اجاره‌خانه زیر فشار ارز
جهان‌صنعت– بازار اجاره مسکن در ایران پس از تجربه چند سال متوالی رشد شدید در تابستان ۱۴۰۴ با نشانه‌هایی از کاهش فشار قیمتی روبه‌رو شد. براساس داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نسبت به تابستان۱۴۰۳ معادل ۹/۳۲درصد بوده است؛ سطحی که کمترین میزان طی یک‌سال و نیم اخیر به شمار می‌آید و بیانگر کند شدن آهنگ افزایش اجاره خانه است. این روند از یک‌سو امید به تعدیل هزینه‌های مسکن را در میان خانوارها تقویت کرده اما از سوی دیگر با شرایطی همراه شده که ثبات این روند را زیر سوال می‌برد. هم‌زمان با افت نرخ رشد اجاره، بازار ارز با جهشی کم‌سابقه مواجه شد و قیمت دلار آزاد از مرز ۱۰۰هزار تومان عبور کرد. تجربه تاریخی نشان می‌دهد چنین واگرایی‌هایی پایدار نیست و نوسانات ارزی معمولا با وقفه‌ای کوتاه به بازار اجاره منتقل می‌شود. از همین رو کاهش اخیر تورم اجاره را نمی‌توان به‌مثابه یک نقطه پایان قطعی تلقی کرد بلکه باید آن را وقفه‌ای موقت در مسیری دانست که افزایش نرخ ارز بار دیگر می‌تواند برای این بازار رقم بزند.
آرامش دیرهنگام پس از رکوردشکنی
داده‌های فصلی نشان می‌دهد از ابتدای سال۱۴۰۲ تا بهار۱۴۰۴ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره همواره در سطوح بالای ۳۵ تا ۴۳درصد نوسان داشته است. در بهار۱۴۰۲ این نرخ حدود ۶/۳۸درصد بود و در تابستان همان سال با اندکی کاهش به ۱/۳۸درصد رسید اما از پاییز۱۴۰۲ دوباره شتاب گرفت و به ۳/۳۹درصد افزایش یافت. در زمستان۱۴۰۲ فشار قیمتی بیشتر شد و اجاره‌ها با رشد سالانه ۱/۴۱درصد رکورد تازه‌ای را ثبت کردند. ورود به سال۱۴۰۳ تغییری جدی به همراه نیاورد. در بهار این سال نرخ رشد اجاره در سطح ۱/۴۲درصد باقی ماند و در تابستان همان سال حتی اندکی بالاتر رفت و به ۶/۴۲درصد رسید. هرچند از پاییز ۱۴۰۳ روندی نزولی آغاز شد و تورم اجاره به ۴/۳۹درصد کاهش یافت اما همچنان فشار هزینه‌ای بر مستاجران سنگین بود. این کاهش در زمستان ادامه پیدا کرد و رقم رشد سالانه اجاره به ۴/۳۷درصد رسید. در نهایت در بهار۱۴۰۴ نرخ تورم اجاره به ۳۷درصد افت کرد و در تابستان۱۴۰۴ به ۹/۳۲درصد رسید؛ سطحی که کمترین مقدار از پاییز۱۴۰۱ تاکنون محسوب می‌شود.
بررسی این مسیر نشان می‌دهد بازار اجاره طی دو سال گذشته از یک دوره فشرده افزایش‌های سنگین عبور کرده و تنها در ماه‌های اخیر روندی کاهشی به خود گرفته است. با این حال مقایسه با استانداردهای تاریخی نشان می‌دهد حتی رقم ۹/۳۲درصد نیز همچنان سطح بالایی از تورم اجاره است و نمی‌توان آن را نشانه‌ای قطعی از بازگشت به ثبات دانست.
تحولات ارزی و سازوکار اثرگذاری بر اجاره
در دوره‌ای که تورم اجاره مسکن روندی کاهشی به خود گرفته، بازار ارز بار دیگر با شدت تازه‌ای ملتهب شده است. قیمت دلار آزاد در تابستان ۱۴۰۴ به طور میانگین نسبت به تابستان سال گذشته ۶/۵۷درصد رشد و از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده است. این جهش در مقایسه با تابستان۱۴۰۳ که رشد سالانه دلار حدود ۹/۲۰درصد بود، بیانگر ورود بازار ارز به مرحله‌ای پرتنش‌تر است. همبستگی بلندمدت میان دو متغیر نشان می‌دهد مسیر اجاره خانه به‌شدت با نوسانات ارزی هم‌سو است به‌گونه‌ای که روند شاخص اجاره و نرخ دلار طی سال‌های اخیر ضریب همبستگی نزدیک به ۹۹/۰ را نشان می‌دهد. این رقم حاکی از آن است که اگرچه تورم اجاره در کوتاه‌مدت ممکن است با وقفه‌هایی حرکت کند، در بلندمدت تقریبا هیچ فاصله‌ای میان رفتار دو بازار وجود ندارد.
سازوکار انتقال اثر نرخ ارز به اجاره‌ها چند لایه دارد؛ نخست افزایش قیمت دلار به رشد هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن منجر می‌شود و در نتیجه سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی بالاتر می‌رود. دوم کاهش ارزش پول ملی باعث می‌شود موجران برای حفظ قدرت خرید درآمدهای خود، اجاره‌های ریالی را متناسب با تورم انتظاری افزایش دهند. سوم در بسیاری از معاملات ملکی به‌ویژه در کلانشهرها، قیمت‌گذاری ذهنی براساس دلار انجام می‌شود و هر جهش ارزی بلافاصله به شکل مطالبه‌ی افزایش اجاره بروز می‌کند.
به این ترتیب هرچند داده‌های اخیر نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره است، افزایش قابل‌توجه نرخ ارز هشداری جدی محسوب می‌شود. تجربه تاریخی نشان می‌دهد آرامش اجاره‌ها در شرایط جهش ارزی پایدار نیست و با یک وقفه‌ی کوتاه، اثر نوسان ارز به بازار اجاره منتقل خواهد شد.
چشم‌انداز پیش‌رو و سناریوهای اجاره
کاهش تورم اجاره در تابستان۱۴۰۴ بدون تردید خبر مثبتی برای خانوارهای مستاجر بود اما هم‌زمانی آن با جهش تازه نرخ دلار نشان می‌دهد این آرامش به‌سادگی قابل تداوم نیست. تجربه دو دهه گذشته نشان داده که هر بار نرخ ارز وارد فاز صعودی پرشتاب شده، بازار اجاره نیز با وقفه‌ای کوتاه واکنش نشان داده و نرخ‌های پیشنهادی موجران بار دیگر روندی افزایشی به خود گرفته است. بر این اساس می‌توان دو سناریوی اصلی برای ماه‌های پیش‌رو ترسیم کرد؛ سناریوی نخست (تداوم التهاب ارزی) در صورت تثبیت نرخ دلار در سطوح بالای ۱۰۰هزار تومان یا ادامه روند صعودی آن انتظار می‌رود تورم اجاره در نیمه دوم ۱۴۰۴ دوباره وارد مسیر افزایشی شود. داده‌های تاریخی نشان می‌دهد حتی با وقفه یک یا دو فصل، اثر شوک‌های ارزی بر اجاره‌ها منتقل می‌شود و می‌تواند بار دیگر نرخ‌های رشد بالای ۴۰درصد را رقم بزند.
سناریوی دوم (مهار نسبی بازار ارز) اگر سیاست‌ها موفق به کنترل نوسانات ارزی شوند و نرخ دلار در سطوح کنونی تثبیت شود، احتمال دارد بازار اجاره در محدوده رشد ۳۰درصدی باقی بماند. هرچند این سطح همچنان بالاست اما نسبت به سال‌های گذشته به معنای کاهش فشار نسبی بر مستاجران خواهد بود.
در هر دو سناریو نکته کلیدی این است که آرامش اخیر اجاره‌ها پایدار نخواهد بود مگر آنکه ثبات در بازار ارز ایجاد شود. بدون چنین ثباتی، کاهش تورم اجاره در تابستان جاری بیش از آنکه نشانه یک تغییر ساختاری باشد، یک وقفه موقت در مسیری است که افزایش نرخ ارز برای بازار مسکن و اجاره ترسیم کرده است.
