آرامش شکننده مسکن
آمنه هاشمی– با ورود به نیمهدوم سال و همزمان با کاهش دمای هوا بازار اجاره نیز وارد دورهای از سکون و آرامش نسبی شده است؛ آرامشی که نه محصول سیاستگذاری هدفمند که بیشتر نتیجه افت محسوس تقاضاست. گزارشهای میدانی مشاوران املاک نشان میدهد نرخهای اجاره در مقایسه با تابستان بین ۱۰تا۲۰درصد عقبنشینی کرده اما این کاهش لزوما به معنای بهبود شرایط برای مستاجران نیست. بخش عمدهای از متقاضیان به دلیل افت توان مالی اساسا از بازار خارج شده یا جستوجوی خود را بهتعویق انداختند. به این ترتیب کاهش قیمتها در عمل بازتابی از رکود است نه نشانهای از تعادل پایدار. در چنین فضایی معامله کمتر انجام میشود، چانهزنیها طولانیتر شده و طرفین عمدتا در موضع انتظار باقی ماندند.
عرضه محدود و ناهمگون؛ مشکل ساختاری بازار اجاره
درکنار افت تقاضا سمت عرضه نیز تصویر امیدوارکنندهای ارائه نمیکند. دادههای میدانی حاکی از آن است که تعداد واحدهای عرضهشده برای اجاره نسبتبه نیمه نخست سال کاهش یافته و در عین حال تنوع متراژ و قیمت نیز محدود شده است. بسیاری از فایلهای موجود مربوط به واحدهایی با متراژ بالا هستند که با ارقام سنگین به بازار آمدند و طبیعتا مشتریان محدودی دارند. مالکان این واحدها حاضر نیستند به سرعت از انتظارات قیمتی خود عقبنشینی کنند و به همین دلیل مدت زمان خالیماندن این آپارتمانها بیشازحد معمول طول کشیده است. تکرار آگهیها در سایتهای اینترنتی نشانه روشنی از این وضعیت بوده؛ بازاری که از یکسو عرضهاش کمجان و گزینشی است و از سوی دیگر با الگوی واقعی تقاضای خانوارها تطابق ندارد.
واحدهای بزرگمتراژ؛ آینه رکود در لایه بالای بازار
تمرکز عرضه بر واحدهای بزرگمتراژ موجب شده بخشی از بازار که از ابتدا هم با محدودیت تقاضا مواجه بود بیش از گذشته در رکود فرو برود. کاهش نسبی قیمتها در این گروه از واحدها که مشاوران املاک نیز به آن اشاره میکنند بازتابی از عدم توان متقاضیان در پرداخت اجارههای بالا و همزمان فشار مالکان برای جلوگیری از خالیماندن طولانیمدت املاک است. این وضعیت آیینهای تمامنما از شکاف میان هزینه واقعی مسکن و قدرت پرداخت خانوارهاست. حتی با اعمال تخفیفهای مقطعی بسیاری از مستاجران ترجیح میدهند به واحدهای کوچکتر نقل مکان یا قرارداد فعلی خود را با کمترین تغییر تمدید کنند زیرا هرگونه جابهجایی هزینههای جانبی تازهای ایجاد میکند.
طرح مسکن استیجاری
همزمان با اجرای طرح مسکن استیجار عمومی ازسوی دولت انتظار میرفت تحرک بیشتری در بخش اجاره شکل بگیرد. با این حال تاثیر این سیاست فعلا محدود و تدریجی است. بازار در ظاهر آرام است اما این آرامش شکننده بیشتر ریشه در رکود دارد تا افزایش عرضه پایدار. گره اصلی آنجاست که سیاستهای حمایتی معمولا با فاصله زمانی بر رفتار بازیگران بازار اثر میگذارد و در شرایطی که نااطمینانیهای اقتصادی پابرجاست خانوارها تمایل چندانی به تصمیمهای بلندمدت ندارند. در نتیجه نه مالکان به سمت قراردادهای بلندمدت و پایدار حرکت کردند و نه مستاجران افق روشنی برای برنامهریزی میبینند.
پیوند نامرئی ارز، مصالح و اجارهبها
یکی از پرسشهای مهم این روزها میزان تاثیر نوسانات ارزی بر بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره است. کارشناسان تاکید میکنند که برخلاف کالاهای مصرفی واکنش بخش مسکن به شوکهای ارزی معمولا با تاخیر رخ میدهد. نمونه روشن آن تعدیل قیمت مصالح ساختمانی براساس دلارهای بالاتر است؛ جایی که هزینههایی که پیشتر بر پایه دلار ۱۰۸هزارتومانی محاسبه میشد اکنون با نرخهای بالاتر تنظیم شده است. این افزایش به تدریج خود را در هزینه تمامشده ساخت نشان میدهد و درنهایت بر قیمت فروش و سپس اجاره اثر میگذارد اما چون پروژههای ساختمانی بلندمدت هستند این تعدیلها با فاصله زمانی به بازار منتقل میشود. بنابراین آرامش امروز بازار لزوما به معنای مصونیت آن از فشارهای تورمی آینده نیست.
تاخیر زمانی اثرات سیاسی و اجتماعی
متغیرهای سیاسی و اجتماعی نیز در همین چارچوب عمل میکنند. حوادث اخیر و فضای بیثباتی اقتصادی ممکن است در کوتاهمدت تاثیر مستقیم بر معاملات مسکن نداشته باشد اما به مرور از مسیر انتظارات تورمی و تغییر رفتار سرمایهگذاران اثر خود را میگذارد. وقتی فعالان اقتصادی نسبت به آینده تردید دارند تصمیمهای ساختوساز یا خرید سرمایهای را به تعویق میاندازند. نتیجه این روند کاهش عرضه در افق میانمدت و تشدید فشار بر بازار اجاره خواهد بود. به بیان دیگر بازار مسکن معمولا دیر میفهمد اما عمیق واکنش نشان میدهد؛ روندی که میتواند زمستانی آرام اما تابستانی پرتنشتر را رقم بزند.
چشمانداز زمستان؛ ثبات نسبی با معاملات اندک
برآورد اغلب کارشناسان این است که در زمستان بهدلیل کاهش طبیعی جابهجاییها نرخهای اجاره در سطح فعلی تثبیت میشود. خانوارها ترجیح میدهند در فصل سرد بهویژه با هزینههای جانبی نقل مکان قراردادهایشان را تمدید کنند و مالکان نیز در فقدان متقاضی جدی انگیزهای برای افزایش قیمت ندارند اما این «ثبات» بیشتر بهمعنای توقف معاملات و قفلشدن بازار است تا ایجاد توازن واقعی. هرچه فاصله عرضه جدید با نیاز واقعی جامعه بیشتر شود احتمال جهشهای دورهای در زمانهای اوج جابهجایی افزایش مییابد و بازار بهجای حرکت بر مسیر تدریجی با نوسانهای پرشی روبهرو خواهد شد.
بهار پیشِرو؛ بازگشت سنتی نوسانها
تجربه سالهای گذشته نشان میدهد اردیبهشت و خرداد فصل تغییر قراردادها و اوج تقاضای اجاره است. اگرچه نمیتوان از هماکنون درباره میزان دقیق رشد اجارهها قضاوت کرد اما مجموعه شواهد از این حکایت دارد که نرخ رشد اجاره در سال آینده همپای تورم عمومی حرکت خواهد کرد یا حتی از آن پیشی میگیرد. فشار هزینههای ساخت، احتمال افزایش قیمت مسکن و عقبماندن عرضه از تقاضای واقعی زمینهساز چنین روندی است. در نبود سیاستهای پایدار برای توسعه مسکن اجارهای مستاجران همچنان در معرض شوکهای مقطعی قرار دارند و این امر نااطمینانی را در سطحی مزمن بازتولید میکند.
مسکن؛ بازاری در آستانه تصمیمهای سخت
مرور تحولات اخیر نشان میدهد بازار اجاره در وضعیت «رکود همراه با ثبات ظاهری» قرار گرفته است. کاهش نسبی قیمتها نه محصول اصلاح ساختاری بلکه نتیجه عقبنشینی خریداران و مستاجران از بازار است. عرضه نیز بهدلیل تمرکز بر واحدهای بزرگ و گرانقیمت با نیاز اکثریت جامعه همخوانی ندارد و همین امر چرخهای از آگهیهای تکراری، خالیماندن واحدها و فرسایش توان تقاضا را شکل داده است. در چنین شرایطی سیاستهای حمایتی اگر بخواهد اثر واقعی بگذارد باید بر توسعه واحدهای کوچک و متوسط، تقویت قراردادهای بلندمدت و ایجاد انگیزه برای سرمایهگذاری در بخش اجاره متمرکز شود. بدون چنین رویکردی آرامش امروز تنها تعویقی کوتاهمدت برای تنشهای فرداست؛ تنشهایی که ممکن است با آغاز فصل جابهجایی خود را با شدت بیشتری نشان دهند.
