چوب دولت لای چرخ نهضت ملی مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن ایران درگیر رکود عمیق ساخت‌وساز، افزایش بی‌سابقه قیمت زمین و توقف پروژه‌های حمایتی است. در این میان تصمیم دولت برای حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم پیشرفت نقطه عطفی در مسیر ناکامی سیاست مسکن محسوب می‌شود. این ماده که در مجلس یازدهم تصویب شده بود دولت را موظف می‌کرد حدود ۳۳۰هزار هکتار زمین را به محدوده‌های شهری و روستایی الحاق کند تا از احتکار زمین جلوگیری و عرضه رسمی افزایش یابد اما با استدلال وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر «غیرضروری بودن توسعه محدوده‌های شهری» از متن نهایی برنامه حذف شد؛ اقدامی که از دید کارشناسان طرح نهضت ملی مسکن را عملا به بن‌بست کشانده است.
نهضت ملی مسکن بر پایه تامین زمین ارزان و تسهیلات قابل دسترس طراحی شد. قرار بود دولت زمین را به‌صورت اجاره بلندمدت یا واگذاری با قیمت پایین در اختیار سازندگان قرار داده تا واحدهایی متناسب با توان دهک‌های متوسط و پایین ساخته شود اما حذف ماده ۵۰ به‌معنای قطع مسیر قانونی برای تامین زمین است. وقتی محدوده‌های شهری بسته بماند دولت دیگر نمی‌تواند زمین تازه‌ای برای ساخت پروژه‌ها بیابد و طرح‌هایی که در انتظار تخصیص زمین بوده عملا متوقف می‌شوند. از سوی دیگر زمین‌های موجود در محدوده‌ها عمدتا گران، در مالکیت نهادهای بزرگ یا فاقد زیرساخت مناسب هستند بنابراین طرحی که نیازمند جریان دائمی زمین بود امروز با دیواری بلند از کمبود و انحصار روبه‌رو است. وزارت راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر علاوه بر حذف ماده ۵۰ روند ثبت‌نام متقاضیان جدید نهضت ملی را نیز متوقف کرده و تامین تسهیلات ساخت را به بهانه کمبود منابع بانکی به حالت تعلیق درآورده است. این هم‌زمانی از نگاه کارشناسان تصادفی نیست. حذف ماده ۵۰ عملا به معنای پذیرش ناتوانی دولت در تامین زمین است. وقتی زمین جدیدی در دسترس نبوده ثبت‌نام تازه و وعده ساخت ۴میلیون واحد نیز بی‌معنا می‌شود. در نتیجه دولت به‌جای حل مساله زمین صورت‌مساله را پاک کرده است. در حال حاضر شاید بتوان گفت که مهم‌ترین مشکل طرح نهضت ملی نه کمبود متقاضی بلکه نبود زمین و منابع مالی است. گزارش‌های رسمی وزارت راه نشان می‌دهد که بخش زیادی از پروژه‌ها حتی به مرحله فونداسیون نرسیده‌اند زیرا زمین مناسب برای آنها تامین نشده است. پروژه‌هایی که در برخی شهرها آغاز شده‌اند نیز با مشکل مالکیت و آماده‌سازی روبه‌رو هستند. با حذف ماده ۵۰ این مشکل نه‌تنها حل نشده بلکه تشدید خواهد شد زیرا دولت دیگر مجاز نیست محدوده‌ها را توسعه دهد و زمین جدیدی به طرح اضافه کند.
محدودیت در عرضه مساوی گرانی
از منظر اقتصادی حذف ماده ۵۰ یک پیام روشن دارد: توقف عرضه زمین یعنی افزایش قیمت. در بازاری که زمین بیش از ۶۰درصد هزینه نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد هرگونه محدودیت در عرضه مستقیما به رشد قیمت‌ها منجر می‌شود. نهضت ملی مسکن قرار بود با حذف این هزینه و استفاده از زمین‌های دولتی قیمت تمام‌شده واحدها را کاهش دهد اما اکنون حتی در پروژه‌های دولتی نیز زمین به مولفه‌ای گران تبدیل شده است. دولت نه‌تنها زمین رایگان در اختیار ندارد بلکه برای تامین زمین پروژه‌ها ناچار است از منابع عمومی استفاده کرده یا به خرید زمین‌های خصوصی روی آورد؛ اقدامی که با محدودیت شدید بودجه عملا ناممکن است.
کارشناسان معتقدند فلسفه ماده ۵۰ دقیقا در پاسخ به همین معضل طراحی شده بود. مجلس با درک این واقعیت که دهک‌های پایین از مسیر وام بانکی یا اجاره‌داری حرفه‌ای صاحب خانه نمی‌شوند تصمیم گرفت از مسیر عرضه زمین ارزان بازار را متعادل کند. حذف این ماده یعنی بازگشت به چرخه انحصار زمین؛ جایی که مالکان بزرگ بیشترین سود را از کمبود ساختگی برده و خانوارهای متوسط و ضعیف از چرخه مالکیت خارج می‌شوند. به بیان دیگر دولت با این تصمیم سیاست زمین را از ابزار عدالت به ابزار تمرکز ثروت تبدیل کرده است.
استدلال وزارت راه درباره «غیرضروری بودن توسعه محدوده‌های شهری» نیز از نگاه کارشناسان فاقد پشتوانه تجربی است. بیشتر شهرهای کشور با کمبود زمین فیزیکی مواجه نبوده بلکه با کمبود زمین آماده‌سازی‌شده روبه‌رو هستند. در این میان افزایش جمعیت شهری و مهاجرت از مناطق کوچک‌تر به کلان‌شهرها فشار مضاعفی بر تقاضای مسکن وارد کرده است. اگر عرضه زمین جدید متوقف شود قیمت زمین در محدوده‌های فعلی بالا می‌رود و حتی طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی نیز توان رقابت در بازار زمین را از دست می‌دهند.
پیامدهای گوناگون درخواست وزارت راه‌وشهرسازی
پیامد دیگر حذف ماده ۵۰ از بین رفتن انگیزه بخش خصوصی برای مشارکت در پروژه‌های دولتی است. انبوه‌سازان می‌گویند دولت نه زمین مناسب در اختیار گذاشته و نه منابع مالی کافی فراهم می‌کند. در چنین شرایطی حضور در پروژه‌های نهضت ملی برای آنان صرفه اقتصادی ندارد. نتیجه آنکه بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌کاره رها شده و ظرفیت ساخت کشور کاهش می‌یابد. درواقع دولت با تصمیم خود نه‌تنها مشکل زمین را حل نکرده بلکه سرمایه‌گذاران را نیز از بازار ساخت‌وساز دور کرده است.
حذف ماده ۵۰ از سوی دیگر بر توان مالی متقاضیان نیز تاثیر مستقیم دارد. هرچه زمین گران‌تر شود قیمت نهایی واحدهای نهضت ملی نیز افزایش می‌یابد. این امر موجب می‌شود بسیاری از خانوارهایی که در ابتدا واجد شرایط بودند دیگر توان پرداخت اقساط را نداشته باشند. دولت پیشتر وعده داده بود که واحدهای نهضت ملی با اقساط قابل پرداخت و قیمت‌های حمایتی عرضه خواهد شد اما با رشد بهای زمین این وعده غیرقابل تحقق شده است. طرحی که قرار بود مسکن را در دسترس دهک‌های پایین قرار دهد اکنون حتی برای دهک‌های میانی نیز دست‌نیافتنی شده است. از منظر کلان‌تر حذف ماده ۵۰ نشانه ضعف در سیاستگذاری زمین و ناهماهنگی در ساختار تصمیم‌گیری است. دولت از یک‌سو شعار ساخت ۴میلیون مسکن را تکرار می‌کند و از سوی دیگر یکی از ابزارهای اصلی تحقق این وعده را کنار می‌گذارد. چنین رفتار دوگانه‌ای اعتماد عمومی را تضعیف کرده و پیام ناامیدکننده‌ای به بازار فرستاده است: اینکه دولت حتی به ابزارهای مصوب خود نیز پایبند نیست. در نتیجه سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و حتی متقاضیان انگیزه‌ای برای مشارکت در طرح‌های دولتی ندارند. اگر دولت قصد دارد نهضت ملی مسکن را از این بن‌بست نجات دهد باید سیاست زمین را مجددا فعال کند. این امر می‌تواند از طریق احیای ماده ۵۰ در قالب مصوبه‌ای اجرایی یا ایجاد برنامه‌ای جایگزین برای تامین زمین در مقیاس ملی انجام شود. عرضه مستمر زمین پیش‌شرط هر طرح مسکنی است؛ همانطور که در کشورهای توسعه‌یافته دولت‌ها از طریق واگذاری زمین‌های عمومی زمینه تعادل بازار را فراهم می‌کنند. بدون اصلاح سیاست زمین نهضت ملی نیز مانند مسکن مهر در خطر تبدیل شدن به مجموعه‌ای از پروژه‌های نیمه‌تمام و فاقد کارکرد واقعی است. در نهایت حذف ماده ۵۰ را می‌توان نماد عقب‌نشینی دولت از مهم‌ترین ماموریت اقتصادی خود دانست. درحالی‌که بخش مسکن می‌توانست با فعال شدن پروژه‌های ملی نقش پیشران رشد اقتصادی را ایفا کند تصمیم دولت برای مسدود کردن مسیر عرضه زمین چرخه رکود را تثبیت کرده است. نهضت ملی مسکن اکنون به طرحی کاغذی بدل شده؛ وعده‌ای که در غیاب زمین، تسهیلات و اراده اجرایی به‌جای امید نشانه‌ای از ناتوانی در سیاستگذاری مسکن است.
عزم ضعیف وزارت راه‌وشهرسازی برای اجرای نهضت ملی مسکن
در همین خصوص کارشناس ارشد بازار مسکن با انتقاد از درخواست دولت برای حذف ماده ۵۰ گفت: وزارت راه با مسدود کردن روند ثبت‌نام‌ها و توقف تامین تسهیلات عملا نهضت ملی مسکن را به بن‌بست رسانده است. فرشید ایلاتی با بیان اینکه موضوع مطرح‌شده در خصوص برنامه‌هفتم‌توسعه و ماده ۵۰ آن تکلیف مهمی برای توسعه سکونتگاه‌های شهری و روستایی در کشور ایجاد کرده است، گفت: در این ماده اشاره شده که طی پنج سال باید حدود ۳۳۰هزار هکتار به مساحت سکونتگاه‌های شهری و روستایی کشور افزوده شود که معادل ۲/۰درصد از کل مساحت کشور بوده و این تکلیف برعهده وزارت راه‌وشهرسازی گذاشته شده است.
او افزود: این اقدام در واقع زمینه اجرای قانون جهش تولید مسکن را فراهم می‌کند؛ قانونی که پیشتر تصویب شده و دولت برای عملیاتی‌سازی آن به زیرساخت‌هایی از جمله تامین زمین نیاز دارد. براساس پیش‌بینی برنامه هفتم قرار است از محل این الحاق‌ها زمین مورد نیاز برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و تحقق هدف ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی فراهم شود که بخش زیادی از آن در قالب مسکن حمایتی یا واگذاری زمین به گروه‌های هدف خواهد بود.
ایلاتی گفت: اینکه برخی عنوان می‌کنند چنین موضوعی در برنامه دیده نشده تفسیر نادرستی است که بیشتر برای توجیه کوتاهی در اجرای قانون مطرح می‌شود. این مساله کاملا شفاف است و نشان می‌دهد وزارت راه‌وشهرسازی قصد جدی برای اجرای نهضت ملی مسکن ندارد. او یادآور شد: اکنون این وزارتخانه علاوه بر مسدود کردن روند ثبت‌نام‌ها شرایطی ایجاد کرده که عملا اجرای نهضت ملی مسکن متوقف شده است به‌طوری که پروژه‌های جدید آغاز نمی‌شود و به طرح‌های قبلی نیز تسهیلات تزریق نمی‌شود. قانون جوانی جمعیت و موضوع واگذاری زمین به خانواده‌های دارای سه‌وچهارفرزند نیز اجرا نشده است. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ادعای دولت مبنی بر پایبندی به برنامه‌هفتم‌توسعه گفت: در حالی که دولت اعلام کرده به مفاد برنامه هفتم متعهد بوده اما رویکردی که در پیش گرفته بهگونهای دیده می‌شود که یا دنبال تعدیل احکام برنامه است یا تفسیر نادرست از آن ارائه می‌دهد.
ایلاتی ادامه داد: هنگامی که قرار بوده زمینی به محدوده شهری الحاق شود هدف آن فراهم کردن زمینه اجرای قانون جهش تولید مسکن است. این در‌حالی بوده که بخشی از زمین‌هایی که قرار است واگذار یا الحاق شود دولتی هستند و بخشی نیز مالکیت خصوصی دارند. در بخش زمین‌های خصوصی مدل الحاق بهگونهای است که حداقل ۵۰درصد از این زمین‌ها می‌تواند در اختیار دولت قرار گیرد. او تاکید کرد: دولت باید پیش از الحاق زمین‌ها برنامه عملیاتی مشخصی داشته باشد و با مالکان وارد توافق شود؛ بهگونهای که هر مالکی که سهم بیشتری از زمین خود را به دولت واگذار کند در اولویت الحاق قرار بگیرد. این اقدام می‌تواند تضمین‌کننده منافع عمومی باشد و به دولت کمک کرده تا از زمین‌های خصوصی و دولتی برای تامین مسکن اقشار محروم و طبقات ضعیف استفاده کند.
توقف عرضه زمین با بهانه کمبود آب؛ خطای راهبردی دولت
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به توقف عرضه زمین به‌دلیل کمبود آب تصریح کرد: این تصمیم خطایی است که دولت مرتکب شده و قطعا کشور از این ناحیه متضرر خواهد شد. مساله آب به مدیریت منابع و حتی مدیریت پساب و فاضلاب مربوط است.
ایلاتی افزود: هنگامی‌که دولت در حوزه مدیریت آب و پساب برنامه‌ریزی مناسبی ندارد نباید این موضوع را بهانه‌ای برای نساختن مسکن قرار دهد. باید مدیریت منابع آب در کشور اصلاح شود. اینکه گفته می‌شود نبود آب مانع ساخت‌وساز بوده استدلال نادرستی است زیرا درخصوص مصرف آب خانوارها تفاوتی نمی‌کند که در خانه والدین باشند یا در واحد مسکونی جدید خود. او به مهر گفت: بهانه‌هایی از این دست برای توجیه عدم انجام وظیفه قانونی دولت پذیرفتنی نیست. اگر بحث سرانه مصرف آب باشد این موضوع در توسعه افقی یا عمودی تفاوتی ندارد زیرا جمعیت جدیدی افزوده نمی‌شود بلکه همان افراد در قالب خانوارهای جدید مستقر می‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن در پایان با اشاره به اظهارات اخیر رییس‌جمهور گفت: دولت مجری قانون است و نباید در اجرای آن تعلل کند و باید تمام توان خود را برای اجرای قوانین مصوب از جمله قانون جهش تولید مسکن به‌کار گیرد. اگر دولت بخواهد قوانین را براساس توان خود تفسیر کرده یا به آنها ایراد وارد کند هیچ طرحی در کشور پیش نخواهد رفت و این رویه‌ای نادرست است که باید متوقف شود.
