جاماندگی تورم اجاره از تورم عمومی
جهان صنعت– بازار اجاره مسکن در ایران، همواره یکی از پرالتهاب‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور بوده است. با افزایش مستمر نرخ تورم عمومی و رشد قیمت‌ها در بازارهای مختلف، فشار بر مستاجران به‌طور پیوسته افزایش یافته و اجاره‌بهای مسکن به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط تبدیل شده است. با این حال، گزارش جدید شاخص قیمت مصرف‌کننده که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، حاکی از یک تحول مهم در این بازار است: کاهش قابل توجه تورم نقطه به نقطه و سالانه اجاره مسکن در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۴که به پایین‌ترین سطح طی ۳۰ماه اخیر رسیده است.
مروری بر آمارهای رسمی
طبق گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت۱۴۰۴معادل ۹/۳۶درصد بوده است. این رقم، در مقایسه با تورم نقطه به نقطه ماه‌های قبل، کاهش محسوسی را نشان می‌دهد و به گفته دفتر اقتصاد مسکن، کمترین میزان طی ۳۰ماه گذشته به‌شمار می‌رود. همچنین تورم سالانه اجاره مسکن نیز به ۵/۳۹درصد رسیده است که برای نخستین‌بار در بیش از دو سال و نیم گذشته به زیر ۴۰درصد نزول کرده است.
از سوی دیگر، تورم عمومی در اردیبهشت‌ماه برابر با ۷/۲درصد و تورم ماهانه شاخص اجاره ۲ درصد اعلام شده است. این آمارها نشان می‌دهد که رشد اجاره‌بها حتی از رشد عمومی قیمت‌ها عقب افتاده است؛ موضوعی که می‌تواند نشانه‌ای از تغییر مسیر تورمی بازار مسکن اجاره‌ای باشد.
علل کاهش تورم اجاره‌بها
برای درک چرایی این افت محسوس در نرخ تورم اجاره‌بها، باید به مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، سیاستی و اجتماعی توجه کرد.
وزارت راه‌و‌شهرسازی طی ماه‌های اخیر، برنامه‌هایی با هدف حمایت از مستاجران و کنترل قیمت‌ها در دستور کار قرار داده است. بسته حمایتی دولت شامل اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت برای اجاره، حمایت از ساخت مسکن استیجاری و حرکت به‌سمت اجاره‌داری حرفه‌ای بوده که به‌گفته مسوولان، اکنون در آمارها خود را نشان داده است.
تصویب بسته حمایت از مستاجران در شورای عالی مسکن نیز نقطه‌عطفی در سیاستگذاری مسکن محسوب می‌شود. این بسته تلاش دارد با استفاده از ابزارهای مالی، فشار تقاضا در بازار اجاره را کاهش دهد.
کاهش نسبی تقاضا برای خرید مسکن در ماه‌های گذشته، منجر به افزایش عرضه واحدهای استیجاری شده و در نتیجه فشار صعودی بر نرخ اجاره کاهش یافته است.
برنامه‌های ساخت و واگذاری واحدهای استیجاری به‌ویژه برای زوج‌های جوان از سوی دولت و شهرداری‌ها می‌تواند به آرام شدن بازار اجاره کمک کرده باشد.
بازار اجاره‌بها، برخلاف کالاهای مصرفی، معمولا با تاخیر به تغییرات شاخص تورم عمومی واکنش نشان می‌دهد. به‌عبارتی، قیمت اجاره بیشتر تابع تصمیمات دوره‌ای موجران و قراردادهای سالانه است تا نوسانات روزمره قیمت کالاها.
تردیدها و نگاه انتقادی به آمارها
اگرچه آمارها از کاهش محسوس تورم اجاره حکایت دارد اما تحلیلگران بازار مسکن با دیده تردید به این تغییر نگاه می‌کنند. از جمله دلایل اصلی این تردید پایین‌بودن سطح پایه مقایسه، تاخیر در تاثیر سیاست‌ها و تداوم فشار بر دهک‌های پایین هستند.
کاهش نرخ رشد تورم به معنای کاهش قیمت نیست بلکه به‌معنای کاهش سرعت رشد است. به عبارت دیگر، اجاره‌بها همچنان در حال افزایش است، فقط با شیبی کندتر.
برخی کارشناسان معتقدند که سیاست‌های حمایتی دولت به‌تازگی اجرا شده‌اند و اثرگذاری ملموس آنها در بازار اجاره هنوز زود است. بنابراین کاهش تورم اجاره‌بها ممکن است دلایل دیگری نظیر اشباع موقت بازار یا اثرات فصلی داشته باشد.
با وجود کاهش نرخ رشد، همچنان اجاره‌بها برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها سنگین و نامتناسب با درآمد آنهاست، به‌ویژه دهک‌های اول تا سوم که سهم بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند.
مقایسه با تورم عمومی و روند بلندمدت
کاهش تورم اجاره در حالی اتفاق افتاده که تورم عمومی کشور همچنان بالاست. براساس آمار مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه در اردیبهشت۱۴۰۴ برابر ۷/۳۸درصد گزارش شده، این یعنی رشد قیمت اجاره از رشد عمومی قیمت‌ها عقب افتاده است. این موضوع از دو جهت قابل تفسیر است؛ کاهش انتظارات تورمی و بی‌اثر بودن برخی سیاست‌ها.
اگر اجاره‌بها که معمولا نسبت‌به تورم عمومی عقب‌ماندگی دارد، با سرعت کمتری افزایش یابد، می‌تواند نشانه‌ای از کاهش انتظارات تورمی در جامعه باشد.
از سوی دیگر، اگر بازار اجاره عقب‌تر از تورم عمومی حرکت می‌کند، می‌توان آن را به نبود سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه مسکن نسبت داد. در واقع، بازار اجاره متاثر از تصمیمات سال گذشته است و روند فعلی بیشتر ریشه در سیاست‌های قبلی دارد تا جدیدترین مداخلات دولت.
نقش تقاضای فصلی و شروع زودهنگام فصل جابه‌جایی‌ها
معمولا فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره از خرداد آغاز می‌شود و تا اواخر شهریور ادامه دارد. اما در سال۱۴۰۴، به‌دلایل متعددی از جمله نگرانی خانوارها از رشد آتی قیمت‌ها، تقاضا برای جابه‌جایی زودتر از موعد افزایش یافت. با این حال، رشد اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه، برخلاف انتظار، کمتر از تورم عمومی بود. این موضوع شاید به‌معنای اثرگذاری بسته‌های حمایتی یا حتی رکود تقاضای موثر باشد چراکه بخشی از مستاجران دیگر توان پرداخت اجاره‌های سنگین را ندارند و ناچار به جابه‌جایی به مناطق ارزان‌تر یا حتی سکونت در خانه‌های کوچک‌تر شده‌اند.
آینده بازار اجاره و چالش‌های پیش‌رو
باید توجه داشت که با وجود برخی نشانه‌های مثبت در کاهش تورم اجاره، بازار اجاره همچنان با چالش‌های متعددی روبه‌رو است.
نبود مسکن کافی و مناسب برای اجاره به‌ویژه در شهرهای بزرگ، همچنان یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار است. سرمایه‌گذاران به‌‌دلیل نبود سودآوری مناسب، تمایلی به ساخت واحدهای اجاره‌ای ندارند.
در کشورهای توسعه‌یافته، بخش مهمی از بازار اجاره در اختیار نهادهای حرفه‌ای و شرکت‌های اجاره‌داری است. در ایران، بازار اجاره همچنان در دست مالکان خرد و غیرحرفه‌ای است که به‌‌دلیل نبود نظارت کافی، باعث نوسان شدید در قیمت‌ها می‌شوند.
یکی از دلایل نوسانات بازار اجاره، نبود یک سامانه جامع برای ثبت و اعلام نرخ‌های اجاره در مناطق مختلف کشور است. این عدم شفافیت، به‌ویژه در کلان‌شهرها، به افزایش سلیقه‌ای قیمت‌ها منجر شده است.
آیا با کاهش تورم اجاره‌بها، آرامش به بازار بازمی‌گردد؟
اگرچه کاهش تورم نقطه به نقطه و سالانه اجاره‌بها در اردیبهشت۱۴۰۴ نشانه‌ای مثبت و امیدوارکننده است اما نباید آن را به‌عنوان تغییر بنیادین در وضعیت بازار مسکن ارزیابی کرد. فشار بر مستاجران همچنان بالاست، سطح اجاره‌بها هنوز با توان مالی دهک‌های پایین فاصله دارد و روند بلندمدت بازار نیازمند اصلاحات ساختاری، افزایش عرضه و شکل‌گیری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است. در این میان، دولت باید علاوه‌بر تداوم سیاست‌های حمایتی، به فکر اصلاح ساختار مالیاتی، کاهش هزینه ساخت مسکن، افزایش شفافیت اطلاعاتی و تشویق بخش‌خصوصی برای ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌ای باشد. تنها در این صورت است که می‌توان امید داشت کاهش تورم اجاره‌بها، به یک روند پایدار و ساختاری تبدیل شود، نه‌فقط یک استثنای آماری در میانه التهاب بازار.
