شکست چندباره سیاست‌های دستوری

گروه مسکن- تلاش‌های مسوولان برای مهار افزایش اجاره‌بها از طریق تعیین سقف‌های دستوری و تکلیفی راه به جایی نبرده است. این روزها وضعیت بازار اجاره‌ همچنان نابسامان و آشفته باقی‌مانده است. این سیاست‌های دستوری که از همان ابتدا با مخالفت بسیاری از کارشناسان اقتصادی مواجه شد، نتوانست اثر مثبتی در ساماندهی این بازار داشته باشد و حتی در برخی موارد شرایط را بدتر کرده است. باوجود اعلام سقف‌های مشخص برای افزایش اجاره‌بها، آمارها و شواهد میدانی نشان می‌دهد که قیمت‌ها همچنان به طور افسارگسیخته‌ای بالا رفته و مستاجران را در تنگنای مالی قرار داده است. افزایش ۵۰درصدی اجاره‌بها در بسیاری از مناطق شهری سبب شده است که خانواده‌های کم‌درآمد و حتی متوسط مجبور شوند از محله‌های مرفه‌تر به مناطق کم‌برخوردارتر نقل مکان کنند؛ مناطقی که اغلب با کمبود امکانات رفاهی، آموزشی و بهداشتی مواجهند. این جابه‌جایی اجباری نه تنها به کاهش کیفیت زندگی این خانوارها منجر شده بلکه فشارهای روانی و اجتماعی بسیاری را نیز بر آنها تحمیل کرده است. به نظر می‌رسد که ادامه سیاست‌های غیرکارشناسی و دستوری نه تنها نتوانسته راهکاری موثر برای بحران مسکن ارائه دهد بلکه بر پیچیدگی و عمق این بحران افزوده است.
مسکن یکی از اساسی‌ترین مسائل زندگی است که مستقیما با معیشت مردم گره خورده است؛ دولت‌ها وقتی بر سر کار می‌آیند باید نسبت به تامین مسکن تمام اقشار مختلف جامعه برنامه جدی داشته باشند زیرا مسکن ارتباط مستقیم با تامین رفاه زندگی مردم دارد. همچنین یکی از نکات مورد توجه رهبر معظم انقلاب برای رونق اقتصاد کشور و بهبود وضعیت تولید «رونق بخش مسکن» است و در همین زمینه ایشان بر استفاده از ظرفیت این بخش تاکید کردند و فرمودند که رشته‌ مسکن از جمله رشته‌های کارآفرین در کشور به شمار می‌رود؛ خود تولید مسکن صنایع زیادی را به خدمت می‌گیرد و به کار می‌اندازد یعنی کارآفرین و تولید آفرین است. البته ناگفته نماند، رهبر معظم انقلاب اسلامی بارها نسبت به تامین مسکن تمام اقشار مختلف جامعه تاکیدات ویژه‌ای داشتند و به افرادی که از بار مسوولیت فراری بودند، تذکرات جدی می‌دادند.
مسکن از اسفندماه سال گذشته با افزایش قیمت روبه‌رو شده است و تداوم این روند تا به امروز موجب دلسرد شدن بسیاری از مستاجران شد و با رشد مجدد قیمت مسکن در ابتدای امسال همراه با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی آنها موجب تشدید کابوس کرایه‌نشین‌ها شد زیرا با تداوم افزایش قیمت مسکن نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها با میزان قدرت پرداختی مردم فاصله گرفت.
با کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده نهایی و افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه‌مدت و خرید خانه برای قشر مستاجر جامعه رؤیا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره خواهیم بود البته از سوی دیگر مرحوم رییسی در مناظره انتخاباتی خود، ساخت 4میلیون مسکن طی چهار سال اول دولت سیزدهم را وعده داد که براساس آخرین آمار اعلامی از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی، هم‌اکنون ۲میلیون و ۷۰۰ هزار واحد از پروژه‌های نهضت ملی در حال ساخت است.
تاثیر عرضه واحدهای نهضت ملی به بازار مسکن
در خصوص پروژه نهضت ملی مسکن، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر عرضه واحدهای نهضت ملی به بازار مسکن اعلام کرد: اگر ۲میلیون و ۷۰۰هزار واحد نهضت ملی مسکن به بازار مسکن عرضه شود، بی‌شک موجب کاهش قیمت می‌شود و از سوی دیگر مسیر خانه‌دار شدن مستاجران هموار خواهد شد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن از آخرین ماه پایانی سال گذشته و تداوم آن تا به امروز موجب شده عده زیادی از مستاجران از بازار خرید و فروش مسکن به بازار اجاره‌بها کوچ کنند و به نظر می‌رسد، قانون تعیین نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن چارچوبی برای کنترل قیمت مسکن ایجاد نکرده و مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌و‌شهرسازی در راستای تعیین نرخ اجاره‌بها اعلام کرده بود که متوسط سقف اجاره بها با رقم ۲۵درصد در شورای‌عالی مسکن به تصویب رسید و بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند.
تعیین سقف اجاره‌بها تاثیری در بازار مسکن ندارد
در این ارتباط داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه تعیین سقف اجاره‌بها تاثیری در بازار مسکن نخواهد داشت، گفت: با اجرای این روش تنها کار قوه قضاییه افزایش پیدا می‌کند زیرا قوانینی که در کشور وضع می‌شود باید بین آحاد جامعه قابلیت اجرا داشته باشد. به طور مثال اگر مالک و مستاجر بین خودشان توافق کنند، توافق آنها قطعا مورد تأیید نیست و از سوی دیگر به توافق افراد نیز در زمینه مسکن خدشه وارد شده است.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران ادامه داد: البته ناگفته نماند، طی یک ماه اخیر کشور در شرایط انتخاباتی قرار داشت و تا به امروز هم گزینه وزارت راه‌و‌شهرسازی مشخص نشده تا بتوانیم سیاست‌های مسکنی دولت چهاردهم را بررسی کنیم اما طبق وضعیت حاکم در کشور، قدرت خرید ملک عموم مستاجران کاهش پیدا کرده و بازار خرید مسکن در تاریکی قرار دارد زیرا مشتری نیست. او به مهر گفت: به هر مقداری که در قیمت مسکن تفاوت ایجاد شود، تاثیر چشمگیری در تعداد قراردادهای معامله شده، نخواهد داشت زیرا قدرت خرید و درآمد خالص مردم نسبت به سال‌های قبل کاهش پیدا کرده و عده زیادی از مستاجران از بازار خرید به بازار رهن و اجاره مسکن کوچ کرده‌اند و سامانه‌هایی که به صورت موازی در تخصص مشاوران املاک ایجاد می‌شود، هیچ‌گونه کمکی به آنها نمی‌کند زیرا کار باید به دست متخصصان هر حوزه سپرده شود.
رکود ادامه‌دار بازار مسکن
براساس گفته فعالان صنعت ساختمان، رکود تورمی معاملات مسکن در سال‌جاری نیز ادامه‌دار خواهد بود زیرا مولفه‌هایی که می‌تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه مسکن و کاهش قیمت مصالح ساختمانی رخ نداده است.
رشد قیمت در بازار مسکن باعث می‌شود، مهاجرانی که با سودای رفاه و بهبود وضعیت کاری و اقتصادی به تهران کوچ کرده‌اند هم ترجیح دهند با وجود مشکلات پیش‌رو به شهرهای خود بازگردند یا در شهرهای حاشیه تهران سکونت کنند؛ شدت افزایش قیمت مسکن و اجاره طی سال‌های اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید موجب شد تا مستاجران پیش‌بینی برای خرید مسکن نداشته باشند!
در ادامه بیگی‌نژاد با بیان اینکه میانگین نرخ اجاره‌بها در استان تهران بیش‌از ۵۰ درصد افزایش داشته است، گفت: هم‌اکنون رکود تورمی در بازار اجاره‌بها، خرید و فروش مسکن حاکم است البته رکود در بازارهای موازی دیگر نیز وجود دارد اما به طور کلی خریداری در بازار خرید و فروش مسکن نیست.
او در ادامه تاکید کرد: اقداماتی که در موازات مشاوران املاک صورت گرفته، تمرکز این صنف را برای هدف اصلی آنها که انعقاد قرارداد و ایجاد بازار مناسب برای جذب سرمایه مشتریان بازار مسکن است، تحت شعاع قرار داده و از سوی دیگر افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره‌بها در تهران یک قانون دستوری است و الگوی مناسب برای قیمت‌گذاری در حال حاضر وجود ندارد.
نایب رییس اتحادیه املاک افزود: با توجه به موارد ذکر شده، مانند سنوات گذشته بازار مسکن در راستای خانه‌دار شدن مستاجران گام برنمی‌دارد زیرا نرخ‌گذاری‌ها برخلاف توان مالی مستاجران است؛ به عبارت دیگر قدرت خرید ملک عموم مستاجران کاهش پیدا کرده و بازار خرید مسکن در تاریکی قرار دارد زیرا مشتری نیست.
او تصریح کرد: مستاجران به علت کاهش توان قدرت مالی از منطقه‌ای که سکونت دارند به مناطق پایین شهر در حال نقل مکان هستند؛ به هر مقداری که در قیمت مسکن تفاوت ایجاد شود، تاثیر چشمگیری در تعداد قراردادهای معامله شده، نخواهد داشت زیرا قدرت خرید و درآمد خالص مردم نسبت به سال‌های قبل کاهش پیدا کرده و عده زیادی از مستاجران از بازار خرید به بازار رهن و اجاره مسکن کوچ کرده‌اند.
بیگی‌نژاد تاکید کرد: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستاجران همسو نیست و با توجه به رشد قیمت‌ها در بازار اجاره، خرید و فروش مستاجران دیگر به خرید خانه فکر نمی‌کنند زیرا با مبالغ آنها فاصله زیادی دارد. به طور مثال پول رهن برخی آپارتمان‌های تهران مطابق قیمت خرید چند سال گذشته همان واحد مسکونی است.
او خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، مستاجران باید از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر خودداری کنند تا بتوانند سرپناهشان را تهیه کنند البته ناگفته نماند، در خانوار دیگر صحبتی و برنامه‌ریزی از خرید خانه در میان نیست.
ضرورت توجه به مسکن حمایتی در دولت چهاردهم
انتظار می‌رود، وزیر راه‌و‌شهرسازی دولت چهاردهم برای ثبات بخشی به بازار مسکن و گامی برای هموار کردن مسیر مستاجران نسبت به اتمام پروژه نهضت ملی مسکن متعهد باشد زیرا بازار مسکن برای تعادل در معاملات و کاهش قیمت، نیازمند عرضه خواهد بود و از سوی دیگر عده ‌زیادی از مستاجران برای صاحب‌خانه شدن در پروژه‌های نهضت ملی ثبت‌نام و سرمایه‌گذاری کردند.
اگر وزارت راه‌و‌شهرسازی دولت چهاردهم نسبت به تکمیل واحدهای نهضت ملی متعهد نباشد، معضل مسکن نسبت به سال‌های گذشته در کشور تشدید می‌شود زیرا در حال حاضر بسیاری از جوانان در آستانه ازدواج به دلیل عدم تامین منبع مالی خرید و اجاره‌بها مسکن از انجام چنین مساله‌ای صرف‌نظر می‌کنند البته لازم به ذکر است که دولت چهاردهم باید از قانون جهش تولید مسکن پیروی کند.