بحران بی‌پایان رکود تورمی
جهان صنعت– بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر در چنبره‌ای از رکود تورمی گرفتار شده است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها به‌طور مداوم افزایش می‌یابد اما هم‌زمان تقاضا به شدت کاهش پیدا می‌کند. این پدیده که به‌ظاهر متناقض می‌نماید، درواقع نشان‌دهنده یکی از عمیق‌ترین بحران‌های ساختاری اقتصاد ایران است؛ بحرانی که نه تنها زنگ خطر آن به صدا درآمده بلکه پیامدهای اجتماعی و اقتصادی آن از هم‌اکنون در حال نمایان شدن است.
یکی از ریشه‌های اصلی بحران مسکن در ایران، تبدیل این کالا از یک نیاز مصرفی به یک ابزار سرمایه‌گذاری است. در شرایطی که تورم مزمن، سرمایه‌گذاران را به‌سوی بازارهای غیرمولد سوق داده، مسکن به‌عنوان یکی از معدود دارایی‌های نسبتا امن، بیش از هرچیز جنبه سوداگرانه یافته است. نتیجه این روند، رشد سرسام‌آور قیمت‌هاست؛ در حالی که تقاضای مصرفی واقعی، یعنی نیاز خانواده‌ها به سرپناه، هر روز ضعیف‌تر می‌شود.
براساس آمارهای رسمی، طی یک دهه گذشته، قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰برابر شده، حال آنکه درآمد خانوارها به هیچ‌وجه هم‌پای این رشد حرکت نکرده است. این شکاف عمیق میان درآمد و هزینه مسکن، خانه‌دار شدن را برای قشر متوسط و پایین، به رو‌یایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.
رکود مسکن؛ نه فروشنده‌ای مانده نه خریداری
برخلاف آنچه برخی گمان می‌کنند، افزایش قیمت‌ها لزوما به معنای رونق بازار نیست. در حال حاضر، بازار مسکن درگیر رکودی عمیق است. فروشندگان به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها حاضر به فروش نیستند و خریداران نیز یا توان خرید ندارند یا در انتظار کاهش قیمت‌ها به سر می‌برند. این بن‌بست، بازار را در وضعیتی فلج‌کننده فرو برده که خروج از آن بدون مداخله و اصلاحات ساختاری امکان‌پذیر نخواهد بود.
در گزارش‌های میدانی، مشاوران املاک از کاهش چشمگیر تعداد معاملات خبر می‌دهند. بسیاری از دفاتر مشاور املاک عملا تعطیل شده‌اند یا صرفا با امید به آینده‌ای نامعلوم به فعالیت ادامه می‌دهند.
تابستان سختی در راه است
چندین کارشناس حوزه اقتصاد مسکن هشدار داده‌اند که اگر سیاست‌های اقتصادی به همین شکل ادامه پیدا کند، بازار مسکن در آستانه یک نقطه بحرانی قرار خواهد گرفت. به‌گفته آنها، نبود چشم‌انداز روشن در حوزه کلان اقتصادی، تداوم سیاست‌های ناکارآمد مالی و بی‌ثباتی نرخ ارز، همگی عواملی هستند که می‌توانند رکود فعلی را عمیق‌تر کرده و حتی آن را به مرحله بحران تبدیل کنند.
کارشناسان معتقدند که رکود فعلی یک رکود سطحی نیست بلکه به‌دلیل نبود سیاست‌های حمایتی، ضعف در نظام بانکی و نبود نظام مالیاتی عادلانه، به مرحله مزمن وارد شده است. چنانچه اصلاحات لازم تا پایان خرداد انجام نشود، در تابستان با افزایش شکاف طبقاتی و نارضایتی اجتماعی گسترده‌تری مواجه خواهیم شد.
نقش دولت؛ غایب یا مسبب؟
نقش دولت در بحران فعلی، به هیچ‌وجه کمرنگ نیست. از یک سو، دولت در زمینه عرضه مسکن، با اجرای طرح‌هایی همچون «نهضت ملی مسکن» نتوانسته انتظارات را برآورده کند. از سوی دیگر، سیاست‌های مالی و پولی دولت، مانند کنترل صوری نرخ ارز یا چاپ پول بی‌پشتوانه، اثر مستقیم بر افزایش قیمت تمام‌شده مسکن داشته است.
فقدان نظام مالیاتی کارآمد، به‌خصوص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر سود سرمایه، زمینه را برای فعالیت سوداگران فراهم کرده است. در بسیاری از کشورها، مالیات‌گیری از خانه‌های بلااستفاده، انگیزه سرمایه‌گذاری صرفا سوداگرانه را کاهش می‌دهد اما در ایران، این ابزار سیاستی یا اجرا نمی‌شود، یا در حد شعار باقی می‌ماند.
کارشناسان معتقدند که خروج از وضعیت رکود تورمی مسکن، نیازمند یک بسته سیاستی جامع و چندوجهی است. مهم‌ترین محورهای این بسته می‌تواند شامل اصلاح سیاست‌های پولی، حمایت از تولید مسکن ارزان‌قیمت، اجرای جدی نظام مالیاتی و حمایت از خریداران واقعی باشد.
وام‌های بلااستفاده مسکن
یک کارشناس بازار مسکن گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد.
علیرضا سرحدی با بیان اینکه وام خرید مسکن به‌دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم قرار نگرفته است، اظهار کرد: مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند بنابراین استفاده موثری از آنها نمی‌شود.
او افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتا ماهی ۳۰ تا ۳۵میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰میلیون تومان قسط پرداخت کند؟ بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل‌مدیریت. البته بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذاران‌شان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.
فقدان مدل کنترل بازار اجاره در ایران
سرحدی بیان کرد: در شرایطی که مستاجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتربرخوردار یا حاشیه‌ای شده است، مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته، به مهر گفت: در آن کشورها شرکت‌های بزرگ خصوصی یا شهرداری‌ها، ساختمان‌هایی صرفا برای اجاره می‌سازند. این واحدها اجاره به تملیک هم نیستند و هدفشان کنترل بازار اجاره است. در ایران چنین مدلی وجود ندارد.
او افزود: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند، مثلا فقط ۱۵ تا ۲۰درصد افزایش مجاز بداند، ممکن است موجر به تنظیم قرارداد غیررسمی روی بیاورد و با دریافت چک، سفته یا تضمین، اجاره بیشتری بگیرد. این مساله هم می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و قضایی شود.
احتمال تشدید وخامت وضعیت مسکن در اواخر بهار و اوایل تابستان
این کارشناس بازار مسکن گفت: اگر تولید افزایش یابد، عرضه بیشتر می‌شود و قیمت‌ها پایین می‌آید. باید اقتصاد کلان از بندهای محدودکننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا رود. در این صورت، مردم می‌توانند وارد بازار خرید یا اجاره مسکن شوند. تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی ندارد. بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.
او با بیان اینکه آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است، ادامه داد: اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا می‌کند.
سرحدی در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران امروز نه‌تنها آینه‌ای از ناکارآمدی سیاستگذاری‌های کلان اقتصادی است، بلکه به نقطه‌ای رسیده که می‌تواند تبعات اجتماعی گسترده‌ای به‌دنبال داشته باشد. افزایش شکاف طبقاتی، بی‌خانمانی پنهان و مهاجرت اجباری از شهرها، تنها بخشی از پیامدهای ادامه این وضعیت خواهد بود.
اگر دولت و نهادهای تصمیم‌گیر، اصلاحات را به تعویق بیندازند، احتمال دارد بحران از یک رکود تورمی، به یک بحران اجتماعی تبدیل شود. بازار مسکن، با این شدت از بحران، نه با وعده و شعار بلکه با اصلاحات عمیق نجات خواهد یافت.
