تهدید عرضه مسکن
جهان صنعت– مسکن در نیمه دوم سال۱۴۰۴ همچنان گرفتار بحران‌های ساختاری است؛ بحران‌هایی که ریشه آنها را می‌توان در سیاستگذاری‌های ناکارآمد، شکل‌گیری برنامه‌های شعاری و نمایشی و فقدان سازوکارهای مالی کارآمد جست‌وجو کرد. طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن اگرچه در ظاهر با هدف افزایش عرضه و تامین مسکن اقشار مختلف جامعه طراحی شدند اما نتوانستند پاسخگوی تقاضای انباشته و واقعی بازار باشند؛ طرح‌هایی که بیشتر از آنکه بتوانند فرآیند تولید مسکن را سرعت بخشند به‌دلیل ناتوانی در تامین منابع مالی، مشکلات فنی، ناهماهنگی نهادی و برداشت‌های اشتباه از سیاست‌های عرضه، عملا به تعویق پروژه‌ها و ناکارآمدی منابع اختصاص‌یافته منجر شدند. در چنین شرایطی به‌جای افزایش عرضه واقعی و پایدار، بازار با محدودیت‌های ساختاری عمیق‌تری روبه‌رو شد؛ محدودیت‌هایی که خود را در رشد هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید نشان می‌دهد.
چالش‌های تامین مالی و نقش ناکارآمد شبکه بانکی
در کنار ضعف‌های سیاستگذاری، مساله تامین مالی نیز به مانعی اساسی برای تولید مسکن تبدیل شده است. شبکه بانکی که باید محور حمایت از بخش ساخت‌وساز باشد و نقش اصلی را در تامین نقدینگی پروژه‌ها ایفا کند، در سال‌های اخیر در مسیر عکس حرکت کرده است. بانک‌ها به دلیل فشارهای تورمی، محدودیت منابع و تمایل بیشتر به فعالیت‌های غیرمولد، در عمل وام‌های کافی را در اختیار متقاضیان واقعی قرار نمی‌دهند. حتی طرح‌های حمایتی که بر پایه ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت طراحی شده‌اند به‌دلیل سقف ناکافی و نرخ‌های بهره نامتناسب با درآمد خانوارها عملا کارایی خود را از دست داده‌اند. در نتیجه سازندگان کوچک و متوسط که ستون اصلی بازار تولید مسکن محسوب می‌شوند، با کمبود شدید نقدینگی برای آغاز یا تکمیل پروژه‌ها مواجه شده‌اند؛ وضعیتی‌که به طولانی‌شدن زمان اجرای پروژه‌ها، افزایش هزینه‌های سربار و کاهش انگیزه تولید منجر می‌شود.
افزایش مستمر هزینه‌های ساخت و فشار بر تولیدکنندگان
یکی از نشانه‌های اصلی بحران ساختاری بازار مسکن، رشد بی‌وقفه هزینه‌های ساخت است؛ افزایشی که برخلاف کاهش موقتی تورم در سایر بخش‌ها، همچنان با سرعت بالا ادامه دارد. طبق داده‌های رسمی، بازار مصالح ساختمانی روزبه‌روز شاهد افزایش قیمت است و این روند فشار مضاعفی بر سازندگان و مصرف‌کنندگان وارد می‌کند. افزایش هزینه نهاده‌ها نه‌تنها هزینه نهایی ساخت هر مترمربع را بالا برده بلکه موجب کاهش توان سازندگان برای شروع طرح‌های جدید شده است. نبود ثبات اقتصادی و تورم مزمن در بازار مصالح، ریسک‌پذیری فعالان صنعت ساختمان را کاهش داده و برنامه‌ریزی بلندمدت را دشوار کرده است. از این رو سازندگان یا پروژه‌های جدید را آغاز نمی‌کنند یا حجم ساخت‌وساز را کاهش می‌دهند و این روند به تشدید رکود و کمبود عرضه منجر می‌شود؛ مساله‌ای که اثرات آن در قیمت مسکن به‌وضوح قابل‌مشاهده است.
گرانی مصالح ساختمانی و پیامدهای آن
تحلیل روند شاخص نهاده‌های ساختمانی در تابستان۱۴۰۴ تصویر روشنی از این فشار تورمی ارائه می‌دهد. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران در تابستان۱۴۰۴ به عدد ۰/۱۷۳رسیده است. این شاخص نسبت‌به فصل قبل ۳/۶درصد افزایش یافته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته رشد چشمگیر ۶/۴۳درصدی را تجربه کرده است. چنین افزایشی نشان می‌دهد که هزینه‌های پایه ساخت، از مصالح تا دستمزد و خدمات فنی، با سرعتی بسیار بالاتر از میانگین تورم عمومی در حال افزایش است. از منظر تولید، این ارقام به معنای بالا رفتن هزینه تمام‌شده هر مترمربع ساخت است و در نهایت منجربه افزایش قیمت فروش واحدهای جدید می‌شود. هنگامی که شاخص نهاده‌ها این‌گونه رشد می‌کند، سازندگان ناچارند برای حفظ سودآوری حداقلی، قیمت نهایی را متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش دهند؛ روندی که فاصله میان عرضه و قدرت خرید مصرف‌کنندگان را بیشتر می‌کند.
تحلیل روند تورم فصلی و تعدیل نسبی سرعت رشد هزینه‌ها
اگرچه تورم فصلی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان در تابستان۱۴۰۴ برابر ۳/۶درصد گزارش شده است و این رقم در مقایسه با تورم فصلی ۹/۱۴درصد در فصل قبل نشان از کاهش ۶/۸واحد درصدی دارد اما این کاهش به‌معنای حل معضل هزینه‌های ساخت نیست. کاهش تورم فصلی عمدتا ناشی از تعدیل موقتی قیمت برخی کالاها و کاهش نوسانات کوتاه‌مدت بوده و نه نتیجه اصلاح ساختاری. با این حال این کاهش نسبی می‌تواند برای فعالان بازار سیگنالی از احتمال تثبیت کوتاه‌مدت قیمت‌ها باشد. سازندگان معمولا در دوره‌هایی با کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، فرصت بیشتری برای برنامه‌ریزی یا خرید مواد اولیه پیدا می‌کنند. اما از آنجا که سطح قیمت‌ها همچنان در اوج قرار دارد، این تثبیت موقتی تاثیر چندانی بر قدرت خرید متقاضیان نخواهد گذاشت. مهم‌تر اینکه در غیاب سیاستگذاری علمی، این کاهش ممکن است دوباره با موج جدید تورم جایگزین شود.
توزیع نامتوازن تورم میان گروه‌های کالایی ساختمانی
بررسی جزئیات شاخص نشان می‌دهد که تورم در گروه‌های مختلف مصالح ساختمانی روندی کاملا نامتوازن دارد. طبق گزارش مرکز آمار، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۸/۷۲درصد مربوط به گروه چوب بوده است؛ گروهی که در ساخت‌وسازهای امروزی کاربرد گسترده‌ای دارد به‌ویژه در بخش نازک‌کاری، تزئینات داخلی، قالب‌بندی و اسکلت‌بندی برخی سازه‌ها. چنین جهشی در قیمت چوب، هزینه‌های بخش‌های مختلف پروژه را افزایش می‌دهد و سازندگان را وادار به بازنگری در بودجه‌بندی می‌کند. از سوی دیگر کمترین تورم نقطه به نقطه با ۳/۲۱درصد به گروه شیشه اختصاص داشته است؛ هرچند همین میزان نیز در مقایسه با رشد عمومی تورم در اقتصاد ایران رقم قابل‌توجهی است. اختلاف شدید میان گروه‌های مختلف نشان‌دهنده نبود ثبات در زنجیره تامین مصالح و وابستگی شدید بخش ساخت‌وساز به نوسانات جهانی، نرخ ارز و محدودیت‌های وارداتی است.
افزایش تورم سالانه و هشدار نسبت به رشد پایدار هزینه‌ها
از منظر سالانه نیز روندها نگران‌کننده‌اند. تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان۱۴۰۴ نسبت‌به دوره مشابه سال قبل ۷/۳۶درصد گزارش شده است. این رقم در مقایسه با فصل قبل که ۴/۳۱درصد بوده، افزایشی معادل ۳/۵واحد درصد داشته است. این رشد سالانه بیانگر آن است که حتی با وجود کاهش تورم فصلی، فشار قیمتی در مقیاس بلندمدت همچنان رو به افزایش است. تورم سالانه شاخص نهاده‌های ساختمانی معمولا تاثیر مستقیم و پایدارتری بر قیمت نهایی مسکن دارد زیرا هزینه‌های سالانه معیار اصلی تصمیم‌گیری سازندگان و سرمایه‌گذاران برای ورود به پروژه‌های جدید محسوب می‌شود. افزایش سالانه این شاخص بدان معناست که ساخت‌وساز در ایران روزبه‌روز پرهزینه‌تر و ریسک‌پذیرتر می‌شود؛ اتفاقی که بازار را در مسیر رکود طولانی‌مدت قرار می‌دهد.
پیامدهای اقتصادی گرانی مصالح ساختمانی بر عرضه و تقاضا
در شرایطی که هزینه نهاده‌های ساختمانی با سرعت بالا افزایش یافته، توان خرید مصرف‌کنندگان نیز به‌دلیل تورم عمومی و رکود اقتصادی کاهش یافته است. این ترکیب خطرناک قدرت جذب واحدهای جدید را پایین می‌آورد و به‌طور مستقیم باعث تشدید رکود می‌شود. رشد شاخص نهاده‌ها به‌ویژه در گروه‌های پرمصرفی مانند آهن‌آلات، چوب و گچ، هزینه تمام‌شده پروژه‌ها را به‌شکل چشمگیری بالا می‌برد. از سوی دیگر بخش قابل‌توجهی از تقاضای مصرفی به‌دلیل کاهش درآمد واقعی خانوارها به تعویق افتاده است. این دو عامل هم‌زمان موجب کاهش معاملات، افزایش مدت‌زمان خواب سرمایه و نااطمینانی گسترده در بازار شده‌اند. سازندگان در چنین محیطی ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به‌سمت بازارهای کم‌ریسک‌تر هدایت کنند درحالی‌که نیاز واقعی جامعه همچنان پابرجاست و بخش بزرگی از جمعیت فاقد مسکن مناسب هستند.
نیاز فوری به سیاستگذاری مبتنی‌بر علم و اصلاح ساختارها
مجموع این روندها نشان می‌دهد بازار مسکن ایران با یک بحران ساختاری عمیق روبه‌رو است؛ بحرانی که بدون تدوین سیاست‌های علمی، بر داده و همراه با اصلاحات بنیادی امکان عبور از آن وجود ندارد. بازطراحی نظام تامین مالی، ایجاد سازوکارهای شفاف و کارآمد برای حمایت از تولید، رفع نارسایی‌های نهادی، بازنگری در طرح‌های دولتی و ایجاد ثبات اقتصادی حداقلی، پیش‌شرط‌های خروج از این وضعیت هستند. در غیاب این اصلاحات، هرگونه سیاست حمایتی موقتی یا افزایش تسهیلات بدون پشتوانه، تنها به افزایش بدهی دولت یا تورم بیشتر منجر خواهد شد. بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند یک برنامه ملی مبتنی‌بر واقعیت‌های اقتصادی و ساختاری است تا بتواند از فشار هزینه‌ها بکاهد، عرضه پایدار ایجاد کند و امکان دسترسی خانوارها به مسکن را بهبود بخشد.
