تبعات سنگین کاهش عرضه مسکن
آمنه هاشمی– رشد بیسابقه قیمت واحدهای مسکونی در کنار رشد محدود درآمد خانوارها، نسبت درآمد به قیمت خانه را به نقطهای بحرانی رسانده تا جایی که برآوردها نشان میدهد بیش از نیمی از ساکنان تهران عملا از بازار خرید مسکن حذف شدهاند و «خانهدار شدن» برای بسیاری به رویایی دوردست تبدیل شده است.
در سالهای اخیر قیمت مسکن در تهران مسیری جدا از واقعیتهای درآمدی خانوارها طی کرده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت طی کمتر از یک دهه چندین برابر شده در حالی که رشد دستمزدها و درآمد واقعی خانوار، حتی به یک سوم این شتاب قیمتی هم نرسیده است. همین شکاف نسبت درآمد به قیمت خانه را به یکی از نگرانکنندهترین شاخصهای اقتصادی تبدیل کرده است.
حذف طبقه متوسط جامعه از صف خرید مسکن
براساس محاسبات کارشناسی، یک خانوار شهری با درآمد متوسط، برای خرید یک واحد ۷۰متری در مناطق معمولی تهران باید بیش از ۳۰تا۴۰سال کل درآمد خود را پسانداز کند. آن هم در شرایطی که هیچ هزینهای برای زندگی روزمره نداشته باشد. این عدد در اقتصاد مسکن، نشانهای روشن از «غیرقابل دسترس شدن مالکیت» است.
نتیجه این روند خروج تدریجی طبقه متوسط از بازار خرید مسکن بوده است. گزارشهای پیشین نشان میدهد بیش از ۵۰درصد ساکنان تهران دیگر حتی بهطور نظری هم امکان خرید خانه را ندارند و ناچار به ماندن طولانیمدت در بازار اجاره یا کوچ به حاشیه شهرها شدهاند.
شکاف عمیق میان دستمزد و قیمت مسکن
یکی از ریشههای اصلی این بحران، رشد نامتوازن قیمت داراییها نسبت به دستمزدهاست. در حالی که قیمت مسکن متاثر از تورم عمومی، جهش نرخ ارز و انتظارات تورمی رشد کرده، حقوق و دستمزدها عمدتا با تاخیر و بهصورت دستوری افزایش یافتهاند؛ افزایشی که اغلب صرف جبران هزینههای روزمره شده و سهمی برای پسانداز باقی نگذاشته است. از سوی دیگر تسهیلات بانکی نیز نتوانسته نقش موثری در کاهش این فاصله ایفا کند. سقف وام خرید مسکن در مقایسه با قیمت واقعی واحدهای مسکونی، سهمی محدود دارد و اقساط سنگین آن، خود به مانعی جدید برای خانوارها تبدیل شده است. به بیان ساده، وام مسکن دیگر «پل خانهدار شدن» نیست بلکه تنها بخشی کوچک از هزینه را پوشش میدهد.
در چنین شرایطی نسبت درآمد به قیمت خانه به شاخصی تعیینکننده برای تحلیل آینده بازار مسکن بدل شده است. هرچه این نسبت بالاتر میرود، احتمال ورود خریداران مصرفی کاهش مییابد و بازار بیش از پیش به سمت رکود معاملاتی یا فعالیت سرمایهای محدود سوق پیدا میکند.
آینده مبهم خانهدار شدن در تهران
بحران خرید مسکن تنها یک مساله اقتصادی نیست بلکه پیامدهای اجتماعی گستردهای به همراه دارد. افزایش سن خانهدار شدن، کاهش نرخ ازدواج و رشد سکونت در واحدهای کوچک و نامناسب از جمله نتایج مستقیم شکاف میان درآمد و قیمت مسکن است که کیفیت زندگی شهری را تحتتاثیر قرار داده است. همزمان فشار برای تامین مسکن ارزانتر، موج مهاجرت معکوس از تهران به شهرهای اطراف را تقویت کرده است. این جابهجاییها، بدون توسعه متوازن زیرساختها، به گسترش حاشیهنشینی، افزایش هزینه رفتوآمد و فشار مضاعف بر خدمات شهری منجر شده است؛ مسائلی که در بلندمدت هزینههای اجتماعی بالایی به دنبال دارد. در این میان بازار اجاره نیز بهطور غیرمستقیم از بحران خرید مسکن تاثیر پذیرفته است. حذف تقاضای خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داده و همین موضوع به رشد مداوم اجاره بها دامن زده است؛ چرخهای که خانوارها را در تنگنای مضاعف قرار میدهد. اگر روند فعلی ادامه یابد، نسبت درآمد به قیمت خانه همچنان در سطوح بحرانی باقی خواهد ماند و مالکیت مسکن به امتیازی محدود برای گروههای خاص تبدیل میشود. کارشناسان معتقدند که بدون سیاستهای جدی برای کنترل تورم، افزایش واقعی قدرت خرید و اصلاح نظام تامین مالی مسکن، رؤیای خانه دار شدن برای بخش بزرگی از خانوارهای تهرانی، دست کم در کوتاهمدت، دستنیافتنی خواهد بود.
کاهش ۵۰درصدی تولید مسکن
یک مقام صنفی با اشاره به تشدید بحران بازار مسکن با توجه به کاهش ۵۰درصدی ساختوساز و عرضه گفت: درحال حاضر سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی از ۱۳درصد به ۲یا ۳درصد رسیده است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان با اشاره بیان اینکه بخش عمده هزینههای تمامشده ساخت مسکن در کشور از طریق زمین و املاک کلنگی شکل میگیرد، گفت: با افزایش قیمت زمین و کلنگی، بخشخصوصی ناچار به تجدید ارزیابی قیمت فروش واحدهای خود است تا از ورشکستگی و ضرر سرمایه اولیه جلوگیری کند.
او افزود: بر اساس پیشبینیها در ماههای آتی، افزایش قیمتها در حوزه اقتصاد کلان و تورم شکلگرفته در زمین، خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان دهد. ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن بهشدت افزایشیافته است.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان بیان کرد: حدود ۲۰درصد از هزینههای تمامشده ساخت مسکن به هزینههایی بازمیگردد که دستگاههای خدماترسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده، دریافت میکنند. این هزینهها باعث افزایش قابلتوجه هزینه تمامشده برای بخشخصوصی و مردم شده است.
پورحاجت ادامه داد: بهطور تقریبی از هر مترمربع بین ۵تا۶میلیون تومان از هزینههای تمامشده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاههای دولتی و خدماترسان است. این موضوع نقش مهمی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد. او در ادامه به مهر گفت: نکته مهم این است که کاهش ۵۰درصدی تولید مسکن چه تاثیری بر کشور خواهد داشت. اگر این موضوع را از منظر اقتصادی بررسی کنیم، حدود ۲۰درصد از هزینههای تمامشده مربوط به دستگاههای خدماترسان است و به عبارتی سادهتر نزدیک به ۴۰درصد از درآمدهای شهرداریها از محل هزینههای پروانه ساختمان به صنعت ساختمان بازمیگردد.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان تاکید کرد: در حوزه اقتصاد کلان، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که پیشتر حدود ۸ تا ۹درصد بوده، امروز به ۲تا۳درصد کاهشیافته است. همه اذعان دارند که صنعت ساختمان لکوموتیو اقتصاد کشور است اما امروز این صنعت به بخشی غیر کارآمد و معیوب تبدیل شده و محدودیتهای مختلف بر آن تحمیل شده است.
پورحاجت در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران، باتوجهبه دادههای موجود، حدود ۳۰میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنجطبقه است. این رقم ممکن است ماهانه باتوجهبه تورمهای شکلگرفته تغییر کند. تولیدکنندگان مسکن تقریبا هر ۱۵روز یکبار قیمتهای خود را بهروزرسانی میکنند و قیمت دقیق مشخص نیست.
