ۳۰تا۳۵درصد باقیمانده سایر هزینههای زندگی را پوشش میدهند.
این مقام صنفی یادآور شد: اگر بتوانیم سهم مسکن را از ۷۰درصد به ۴۰درصد کاهش دهیم، حتی بدون رسیدن به استاندارد جهانی زیر ۲۵درصد، سایر بخشهای معیشت خانوار دو برابر بهبود مییابد. کاهش هزینه مسکن به معنای فراهم کردن امکان خانهدار شدن مردم و خروج حدود یکچهارم خانوارها از مستاجری است، حل بحران مسکن شاهکلید نجات و ارتقای معیشت مردم است.
کاهش ۵/۲۲درصدی پروانههای ساختمانی
باقرپور با اشاره به کاهش ۵/۲۲درصدی صدور پروانههای ساختمانی در بهار امسال گفت: صنعت ساختمان عملا به ورشکستگی کشیده شده و هزینه تولید، گرانتر از قیمتهای بازار است. البته تورم مسکن کنترل نشده، فقط استطاعت خرید از بین رفته است. در ماههای قبل تورم نهادههای ساختمانی حدود دو برابر تورم عمومی بود. در دی ماه که تورم عمومی ۶۰درصد اعلام شد احتمالا باید تورم ساخت را حدود ۸۰درصد ببینیم. این منجر به کاهش سرمایهگذاری بخشخصوصی در ساختوساز میشود.
وی با بیان اینکه در حال حاضر هزینههای تولید گرانتر از بازار است، افزود: در حال حاضر تورم فروش مسکن در حدود ۲۵درصد است، این عدد نه به معنای اینکه تورم مسکن کنترل شده باشد بلکه به دلیل کاهش قدرت خرید مردم بوده اما تورم ساخت مسکن دو برابر تورم عمومی است، همچنین شاهد کاهش ۲۰همتی مشارکت بخشخصوصی در ساختوساز مسکن هستیم.
خطر «تعاونی نماها» در منطقه۲۲ شهرداری تهران
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران همچنین درخصوص طرح «مسکن اقتصادی» اظهار داشت: بهتازگی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، موضوع مسکن کوچک را برای بخش دولتی بلامانع برشمرد. در عین حال تحلیلها و آمارها حاکی از رغبت عمده بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک مقیاس بوده اما بازار تولید از نیاز بازار جا مانده است.
او گفت: انتظار میرود ضوابط و رویه حقوقی این موضوع از سوی مسوولان مدون شود.
باقرپور با اشاره به استطاعت مالی خانوارها و شرایط معیشتی جامعه تصریح کرد: تحت این شرایط نمیتوان رویاگونه برای مسکن نسخه پیچید.
او همچنین به خطر «تعاونی نماها» در منطقه۲۲ شهرداری تهران اشاره کرد و گفت: هرچند پروژههای مسکن بسیار موفقی در منطقه۲۲ وجود دارد اما تخمین زده میشود حدود ۲۵شرکت تعاونی در این منطقه با نیت کلاهبرداری ورود کرده و به سو استفاده از اعتماد مردم میپردازند.
سناریوهای پیشروی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
باقرپور گفت: شاخص جدیدی با عنوان هشت خوشه درآمدی منتشر شده که وضعیت اسفبار اقتصادی کشور را نشان میدهد. بیش از ۳۵درصد جمعیت ایران در خوشه یک یا همان فقر مطلق قرار دارند و کمتر از نیمدرصد جمعیت در خوشه۸ که مختص مرفهین است میبینیم. این نشان میدهد شرایط معیشتی با تنگنا مواجه شده است.
او خاطرنشان کرد: قیمت مسکن در تهران بین ۱۱۰۰تا۱۲۰۰دلار در هر مترمربع بوده که امروز به ۸۰۰دلار رسیده که در هر سه سناریو شامل جنگ کوتاه مدت، نه جنگ، نه صلح یا توافق، قیمت ریالی مسکن ۵۰درصد افزایش مییابد. یکی از اقدامات مهمی که باید صورت گیرد آن است که به تامین مسکن مردم توجه شود. اگر تورم مسکن۳۰درصد کاهش یابد کمک بسیار خوبی در سبد هزینه خانوارها خواهد بود.
او ادامه داد: همچنین استطاعت خرید ملک نزد مردم از بین رفت و تورم مصالح ساختمانی به ۶۰درصد در دیماه امسال رسید.
طرحی با مشارکت بخشخصوصی
در این نشست همچنین نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران بیان کرد: امروز شهرداری مثل گذشته صاحب املاک زیادی نیست بنابراین تملک و اختصاص املاک به شهروندان کار بسیار پیچیده و دشواری است. خاصهباف اظهار کرد: شهرداری به واسطه اسناد بالادستی توانست الگوهای مشارکتی را پیادهسازی کند. در یکی از این الگوها که به عنوان طرح برتر عرضه شد بحث خانه ریز است. پایه این طرح به صورت مشارکت با مردم است. یک ابزار برای سرمایهگذاری است که هرکس میخواهد در ملک سرمایهگذاری کند و امکان انتقال آن وجود دارد. اگر مشتری هم برای آن نبود خود شهرداری تعهد میکند که آن مقدار از ملک را از شخص خریداری کند. هدف از این طرح صیانت از سرمایههای مردم در برابر تورم است.
وی در تشریح چگونگی طرح خانهریز بیان کرد: خانهریز معادل یکصدم سانتیمتر از یک مترمربع مسکن است. فرض کنید یک پروژه مسکونی را شروع میکنیم. این پروژه سه مولفه دارد که شامل قیمت زمین، عوارض و هزینه تمام شده ساخت است. بهای تمام شده امروز این آپارتمان مثلا ۱۲۰تا۱۷۰میلیونتومان است. فاصله ۱۲۰تا۱۷۰میلیونتومان میشود سود مشارکت پروژه. فرض کنید کسی میخواهد ۱۰۰متر خانهریز خریداری کند که معادل ۱۰هزار خانهریز خواهد بود.
خاصهباف ادامه داد: ارزش هر خانه ریز معادل یکصدم سانتیمتر از یک مترمربع در یک پروژه خاص است، فرض کنید اگر قیمت هر مترمربع یک مسکن در پروژهای ۱۳۰میلیونتومان باشد، برای خرید هر خانهریز باید یکمیلیون و ۳۰۰هزار تومان پرداخت شود و این معاملات در بستر سامانه شهرزاد وابسته شهرداری تهران انجام میشود. او گفت: قیمتگذاری خانهریز براساس نظر کارشناس رسمی است که به صورت ماهانه انجام میشود.
