دلسردی سازندگان مسکن
جهان صنعت– مسکن در ماه‌های گذشته به مرحله‌ای از رکود رسیده که حتی فعالان باسابقه این حوزه آن را با بحران‌های تاریخی دهه‌های گذشته مقایسه می‌کنند. این رکود صرفا کاهش معاملات یا افت قیمت اسمی نیست بلکه به شکلی ساختاری، تولید، عرضه و حتی انگیزه سازندگان را نیز هدف گرفته است. امروز در بسیاری از مناطق شهری، ساختمان‌های تازه‌ساز و نوساز روی دست سازندگان باقی مانده‌اند و خریداران واقعی عملا از صحنه بازار حذف شده‌اند. در ظاهر تابلوهای فروش همچنان در کنار پروژه‌ها نصب بوده اما در واقع هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و حجم تقاضای موثر به کمترین حد خود در دهه گذشته رسیده است.
این وضعیت تنها نتیجه رکود معاملاتی نیست بلکه نشانه فروپاشی چرخه اقتصادی تولید مسکن است. زمانی که هزینه‌های ساخت‌وساز، نرخ تورم عمومی و قیمت نهاده‌های ساختمانی با سرعتی بیشتر از رشد قدرت خرید خانوار افزایش می‌یابد، سازنده نمی‌تواند برآورد دقیقی از بازده سرمایه خود داشته باشد. امروز در بسیاری از پروژه‌ها هزینه ساخت به‌قدری افزایش یافته که حتی فروش واحدها به قیمت تمام‌شده نیز سودی برای سازنده ندارد. به‌عبارتی دیگر در شرایط فعلی ساخت مسکن دیگر نه‌تنها سودآور نیست بلکه با ریسک زیان جدی همراه است.
بسیاری از سازندگان که در سال گذشته پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند، اکنون از آغاز پروژه خودداری می‌کنند. دلیل این تصمیم روشن است: محاسبات مالی دیگر به سود آنها تمام نمی‌شود. در اقتصادی که قیمت مصالح ساختمانی به‌صورت هفتگی تغییر می‌کند و سیاست‌های مالی و بانکی فاقد ثبات است، هیچ فعال اقتصادی تمایل ندارد سرمایه میلیاردی خود را برای پروژه‌ای صرف کند که در زمان تحویل ممکن است ضررده باشد. به همین دلیل بخش قابل‌توجهی از پروانه‌های ساختمانی صادرشده عملا به پروژه‌های متوقف تبدیل شده؛ پروانه‌هایی که روی کاغذ ثبت شده‌اند اما در عمل هیچ عملیات عمرانی پشت آنها وجود ندارد. از سوی دیگر بازار خرید و فروش نیز به شدت منقبض شده است. براساس برآوردهای فعالان بازار، در نیمه نخست امسال حجم معاملات مسکن در کشور به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است؛ وضعیتی که حتی در دوران کرونا هم سابقه نداشت. این کاهش نشانه‌ای از نبود تقاضای موثر است. خانوارهایی که در سال‌های قبل با سختی و با دریافت وام یا فروش دارایی‌های دیگر وارد بازار می‌شدند، امروز توان خرید یک واحد کوچک را هم از دست داده‌اند. افزایش نرخ بهره، رشد هزینه‌های زندگی و کاهش درآمد واقعی خانوارها باعث شده تقاضای مصرفی تقریبا از بازار حذف شود.
بررسی رفتار اقتصادی تولیدکنندگان مسکن
در چنین شرایطی بازار به سمت نوعی سکون کامل حرکت کرده است. نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده تمایل به کاهش قیمت نشان می‌دهد. از سوی دیگر هزینه نگهداری واحدهای نوساز برای سازندگان روزبه‌روز افزایش می‌یابد. مالیات بر خانه‌های خالی، هزینه‌های نگهداری، بیمه و افت ارزش پول ملی در برابر تورم، فشار مضاعفی را بر سرمایه سازندگان وارد کرده است. با این حال آنان حاضر نیستند دارایی خود را زیر قیمت تمام‌شده بفروشند چراکه این کار به معنای زیان قطعی است. در نتیجه رکود سنگینی شکل گرفته که نه‌تنها به تعادل بازار منجر نشده بلکه عملا سازندگان را از چرخه تولید بیرون رانده است.
بررسی رفتار اقتصادی سازندگان در این دوران نشان می‌دهد که انگیزه آنها برای شروع پروژه‌های جدید به‌شدت کاهش یافته است. بسیاری ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به شکل‌های نقدی یا در بازارهای دیگر نگه دارند تا شاید در آینده شرایط اقتصادی روشن‌تر شود. حتی آن دسته از شرکت‌های بزرگ ساختمانی که توان مالی کافی دارند، ساخت را با تاخیر انجام می‌دهند تا بتوانند قیمت‌ها را با واقعیت بازار هماهنگ کنند. در واقع پروژه‌های مسکن از نظر زمانی دچار «وقفه سرمایه‌گذاری» شده‌اند؛ پدیده‌ای که نتیجه بی‌ثباتی اقتصادی و نبود پیش‌بینی‌پذیری در سیاستگذاری‌هاست.
رشد قیمتی نهاده‌های ساختمانی
عامل مهم دیگری که به تشدید این وضعیت انجامیده، افزایش بی‌سابقه قیمت نهاده‌های ساختمانی است. سیمان، فولاد، آجر، شیشه و حتی مصالح ساده‌ای مانند گچ و ماسه در ماه‌های اخیر چندین بار دچار افزایش قیمت شده‌اند. این رشد هزینه‌ها نه‌تنها سودآوری پروژه‌ها را از بین برده بلکه توان سازندگان برای ادامه پروژه‌های نیمه‌تمام را نیز محدود کرده است. در شرایطی که بانک‌ها وام ساخت را با نرخ‌های بهره بالا ارائه می‌دهند و بازپرداخت آن نیز دشوار است، سازنده نمی‌تواند به اعتبار بانکی تکیه کند. به این ترتیب چرخه تامین مالی ساخت مسکن عملا از کار افتاده است.
از سوی دیگر تورم عمومی اقتصاد به‌گونه‌ای است که حتی اگر سازنده بتواند پروژه‌ای را با سود نسبی به پایان برساند، ارزش واقعی سود او تا زمان فروش واحدها کاهش می‌یابد. وقتی نرخ تورم سالانه از بازده سرمایه‌گذاری در ساخت بیشتر می‌شود، انگیزه برای تولید از بین می‌رود. در این شرایط سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به بازارهای سریع‌تر و کم‌ریسک‌تر مانند طلا، ارز یا حتی سپرده‌گذاری بانکی روی بیاورند. نتیجه نهایی کاهش شدید سرمایه‌گذاری در تولید واقعی مسکن است؛ پدیده‌ای که آثار آن در ماه‌های آینده به شکل کمبود عرضه و جهش‌های قیمتی جدید بروز خواهد کرد.
مسکن؛ بازتابی از ضعف سیاست‌های مالی و پولی
برخی کارشناسان معتقدند که رکود فعلی، رکود تورمی عمیق‌تری را در پی دارد. از یک‌سو معاملات اندک و ساخت‌وساز متوقف شده است. از سوی دیگر به دلیل تورم انتظاری و افزایش هزینه‌ها، قیمت مسکن همچنان رو به افزایش است. در چنین شرایطی حتی رکود نیز نمی‌تواند مانع از رشد قیمت‌ها شود زیرا ساختار هزینه تولید مسکن در کشور به شدت متورم شده است. این وضعیت به نوعی «رکود گرانی» تبدیل شده که در آن، نه خریدار سود می‌برد و نه سازنده. بازار در ظاهر بی‌تحرک است اما در باطن تحت‌فشار تورم ساختاری می‌جوشد.
از دیدگاه کلان اقتصادی، بحران فعلی بازار مسکن بازتابی از ضعف سیاست‌های مالی و پولی در دهه اخیر است. دولت‌ها با هدف مهار تورم، سیاست‌های انقباضی در حوزه اعتبارات بانکی اعمال کرده‌اند اما این سیاست‌ها عملا منابع مالی بخش تولید مسکن را خشک کرده است. در حالی که در کشورهای دیگر تولید مسکن با تسهیلات بلندمدت و نرخ بهره پایین پشتیبانی می‌شود، در ایران وام‌های ساخت کوتاه‌مدت، پرهزینه و با شرایط دشوار در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد. این مساله چرخه سرمایه‌گذاری را به شدت آسیب‌پذیر کرده و باعث شده بخش‌خصوصی از مشارکت در پروژه‌های جدید فاصله بگیرد.
افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن
همزمان نبود سیاست‌های تشویقی موثر و نوسانات دائمی در مقررات شهری، ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت را افزایش داده است. هرگونه تغییر در ضوابط شهرداری، مالیات بر ارزش‌افزوده، یا هزینه‌های انشعاب می‌تواند سود پروژه را بر باد دهد. در چنین فضایی سازندگان ترجیح می‌دهند منتظر بمانند تا شاید شرایط اقتصادی تثبیت شود اما این «انتظار دسته‌جمعی» خود به تشدید رکود دامن زده است. با توقف چرخه ساخت، زنجیره تامین مصالح، اشتغال کارگران ساختمانی و فعالیت دفاتر مهندسی نیز دچار رکود شده و تاثیر آن به کل اقتصاد سرایت کرده است.
با توجه به همه این عوامل می‌توان گفت که بازار مسکن در مرحله جدیدی از رکود قرار گرفته؛ رکودی که نه صرفا ناشی از کاهش تقاضا بلکه حاصل از کار افتادن کامل مکانیسم عرضه است. واحدهای نوساز بدون مشتری مانده و سازندگان از ادامه کار دلسرد شده‌اند. در حالی که نیاز واقعی به مسکن در جامعه بالاست، سازوکار اقتصادی تولید آن از بین رفته است. اگر دولت نتواند در کوتاه‌مدت با سیاست‌های مالی و حمایتی موثر اعتماد تولیدکنندگان را بازگرداند، در سال‌های آینده کمبود عرضه جدید می‌تواند بحران قیمتی تازه‌ای را رقم بزند؛ بحرانی که نه‌تنها خریداران بلکه کل ساختار اقتصاد شهری را با چالش روبه‌رو خواهد کرد.
مبنای ارائه گزارش‌های رسمی بازار مسکن
در همین خصوص نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره اظهارات رسمی مبنی بر کاهش تورم مسکن و اعلام میانگین قیمت هر مترمربع ۱۲۳میلیون تومان اظهار داشت: در حال حاضر در هیچ‌یک از سامانه‌های کاتب و خودنویس اطلاعات درستی از جزئیات قراردادهای مسکن وجود ندارد چراکه به دلیل عدم هماهنگی‌های سازمان ثبت اسناد، مشاوران املاک امکان ثبت قراردادها در این دو سامانه را ندارند.
داود بیگی‌نژاد ادامه داد: قاعدتا ارائه اطلاعات درست مشروط به داشتن بانک اطلاعاتی درست از قراردادها بوده که در حال حاضر این بانک اطلاعاتی از دست رفته است. پیش از این گزارش‌های رسمی با انتشار اطلاعات تعداد و جزئیات قراردادهای معامله شده در سامانه املاک و مستغلات تهیه و از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی اعلام می‌شد اما الان این بانک اطلاعاتی وجود ندارد که براساس آن اطلاعات استخراج و گزارش‌های مورد نیاز تهیه شود.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: مبنای گزارش کاهش نرخ تورم مسکن باید بررسی قراردادهایی باشد که مشاوران املاک آن را ثبت می‌کنند. حال اینکه در حال حاضر این اطلاعات جایی ثبت نشده است. او تاکید کرد: متاسفانه در حال حاضر مبنای ارائه گزارش‌های رسمی درباره بازار مسکن، آگهی‌های پلتفرم‌ها و سایت‌های فروش مسکن است که باید توجه داشت بسیاری از این آگهی‌‌ها جعلی و برای قیمت سازی در بازار مسکن است و می‌تواند اطلاعات غیرواقعی به مردم و جامعه منتقل کند که بار روانی در جامعه دارد و آمار آن غیر‌قابل اتکاست. او به ایلنا گفت: در حال حاضر هر دو سامانه کاتب و خودنویس ایراداتی دارند که امکان ثبت قرارداد در این دو سامانه وجود ندارد.
واحدهایی که روی دست سازندگان مانده
بیگی‌نژاد با اشاره به داده‌ها و شواهد بازار درباره وضعیت معاملات مسکن گفت: در حال حاضر نه‌تنها حباب بازار مسکن تخلیه شده بلکه واحدها روی دست سازندگان مانده و فروش نمی‌رود به طوری که دیگر ساخت و تولید دوباره مسکن برای همان سازندگان به صرفه نیست. وی تاکید کرد: بسیاری از سازندگان در حالی که پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند اما ساخت‌وساز را شروع نمی‌کنند چرا سود موردنظر را دیگر از این بازار دریافت نمی‌کنند.
بیگی‌نژاد ادامه داد: معاملات خرید و فروش در شش ماهه اول امسال به کمترین میزان رسید و این میزان کاهش معاملات در بازار مسکن کشور بی‌سابقه بوده است.
