نوستالژی شکست‌خورده مسکن
جهان صنعت– نشست اخیر وزیر راه‌وشهرسازی ایران با وزیر مسکن چین را می‌توان تازه‌ترین تلاش دولت چهاردهم برای نفوذ به الگوها و فناوری‌های ساخت‌وساز در شرق آسیا دانست؛ مسیری که پیش از این نیز بارها در کشور آزموده شده اما هیچ‌گاه به نتیجه عملی و ملموس نرسیده است. دولت این‌بار تمرکز خود را بر مسکن استیجاری گذاشته؛ حوزه‌ای که به‌ظاهر کم‌هزینه‌تر، چابک‌تر و مناسب‌تر برای گروه‌های کم‌درآمد است اما پیچیدگی‌های نهادی، مالی و حقوقی آن کمتر از پروژه‌های مالکیتی نیست. از سوی دیگر چین قرار است تجربیات خود را در ساخت پایدار، فناوری‌های خانه‌های هوشمند، مدیریت انرژی و ساخت‌وساز سازگار با اقلیم در اختیار ایران قرار دهد. پرسش اصلی اما آن است که آیا می‌توان در شرایطی که مشکلات ساختاری و محدودیت‌های مالی همچنان پابرجا هستند، انتظار تحقق چنین اهدافی را داشت؟
تجربه دولت سیزدهم در تلاش برای انتقال فناوری ساخت‌وساز از چین نشان داد که دانش خارجی بدون نظام مالی شفاف، مکانیسم پرداخت بین‌المللی و ظرفیت نهادی داخلی عملا قابل استفاده نیست بنابراین هرچند مذاکرات اخیر نویدبخش بازگشت همکاری‌ها به سطح راهبردی است، بازخوانی گذشته و ارزیابی ریشه‌های شکست‌های پیشین برای جلوگیری از تکرار چرخه ناکامی ضروری است.
چین؛ شریکی بالقوه پشت درهای اقتصاد ایران
چین در دهه‌های اخیر یکی از نیرومندترین بازیگران حوزه ساخت‌وساز در جهان بوده است. پروژه‌های عظیم شهرسازی، مسکن انبوه، فناوری‌های مدیریت انرژی و توسعه شهرهای هوشمند، این کشور را به الگویی جذاب برای بسیاری از دولت‌ها تبدیل کرده است اما تجربه ایران با چین برخلاف بسیاری از کشورهای در حال توسعه همواره در سطح تفاهمنامه‌ها و اظهارنظرهای سیاسی باقی مانده است. این موضوع تنها ناشی از بدعهدی طرف چینی یا بی‌میلی به همکاری نیست بلکه ساختارهای مالی و سیاسی ایران در سطح بین‌الملل به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که سرمایه‌گذار خارجی عملا نمی‌تواند وارد چرخه اجرایی شود.
در دوره دولت سیزدهم، وزارت راه‌وشهرسازی و شهرداری تهران مذاکرات گسترده‌ای برای ورود فناوری‌های ساخت چینی انجام دادند و حتی اعلام شد که برخی پروژه‌ها در آستانه آغاز به‌کار هستند اما همانگونه که بعدها مشخص شد، چین به دلیل قرار گرفتن ایران در فهرست سیاه FATF، حساب‌های بانکی ایران را مسدود کرده بود و امکان مبادله مالی وجود نداشت. به بیان روشن‌تر حتی اگر چین قصد عملی کمک به ایران را داشت، امکان بانکی برای انتقال منابع وجود نداشت. بازتاب این شرایط را اصغر فخریه کاشان، معاون پیشین ارزی بانک مرکزی، ه صراحت بیان کرد: «عدم پیوستن ایران به FATF سال‌هاست که پروژه‌های همکاری با چین را در مرحله تفاهمنامه متوقف کرده است.»
اگرچه چین از دیدگاه فنی و اقتصادی شریک قدرتمندی است، زیربناهای مالی برابر و قابل اعتماد میان دو کشور شکل نگرفته و همین امر موتور همکاری را خاموش کرده است. تا زمانی که این مساله حل نشود انتظار فعال شدن ظرفیت‌های فنی چین بیش از حد خوشبینانه است.
تجربه‌های نافرجام؛ از شهرک‌سازی برای تهران تا سکوت کامل پروژه‌ها
یکی از نمونه‌های روشن در این زمینه سفر علیرضا زاکانی، شهردار تهران به چین در سال‌های ابتدایی فعالیتش بود. او پس از بازگشت، از «شهرک‌سازی نوین» برای تهرانی‌ها خبر داد و اعلام کرد که طراحی شهرک‌ها با شهرداری و اجرای آن با چینی‌ها خواهد بود. این طرح یکی از مهم‌ترین همکاری‌های چینی-ایرانی در حوزه مسکن به نظر می‌رسید و رسانه‌ها آن را نقطه آغاز ورود فناوری‌های فراصوتی ساخت‌وساز، خانه‌سازی سریع و سیستم‌های پایدار انرژی دانستند اما همانگونه که تجربه نشان داد، این پروژه نیز هرگز از مرحله خبر اولیه و چند جلسه مشترک فراتر نرفت. نه قرارداد عملیاتی امضا شد، نه بودجه‌ای تخصیص یافت و نه حتی مشخص شد که چینی‌ها چگونه قرار است در شرایط تحریمی، مواد، نیروی انسانی و فناوری به ایران وارد کنند. پروژه عملا بدون اعلام رسمی و شفاف از دستور کار خارج شد اما پیامد مهم آن باقی ماند: عدم وجود سازوکار مالی قابل اعتماد، تمام همکاری‌ها را به پوسته‌ای سیاسی و تبلیغاتی تبدیل می‌کند.
از سوی دیگر این روند باعث نوعی بدبینی نهادی در داخل کشور شده است. به این معنا که کارشناسان و فعالان بخش خصوصی معتقدند هر بار که طرحی با حضور چین مطرح می‌شود، احتمال اجرایی شدن آن ناچیز است مگر آنکه به‌طور خاص تکلیف مکانیسم مالی مبادلات مشخص شده باشد.
چرا فناوری چینی نتوانست در ایران عمل کند؟
دولت سیزدهم به‌طور جدی به دنبال ورود فناوری‌های صنعتی‌سازی چینی برای نهضت ملی مسکن بود. سران دولت جدید بارها اعلام کردند که می‌خواهند ساخت‌وساز را از روش سنتی به کارخانه‌ای و سریع تبدیل کنند و معتقد بودند فناوری چین می‌تواند هزینه ساخت را کاهش دهد و سرعت اجرا را بالا ببرد. این پروژه‌ها ا اما ز چند زاویه دچار ابهام و مشکل شدند؛ نخست آنکه صنعت ساختمان در ایران فاقد زیرساخت صنعتی‌سازی گسترده است. آنچه در چین جواب داده، مبتنی بر زنجیره تولید کامل، استانداردهای ثابت، نیروی کار گسترده و نظام بهره‌وری است در حالی که در ایران، شرکت‌های پیمانکاری پراکنده و نظام فنی-اجرایی قدیمی وجود دارد که توان پذیرش فناوری‌های نوین را ندارد. دوم آنکه، واردات تجهیزات و قطعات صنعتی‌سازی به دلیل تحریم‌ها و نبود روابط بانکی پایدار تقریبا ناممکن بود. حتی اگر فناوری وارد می‌شد، نگهداری و تامین قطعات آن در یک سیستم تحریمی می‌توانست پروژه را متوقف کند.
سومین مشکل، عدم حضور بخش‌خصوصی توانمند بود. در چین، توسعه فناوری‌های ساخت‌وساز توسط شرکت‌های غول‌آسا و سرمایه‌گذاری‌های میلیاردی دولتی پشتیبانی شده اما در ایران بخش‌خصوصی با بحران نقدینگی و نبود انگیزه مواجه است بنابراین همکاری با چین بدون حضور جدی و ساختارمند بخش‌خصوصی داخلی عملا نیمه‌کاره می‌ماند.
تجربه دیرینه اما فراموش‌شده مسکن استیجاری
با وجود همه این چالش‌ها، دولت چهاردهم دوباره از چین برای کمک به ساخت مسکن استیجاری دعوت کرده است. مسکن استیجاری در ایران سابقه‌ای چند دهه‌ای دارد و در دهه۷۰ با مدل «اجاره به شرط تملیک» اجرا شد. در آن دوره با وجود امکانات محدود، بخشی از واحدها ساخته شد و تعدادی از خانوارهای کم‌درآمد توانستند صاحب خانه شوند اما این طرح نیز به دلیل نبود ساختار مالی پایدار، فقدان نهادهای تخصصی و عدم تداوم برنامه‌ریزی متوقف شد.
دولت دوازدهم و سیزدهم نیز بارها از لزوم احیای مسکن استیجاری سخن گفتند اما هیچ‌گاه ساختار حقوقی و اقتصادی لازم برای آن ایجاد نشد. امروز دولت چهاردهم تلاش کرده از همان ابتدا مشارکت چین را به‌عنوان نقطه قوت اعلام کند اما پرسش اساسی آن است که چین چگونه می‌تواند به طرحی کمک کند که خود در درون کشور فاقد نهاد عملیاتی و چارچوب اجرایی شفاف است؟
مشکل اصلی؛ چین یا ساختار اقتصادی ایران؟
بحث همکاری با چین در حوزه مسکن بیش از آنکه فنی باشد، یک مساله مالی و نهادی است. چین بارها آمادگی خود را برای انتقال دانش و فیچرهای ساخت‌وساز اعلام کرده اما ورود رسمی به پروژه نیازمند مکانیسم تبادل پولی، حساب بانکی قابل اعتماد، پوشش حقوقی و تضمین سود است. ایران در حال حاضر هیچ‌کدام از این شرایط را فراهم نکرده است.
در واقع آنچه باعث توقف همکاری‌ها می‌شود، نه فناوری چینی، نه توان اجرایی پکن و نه عدم رغبت دولت ایران بلکه جایگاه ایران در نظام مالی جهانی است. قرار گرفتن در لیست سیاه FATF نه‌تنها مسیر همکاری با چین بلکه تقریبا همه شرکای بالقوه را مسدود کرده است. حتی ترکیه که در گذشته یکی از مهم‌ترین شرکای فنی ایران بود، امروز به دلیل این محدودیت‌ها از صدور خدمات فنی–مهندسی به ایران خودداری می‌کند.
به همین دلیل هر برنامه‌ای که بدون حل مشکل FATF مطرح شود، از ابتدا در «چرخه عدم اجرا» گرفتار خواهد شد. چین نمی‌تواند در خلأ نهادی و مالی برای ایران مسکن بسازد، حتی اگر علاقه‌مند باشد.
تاثیر ناکامی‌ها بر اقشار کم‌درآمد
مسکن استیجاری قرار است برای اقشار کم‌درآمد باشد؛ گروه‌هایی که امروز به دلیل تورم، رکود ساخت‌وساز، کمبود عرضه واحدهای کوچک‌متراژ و افزایش هزینه‌های زندگی، بیشترین آسیب را دیده‌اند. تجربه اما نشان داده هر بار که طرحی با مشارکت خارجی معرفی می‌شود، این اقشار بیش از همه امیدوار می‌شوند و در نهایت بیش از همه از عدم تحقق آن آسیب می‌بینند.
عدم اجرای طرح‌های پیشین با چین باعث شد عرضه مسکن ارزان‌قیمت عملا کاهش یابد و نتیجه آن افزایش فشار اجاره‌بها بر اقشار کم‌درآمد بود. اگر طرح جدید نیز بدون پشتوانه اجرایی و نهادی باشد، بار دیگر همان چرخه تکرار می‌شود: تبلیغ، امید، انتظار و سپس فروپاشی طرح.
بنابراین مساله این نیست که آیا چین می‌تواند مسکن بسازد یا خیر؛ مساله این است که این وعده‌ها چگونه قرار است برای جامعه هدف به نتیجه برسد در حالی که هیچ‌کدام از متغیرهای بنیادی آن اصلاح نشده است.
مشارکت واقعی بخش‌خصوصی؛ حلقه گمشده همه طرح‌های پیشین
کارشناسان معتقدند تنها راه موفقیت همکاری با چین در حوزه مسکن، مشارکت فعال و جدی بخش‌خصوصی ایران است. چین در پروژه‌های بین‌المللی خود معمولا با تکیه بر کنسرسیوم‌های خصوصی، شرکت‌های دانش‌بنیان و سرمایه‌گذاران بلندمدت فعالیت می‌کند اما در ایران بخش‌خصوصی در حوزه مسکن با مشکلاتی همچون رکود شدید، عدم دسترسی به تسهیلات بانکی، نوسان قیمت مصالح و تغییرات ناگهانی سیاستگذاری مواجه است.
بدون حضور بخش‌خصوصی، همکاری با چین فقط به واردات دانش و فناوری محدود می‌شود و این کافی نیست. بخش‌خصوصی باید بتواند مدل‌های درآمدی پایدار تعریف کرده، در ساخت مسکن استیجاری مشارکت کند و سود معقول و تضمین‌شده داشته باشد در غیراین صورت حتی اگر چین آماده همکاری باشد، بدون بازیگر داخلی طرح قابلیت اجرا ندارد.
سخن پایانی
مذاکرات اخیر میان ایران و چین می‌تواند یک فرصت مهم باشد اما تنها در صورتی که به صورت جدی و عملی به مسائل بنیادی پرداخته شود. تجربه‌های گذشته نشان داده‌اند که عدم وجود مکانیسم مالی، فقدان زیرساخت‌های عملیاتی و نبود تضمین‌های حقوقی سه مانع اصلی همکاری با چین بوده‌اند. تا زمانی که این سه مانع برطرف نشوند، حتی بهترین فناوری‌ها، بهترین نیت‌ها و حتی همکاری دولتی هم نمی‌تواند از سطح تفاهمنامه فراتر برود.
به طور خلاصه اگر دولت چهاردهم می‌خواهد همکاری با چین در حوزه مسکن استیجاری به نتیجه برسد، باید ساختار مالی پایدار ایجاد کند، مکانیسم‌های بانکی را با FATF یا سازوکارهای مشابه بهبود دهد، بخش‌خصوصی داخلی را در محوریت طرح قرار دهد و مدل اقتصادی روشن و قابل اجرا طراحی کند.
در غیراین صورت تجربه همکاری با چین بار دیگر به یک چرخه آشنا تبدیل خواهد شد: اعلام خبر، ایجاد امید، گذشت زمان، فراموشی طرح و بازگشت به نقطه صفر.
