رونق سیستماتیک معاملات مسکن
آمنه هاشمی– بررسیها حاکی از آن هستند که بهتازگی تحرکات محدودی در بازار معاملات مسکن انجام میشوند؛ تحرکاتی که بیشتر بهدلیل انتظارات تورمی موجود در اقتصاد مسکن و بهصورت سیستماتیک در ماههای پایانی سال منجربه رونق نسبی میزان معاملات میشوند یعنی خریدوفروشهایی که در سایه رکود عمیق قیمتی و با دشواری صورت میپذیرند.
بازار مسکن تهران در ماههای پایانی سال در حالی نشانههایی از افزایش محدود معاملات را بروز داده که همچنان درگیر یکی از عمیقترین رکودهای خود در دهههای اخیر است. اگرچه آمارهای غیررسمی از افزایش نسبی مراجعات و انجام برخی معاملات حکایت دارد اما این تحرک را نمیتوان بهعنوان نشانهای از خروج بازار از رکود تلقی کرد. شکاف عمیق میان سطح قیمتها و قدرت خرید واقعی خانوارها همچنان پابرجاست و همین عامل ماهیت این تحرک را شکننده و موقتی کرده است. به بیان دیگر بازار مسکن در شرایطی حرکت میکند که ستون تقاضای مصرفی آن بهشدت تضعیف شده و معاملات عمدتا ازسوی گروههای محدود و سرمایهای انجام میشود.
شکاف ساختاری میان قدرت خرید و نرخ مسکن
یکیاز مهمترین عوامل تداوم رکود در بازار مسکن تهران فاصله بیسابقهای بوده که طی سالهای اخیر میان درآمد خانوار و قیمت واحدهای مسکونی ایجاد شده است. رشد چندبرابری قیمت مسکن درمقایسه با افزایش محدود دستمزدها باعث شده حتی دهکهای متوسط نیز از بازار خرید مسکن حذف شوند. این شکاف بهحدی تعمیق یافته که برای بخش قابل توجهی از خانوارها خرید مسکن نهتنها در مناطق مصرفی تهران بلکه حتی در شهرهای اقماری اطراف پایتخت نیز عملا غیرممکن شده است. درچنینشرایطی تقاضای موثر بهشدت کاهش یافته و بازار در وضعیتی قفلشده باقی مانده است.
فرار سرمایه از بازار املاک
بازار مسکن همواره یکی از بازارهای حساسبه فضای کلان اقتصادی و سیاسی بوده است. در سالهای اخیر تشدید نااطمینانیهای اقتصادی، تداوم تحریمها، ریسکهای سیستماتیک و بحرانهای منطقهای باعث شده رفتار سرمایهگذاران تغییر محسوسی پیدا کند. درشرایطیکه افق اقتصادی مبهم بوده و آینده سیاستگذاریها قابل پیشبینی نیست سرمایهها بهسمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر مانند ارز و طلا حرکت میکنند. مسکن بهدلیل نیاز به سرمایه سنگین، زمانبربودن معاملات و دشواری نقدشوندگی جذابیت خود را در دورههای ناامنی اقتصادی از دست میدهد و همینمساله رکود معاملات را تشدید کرده است.
ضعف نهادی و نبود نهاد ناظر مستقل در بازار مسکن
ابهام در آینده بازار مسکن تنها ناشی از متغیرهای اقتصادی نبوده بلکه ریشههای نهادی و حقوقی نیز دارد. درحالحاضر مسوولیت نظارت بر بازار مسکن میان نهادهای مختلفی ازجمله مشاوران املاک، وزارت راهوشهرسازی و قوه قضاییه تقسیم شده است. این پراکندگی مسوولیتها باعث شده هیچنهاد واحد و مستقلی پاسخگوی وضعیت بازار نباشد. نبود یکنهاد ناظر مقتدر و مستقل شفافیت اطلاعاتی را کاهش داده و زمینه را برای شکلگیری ناترازیهای عمیق در عرضه، تقاضا و قیمت فراهم کرده است. درچنین فضایی سیاستهای مقطعی و جزیرهای نهتنها کارآمد نیستند بلکه بر بیثباتی بازار میافزایند.
پیامدهای قانون الزام و تشدید نااطمینانی حقوقی
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی اگرچه با هدف افزایش شفافیت و کاهش تخلفات طراحی شده اما درعمل بهدلیل ضعف زیرساختها و ابهامات اجرایی خود به عاملی برای سردرگمی بازار تبدیل شده است. بسیاری از فعالان بازار اعم از خریدار، فروشنده و حتی مشاوران املاک در مواجهه با الزامات جدید دچار تردید شدند. این نااطمینانی حقوقی باعث شده بخشی از معاملات به تعویق بیفتد یا با احتیاط بیشتری انجام شود. خروجی چنین وضعیتی میتواند شکلگیری نوعی رکود تورمی در بازار مسکن باشد؛ رکودی که در آن حجم معاملات پایین میماند اما قیمتها همچنان میل به افزایش دارند.
انتظارات تورمی و رفتار پیشدستانه بازار
اقتصاد مسکن در ایران بهشدت تحتتاثیر انتظارات تورمی قرار دارد. تجربه سالهای گذشته نشان داده حتی در دورههای رکود معاملاتی انتظار افزایش قیمت در آینده مانع از کاهش اسمی قیمتها میشود. مالکان ترجیح میدهند واحدهای خود را از بازار خارج کنند تا اینکه با قیمتهای پایینتر بفروشند. از سوی دیگر خریداران نیز با این تصور که قیمتها در آینده بالاتر خواهد رفت در مقاطعی بهصورت پیشدستانه وارد بازار میشوند. این رفتار دوگانه زمینه را برای نوسانات مقطعی قیمت فراهم میکند بدون آنکه رکود ساختاری بازار برطرف شود.
افزایش فصلی معاملات در ماههای پایانی سال
بررسی روندهای تاریخی بازار مسکن نشان میدهد که ماههای پایانی سال معمولا با افزایش نسبی معاملات همراه است. این افزایش بیش از آنکه ناشی از بهبود شرایط اقتصادی باشد ریشه در عوامل فصلی و رفتاری دارد.
خانوارها برای تعیین تکلیف وضعیت سکونت خود پیش از سال جدید تمایل بیشتری به خرید یا جابهجایی دارند و برخی سرمایهگذاران نیز تلاش میکنند داراییهای خود را پیشاز ورود به سال جدید تثبیت کنند.
با این حال این رونق فصلی معمولا پایدار نیست و پساز عبور از ماههای ابتدایی سال بازار دوباره به فاز رکودی بازمیگردد.
چشمانداز قیمتی بازار مسکن در سالآینده
باتوجه به مجموعه عوامل اقتصادی، نهادی و رفتاری پیشبینی میشود بازار مسکن در سالآینده با سناریوی رکود تورمی مواجه باشد. درچنینشرایطی اگرچه احتمال جهشهای شدید قیمتی بعید به نظر میرسد اما رشد تدریجی قیمتها در محدوده۲۵تا۳۰درصد دور از انتظار نیست. این میزان افزایش بیش از آنکه ناشی از رونق واقعی بازار باشد بازتابی از تورم عمومی اقتصاد و انتظارات تورمی فعالان بازار است. درمقابل قدرت خرید خانوارها همچنان محدود خواهد ماند و اینمساله مانعاز شکلگیری رونق پایدار در بخش معاملات میشود.
ضرورت اصلاحات نهادی و سیاستگذاری یکپارچه
برونرفت بازار مسکن از وضعیت مبهم و ناپایدار فعلی بدون اصلاحات نهادی و حقوقی امکانپذیر نیست. ایجاد یکنظام حقوقی جامع، شفاف و متمرکز که مسوولیت تنظیمگری و نظارت بر بازار مسکن را بر عهده داشته باشد میتواند نخستینگام در مسیر بازگرداندن ثبات به این بازار باشد. درکنار آن سیاستهای اقتصادی باید بهگونهای طراحی شوند که شکاف میان قیمت مسکن و قدرت خرید کاهش یابد. بدون چنین رویکردی بازار مسکن همچنان در چرخه رکود، نااطمینانی و افزایش تدریجی قیمتها گرفتار خواهد ماند.
