خطای بزرگ حذف بخش‌خصوصی از معادلات مسکن
جهان صنعت– شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای رقم خورده که حتی صرف‌نظر از قیمت زمین، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران نزدیک به ۳۰میلیون تومان برآورد می‌شود؛ رقمی که نشان‌دهنده فشار مستقیم تورم عمومی بر یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوارهاست. در شرایطی که مسکن باید به‌عنوان یک کالای مصرفی و حق طبیعی هر شهروند تامین شود، امروزه به کالایی لوکس و دست‌نیافتنی تبدیل شده است.
افزایش بی‌رویه قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی ناشی از تورم گسترده در اقتصاد ایران سبب شده هزینه ساخت مسکن
به طور بی‌سابقه‌ای بالا برود. در چنین شرایطی حتی انبوه‌سازان و فعالان بخش‌خصوصی نیز انگیزه چندانی برای ورود به پروژه‌های جدید ندارند چراکه بازدهی سرمایه‌گذاری در ساختوساز با ریسک‌های فراوانی همراه است. به همین دلیل طرف عرضه به طور محسوس تضعیف شده و شکاف میان عرضه و تقاضا بیش از پیش عمیق می‌شود.
پیامدهای احتمالی مکانیسم ماشه و تحریم‌های تازه
در حالی که بازار مسکن با چنین مشکلاتی دست‌وپنجه نرم می‌کند، چشم‌انداز فعال شدن مکانیسم ماشه و بازگشت تحریم‌های بین‌المللی، نگرانی‌های تازه‌ای را به همراه آورده است. تشدید محدودیت‌های خارجی، واردات بسیاری از مواد اولیه ساختمانی و حتی تجهیزات زیرساختی را با مشکل مواجه خواهد کرد و در نتیجه هزینه‌های تولید مسکن بیش از پیش افزایش خواهد یافت. در صورت تحقق این سناریو، قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات می‌تواند جهش تازه‌ای را تجربه کند؛ موضوعی که عملا مسکن را از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج خواهد کرد.
وضعیت همکاری دولت با بخش‌خصوصی
یکی از مهم‌ترین عوامل تعمیق بحران کنونی بازی ندادن بخش‌خصوصی در فرآیند تولید مسکن طی سال‌های گذشته بوده است. سیاست‌های انحصارگرایانه و نگاه دولتی به حوزه مسکن موجب شده ظرفیت‌های گسترده انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران و پیمانکاران بخش‌خصوصی بلااستفاده بماند. دولت نه‌تنها نتوانسته خود به تنهایی پروژه‌های مسکن را با کیفیت و سرعت مطلوب به سرانجام برساند بلکه با کنار زدن بخش‌خصوصی بازار را از موتور محرکه اصلی آن محروم کرده است. نتیجه چنین سیاست‌هایی کاهش عرضه، رشد قیمت‌ها و در نهایت سخت‌تر شدن دسترسی متقاضیان به مسکن بوده است.
شکاف فزاینده عرضه و تقاضا
امروزه شاهد شکافی عمیق میان توان اقتصادی خانوارها و هزینه ساختوساز هستیم. در حالی که دستمزدها و درآمدهای خانوار به‌مراتب کمتر از نرخ رشد تورم حرکت می‌کنند، هزینه‌های ساخت و قیمت نهایی واحدهای مسکونی روزبه‌روز بیشتر می‌شود. این عدم توازن، نه‌تنها باعث عقب‌ماندن بخش بزرگی از جامعه از امکان خرید خانه شده بلکه حتی بازار اجاره را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. مستاجران با فشار شدید افزایش اجاره‌بها روبه‌رو هستند و مالکان نیز به دلیل بالا بودن هزینه ساخت و خرید، اجاره‌های بیشتری مطالبه می‌کنند.
وضعیت هزینه ساخت مسکن
در همین خصوص یک فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه اقدام مثبت دولت چهاردهم آن بود که از عددسازی و آمار غیرواقعی در طرح نهضت ملی مسکن خودداری کرده است، گفت: هزینه ساخت مسکن در تهران بدون لحاظ قیمت زمین حدود ۳۰میلیون تومان است که ۲۵میلیون تومان بابت ساخت و ۵ میلیون تومان بابت دستگاه‌های خدمات‌رسان هزینه می‌شود.
فرشید پورحاجت اظهار کرد: هزینه ساخت مسکن، بدون لحاظ قیمت زمین شامل دو بخش است؛ یک بخش به هزینه‌های ساخت ارتباط دارد که در حال حاضر هزینه یک‌مترمربع ساختوساز در ساختمان‌های پنج طبقه در تهران حدود ۲۵میلیون تومان می‌شود.
او افزود: بخش دیگر به هزینه‌های دستگاه‌های خدمات‌رسان و دستگاه‌های عمومی مثل سازمان نظام مهندسی، بیمه، مالیات و ادارات برمی‌گردد که این عدد هم در شهر تهران حدودا متری ۵میلیون تومان است. جمعا در حال حاضر قیمت ساخت یک‌مترمربع مسکن بدون لحاظ قیمت زمین حدود ۳۰میلیون تومان می‌شود. البته این عدد برای ساختمانی است که استاندارهای پایه و مقررات ملی ساختمان در آن رعایت شده باشد. اگر ساختمان لاکچری باشد به رقم مذکور حدود ۳۰ تا ۴۰درصد اضافه می‌شود.
نقد مکانیسم اجرای طرح نهضت ملی مسکن
دبیر کانون انبوه‌سازان با انتقاد از مکانیسم اجرای طرح نهضت ملی مسکن گفت: در دولت قبل فعالان اصلی حوزه تولید و عرضه مسکن کنار گذاشته شدند. بدون درس گرفتن از تجربه ناموفق مسکن مهر، تصور می‌کردند با عددسازی و اعلام اینکه ۶/۲میلیون مسکن به مرحله ساخت رسیده یا سپردن ماموریت به دستگاه‌های دولتی می‌توانند سالانه یک‌میلیون مسکن بسازند. برای هرکدام از دستگاه‌های متولی هم سهمی در نظر گرفته بودند و مشخص کردند که هریک چه تعداد مسکن احداث کند. بخش‌خصوصی به بازیگر سوم این پروژه تبدیل شده بود و عملا به بازی گرفته نشد.
او تاکید کرد: بعد از سه سال آمارها نشان داد رویه مسکن دولتی به خانه‌دار شدن مردم منجر نمی‌شود و عدد ۶/۲میلیون مسکن صرفا روی کاغذ باقی ماند. دولت چهاردهم که روی کار آمد اولین اقدام مثبتی که انجام داد این بود که فعالیت خود را بدون ایجاد تعهد غیرواقعی شکل داد و مشخص شد در سه سال گذشته حدود ۸۰۰هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن واریز وجه داشتند و بانک‌ها به کمتر از نصف این تعداد وام پرداخت کرده بودند. در بعضی استان‌ها هم اگر توفیقاتی حاصل شد بخش‌خصوصی واقعی فعالیت کرده بود.
ضرورت توجه به ظرفیت‌های بخش‌خصوصی
دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه در طرح مسکن ملی باید از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی استفاده شود گفت: بخش‌خصوصی متعهد است و نسبت به تعهدی که داده حتما عملی می‌کند. بخش‌خصوصی علاوه بر اینکه ساختار فنی مشخص دارد، دارای سرمایه هم هست. سرمایه‌های بخش‌خصوصی را نباید صرفا از جنبه مالی دید بلکه از جنبه‌های مختلف فنی و تخصصی می‌تواند هزینه‌ها را برای دولت کنترل کند. این در حالی است که دولت‌ها از ابتدای طرح مسکن مهر، متقاضیان را در تنگنا قرار دادند. مسکنی که قرار بود دو ساله ساخته شود بعضا بیش از ۱۰سال طول کشیده و دیگر حلاوت و شیرینی برای مردم ندارد.
پورحاجت تاکید کرد: بخش‌خصوصی وقتی یک مبلغ را پیش‌بینی و به متقاضی اعلام می‌کند تا آخر پای آن عدد می‌ماند و اعداد و ارقام را جابه‌جا نمی‌کند. دولت اگر می‌خواهد مداخله کند از مسکن مهر درس عبرت بگیرد و بدون دخالت مستقیم در این طرح، از توان بخش‌خصوصی استفاده کند و خودش نقش تسهیلگری را برعهده بگیرد.
لزوم اصلاح قانون پیش‌فروش
این فعال صنعت ساختمان یادآور شد که تا قبل از سال۱۳۹۲ بخش‌خصوصی سالانه ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار واحد مسکونی بدون مداخله دولت تولید می‌کرد. این عدد در سال ۱۴۰۳ به ۴۵۰هزار واحد رسیده و دولت از رشد اندک آن نسبت به سال قبل خوشحال است. در حالی که صدور پروانه به معنای پایان عملیات ساختمانی نیست. البته دولت و مجلس باید مشکلات بخش‌خصوصی را حل کنند. به طور مثال قانون پیش‌فروش باید اصلاح شود، هزینه‌های نظام مهندسی و تامین اجتماعی نیز مدیریت شود. سازمان تامین اجتماعی از سال ۱۳۸۸ به این سو دستش در جیب بخش‌خصوصی است و پول بیمه تامین اجتماعی کارگران را را دریافت می‌کند اما هیچ بسته خدمتی ارائه نمی‌دهد. او با بیان اینکه قانون پیش‌فروش از یک کشور اروپایی آمده و به درد کشور ما نمی‌خورد، به ایسنا گفت: از سال ۱۳۸۸ بارها گفتیم قانون پیش‌فروش مناسب کشور ما نیست و باید اصلاح شود اما هیچ‌کس حاضر نیست آن را اصلاح کند و شاید اولویت بیستم مجلس و دولت هم نباشد. به گفته پورحاجت، در حوزه مالیات نیز نگاه این است که از تولیدکنندگان مالیات بگیرند و به کارمندان دولت بدهند.
تورم؛ بازیگر اصلی اقتصاد کشور
دبیر کانون انبوه‌سازان همچنین با انتقاد از تحمیل هزینه‌های نظام مهندسی به سازندگان گفت: امروزه بابت یک مترمربع ساختوساز در دورافتاده‌ترین نقاط کشور حدود یک‌میلیون تومان برای خدمات مهندسی که بعضا صوری است دریافت می‌شود. مهندس بابت هر مرحله از طراحی، نظارت و اجرا به صورت مجزا پول دریافت می‌کند و بد حادثه این است که سر پروژه هم حضور ندارند.
او در بیان پیشنهاد ایجاد رونق در بخش ساختوساز گفت: اولا باید اقتصاد کلان به شرایط باثباتی برسد. در سال‌های اخیر تورم به بازیگر اصلی اقتصاد کشور و بازار مسکن تبدیل شده است. به نظرم به جای اینکه سازوکارهای متعدد برای طرح مسکن ملی ایجاد کنیم باید شرایط تولید را برای بخش‌خصوصی فراهم کنیم.
سخن پایانی
به طور کلی باید توجه داشت که بحران مسکن در ایران بیش از هر چیز ناشی از ناکارآمدی سیاست‌های دولتی است. تداوم این رویکرد، تنها به تشدید فاصله طبقاتی، افزایش نارضایتی اجتماعی و محروم‌تر شدن گروه‌های کم‌درآمد منجر خواهد شد. اگر قرار است مسکن به کالایی دست‌یافتنی و در دسترس تبدیل شود، ضرورت دارد سیاستگذار از نگاه دستوری فاصله بگیرد و بخش‌خصوصی را به‌عنوان بازوی اصلی تولید مسکن به رسمیت بشناسد.
تنها در چنین شرایطی می‌توان امیدوار بود که شکاف عرضه و تقاضا کاهش یابد و مسکن از کالایی لوکس به کالایی مصرفی و ضروری بازگردد. بحران مسکن در ایران دیگر صرفا یک مساله بخشی یا کوتاه‌مدت نیست بلکه بازتابی از ضعف ساختاری اقتصاد ملی است. افزایش هزینه ساخت بدون در نظر گرفتن قیمت زمین به متری ۳۰میلیون تومان در حقیقت نشان می‌دهد که اقتصاد کشور درگیر تورم ساختاری و بی‌ثباتی سیاستگذاری است؛ پدیده‌ای که نه‌تنها قدرت خرید خانوار را از میان می‌برد بلکه توان تولیدکننده و سرمایه‌گذار را نیز تضعیف می‌کند.از دید کلان، تداوم چنین روندی منجر به شکل‌گیری چرخه‌ای معیوب خواهد شد: کاهش عرضه، جهش قیمت‌ها، گسترش اجاره‌نشینی پرهزینه و در نهایت انتقال منابع مالی خانوار از بخش‌های مولد به بخش غیرمولد. این چرخه به معنای کند شدن رشد اقتصادی، تضعیف عدالت اجتماعی و تعمیق شکاف طبقاتی است؛ وضعیتی که در نهایت می‌تواند بر امنیت اقتصادی و ثبات اجتماعی کشور اثرگذار باشد.
برای عبور از این بحران نیازمند بازتعریف نقش دولت و احیای جایگاه بخش‌خصوصی در تولید مسکن هستیم. دولت باید از سیاست‌های دستوری و مقطعی فاصله گرفته و با اصلاح بسترهای کلان اقتصادی، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، و ایجاد ثبات در قوانین و بازارهای مالی، مسیر را برای حضور فعال سرمایه‌های ملی هموار کند. تنها در این صورت می‌توان امیدوار بود که مسکن از کالایی سرمایه‌ای و دور از دسترس به جایگاه واقعی خود یعنی کالایی مصرفی و در دسترس همه اقشار جامعه بازگردد.
