از خوشبینی پسابرجام تا بیاطمینانی مزمن
جهان صنعت– بازار مسکن ایران از سال ۱۳۹۴ به بعد یکی از پرنوسانترین دورههای تاریخی خود را تجربه کرده است. همزمان با اجرای توافق هستهای موسوم به برجام، فضای عمومی اقتصاد ایران وارد مرحلهای از امیدواری و انتظار برای بهبود شد. کاهش نسبی ریسکهای سیاسی، تعدیل انتظارات تورمی و بهبود چشمانداز تعاملات خارجی بر رفتار فعالان بازار مسکن نیز اثر گذاشت.
در این مقطع، سرمایهگذاران با احتیاط اما با دیدی مثبت به آینده نگاه میکردند و خریداران مصرفی که طی سالهای قبل به دلیل رکود عمیق و افت قدرت خرید از بازار خارج شده بودند، بهتدریج بازگشتند. رشد قیمتها در این دوره اگرچه وجود داشت اما شیب آن ملایم و تا حدی متناسب با متغیرهای بنیادین اقتصاد کلان بود. نسبت قیمت به اجاره در محدودهای قابلقبول حرکت میکرد و هنوز شکاف معناداری میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها ایجاد نشده بود.
در این سالها ساختوساز نیز با ثبات نسبی همراه بود. سازندگان با پیشبینی ثبات اقتصادی پروژههای نیمهتمام را تکمیل میکردند و سرمایهگذاریهای جدید با نگاه میانمدت تعریف میشد. اگرچه نظام تامین مالی مسکن همچنان با محدودیتهای جدی روبهرو بود اما دستکم نااطمینانی سیاسی به اندازه سالهای بعد بر تصمیمگیریها سایه نینداخته بود. به بیان دیگر بازار مسکن در فاصله ۱۳۹۴ تا اوایل۱۳۹۷ در وضعیت انتظار برای رونق قرار داشت؛ نه جهش قیمتی شدید رخ داده بود و نه رکود عمیقتری بر بازار حاکم شده بود.
خروج آمریکا از برجام؛ نقطهعطف جهش انتظارات تورمی
بهار ۱۳۹۷ و اعلام خروج دولت دونالد ترامپ از برجام، نقطهعطفی در مسیر بازارهای دارایی ایران بود. این تصمیم بهسرعت انتظارات تورمی را در کل اقتصاد تشدید کرد و موجی از بیثباتی در بازار ارز، طلا و سایر داراییها به راه انداخت. بازار مسکن که همواره بهعنوان پناهگاه سرمایه در دورههای تورمی شناخته میشود، از این موج بینصیب نماند. بخشی از سرمایههای بزرگ و سرگردان که از نوسانات سایر بازارها متاثر شده بودند، به سمت خرید زمین و ملک حرکت کردند.
در نتیجه از نیمهدوم سال۱۳۹۷ به بعد قیمت مسکن با جهشی کمسابقه مواجه شد. این جهش نه ناشی از رشد بنیادین عرضه یا افزایش کیفیت ساخت بلکه حاصل انتقال انتظارات تورمی و تقویت انگیزههای سفتهبازانه بود. نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار بهطور قابلتوجهی افزایش یافت و قدرت خرید متقاضیان مصرفی بهشدت کاهش پیدا کرد. بازار عملا از دست خریداران خانهاولی خارج شد و وزن معاملات سرمایهای در آن افزایش یافت. این روند، شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن را عمیقتر کرد و زمینهساز شکلگیری رکود معاملاتی در سالهای بعد شد.
رکود تورمی؛ ترکیب نامتعارف کاهش معاملات و رشد قیمتها
از سال۱۳۹۸ به بعد بازار مسکن وارد مرحلهای شد که میتوان آن را «رکود تورمی» نامید. در این وضعیت، تعداد معاملات کاهش یافت اما سطح عمومی قیمتها همچنان به رشد خود ادامه داد. این پدیده نتیجه همزمان چند عامل بود: تورم مزمن در اقتصاد کلان، رشد هزینههای ساخت شامل مصالح و دستمزد، افزایش قیمت زمین و تداوم نااطمینانی سیاسی. در چنین شرایطی، سازندگان با افزایش هزینه تمام شده مواجه بودند و ناچار بودند قیمتهای پیشنهادی را بالا ببرند اما در سوی تقاضا، خانوارها توان پاسخگویی به این قیمتها را نداشتند.
در این دوره، بازار بهتدریج به دو بخش متمایز تقسیم شد. واحدهای بزرگمتراژ و لوکس، بهویژه در مناطق شمالی تهران و کلانشهرها با کاهش شدید حجم معاملات مواجه شدند و در برخی مقاطع حتی تعدیل قیمتی را تجربه کردند. در مقابل، واحدهای کوچکمتراژ و میانقیمت در مناطق متوسط و پایین شهر به دلیل تناسب بیشتر با توان خرید خانوارها از تقاضای نسبی برخوردار بودند. پدیده «تبدیل واحد» نیز شدت گرفت؛ به این معنا که خانوارها برای حفظ قدرت خرید خود به واحدهای کوچکتر یا محلههای ارزانتر نقلمکان کردند.
تاثیر نااطمینانیهای منطقهای بر رفتار سرمایهگذاران
یکی از تفاوتهای مهم شرایط کنونی با سال ۱۳۹۷، سطح نااطمینانی منطقهای و سیاسی است. در زمان خروج آمریکا از برجام اگرچه اقتصاد ایران با شوک تحریمی مواجه شد اما منطقه در وضعیت امنیتی نسبتا با ثباتتری قرار داشت. در سالهای اخیر همزمان با تشدید تنشهای ژئوپلیتیکی و افزایش ریسک درگیریهای نظامی، فضای تصمیمگیری برای فعالان اقتصادی پیچیدهتر شده است. احتمال فعال شدن سازوکارهای تنبیهی بینالمللی یا گسترش دامنه تنشها بر انتظارات تورمی و افق سرمایهگذاری سایه انداخته است.
در چنین فضایی بازار مسکن نهتنها از متغیرهای اقتصادی بلکه از تحولات سیاسی نیز تاثیر مستقیم میپذیرد. سرمایهگذاران بزرگ در مواجهه با نااطمینانی بالا یا به سمت داراییهای نقدشوندهتر حرکت میکنند یا سرمایهگذاریهای جدید را به تعویق میاندازند. این رفتار، به کاهش سرعت گردش سرمایه در بخش ساختوساز منجر میشود و رکود را تشدید میکند. از سوی دیگر خانوارها نیز در شرایط ابهام، تصمیمات خرید بلندمدت خود را به تاخیر میاندازند و این امر حجم معاملات را کاهش میدهد.
چالشهای ساختوساز؛ کاهش پروانهها و افزایش هزینهها
آمارهای مربوط به صدور پروانههای ساختمانی در تهران نشان میدهد که عرضه بالقوه مسکن نیز با محدودیت مواجه است. کاهش تعداد واحدهای پیشبینی شده در پروانههای صادر شده بیانگر احتیاط سازندگان در آغاز پروژههای جدید است. این احتیاط ناشی از مجموعهای از عوامل از جمله افزایش هزینه تامین مالی، نوسانات قیمت مصالح، رشد دستمزد نیروی کار و ابهام در سمت تقاضاست.
افزایش نرخ بهره و سختتر شدن شرایط دریافت تسهیلات هم برای شرکتهای ساختمانی و هم برای خریداران هزینه تامین مالی را بالا برده است. در عین حال کوتاه بودن دوره بازپرداخت وامها و فاصله معنادار میان سقف تسهیلات و قیمت واقعی مسکن، کارآیی ابزارهای اعتباری را کاهش داده است. در چنین شرایطی، پروژههای ساختمانی با دوره گردش سرمایه طولانی و ریسک بالا مواجهند و بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح میدهند منابع خود را به بازارهای موازی منتقل کنند.
زمین؛ گلوگاه اصلی توسعه شهری
یکی از مهمترین موانع توسعه پایدار بازار مسکن، محدودیت زمین قابلتوسعه در بافتهای اصلی شهری است. رشد غیرمنطقی قیمت زمین طی سالهای اخیر سهم این نهاده را در قیمت نهایی مسکن افزایش داده است. در کلانشهرهایی مانند تهران، کمبود زمین مناسب در محدودههای برخوردار از زیرساخت، سازندگان را به سمت ساختوساز در بافتهای فرسوده یا حاشیه شهر سوق داده است؛ مناطقی که خود با چالشهای حقوقی، زیرساختی و اجتماعی روبهرو هستند.
مدیریت ناکارآمد ذخایر زمین، نبود سیاستهای شفاف در حوزه مالیات بر زمین و احتکار اراضی و ضعف در برنامهریزی شهری از جمله عواملی هستند که این گلوگاه را تشدید کردهاند. تا زمانی که سیاست مشخصی برای آزادسازی زمینهای قابل ساخت و مهار سوداگری در این بخش اتخاذ نشود، فشار هزینهای بر بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
سناریوهای پیشرو؛ میان ثبات نسبی و رکود فرسایشی
در سناریوی خوشبینانه، فرض بر این است که سطحی از ثبات سیاسی و اقتصادی برقرار و انتظارات تورمی تعدیل شود. در این حالت، رشد قیمت مسکن میتواند کمتر از تورم عمومی باشد و بازار به سمت تعادل نسبی حرکت کند. افزایش سرمایهگذاری، بهبود فضای کسبوکار و تقویت تقاضای مصرفی میتواند حجم معاملات را افزایش دهد و از شدت رکود بکاهد. در چنین شرایطی بازدهی بازار مسکن از حالت سفتهبازانه فاصله گرفته و به بازدهی متعارف نزدیک میشود.
اما در سناریوی واقعبینانهتر، تداوم نااطمینانیها و فشارهای تورمی، بازار را در وضعیت رکود نسبی معاملات نگه خواهد داشت. افزایش قیمتها عمدتا در بخشهای میانقیمت و کوچکمتراژ رخ میدهد، در حالی که واحدهای لوکس و بزرگمتراژ با ثبات یا حتی کاهش قیمت مواجه میشوند. تمرکز معاملات بر واحدهای سهلالبیع و افزایش تبدیل واحد نشاندهنده تلاش خانوارها برای سازگاری با محدودیتهای درآمدی خواهد بود. در این سناریو، بازار مسکن بیش از آنکه موتور رشد اقتصادی باشد به بازاری دفاعی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل میشود.
مسکن؛ بازاری در تلاقی اقتصاد و سیاست
مرور تحولات بازار مسکن از سال۱۳۹۴ تاکنون نشان میدهد که این بازار بهشدت به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی وابسته است. دوره کوتاه ثبات و خوشبینی پسابرجام، جای خود را به سالهای متمادی بیثباتی، جهش قیمتی و رکود تورمی داده است. شکاف میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها افزایش یافته و ساختوساز با موانع ساختاری متعددی روبهرو شده است.
آینده این بازار بیش از هر چیز به کاهش نااطمینانیهای سیاسی، اصلاح نظام تامین مالی، مدیریت بازار زمین و مهار تورم وابسته است. بدون اصلاحات بنیادین در این حوزهها بازار مسکن همچنان در چرخههای تکرار شونده رونق کوتاهمدت و رکود بلندمدت گرفتار خواهد ماند و نقش خود را بهعنوان پیشران رشد اقتصادی بهدرستی ایفا نخواهد کرد.
