دلایل ناکامی صندوقهای زمین و ساختمان
جهانصنعت – کارشناس بازار سرمایه چند عامل را در صندوقهای زمین و ساختمان شناسایی کرده که مانع توسعه و استقبال سرمایهگذاران از این صندوقها شده است.
به گفته احسان عسکریفیروزجائی، نخستین عامل پیچیدگی سازوکار محاسبه ارزش خالص داراییها و مقررات معاملاتی این صندوقهاست. این ساختارها در عمل با واقعیتهای بازار املاک در کشور به ویژه در شهری مانند تهران همخوانی کافی ندارند. موضوع ارزشگذاری املاک و هزینههای مرتبط با آن نیز فشار مضاعفی ایجاد میکند و عملا بازدهی نهایی صندوق را تحتتاثیر قرار میدهد.
عسکری مساله دوم را عدم آشنایی سرمایهگذاران با ساختار، نحوه فعالیت و میزان بازدهی این صندوقها میداند. در شرایطی که نرخ بهره در اقتصاد بالاست، انتظارات سرمایهگذاران نیز نسبت به بازدهی افزایش مییابد. در چنین وضعیتی بسیاری از فعالان بازار سرمایه صندوقهای زمین و ساختمان را گزینه مناسبی برای پوشش ریسک تورم یا نوسانات نرخ ارز نمیدانند. پیچیدگی در محاسبات، معاملات و فرآیندهای ساخت نیز باعث شده اعتماد و تمایل و استقبال کافی برای ورود به این صندوقها شکل نگیرد.
او میگوید: به نظر میرسد سازمان بورس و اوراق بهادار نیز به این چالشها آگاه است و ترجیح داده توسعه بازار را بیشتر از طریق صندوقهای مبتنی بر املاک و مستغلات (REITs) دنبال کند تا صندوقهای زمین و ساختمان زیرا REIT ها از نظر نقدشوندگی و ساختار معاملاتی برای سرمایهگذاران قابل فهمتر هستند. در سالهای اخیر همچنین کمبود مدیران دارایی حرفهای و باتجربه در حوزه این صندوقها مزید بر علت شده است این مسیر نیازمند اصلاح و بازگشت توجه به این صندوقها در بازنگری جدی مقررات، بازتعریف ارکان، سادهسازی روش ارزشگذاری و همراستا کردن بازدهی با نرخ بهره رایج در اقتصاد کشور خواهد بود. باید در نظر داشت که این صندوقها اکنون با رقابت شدید از سوی سایر ابزارهای مالی روبهرو هستند از جمله صندوقهای مستغلات، صندوقهای طلا، صندوقهای کالایی و انواع صندوقهای سهامی. این تنوع گزینهها باعث شده صندوقهای زمین و ساختمان با پیچیدگی بالا و بازدهی نامطمئن در حاشیه قرار گیرند بنابراین مساله بازدهی اهمیت بالایی دارد.
به گفته عسکری، با وجود این حتی بسیاری از رقبای این صندوقها نیز در شرایط نرخ بهره بالا به سختی میتوانند جذابیت قابلتوجهی ایجاد کنند مگر در نقش پوششدهنده تورم یا نوسانات ارز. بنابراین اصلاح ساختار و سازوکار صندوقهای زمین و ساختمان میتواند مسیر جدیدی برای توسعه آنها فراهم کند.
منبع: صدای بورس
