سقوط آزاد

در شرایطی که قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه رشد ناچیز ۴/۰ درصد را تجربه کرد، تورم ملک در ۱۰ منطقه جنوبی تهران منفی شد.
مهرماه امسال تورم بازار مسکن در اغلب مناطق جنوبی شهر تهران منفی شد. مطابق پیش‌بینی‌ها پس از کاهش قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران، روند افت قیمت به مناطق جنوبی سرایت کرد. مهرماه ۱۳۹۸ قیمت مسکن در ۱۰ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۸ و ۲۱ و چهار منطقه واقع در نیمه شمالی شهر شامل مناطق ۴، ۵، ۷ و ۲۱ کاهش پیدا کرد. بیشترین افت قیمت در منطقه ۲۱ با ۱۸ درصد کاهش ماهیانه رخ داد. همچنین مناطق ۱۵، ۱۶ و ۲۲ به ترتیب ۱۱ درصد، ۵/۷ درصد و ۱۱ درصد کاهش ماهیانه قیمت را تجربه کردند.
مناطق ۴ و ۵ به عنوان کانون معاملات به ترتیب با کاهش ۵/۱ و ۵/۶ درصد قیمت نسبت به شهریورماه مواجه شدند. هم‌اکنون میانگین قیمت آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ به ترتیب ۱۳ و ۶/۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم مسکن در مناطق مصرفی تهران منفی شده و نمی‌توان رشد ۴/۰ درصد معدل کل را به تمام مناطق تعمیم داد. مهرماه امسال قیمت خانه در مناطق یک تا سه پایتخت به ترتیب ۶/۷، ۹ و ۳/۵ درصد افزایش یافت که در رشد میانگین قیمت کل تاثیرگذار بود. اما با توجه به حجم پایین معاملات در کل شهر تهران، افزایش یا کاهش قیمت ماهیانه نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی وضعیت کلی بازار تلقی شود.
میانگین قیمت مسکن در ۱۰ منطقه جنوبی تهران در مجموع شش درصد در مقایسه با شهریور‌ماه کاهش یافت که این میزان کاهش قیمت مسکن در یک ماه آن هم در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن افزایش یافته است به نوبه خود قابل توجه و نشان‌دهنده یک پیام مهم برای بازار مسکن است مبنی بر اینکه فعلا بازار مسکن حتی در صورت افزایش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان، ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها ندارد. این درحالی است که عمده معاملات مصرفی مسکن در این ۱۰ منطقه متمرکز شده و این موضوع نشان می‌دهد به‌رغم افزایش ۴/۰ درصدی قیمت مسکن در مهرماه در کل شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی در مناطق کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی برای سومین ماه پیاپی کاهشی بوده است.
مطابق گزارش بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۴۰۰ فقره رسید که نسبت به ماه قبل ۲۲ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷/۶۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده نیز ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۰ و ۷/۴۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. در بین مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، مطابق معمول بیشترین متوسط قیمت به منطقه یک معادل ۲۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع و کمترین آن با ۵ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان در هر متر مربع به منطقه ۱۸ اختصاص داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/۴۳ و ۷/۵۲ درصد افزایش نشان می‌دهند.
پیش‌بینی کارشناسان از بازار مسکن
عبدالناصر همتی، رییس کل بانک مرکزی، افزایش تعداد معاملات مسکن در کنار کاهش نرخ تورم را دو موضوع امیدوارکننده در اقتصاد ایران دانست. همچنین مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شش ماهه دوم سال پیش‌بینی می‌کنیم معاملات مسکن به تدریج افزایش پیدا کند اما رشد قیمت نخواهیم داشت.
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران نیز با بیان اینکه کسادی معاملات مسکن تا شب عید ادامه خواهد داشت، گفت: رکود فعلی بی‌سابقه نیست و در سال‌های ۱۳۶۴ و ۱۳۶۵ نیز با توجه به افت شدید معاملات ۳۰ تا ۴۰ درصد برگشت قیمت داشتیم اما هم اکنون نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها بیش از ۲۰ درصد کاهش پیدا کند؛ در حالی که جهش حدود ۲۰۰ درصد بوده است.
همچنین سلمان خادم‌المله، کارشناس بازار مسکن، ثبات بازارهای رقیب از یک طرف و سیاست‌های انبساطی دولت را منجر به رونق نسبی بازار مسکن در مهرماه دانست و گفت: حداقل تا سه سال آینده نمی‌توان انتظار تحول جدی در معاملات مسکن داشت و قیمت‌ها جهش نخواهد کرد.
قیمت مسکن در منطقه ۱ تهران ۴۰درصد ارزان شد
همچنین نایب‌رییس اتحادیه املاک با رد گزارش وزارت راه درباره بازار مسکن‌ گفت: در منطقه یک تهران نه تنها افزایش قیمت نداشته‌ایم، بلکه قیمت‌ها ۴۰ درصد کاهش یافته است.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با تسنیم با طرح این سوال که منبع آمار وزارت راه‌و‌شهرسازی برای قیمت بازار مسکن چه بوده که از افزایش ۱۳ درصدی قیمت در منطقه یک خبر داده است، اظهار کرد: آمار سامانه املاک و مستغلات چنین چیزی را تایید نمی‌کند. وی ادامه داد: از سال ۹۴ تا امروز قرار بوده وزارت راه‌و‌شهرسازی سامانه ملی اسکان و املاک را راه‌اندازی کند اما تاکنون این اتفاق نیفتاده است. از سوی دیگر مرکز آمار ایران نیز چنین آماری از بازار مسکن را در اختیار ندارد.
وی تاکید کرد:‌ بر‌خلاف گزارش وزارت راه‌و‌شهرسازی که در آن از افزایش حدود ۵/۱۳ درصدی متوسط قیمت مسکن منطقه یک تهران خبر داده، باید به این نکته توجه شود که بیشترین واحدهای بزرگ، لاکچری و گرانقیمت ایران در منطقه یک واقع شده و اتفاقا این واحدها بیشترین افت قیمت را طی ماه‌های اخیر تجربه کرده‌اند.
سرچ وزارت راه در آمار سامانه کد رهگیری
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه کاهش قیمت واحدهای بزرگ متراژ، لاکچری و گرانقیمت منطقه یک تهران بیش از ۴۰ درصد بوده است، ادامه داد: وزارت راه‌و‌شهرسازی از اتحادیه مشاوران املاک آماری را نگرفته‌اند و احتمالا در سامانه املاک و مستغلات به اصطلاح «سرچ» کرده و گزارش‌های ماهانه را بر اساس آن منتشر می‌کنند.
وی با اعلام اینکه بخشی از قراردادهای بازار مسکن تهران به خصوص در منطقه یک در سامانه کد رهگیری ثبت نمی‌شود، تصریح کرد: منطقه یک شامل خیلی از نقاط تهران است که اگر لواسان را حساب کنیم،‌ شمیرانات را نیز شامل می‌شود. اما چنانچه منطقه یک شهرداری تهران را در نظر بگیریم باز هم بخشی از معاملات در سامانه کد رهگیری ثبت نمی‌شود.
وی با تاکید بر اینکه آمارها نسبی بوده و مبین رشد حدود متری چهار میلیون تومان قیمت مسکن در منطقه یک نیست، اضافه کرد: با توجه به اینکه قیمت املاک منطقه یک با توجه به بزرگی‌ متراژ (۲۰۰ تا ۵۰۰ مترمربع) و لاکچری بودن بسیار بالاست و به همین دلیل قدرت خرید هر کسی به این واحدها نمی‌رسد.
وی ادامه داد: با توجه به این مساله نیز این واحدها بیشترین شکست و افت قیمت را داشته‌اند.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک میزان کاهش قیمت مسکن در منطقه تهران را بیش از ۴۰ درصد اعلام کرد و با بیان اینکه بررسی کف بازار مسکن حاکی از آن است که آمار وزارت راه‌و‌شهرسازی با واقعیت‌ها نمی‌خواند، گفت:‌ کاهش قیمت در همه مناطق روی داده است، البته در برخی ساختمان‌های خاص مانند برج‌ها و مجتمع‌ها مالکان واحدهای خود را خالی نگه داشته‌اند. این واحدها قبل از گرانی‌ها به قیمت متری میلیون ۵۰، در دوره گرانی متری ۷۰ میلیون و الان با قیمت متری ۱۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شود که هیچ مشتری‌ای ندارد.
عقبایی یادآور شد: واحدهایی را در شمیرانات سراغ داریم که با وجود کاهش قیمت، مالکان آنها قصد فروش ندارند و می‌خواهند سوداگری کنند و قصدی برای خروج از بازار مسکن ندارند. وی تاکید کرد: مالکان این قبیل واحدها آنها را از سال ۹۷ خالی گذاشته و اوایل سال گذشته آن‌را به ازای هر مترمربع ۷۰ میلیون‌، در تیرماه ۹۰ میلیون و امروز هم با رقم ۱۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. این واحدهای نه خریداری دارد و نه اینکه معامله در این واحدها انجام می‌شود.
وی بیان کرد: اگر وزارت راه‌و‌شهرسازی (دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن) این نوع قیمت‌ها را وارد آمار خود کرده باشد به هیچ‌وجه پذیرفتنی نیست.