چشمانداز مبهم «نهضت ملی»
جهان صنعت– طرح بلندپروازانه نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالانه صدهاهزارواحد مسکونی و کاهش شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن آغاز شد اما از همان ابتدا پیشفرضهای مالی آن بر پایه خوشبینی بنا شده بود. سیاستگذار تصور میکرد با اتکا به تسهیلات بانکی و مشارکت محدود متقاضیان میتواند هزینههای سنگین ساختوساز را پوشش داده بیآنکه دولت سرمایهگذاری مستقیمی انجام دهد. این نگاه بیتوجهی به اصول پایه تامین مالی پروژههای انبوهسازی بود زیرا در اقتصادی با تورم مزمن، نوسانات شدید قیمت مصالح و محدودیت شدید منابع بانکی اتکا به شبکه بانکی بدون پیشبینی ابزارهای تکمیلی نمیتواند تضمینکننده پایداری پروژه باشد. به همین دلیل از همان ماههای آغازین ناهمخوانی بین پیشبینیها و واقعیتها خود را نشان داد و شکاف مالی بهتدریج به بزرگترین تهدید طرح تبدیل شد.
هشدار جدی برای مدل مالی ناکارآمد
هزینه ساخت واحدهای مسکونی از زمان شروع نهضت ملی مسکن تا امروز بهطور میانگین سهبرابر شده است. این افزایش تنها ناشی از تورم عمومی نبوده بلکه نتیجه ترکیب چند عامل همزمان است: جهش قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و تجهیزات تاسیساتی؛ رشد هزینه دستمزدها؛ افزایش هزینههای حملونقل و انرژی و بالارفتن هزینههای سربار پیمانکاران در دوران بیثباتی اقتصادی. این سهبرابرشدن هزینهها اثبات میکند که مدل مالی اولیه طرح براساس فرضیاتی غیرواقعی بنا شده بود. زمانی که دولت اعلام کرد «متقاضی سهم اندکی میپردازد و بانکها بار اصلی را بر دوش میکشند»، محاسبات بر پایه قیمتهای آن زمان انجام شده بود و هیچ ضریب تعدیلی برای تورم ساخت لحاظ نشد. بنابراین امروز حتی اگر بانکها همان میزان تعهدات اسمی را پرداخت کنند عملا ارزش واقعی تسهیلات بهقدری کاهش یافته که با هزینههای کنونی ساخت تناسب ندارد و فاصله بزرگی بین نیاز واقعی پروژه و منابع قابل تامین ایجاد میکند.
اشتباه محاسباتی در برآورد منابع
یکی از اصلیترین مشکلات نهضت ملی مسکن نبود برآورد دقیق از حجم کل منابع موردنیاز در افق چندساله طرح بود. مطالعات اولیه طرح عمدتا خوشبینانه و فاقد مدلهای تحلیلی مبتنی بر سناریوهای تورمی و نوسانات بازار مصالح بودند. درنتیجه سیاستگذار زمانی که طرح را آغاز کرد تصور مشخصی از هزینه نهایی ساخت هر واحد، مجموع نیاز بودجهای و ظرفیت واقعی سیستم بانکی برای تامین مالی پروژه نداشت. این خطای محاسباتی از آنجا ناشی شد که نگاه دولت به خودکفایی بانکی در طرح مسکن جایگزین تحلیل اقتصادی دقیق شد. درشرایطی که اقتصاد ایران با محدودیت منابع مالی، نرخ بالای مطالبات معوق در بانکها و افت توان تسهیلاتدهی دستوپنجه نرم میکند انتظار اینکه شبکه بانکی به تنهایی بار مالی ساخت میلیونهاواحد مسکونی را بر دوش بکشد نه ممکن بود و نه منطقی. نتیجه این نگاه شکلگیری طرحی بزرگ با منابع نامشخص و وابستگی کامل به بانکی بود که خود درگیر بحران ساختاری است.
تعهداتی که روی کاغذ باقی ماند
شبکه بانکی از همان ابتدا به تعهدات خود در نهضت ملی مسکن عمل نکرد. بخش قابلتوجهی از بانکها یا تسهیلات را با تاخیر پرداخت کرده، سقفهای تعهد شده را کاهش دادند یا با ایجاد شروط سختگیرانه عملا مسیر دریافت وام را برای متقاضیان دشوار کردند. علت اصلی این رفتار نبود منابع نقدینگی کافی در بانکها و مقاومت دربرابر تسهیلات تکلیفی است. بانکها در سالهایاخیر با انجماد داراییها، مطالبات غیرجاری و بدهی سنگین به بانک مرکزی مواجهند و توان تامین مالی بلندمدت و ارزانقیمت را ندارند. بنابراین هرچند دولت آنها را مکلف به پرداخت وام مسکن کرده بود اما شبکه بانکی با استناد به عدم منابع عملا از ایفای نقش موثر خود سر باز زد. در نتیجه بسیاری از پروژهها در مرحله فونداسیون یا اسکلت متوقف شدند و جریان نقدینگی لازم برای پیشرفت کار به طور مداوم مختل شد.
وامهایی که ارزش واقعیشان نصف شد
تسهیلاتی که برای نهضت ملی مسکن تعریف شد درظاهر رقمهای نسبتا قابلقبولی بودند اما به دلیل جهش سنگین هزینهها ارزش واقعی وامها درعمل بهنصف و حتی کمتر از آن رسید. بهعنوان مثال وامی که در سال آغاز طرح میتوانست حدود نیمی از هزینه ساخت یک واحد را تامین کند تا امروز تنها حدود ۱۵تا۲۰درصد هزینه را پوشش میدهد. این کاهش ارزش واقعی باعث شد متقاضیانی که با امید به تامین بخش عمده هزینه از طریق بانک ثبتنام کرده بودند درنهایت مجبور شوند چندینبرابر سهم اولیه خود پرداخت کنند. درنتیجه بسیاری از متقاضیان از ادامه مشارکت منصرف شدند زیرا توان تامین سهم جدید را نداشتند. این مساله نشان میدهد که سیاستگذاری در حوزه تسهیلات مسکن بدون پیوست تورمی عملا ناکارآمد و گمراهکننده است.
فقدان نقش مالی دولت
دولت در طرح نهضت ملی مسکن تقریبا هیچ نقش مستقیمی در تامین مالی ایفا نکرد. سیاستگذار تلاش کرد با اتکا به منابع بانکی و آورده متقاضی مسوولیت سرمایهگذاری را از دوش خود حذف کند. این مدل از ابتدا با شکست مواجه بود زیرا در هیچ طرح ملی انبوهسازی در جهان دولت بدون تامین حداقل بخشی از سرمایه اولیه وارد پروژه نمیشود. در ایران دولت نه یارانه ساخت ارائه داده، نه صندوقهای حمایت مالی ایجاد کرده و نه زمین و زیرساخت را بهطور کامل رایگان در اختیار طرح گذاشت. وابستگی صرف به بانکها آنهم در اقتصادی بابحران نقدینگی موجب شد که تامین مالی بهسرعت دچار اختلال شده و پروژهها یکی پس از دیگری با کمبود نقدینگی مواجه شوند. این فقدان نقش مالی دولت بار هزینهای را به دوش متقاضیان منتقل کرد و عملا ماهیت حمایتی طرح را زیر سوال برد.
رکود ساختوساز و سقوط اعتماد عمومی
ناتوانی بانکها در ارائه تسهیلات موثر و افزایش شدید هزینه ساخت پیامدهای اقتصادی قابلتوجهی درپی داشته است: نخست آنکه روند ساختوساز در پروژههای نهضت ملی مسکن کند یا متوقف شده و بسیاری از کارگاهها با کاهش نیروی انسانی مواجهند. این رکود زنجیره تولید مصالح، حملونقل، خدمات مهندسی و پیمانکاری را نیز تحت فشار قرار داده و درنهایت موجب کاهش اشتغال در بخش ساختمان شده است. دوم آنکه اعتماد عمومی نسبت به طرحهای حمایتی دولت کاهش یافته زیرا بسیاری از متقاضیان احساس کردند وعدههای اولیه با واقعیت میدانی فاصله دارد. این بیاعتمادی در بلندمدت میتواند مشارکت مردم در طرحهای مشابه را کاهش داده و سیاستگذاری مسکن را با چالشهای بیشتر مواجه کند.
گره اصلی ناتوانی در پرداخت تسهیلات
یکی از دلایل ریشهای ناکامی بانکها ناترازی ساختاری در ترازنامه آنهاست. شبکه بانکی با حجم بالایی از داراییهای راکد، مطالبات معوق و بدهی به بانک مرکزی روبهرو است. ازسوی دیگر نرخ سود حقیقی منفی و تسهیلات تکلیفی فشار مضاعفی بر منابع بانکها وارد کرده است. درچنینشرایطی پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن نهتنها برای بانکها سودآور نبوده بلکه موجب تشدید کسری منابع و افزایش وابستگی آنها به پایه پولی میشود. بنابراین حتی اگر بانکها بخواهند تعهدات خود را عملی کنند ساختار مالی آنها اجازه نمیدهد. این تضاد میان سیاستهای تکلیفی دولت و واقعیت اقتصادی بانکها یکی از اصلیترین عوامل شکست مدل تامین مالی نهضت ملی مسکن است.
پیمانکاران بخشخصوصی در بنبست مالی
پیمانکاران و سازندگان فعال در طرح نهضت ملی مسکن نیز قربانی مستقیم اختلال در سازوکار تسهیلات بانکی شدند. عدم پرداخت بهموقع تسهیلات و کاهش ارزش ریالی پرداختها موجب شده بسیاری از پیمانکاران دچار کمبود نقدینگی شوند و قادر به خرید مصالح یا پرداخت دستمزد کارگران نباشند. این وضعیت باعث افت شدید سرعت پیشرفت پروژهها و حتی ترک کار برخی پیمانکاران شده است. بخشخصوصی که قرار بود بازوی اجرایی دولت باشد امروز بهدلیل عدم تحقق تعهدات بانکی توان ادامه فعالیت خود را از دست داده و این مساله هزینههای نهایی طرح را بیشتر و زمان اجرای آن را طولانیتر کرده است.
فشار مضاعف بر خانوارهای متوسط
خانوارهای متوسط که عمده متقاضیان نهضت ملی مسکن بودند امروز بیشترین فشار را تحمل میکنند. سهم آورده متقاضیان در طول زمان چندبرابر شده و بسیاری از خانوادهها که با امید خانهدارشدن وارد طرح شده بودند اکنون با بار مالی سنگینی روبهرو هستند. در نتیجه بخش قابلتوجهی از متقاضیان یا از ادامه طرح انصراف داده یا در تامین سهم جدید درمانده هستند. طرحی که قرار بود تسهیلکننده مالکیت مسکن برای اقشار متوسط باشد عملا به طرحی سنگین و پرهزینه برای آنها تبدیل شده است.
تکرار چرخه ناکامی در سیاستگذاری مسکن
علت اصلی مشکلات فعلی نبود اصلاحات ساختاری در نظام تامین مالی مسکن است. دولتها معمولا در هر دوره طرحی جدید با عنوانی تازه ارائه میکنند اما زیرساخت مالی این طرحها همان سازوکار قدیمی، ناکارآمد و پرریسک است. تا زمانی که نظام بانکی ناتراز بوده صندوقهای بلندمدت پسانداز مسکن فعال نیستند، منابع دولت محدود است و بورس و بازارسرمایه وارد تامین مالی ساختوساز نشدند طرحهای بزرگ انبوهسازی محکوم به شکست خواهند بود. نهضت ملی مسکن نیز قربانی همین چرخه سیاستگذاری بدون پشتوانه مالی شد.
ضرورت بازطراحی کامل مدل تامین منابع مالی
شرایط کنونی نشان میدهد که مدل مالی نهضت ملی مسکن نیازمند بازنگری کامل است. اتکا به تسهیلات بانکی در اقتصادی با بحران نقدینگی نه تنها راهحل نبوده بلکه پروژه را به سمت شکست و فرسایش اعتماد عمومی سوق میدهد. برای احیای طرح دولت باید بخشی از بار مالی را بر عهده بگیرد، صندوقهای تامین مالی را فعال و منابع بازار سرمایه را وارد پروژه کند، نظام پرداخت تسهیلات را اصلاح کرده و سازوکارهای حمایتی برای تثبیت قیمت مصالح ایجاد کند. تنها با اصلاحات ساختاری و نگاه واقعبینانه میتوان امید داشت که طرحهای ملی مسکن از چرخه ناکارآمدی خارج شوند و به اهداف اصلی خود یعنی افزایش عرضه و کاهش فشار بر خانوارها برسند.
