ابهام در تحلیل و پیش‌بینی مسکن
جهان صنعت– حبس دولتی آمار مسکن در شرایط حساس و پرنوسان کنونی، امکان تحلیل دقیق و پیش‌بینی روندها را به‌شدت دشوار کرده است. نزدیک به یک‌سال است که مرکز آمار ایران انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است؛ آماری که طی سال‌های گذشته، مهم‌ترین مرجع تحلیل وضعیت بازار مسکن پایتخت و همچنین سطح کشور به‌شمار می‌رفت. در همین حال، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نیز از سال۱۳۹۹ تاکنون هیچ داده‌ای درباره «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان‌ها» و حتی «آمار معاملات زمین و خانه در کشور» روی وب‌سایت رسمی خود منتشر نکرده است.
این سکوت آماری، در شرایطی رخ می‌دهد که بازار مسکن ایران با تحولات تازه و پیچیده‌ای روبه‌رو بوده و فعالان بازار، کارشناسان و حتی سیاستگذاران دولتی را با سردرگمی روبه‌رو کرده است. نبود آمار رسمی، عملا به معنای کاهش شفافیت و افزایش اتکا به گمانه‌زنی‌های غیررسمی است؛ اتفاقی که هم می‌تواند زمینه‌ساز انتشار تحلیل‌های نادرست شود و هم بر تصمیم‌گیری فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران اثر منفی بگذارد.
دو تحول مهم و اثرات آن بر بازار مسکن
در هفته‌های اخیر، فعالان بازار مسکن و ساختمان با تصور اینکه تحولات جدید و تغییرات گسترده در بازار، سیاستگذاران را به انتشار دوباره آمار واداشته است، به وب‌سایت‌های رسمی مراجعه کردند. بسیاری از آنان امیدوار بودند که جنگ ۱۲روزه و پس از آن تحولات مربوط به خروج اتباع خارجی، حساسیت دولت را نسبت به لزوم رصد دقیق بازار افزایش داده باشد.
آنچه اما مشخص شد، ادامه همان روند گذشته است: هیچ آماری منتشر نمی‌شود و در غیاب داده‌های رسمی، تحلیلگران مجبورند به داده‌های میدانی و غیررسمی تکیه کنند؛ داده‌هایی که نه از پوشش گسترده برخوردارند و نه دقت لازم برای پیش‌بینی روندهای میان‌مدت و بلندمدت را دارند.
بازار مسکن ایران پس از دو رویداد مهم
(جنگ ۱۲روزه و موج گسترده اخراج اتباع خارجی) وارد مرحله‌ای تازه شده است.
جنگ ۱۲روزه ایران و رژیم صهیونیستی، به‌طور مستقیم و غیرمستقیم، بازار مسکن را دچار نوسانات روانی و اقتصادی کرد. در هفته‌های ابتدایی پس از پایان جنگ، انتظارات تورمی دوباره اوج گرفت و بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد و مالکان ترجیح دادند معاملات خود را متوقف یا به تعویق بیندازند. این وضعیت، حجم معاملات را به شدت کاهش داد و در عین حال، نوعی رکود همراه با چسبندگی قیمت‌ها را رقم زد؛ به‌ویژه در تهران و کلانشهرهایی که همواره نقش پیشران بازار مسکن را دارند.
از سوی دیگر تحولی که شاید کمتر انتظار می‌رفت اما اکنون تاثیر محسوسی بر بازار مسکن گذاشته، خروج گسترده اتباع خارجی از ایران است؛ سیاستی که دو اثر عمده بر بازار داشته است: کاهش تقاضا در بازار اجاره و اختلال در زنجیره تامین ساخت‌وساز.
بخش مهمی از بازار اجاره در شهرهای بزرگ ایران طی سال‌های اخیر در اختیار اتباع خارجی، به‌ویژه کارگران مهاجر افغانستانی بوده است. خروج این گروه، باعث خالی‌شدن بخشی از واحدهای اجاره‌ای و در نتیجه کاهش فشار تقاضا در برخی مناطق شده است. البته این کاهش تقاضا در همه مناطق به یک اندازه محسوس نیست و بیشتر در مناطق حاشیه‌ای و جنوب شهرها دیده می‌شود.
نیروی کار ارزان‌قیمت، یکی از عناصر کلیدی در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز در ایران بود. با خروج بخشی از این نیروها، هزینه ساخت‌وساز افزایش یافته و برخی پروژه‌ها با کندی پیشرفت یا حتی توقف موقت مواجه شده‌اند. این امر، در بلندمدت می‌تواند بر عرضه مسکن تاثیر منفی بگذارد و روند کاهش قیمت‌ها را معکوس کند.
سناریوهای محتمل برای بازار مسکن
درحالیکه برخی کارشناسان تلاش کرده‌اند با اتکا به مشاهدات میدانی، تصویری از شرایط تازه بازار ارائه دهند اما نبود داده‌های جامع و رسمی باعث شده این تحلیل‌ها بیشتر بر حدس و گمان و پیش‌بینی‌های کوتاه‌مدت متکی باشند.
از یک‌سو، برخی معتقدند که کاهش تقاضای اجاره در ماه‌های آینده می‌تواند منجربه ثبات یا حتی کاهش نسبی اجاره‌بها شود؛ از سوی دیگر، گروهی از کارشناسان هشدار می‌دهند که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش عرضه در سال‌های آتی، به‌زودی اثرات خود را نشان خواهد داد و بازار دوباره با موجی از گرانی مواجه خواهد شد.
با در نظر گرفتن تحولات اخیر، می‌توان دست‌کم سه سناریوی محتمل برای آینده بازار مسکن متصور شد؛ ثبات نسبی کوتاه‌مدت در اجاره‌بها به دلیل کاهش تقاضا از سوی اتباع خارجی، افزایش تدریجی قیمت مسکن در میان‌مدت به‌دلیل کاهش عرضه و افزایش هزینه‌های ساخت و تشدید رکود معاملاتی در صورت تداوم توقف انتشار آمار و نبود سیاست‌های حمایتی روشن.
امکان کاهش نرخ اجاره در برخی مناطق
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن در پاسخ به این پرسش که خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن چه تاثیری داشته است، گفت: بررسی دقیق تاثیر این مساله بر بازار مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره، نیازمند زمان و تحلیل داده‌های معاملاتی رسمی است.
او ادامه داد: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰نفر در یک ملک. این خانه‌ها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمی‌گنجند. اما به‌تدریج با خروج اتباع افعانستانی فایل‌های بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، می‌تواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.
این اظهارات به‌خوبی نشان می‌دهد که بررسی خروج اتباع و تاثیر آن بر بازار اجاره‌بهای مسکن زود است اما پیش‌بینی می‌شود در اواخر تابستان و در صورت انتشار داده‌های رسمی، بتوان تاثیرات دقیق‌تری را مشاهده کرد. شروع این روند از هم‌اکنون قابل رصد است و فایل‌های جدیدی به بازار اجاره وارد شده‌اند، گرچه بعضا کیفیت پایین یا چالش‌های خاصی دارند.
برخی فعالان و آگاهان بازار مسکن معتقد هستند که تاکنون حدود ۵۰۰هزار نفر از اتباع افغانستانی ایران را ترک کرده‌اند. این مساله می‌تواند دست‌کم ۵۰هزار واحد مسکونی را در مناطق خاصی از جمله جنوب تهران، ورامین، پاکدشت و حواشی کلانشهرها تحت‌تاثیر قرار دهد.
ورود تدریجی مسکن به فاز اصلاحی
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خروج اتباع می‌تواند بر کل بازار مسکن و اجاره‌بهای مسکن کشور تاثیرگذار باشد، گفت: متاسفانه طی ۹ماه گذشته دولت هیچ آماری در حوزه مسکن منتشر نکرده است. تجربه نشان می‌دهد که معمولا آمارهای رسمی زمانی منتشر می‌شوند که قیمت‌ها روند کاهشی داشته باشند درحالیکه همین آمارها غالبا با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارند و بیشتر برای جهت‌دهی به قیمت‌ها استفاده می‌شوند. او تاکید کرد: کارشناسان و تحلیلگران بارها خواستار انتشار آمار دقیق، شفاف و مبتنی‌بر واقعیت شده‌اند تا مراکز آماری که باید مستقل باشند از نفوذ نهادها، سازمان‌ها یا ذی‌نفعان در ارائه داده‌های گزینشی جلوگیری کنند. گودرزی تاکید کرد: امید داشتیم بازار مسکن وارد فاز اصلاح شود زیرا جهش‌های قیمتی آن را از دسترس خارج کرده و تقریبا همه ذی‌نفعان را متضرر ساخته است. خوشبختانه این روند به‌آرامی آغاز شده و طبق آمارهای غیررسمی، در ماه گذشته قیمت‌ها حدود ۸ درصد کاهش یافته‌اند. امیدواریم این روند ادامه یابد زیرا هنوز تا رسیدن به «دوره انتظار معقول برای خانه‌دار شدن» (۱۵ تا ۲۵ سال) فاصله زیادی داریم و این دوره اکنون متاسفانه به بیش از ۲۵ سال رسیده است. این وضعیت همه، از تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران گرفته تا عموم مردم را با آسیب جدی روبه‌رو می‌کند. او افزود: اما در مورد این پرسش پاسخ به‌خوبی روشن و مشخص است چراکه خبرهای امیدوارکننده‌ای درباره خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی‌که می‌تواند با افزایش عرضه واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. بیشتر کشورها پذیرش مهاجر را به گستردگی ما انجام نمی‌دهند زیرا این مساله به‌ویژه به بخش کارگری و مسکن آسیب می‌زند.
گودرزی خاطرنشان کرد: خروج این افراد می‌تواند عرضه واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت‌ها بینجامد. در سال‌های گذشته با طرح‌های ملی بزرگ کوشیدیم عرضه را تقویت کنیم اما حضور میهمانان ناخوانده باعث شد ظرفیت طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر به‌درستی تنظیم نشود و واحدها توسط آنان اشغال شود. اکنون این خروج می‌تواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمت‌ها و بهبود رفاه عمومی باشد. در حال حاضر فشار تقاضای اتباع که اغلب به‌صورت مشترک واحد اجاره می‌کنند هزینه مسکن را برای آنان پایین و برای هم‌وطنان ما بسیار بالا برده است. تعدیل نرخ اجاره مسکن در خانه‌های کلنگی
بررسی‌ها نشان می‌دهد در مناطق جنوبی تهران مانند شوش، مولوی، نازی‌آباد، خزانه، شهرری مالکان برخی خانه‌های کلنگی که قبلا به‌صورت دسته‌جمعی با واسطه به اتباع اجاره داده می‌شد، اکنون مجبور به تعدیل نرخ اجاره و حتی بازگشت به قیمت‌های سال گذشته شده‌اند. در این مناطق، آگهی‌هایی با کاهش تا ۳۰درصدی مشاهده شده که به‌دلیل کاهش ناگهانی تقاضای قبلی است.
بازار اجاره مسکن به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار شهری که در سال‌های گذشته عمدتا میزبان بخش قابل‌توجهی از اتباع افغانستانی بودند، این روزها در حال تجربه نوعی بازتنظیم و تعادل مجدد است.
کارشناسان معتقدند خروج بخشی از تقاضای متراکم و موقت، به افزایش فایل‌های اجاره‌ای و در نتیجه ثبات یا کاهش نسبی قیمت‌ها منجر شده است. در برخی مناطق، کاهش نرخ اجاره به‌ویژه برای خانه‌های کلنگی و واحدهای کوچک که سابقا به‌صورت گروهی اجاره می‌شدند، تا ۳۰درصد نیز گزارش شده است. این در حالی است که به‌گفته تحلیلگران بازار، هرچند ممکن است در ماه‌های آینده عواملی مانند تورم، سیاست‌های مالی و تغییرات ارزی بر روند کلی قیمت‌ها تاثیرگذار باشند اما تا اطلاع ثانوی، نشانه‌های ثبات و تعدیل نرخ‌ها در بخش قابل‌توجهی از مناطق هدف مشاهده می‌شود.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران در شرایط تازه‌ای قرار دارد که ترکیبی از تحولات اجتماعی(خروج اتباع خارجی) و عوامل اقتصادی و سیاسی (پیامدهای جنگ و رکود تورمی) است. در چنین وضعیتی، نبود آمار رسمی و شفاف نه‌تنها تصمیم‌گیری فعالان بازار را دشوارتر کرده بلکه احتمال بروز تصمیمات اشتباه از سوی سیاستگذاران را نیز افزایش می‌دهد. اگر چراغ آماری مسکن دوباره روشن نشود، تحلیل و مدیریت این بازار در ماه‌ها و سال‌های آینده بیش از پیش دشوار خواهد شد.
