کفگیر شهرهای جدید به ته دیگ رسید!
جهان صنعت– شهرهای جدید ایران که از دهه‌ها پیش با هدف ایجاد مسکن ارزان‌قیمت و کاهش فشار جمعیتی کلانشهرها احداث شدند، امروز با چالش‌هایی جدی روبه‌رو هستند. این شهرها قرار بود محلی برای اسکان طبقات متوسط و پایین جامعه باشند و با ایجاد زیرساخت‌های مناسب، کیفیت زندگی ساکنان را بهبود بخشند اما گذشت زمان نشان داده که بخش قابل‌توجهی از این شهرها به دلیل کمبود منابع مالی، وابستگی به فروش زمین و ضعف در توسعه اقتصادی محلی در مسیر توسعه پایدار قرار نگرفته‌اند.
در تازه‌ترین اظهارنظرها، مسوولان شرکت عمران شهرهای جدید اعلام کرده‌اند که وضعیت درآمدی این شهرها نامناسب است و منابع موجود برای اجرای پروژه‌های عمرانی و خدماتی کفایت نمی‌کند. این شرایط باعث شده طرح‌هایی همچون فروش زمین‌های باقی‌مانده، تعیین تکلیف پروژه‌های مشارکتی نیمه‌تمام و دریافت بهای عرصه مسکن مهر از مالکان به‌عنوان راهکارهای فوری مطرح شود. با وجود این، بررسی‌ها نشان می‌دهد که چنین تصمیماتی بیش از آنکه به توسعه پایدار کمک کند می‌تواند فشار مضاعفی بر دوش گروه‌هایی بگذارد که از نظر مالی در ضعیف‌ترین موقعیت قرار دارند.
ریشه‌های بحران درآمدی
کاهش درآمد شهرهای جدید نتیجه ترکیبی از عوامل اقتصادی و ساختاری است. رکود سنگین بازار مسکن طی سال‌های اخیر باعث شده معاملات ملکی در این شهرها کاهش یابد و در نتیجه درآمد ناشی از نقل‌وانتقال املاک و صدور مجوزهای ساختمانی نیز افت کند. همزمان نوسانات شدید اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی را نسبت به ورود به پروژه‌های عمرانی و تجاری بی‌میل کرده است.
مشکل بزرگ‌تر اما وابستگی شدید این شهرها به منابع ناپایدار، به‌ویژه فروش زمین است. این الگوی تامین مالی در شرایط رونق بازار مسکن شاید کارآمد به نظر برسد اما در دوره رکود یا محدودیت عرضه زمین به سرعت دچار بحران می‌شود. افزون بر این، افزایش بهای مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و آسفالت، هزینه اجرای پروژه‌های عمرانی را به‌شدت بالا برده و فشار مضاعفی بر بودجه‌های عمرانی شهرها وارد کرده است. در نتیجه، مدیران شهری برای جبران این کسری‌ها به سمت سیاست‌های درآمدزای کوتاه‌مدت سوق یافته‌اند؛ سیاست‌هایی که آثار آن بیشتر بر دوش مردم و نه بر ساختار مالی شهرها باقی خواهد ماند.
اقدامات پیشنهادی و آثار آن بر متقاضیان
یکی از سیاست‌های اصلی که در دستور کار قرار گرفته، شناسایی و فروش زمین‌های باقی‌مانده و مستعد است. این اقدام قرار است با هدف جذب سرمایه و تامین هزینه پروژه‌های نیمه‌تمام انجام شود اما از آنجا که زمین‌های مرغوب و دارای موقعیت مناسب در بسیاری از شهرهای جدید محدود شده این روند می‌تواند در آینده عرضه مسکن ارزان‌قیمت را کاهش دهد.
اقدام دیگر تعیین تکلیف پروژه‌های مشارکتی نیمه‌تمام است. بسیاری از این پروژه‌ها سال‌ها به دلیل کمبود سرمایه یا اختلافات قراردادی متوقف شده‌اند و اکنون قرار است یا تکمیل شوند یا به سرمایه‌گذاران جدید واگذار گردند. اگرچه این کار می‌تواند به فعال‌سازی پروژه‌های راکد کمک کند اما در عمل ممکن است به تغییر کاربری پروژه‌ها یا افزایش قیمت نهایی منجر شود.
واگذاری عرصه مسکن مهر به مالکان نیز از جمله طرح‌های مطرح شده است. در این طرح، خانوارهایی که تاکنون فقط مالک اعیان واحدهای مسکونی خود بوده‌اند، برای مالکیت زمین باید مبلغی را پرداخت کنند. این رقم بسته به موقعیت و متراژ واحد می‌تواند بسیار سنگین باشد و برای بسیاری از خانوارهای کارگری یا بازنشسته به معنای ایجاد بدهی جدید است.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی
بخش عمده ساکنان شهرهای جدید، به‌ویژه در شهرهایی مانند پرند، پردیس، هشتگرد و فولادشهر، از دهک‌های پایین درآمدی هستند. این گروه‌ها عمدتا با استفاده از تسهیلات بانکی و وام‌های مسکن حمایتی، واحدهای خود را خریداری کرده‌اند و حتی پرداخت اقساط همین وام‌ها نیز برایشان دشوار است. افزودن هزینه‌های مالکیت عرصه یا افزایش قیمت خدمات شهری، می‌تواند باعث ایجاد بدهی‌های سنگین و حتی ناتوانی در ادامه زندگی در این شهرها شود.
افزون بر این فروش زمین‌های باقی‌مانده و کاهش ذخایر اراضی مناسب می‌تواند به معنای کاهش ظرفیت اجرای پروژه‌های حمایتی جدید باشد. این وضعیت در بلندمدت دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن ارزان قیمت را دشوارتر خواهد کرد. از سوی دیگر، احتمال افزایش نارضایتی اجتماعی و حتی مهاجرت معکوس از شهرهای جدید به حاشیه کلانشهرها نیز وجود دارد، به‌ویژه اگر این سیاست‌ها بدون در نظر گرفتن توان مالی واقعی مردم اجرا شوند.
چرخه معیوب تامین منابع مالی
شهرهای جدید به جای آنکه با ایجاد زیرساخت‌های اقتصادی، صنایع کوچک، مراکز خدماتی و اشتغال محلی به درآمد پایدار برسند همچنان به فروش زمین متکی مانده‌اند. این الگو نه‌تنها ناپایدار است بلکه در هر دوره رکود بازار مسکن، بحران مالی ایجاد می‌کند. نتیجه آن است که برای جبران کسری‌ها هزینه‌ها به شکل مستقیم یا غیرمستقیم بر دوش ساکنان گذاشته می‌شود. بدون تغییر این ساختار، هرگونه راهکار کوتاه‌مدت، حتی اگر در ابتدا منابعی را تامین کند، در نهایت باعث تضعیف اعتماد عمومی و کاهش جذابیت این شهرها برای سکونت خواهد شد.
نمونه‌های میدانی از شهرهای جدید
در پرند، هنوز بخش قابل‌توجهی از مالکان مسکن مهر عرصه واحدهای خود را در اختیار ندارند و اجرای طرح واگذاری عرصه می‌تواند هزاران خانوار را با هزینه‌های چند۱۰۰میلیونی مواجه کند. در پردیس، به دلیل گرانی زمین، بهای عرصه در برخی مناطق به رقمی رسیده که برای بسیاری از ساکنان قابل پرداخت نیست. در هشتگرد، پروژه‌های تجاری و اداری نیمه‌تمام سال‌هاست بلاتکلیف مانده و اکنون احتمال فروش یا تغییر کاربری آنها مطرح است. در فولادشهر نیز به دلیل کمبود اشتغال محلی و فاصله زیاد از مرکز استان، موج مهاجرت معکوس در حال شکل‌گیری است.
این مثال‌ها نشان می‌دهد که مشکلات درآمدی شهرهای جدید صرفا یک موضوع مالی نیست، بلکه به طور مستقیم با معیشت، امنیت اقتصادی و آینده خانوارهای کم‌درآمد گره خورده است.
راهکارهای جایگزین
برای جلوگیری از فشار بیش از حد بر اقشار ضعیف، باید مسیر تامین مالی شهرهای جدید تغییر کند. توسعه مراکز گردشگری، ایجاد پارک‌های لجستیکی و جذب صنایع سبک می‌تواند منابع درآمدی پایدار ایجاد کند. استفاده از ابزارهای نوین مالی همچون اوراق مشارکت شهری و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیز می‌تواند بخشی از نیازهای مالی را پوشش دهد.
باید اولویت با تکمیل زیرساخت‌های ضروری مانند آب، برق، مدارس و مراکز درمانی باشد، پیش از آنکه منابع محدود صرف پروژه‌های تجاری یا لوکس شود. در کنار این اقدامات، سیاست‌های حمایتی ویژه برای دهک‌های پایین، مانند تقسیط بلندمدت بهای عرصه یا حتی معافیت‌های خاص می‌تواند مانع از حذف این گروه‌ها از چرخه مالکیت مسکن شود.
وضعیت درآمدی شهرهای جدید
مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با اشاره به وضعیت نامناسب درآمد شهرهای جدید اظهار کرد: تمامی شهرها باید هرچه سریع‌تر نسبت به شناسایی املاک و اراضی مستعد فروش یا دارای ظرفیت برداشت از سوی سرمایه‌گذاران اقدام کنند و همچنین تعیین تکلیف وضعیت پروژه‌های مشارکتی و عرصه مسکن مهر را در اولویت قرار دهند. درآمد به دست آمده نیز باید ابتدا صرف تسویه مطالبات پیمانکاران شود.
شهرام ملکی افزود: از مدیران شرکت‌های تابعه انتظار داریم از طریق تغییر کاربری، مولدسازی، تهاتر یا هر روش قانونی دیگر برای تحقق بودجه خود اقدام کرده و گزارش عملکرد را حداکثر تا پایان ماه آتی به ستاد ارسال کنند.
مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با تاکید بر ضرورت تسریع در پرداخت مطالبات پیمانکاران بیان کرد: تعیین تکلیف مطالبات پیمانکاران و تزریق منابع به پروژه‌های اجرایی باید به صورت مستمر دنبال شود تا روند اجرا پروژه‌ها سرعت یابد.
وضعیت پیمانکاران
سه روز پیش یکی از پیمانکاران مسکن شهر جدید پردیس، ضمن اشاره به تلاش بانک مسکن برای تامین منابع مالی پروژه‌ها، از بلوکه شدن حساب خود به دلیل مشکلات مربوط به چند واحد معوق خبر داد. او گفت: با وجود تامین مالی بیشتر پروژه‌های نهضت ملی مشکل اصلی ما در پردیس به خاطر هفت واحد باقی‌مانده است که حساب ما به همین دلیل بلوکه شده و پروژه در لیست سیاه قرار گرفته است.
او ادامه داد: تاکنون ۲۰۰۰واحد را در فاز هشت پردیس تحویل داده‌ایم اما به دلیل ۷واحد معوق مسکن مهر که مالکان آنها به دلایل مختلف برای فروش اقساطی مراجعه نکرده‌اند، گرفتار شده‌ایم و روند ساخت سایر پروژه‌ها متوقف شده است.
یکی دیگر از پیمانکاران نیز ضمن تایید این مشکلات افزود: برخی متقاضیان یا مالکان، حتی دلالان، فروش اقساطی واحدها را انجام نداده‌اند. ما به عنوان سازنده تعهدات سه‌جانبه خود را انجام داده‌ایم و انتظار داریم نهادهای اجرایی حساب مالکان یا نفر اول را سریع ببندند تا مشکلات رفع شده و پرونده‌ها در مراحل بعدی پیگیری شود.
وضعیت درآمدی نامناسب شهرهای جدید، مشکلات تامین منابع مالی و عدم تسویه‌طلب پیمانکاران به چالشی جدی تبدیل شده که اجرا پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر و نهضت ملی را با خطر توقف مواجه کرده است.
سخن پایانی
بحران درآمدی شهرهای جدید و تصمیمات اخیر برای جبران آن، اگر بدون توجه به واقعیت‌های اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد اجرا شود می‌تواند تبعات سنگینی به همراه داشته باشد. فروش زمین، تعیین تکلیف پروژه‌های نیمه‌تمام و دریافت بهای عرصه در ظاهر شاید منابعی را برای مدیریت شهری فراهم کند اما در عمل خطر حذف تدریجی اقشار ضعیف از این شهرها را افزایش می‌دهد. تنها با عبور از الگوی درآمدی وابسته به فروش زمین و حرکت به سمت توسعه اقتصادی و ایجاد اشتغال محلی، می‌توان آینده‌ای پایدار برای شهرهای جدید و ساکنان‌شان رقم زد.
