کابوس اقساط مسکن
جهان صنعت– جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن طی سال‌های گذشته، کاهش قدرت خرید خانوارها، رکود ساخت‌وساز، ضعف سیاست‌های حمایتی دولت و فقدان نظام مالی کارآمد، باعث شده‌اند که خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود. در چنین شرایطی، دولت در سال۱۴۰۴ سیاستی را به اجرا گذاشته و وام مسکن با بازپرداخت ۲۰ساله را معرفی کرده است. در نگاه نخست، این اقدام می‌تواند به‌عنوان یک گام مثبت در راستای حمایت از متقاضیان مسکن تلقی شود چراکه طولانی‌تر شدن دوره بازپرداخت، در ظاهر می‌تواند فشار ماهانه را کاهش دهد اما واقعیت‌ها و اعداد و ارقام نشان می‌دهند که این تسهیلات نه‌تنها گرهی از کار متقاضیان باز نمی‌کند بلکه بار مالی جدید و سنگینی بر دوش آنها تحمیل می‌کند.
بانک عامل بخش مسکن در اطلاعیه‌ای رسمی اعلام کرد که براساس نامه بانک مرکزی و مصوبه هیات‌مدیره، پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن در سال۱۴۰۴ آغاز می‌شود. این تسهیلات با نرخ سود ۴درصد و دوره بازپرداخت ۲۰ساله طراحی شده و هدف آن کاهش فشار تامین مسکن برای خانواده‌های ایثارگر عنوان شده است. براساس این مصوبه، سقف فردی وام در نقاط مختلف کشور متفاوت خواهد بود. در شهرهای بالای یک‌میلیون نفر جمعیت، این تسهیلات تا سقف ۷۵۰میلیون تومان پرداخت می‌شود. در مراکز استان‌ها سقف وام ۶۵۰میلیون تومان تعیین شده و در سایر شهرها متقاضیان می‌توانند ۵۰۰میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. در روستاها سقف وام ۴۰۰میلیون تومان است و در شهرهای جدید نیز معادل مرکز استان یعنی ۶۵۰میلیون تومان پرداخت خواهد شد. محاسبات مربوط به اقساط نشان می‌دهد که هرچند نرخ سود این تسهیلات پایین است اما به‌دلیل دوره بازپرداخت طولانی، مجموع سود پرداختی رقم قابل‌توجهی خواهد شد. در کلانشهرها، قسط ماهانه وام ۷۵۰میلیون تومانی حدود ۴میلیون و ۵۴۴هزار تومان است و در پایان دوره ۲۰ساله، مجموع بازپرداخت به حدود یک‌میلیارد و ۱۰۰میلیون تومان می‌رسد که شامل حدود ۳۴۰میلیون تومان سود می‌شود. در مراکز استان‌ها نیز وام ۶۵۰میلیون تومانی با قسط ماهانه حدود ۳میلیون و ۹۰۰هزار تومان بازپرداخت می‌شود و مجموع آن در پایان دوره به حدود ۹۴۵میلیون تومان می‌رسد که ۲۹۵میلیون تومان آن سود خواهد بود. در سایر شهرها قسط ماهانه وام ۵۰۰میلیون تومانی حدود ۳میلیون تومان محاسبه شده و سود نهایی آن به ۲۲۷میلیون تومان می‌رسد. در روستاها نیز بازپرداخت وام ۴۰۰میلیون تومانی با قسط ماهانه حدود ۲میلیون و ۴۰۰هزار تومان انجام خواهد شد که مجموع بازپرداخت در دوره ۲۰ساله به ۵۸۲میلیون تومان می‌رسد و حدود ۱۸۱میلیون تومان آن سود بانکی خواهد بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهند که اقساط ماهانه این وام در برخی موارد به مرز ۵/۴میلیون تومان می‌رسد؛ رقمی که در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای شهری در ایران بسیار بالا و ناپایدار است. در شرایطی که بخش بزرگی از جمعیت شاغل در کشور درآمدی کمتر از ۱۵میلیون تومان در ماه دارند و حداقل دستمزد کارگران حدود یک‌سوم این رقم است، بازپرداخت چنین اقساطی به‌معنای اختصاص سهمی غیرمنطقی از درآمد خانوار به بدهی بانکی خواهد بود. اینجاست که پرسش اصلی شکل می‌گیرد: آیا سیاست وام مسکن در سال۱۴۰۴، راهکاری واقعی برای خانه‌دار شدن مردم است یا تنها یک سیاست نمایشی و غیرکارآمد برای نشان دادن فعالیت دولت در حوزه مسکن؟
سیاست وام مسکن۱۴۰۴؛ از ایده تا اجرا
دولت در سال‌های گذشته همواره بر لزوم تقویت عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاکید داشته است. یکی از ابزارهای همیشگی در این مسیر، ارائه وام‌های خرید یا ساخت مسکن بوده است. در دهه‌های گذشته، تسهیلات مسکن معمولا با بازپرداخت‌های کوتاه‌مدت(۱۰ تا ۱۲ساله) و اقساط سنگین همراه بودند. به همین دلیل بسیاری از خانوارها عملا توان بازپرداخت این وام‌ها را نداشتند. با روی کار آمدن سیاست جدید در سال۱۴۰۴، دولت تصمیم گرفت دوره بازپرداخت را تا ۲۰سال افزایش دهد. هدف اصلی این اقدام آن بود که میزان اقساط ماهانه کاهش یابد و خانوارها امکان بیشتری برای استفاده از تسهیلات داشته باشند اما بررسی نرخ سود، میزان وام و شرایط اقتصادی کشور نشان می‌دهد که این طرح در عمل نتوانسته به هدف اصلی خود برسد. وام مسکن جدید، اگرچه از نظر زمانی بلندمدت‌تر است اما به دلیل نرخ سود بانکی نسبتا بالا، همچنان اقساطی سنگین بر دوش وام‌گیرندگان می‌گذارد. درواقع دولت به‌جای حل ریشه‌ای مشکل(کاهش شکاف میان درآمد و قیمت مسکن)، صرفا صورت مساله را تغییر داده است.
مقایسه اقساط ماهانه با درآمد خانوارها
یکی از مهم‌ترین معیارهای سنجش کارآمدی یک وام مسکن، نسبت قسط ماهانه به درآمد خانوار است. در استانداردهای بین‌المللی، توصیه می‌شود که سهم مسکن(اعم از اجاره یا اقساط خرید) بیش از ۳۰ تا ۳۵درصد از درآمد خانوار نباشد. این نسبت به‌عنوان شاخصی جهانی برای سنجش توانایی خانوارها در تامین مسکن شناخته می‌شود. حال اگر این معیار را در ایران بررسی کنیم، نتایج تکان‌دهنده هستند. حداقل دستمزد کارگران در سال۱۴۰۴ حدود ۸میلیون تومان تعیین شده است. برای این گروه، پرداخت قسط ۵/۴میلیون تومانی معادل بیش از ۵۵درصد کل درآمد ماهانه خواهد بود. این میزان نه‌تنها غیرمنطقی است بلکه امکان تامین هزینه‌های اولیه زندگی(خوراک، بهداشت، آموزش و حمل‌ونقل) را به شدت کاهش می‌دهد. میانگین درآمد کارکنان بخش دولتی و خصوصی حدود ۱۲ تا ۱۵میلیون تومان در ماه برآورد می‌شود. حتی برای این گروه، پرداخت چنین اقساطی معادل ۳۰ تا ۴۰درصد از کل درآمد خواهد بود یعنی عملا نیمی از جامعه شهری در موقعیتی قرار می‌گیرند که بخش بزرگی از درآمدشان صرف قسط می‌شود. تنها دهک‌های بالای درآمدی(دهک نهم و دهم) می‌توانند بدون فشار سنگین مالی از چنین وامی استفاده کنند اما همین گروه‌ها به‌دلیل سرمایه و دارایی‌های موجود، معمولا نیازی به وام مسکن ندارند بنابراین عملا گروه هدف این وام(طبقات متوسط و پایین) در عمل از آن بی‌بهره خواهند ماند. این مقایسه به‌روشنی نشان می‌دهد که وام مسکن۱۴۰۴ نه‌تنها برای اقشار کم‌درآمد و متوسط دست‌یافتنی نیست بلکه حتی برای بخش بزرگی از طبقه متوسط به بالا نیز به‌سختی قابل مدیریت است.
پیامدهای اقتصادی وام سنگین مسکن
سیاست وام مسکن۱۴۰۴ اگرچه در ظاهر اقدامی حمایتی است اما پیامدهای اقتصادی آن می‌تواند بسیار چالش‌برانگیز باشد. با توجه به نرخ بالای اقساط، خانوارهایی که این وام را دریافت کنند، مجبور خواهند بود بخش عمده‌ای از درآمد خود را صرف بدهی بانکی کنند. این موضوع عملا موجب کاهش مصرف خانوار در سایر بخش‌ها خواهد شد و فشار اقتصادی بیشتری بر زندگی روزمره وارد می‌کند. وقتی حجم زیادی از نقدینگی از طریق وام به بازار مسکن تزریق می‌شود، به‌جای آنکه موجب کاهش قیمت‌ها شود، اغلب به افزایش تقاضا و رشد قیمت‌ها می‌انجامد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که تسهیلات مسکن در ایران نه‌تنها به کنترل قیمت‌ها کمکی نکرده‌اند بلکه در بسیاری موارد باعث تشدید تورم ملکی شده‌اند. وام‌های بانکی به‌دلیل شرایط سخت ضامن، سپرده‌گذاری اولیه و توان بازپرداخت، عمدتا به دست اقشار مرفه و پردرآمد می‌رسند. بنابراین این سیاست عملا به بازتوزیع منابع مالی به‌نفع دهک‌های بالا منجر می‌شود. در نتیجه نابرابری در دسترسی به مسکن تشدید خواهد شد.
پیامدهای اجتماعی
پیامدهای اجتماعی وام سنگین مسکن کمتر از پیامدهای اقتصادی آن نیست. جوانانی که با امید خانه‌دار شدن به سراغ چنین وامی می‌روند، پس از محاسبه اقساط و ناتوانی در بازپرداخت، دچار یأس و سرخوردگی می‌شوند. این موضوع در بلندمدت به کاهش اعتماد اجتماعی به سیاست‌های دولت منجر خواهد شد.
بخش بزرگی از متقاضیان واقعی مسکن به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط، به اجبار در بازار اجاره باقی می‌مانند. این موضوع به معنای استمرار فشار بر بازار اجاره، افزایش نرخ اجاره‌بها و گسترش بحران سکونت خواهد بود. وقتی تنها دهک‌های پردرآمد می‌توانند از تسهیلات بهره بگیرند، فاصله طبقاتی در جامعه بیشتر می‌شود. این مساله می‌تواند به تشدید نارضایتی‌های اجتماعی و حتی بروز تنش‌های سیاسی منجر شود.
نقد سیاستگذاری؛ چرا وام مسکن۱۴۰۴ ناکارآمد است؟
وام مسکن جدید که در سال۱۴۰۴ معرفی شد، در نگاه نخست گامی به جلو به نظر می‌رسید چرا که طولانی شدن دوره بازپرداخت می‌تواند در تئوری فشار اقساط را کاهش دهد اما وقتی این سیاست را دقیق‌تر بررسی می‌کنیم، ضعف‌های بنیادین آن آشکار می‌شود؛ نخستین ایراد، عدم تناسب میان وام و سطح درآمد خانوارهاست. قسطی که تا مرز ۴ونیممیلیون تومان می‌رسد، برای کارگری که حداقل دستمزدش ۸میلیون تومان است یا کارمندی که در بهترین حالت ۱۲ تا ۱۵میلیون تومان دریافتی دارد، به معنای اختصاص بیش از نیمی از درآمد به بانک است. در شرایطی که هزینه‌های ضروری زندگی نظیر اجاره، خوراک، درمان، آموزش فرزندان و حمل‌ونقل روزبه‌روز در حال افزایش است، چنین تعهد مالی سنگینی عملا خانوارها را در تنگنای مضاعف قرار می‌دهد. در واقع وامی که قرار بود «راه‌حل» خانه‌دار شدن باشد، به‌نوعی «زنجیر بدهی» تبدیل می‌شود. مشکل دوم به فقدان کنترل همزمان بر بازار مسکن بازمی‌گردد. سیاست اعطای وام زمانی می‌تواند موثر باشد که با اقداماتی مانند مهار سوداگری، افزایش عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز واقعی مردم و کاهش هزینه ساخت همراه باشد اما در ایران وام‌دهی معمولا بدون توجه به این ملاحظات انجام می‌شود. نتیجه روشن است؛ تزریق نقدینگی بیشتر به بازاری که تحت سلطه سرمایه‌گذاران بزرگ و سفته‌بازان است، تنها به رشد قیمت‌ها و تشدید تورم ملکی دامن می‌زند. به بیان ساده، دولت با یک دست پول به متقاضیان می‌دهد و با دست دیگر، از طریق رشد قیمت‌ها، همان پول را از جیب آنها بیرون می‌کشد. ایراد دیگر این سیاست، فقدان نگاه حمایتی واقعی به دهک‌های پایین و متوسط جامعه است. شرایط دریافت وام، اعم از سپرده‌گذاری اولیه، داشتن ضامن معتبر و توان بازپرداخت اقساط بالا، در عمل این تسهیلات را به کالایی لوکس برای دهک‌های پردرآمد تبدیل کرده است. کسانی‌که واقعا به این وام نیاز دارند، یا اصلا امکان دریافتش را ندارند، یا اگر هم دریافت کنند، خیلی زود زیر بار فشار اقساط کمر خم می‌کنند. به همین دلیل، وام مسکن به جای آنکه ابزار کاهش شکاف اجتماعی باشد، عملا شکاف میان غنی و فقیر را بیشتر می‌کند. در کنار این موارد، باید به نگاه کوتاه‌مدت سیاستگذاران هم اشاره کرد. اعطای وام مسکن در ایران بیشتر شبیه یک ابزار تبلیغاتی است. دولتی که با بحران‌های اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کند، می‌خواهد با اعلام یک سیاست مالی پرزرق‌وبرق نشان دهد که برای خانه‌دار کردن مردم برنامه دارد اما پشت این ظاهر زیبا، واقعیتی تلخ پنهان است: هیچ برنامه‌ای برای اصلاح ساختارهای اساسی بازار مسکن وجود ندارد. مسائل بنیادینی چون نبود زمین ارزان در اختیار پروژه‌های انبوه‌سازی، گرانی مصالح ساختمانی، ضعف در جذب سرمایه‌گذاری خصوصی و حتی فقدان نظام بیمه‌ای و ضمانتی برای واحدهای مسکونی، همچنان لاینحل باقی مانده‌اند. در چنین شرایطی، وام ۲۰ساله چیزی جز تاخیر موقتی در بحران مسکن نخواهد بود.
به بیان دیگر، سیاست وام مسکن۱۴۰۴ نمونه‌ای روشن از تصمیم‌گیری‌هایی است که بیش از آنکه برمبنای تحلیل دقیق اقتصادی و اجتماعی باشد، بر پایه ضرورت‌های سیاسی و تبلیغاتی شکل گرفته است. این سیاست به‌جای آنکه ریشه‌های بحران را نشانه برود، تنها تلاش می‌کند برای مدتی کوتاه، چهره بحران را بزک کند اما همانطورکه تجربه سال‌های گذشته نشان داده، نتیجه چنین اقداماتی نه بهبود شرایط بلکه عمیق‌تر شدن شکاف‌ها و سنگین‌تر شدن بار مالی خانوارهاست.
سخن پایانی
وام مسکن۱۴۰۴ در ظاهر قرار بود گره‌ای از مشکلات بازار مسکن باز و مسیر خانه‌دار شدن را برای خانوارهای ایرانی هموار کند اما بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد که این سیاست بیش از آنکه یک راهکار باشد، یک مسکن موقت و ناکارآمد است. اقساط سنگین وام در مقایسه با درآمد خانوارها، نه‌تنها بار مالی بزرگی بر دوش مردم می‌گذارد بلکه به افزایش نابرابری و تداوم بحران مسکن منجر می‌شود. این شرایط اگرچه در ظاهر امتیازی ویژه برای ایثارگران محسوب می‌شود و نرخ سود ۴درصد نسبت‌به نرخ‌های متعارف بانکی بسیار پایین‌تر است اما واقعیت این است که توان بازپرداخت اقساط همچنان چالشی جدی برای بسیاری از خانواده‌های ایثارگر خواهد بود.
به‌طور خاص، اقساط بیش از ۴ونیممیلیون تومانی در وام ۷۵۰میلیونی با سطح درآمد متوسط این خانوارها همخوانی چندانی ندارد. در نهایت، این سیاست نمونه‌ای دیگر از نگاه سطحی به مسائل پیچیده اقتصادی و اجتماعی در ایران است؛ نگاهی که به‌جای اصلاح ساختاری بازار مسکن و توجه به توان واقعی خانوارها، تنها با ابزارهای مالی نمایشی می‌کوشد رضایت عمومی را جلب کند اما واقعیت آن است که تا زمانی که شکاف میان درآمد و هزینه مسکن به شکل بنیادین حل نشود، هیچ وامی اگر با بازپرداخت ۳۰ساله هم ارائه شود، نمی‌تواند رویای خانه‌دار شدن را برای طبقات متوسط و پایین محقق کند.
