رونق مسکن شمال کشور
جهان صنعت– مهم‌ترین چالش‌هایی که بازار مسکن ایران در سال‌های گذشته با آن روبه‌رو بوده است، رکود ساخت‌وساز، جهش هزینه‌های ساخت، سیاستگذاری‌های نامناسب دولتی و به‌تازگی بروز جنگ میان ایران و رژیم صهیونیستی است. در چنین بستری، بازار مسکن در مناطق شمالی کشور به ویژه در استان‌های مازندران، گیلان و گلستان با رشد تقاضای معناداری مواجه شده است. این افزایش تقاضا را می‌توان ناشی از ترکیبی از عوامل اقتصادی، امنیتی، جمعیتی و روانی دانست که در ادامه تحلیل می‌شوند. افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی به‌‌ویژه سیمان، فولاد و نهاده‌های وارداتی باعث کاهش حاشیه سود سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌وساز شده است. همزمان، محدودیت‌های ناشی از تحریم‌ها و افت ارزش ریال، واردات تجهیزات را برای پروژه‌های بزرگ دشوارتر کرده است. عدم دسترسی گسترده به تسهیلات بانکی موثر و نرخ بالای بهره واقعی باعث کاهش توان مالی سازندگان شده است. دولت نیز به دلیل محدودیت منابع، توان چندانی برای تحریک سمت عرضه ندارد. این وضعیت، ساخت‌وساز را به فعالیتی پرریسک و کم‌بازده در مقایسه با سایر بازارها تبدیل کرده است.
فرآیندهای پیچیده صدور پروانه ساختمانی، مالیات‌های گوناگون، دخالت‌های بعضا غیرمنطقی شهرداری‌ها و نهادهای محلی و نبود تضمین برای حفظ سرمایه‌گذاری بلندمدت، انگیزه بسیاری از سازندگان را از بین برده است.
تشدید نااطمینانی در بازار مسکن
مناطق جنوبی و غربی کشور که در معرض مستقیم تهدیدهای امنیتی و حملات موشکی قرار گرفته‌اند، با افت شدید سرمایه‌گذاری و تقاضای مسکن مواجه شده‌اند. کلان‌شهرهایی مانند تهران نیز تحت‌تاثیر روانی بحران امنیتی، شاهد افزایش تمایل برای مهاجرت داخلی هستند.
در فضای جنگی، سرمایه‌گذاران خرد و متوسط به دنبال انتقال سرمایه خود به مناطقی هستند که از امنیت نسبی برخوردار باشند. شهرهای شمالی کشور به‌دلیل فاصله جغرافیایی از مناطق درگیر و تصور عمومی از «امن بودن»، بیشترین جذب سرمایه را تجربه کرده‌اند.
بسیاری از خریداران و سازندگان در شهرهای بزرگ، به ویژه تهران، فعلا دست نگه داشته‌اند و از ورود یا ادامه فعالیت در بازار پرریسک مسکن خودداری می‌کنند. این بلاتکلیفی، بخش مسکن در مناطق مرکزی را در رکود عمیق‌تری فرو برده است.
افزایش تقاضا در بازار مسکن شمال کشور
شهرهای شمالی به‌‌ویژه مناطقی مانند رامسر، متل‌قو، نوشهر، چالوس، لاهیجان و رشت با رشد چشمگیر تقاضا برای خرید آپارتمان و ویلا مواجه شده‌اند. این تقاضا بیشتر از سوی ساکنان تهران، کرج و دیگر شهرهای مرکزی است که به دلایل امنیتی یا کیفیت زندگی بالاتر، به فکر مهاجرت یا سرمایه‌گذاری در این مناطق افتاده‌اند.
در نبود ابزارهای سرمایه‌گذاری امن و پایدار، بازار مسکن شمال کشور که پیش‌تر به‌عنوان مقصد توریستی شناخته می‌شد، حالا به‌عنوان بستری برای حفظ ارزش سرمایه و فرار از ریسک‌های امنیتی شناخته می‌شود. این روند منجر به افزایش مداوم قیمت زمین و املاک شده و نابرابری منطقه‌ای را تشدید کرده است.
افزایش تقاضا در غیاب سیاستگذاری منسجم شهری، به رشد ساخت‌وسازهای غیراستاندارد و دست‌اندازی به منابع طبیعی مانند جنگل‌ها و اراضی زراعی منجر شده است. این موضوع چالش‌های جدی زیست‌محیطی و زیرساختی را برای شهرهای شمالی به دنبال خواهد داشت.
پیامدهای کلان و توصیه‌های سیاستی
تشدید مهاجرت داخلی می‌تواند به افزایش فشار بر زیرساخت‌های شمال کشور منجر شود و اختلال در خدمات عمومی را به همراه داشته باشد.
افزایش نابرابری منطقه‌ای میان مناطق محروم و برخوردار، نارضایتی اجتماعی را افزایش خواهد داد.
برای مهار تبعات این روند، ضروری است سیاست‌های بازتوزیعی، برنامه‌ریزی منطقه‌ای و مهار سوداگری زمین و مسکن در شمال کشور با جدیت دنبال شود.
بازسازی جذابیت ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ، تنها در صورت بازنگری در سیاست‌های اقتصادی، امنیتی و تشویقی ممکن خواهد بود.
موتور محرکه بازار مسکن در شمال کشور
در همین خصوص کارشناس بخش ساختمان اظهار داشت: در یکی، دو سال گذشته، بازار ساخت‌وساز در تهران جذابیت سابق را نداشته است. چراکه به عنوان مثال برای احداث پروژه در منطقه یک تهران، سرمایه کلانی نیاز بود که بازگشت آن با دشواری و در بازه‌ای طولانی ممکن می‌شد. اما در مازندران، به‌‌ویژه در شهرهایی مانند ایزدشهر، شرایط متفاوت است.
علیرضا بهشت‌آیین با اشاره به کوچک‌تر بودن مقیاس سرمایه‌گذاری در شمال کشور و نقش آن در رونق ساخت‌وساز در شهرهای شمالی کشور، ادامه داد: برای مثال، با حدود ۱۵میلیارد تومان می‌توان زمینی ۵۰۰متری مناسب ساخت خرید و با هزینه‌ای در حدود ۳۰ تا ۴۰میلیارد تومان، یک آپارتمان پنج‌طبقه احداث کرد. تامین چنین بودجه‌ای برای بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز ممکن است، به‌‌ویژه با توجه به شیوه‌های رایج تهاتر متریال ساختمانی که از اسکلت تا سنگ و سرامیک را پوشش می‌دهد.
به گفته این کارشناس، با شروع درگیری‌ها و شکل‌گیری فضای جنگی در کشور، مناطق شمالی کشور به‌عنوان نقاطی امن مورد توجه جدی مردم قرار گرفت. وی دراین‌باره می‌گوید: آمارها نشان می‌دهد حدود شش میلیون مسافر به مازندران وارد شده‌اند. اجاره شبانه ویلاهایی که پیش‌تر سه میلیون تومان بود، اکنون به ۱۰ تا ۱۵میلیون تومان رسیده و حتی مواردی از اجاره ماهانه ۳۰۰میلیون تومانی هم دیده شده است. همین تقاضا باعث رونق بازار خرید و اجاره در منطقه شده است.
مقایسه با تهران و مزیت سرمایه‌گذاری با بودجه کمتر
بهشت‌آیین تاکید می‌کند: در تهران، با سرمایه‌ای کمتر از دو تا سه میلیارد تومان عملا امکان ورود به بازار ساخت‌وساز وجود ندارد اما در مازندران، حتی با ۱۰۰تا ۵۰۰ میلیون تومان هم می‌توان زمینی خارج از بافت شهری خرید که در بلندمدت با توسعه مناطق، افزایش ارزش خواهد داشت. او همچنین به اهمیت دسترسی آسان در جذب سرمایه‌گذاران اشاره کرد: شهرهایی مثل آمل و محمودآباد به دلیل مسیرهای راحت‌تر همواره گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری مسکن بوده‌اند. در مقابل، مناطقی مانند رامسر یا بندرانزلی با وجود زیبایی طبیعی، به‌علت فاصله بیشتر و سختی مسیر، کمتر مورد توجه همگان قرار گرفته‌اند.
مخاطبان غیرمحلی؛ کلید رونق بازار شمال
بهشت‌آیین در پایان به تنوع مخاطبان بازار مسکن در شمال اشاره کرد و‌گفت: مخاطبان بازار ساخت‌وساز در مازندران فقط مازندرانی‌ها نیستند. سرمایه‌گذارانی از تهران، قم، اصفهان، گرگان و دیگر شهرها در پی داشتن خانه دوم در این منطقه‌اند. این تنوع مخاطب، بازار را از رکود دور نگه می‌دارد. در حالی که تهران با رکود یا حتی افت قیمت مواجه است، در مازندران شاهد افزایش چشمگیر مراجعه برای خرید و اجاره مسکن هستیم. هرچند هنوز برای اعلام رشد قیمتی زود است اما تقاضا و مراجعه به بنگاه‌ها حداقل ۵۰درصد بیشتر شده است.
سخن پایانی
افول جذابیت ساخت‌وساز در مقیاس ملی، همراه با تشدید نااطمینانی‌های ناشی از جنگ ایران و رژیم صهیونیستی باعث تغییر جهت‌گیری سرمایه‌گذاری و تقاضای ملکی به سمت شهرهای شمالی کشور شده است. این تغییر، ضمن آنکه بیانگر بحران ساختاری در سیاستگذاری مسکن در ایران است، نشان می‌دهد که بازار به طور خودکار به دنبال «امن‌ترین مقصد» حرکت می‌کند. اگر این روند کنترل نشود، تبعات آن در قالب مهاجرت شتاب‌زده، افزایش قیمت‌ها، تخریب محیط زیست و گسست اجتماعی به‌زودی بروز خواهد کرد.
