نقش زمین در اقتصاد مسکن
سیدمحمود فاطمی عقدا، رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
نقش و وزن زمین در اقتصاد مسکن غیرقابل چشم‌پوشی است. زمین به‌عنوان پایه اصلی تولید مسکن مهم‌ترین مولفه در تعیین قیمت نهایی واحدهای مسکونی محسوب می‌شود. در کلانشهرهایی مانند تهران، سهم زمین در هزینه تمام‌شده ساخت و عرضه واحدهای مسکونی بیش از ۶۰ تا ۷۰درصد برآورد می‌شود؛ عددی بسیار قابل‌توجه که نشان می‌دهد حتی با کاهش سایر هزینه‌ها، قیمت زمین همچنان تعیین‌کننده اصلی است. در سایر شهرهای کشور این سهم بین ۴۰ تا ۵۰درصد قرار دارد اما باز هم وزن بالای زمین در مقایسه با دیگر عوامل ساخت‌وساز اهمیت آن را روشن می‌کند.
بررسی آمار و داده‌های رسمی نشان می‌دهد که زمین عملا بیشترین نقش را در شکل‌دهی به قیمت مسکن دارد و به همین دلیل نمی‌توان بدون توجه به این مولفه، راهکاری پایدار برای تعادل‌بخشی به بازار ارائه کرد. در این میان سیاست‌های مربوط به تامین زمین، نحوه برآورد منابع مالی و همچنین شیوه ارائه تسهیلات برای ساخت واحدهای مسکونی اهمیت ویژه‌ای دارند. اینها مسائلی هستند که تنها با ورود مستقیم دولت و برنامه‌ریزی منسجم می‌توانند به نتیجه برسند چراکه بازار به‌تنهایی قادر به حل معضل زمین نیست و نیاز به تصمیمات کلان و اجراهای عملیاتی احساس می‌شود.
وزارت راه‌وشهرسازی در این میان به عنوان نهاد اصلی، مالک و مدیر بخش گسترده‌ای از زمین‌های کشور است. بخش زیادی از زمین‌های واقع در محدوده‌های شهری و روستایی به نوعی در اختیار این وزارتخانه قرار دارد و انتظار می‌رود تخصیص آنها در راستای اهداف عمومی صورت گیرد. منطقی‌ترین انتظار این است که اولویت واگذاری زمین‌ها به طرح‌های مسکن حمایتی اختصاص یابد تا اقشار کم‌درآمد و جامعه هدف از این منابع بهره‌مند شوند. با این حال پرسش اساسی آن است که آیا دولت دارای یک برنامه روشن و مدون برای تامین مسکن است یا خیر؟ و اگر چنین برنامه‌ای وجود دارد، چه میزان منابع و ظرفیت برای اجرای آن اختصاص داده می‌شود؟
البته وزارت راه‌وشهرسازی تنها نهاد تصمیم‌گیرنده در این حوزه نیست. سایر دستگاه‌های دولتی و عمومی نیز مالک زمین‌ها و املاک فراوانی هستند که می‌توانند بر بازار مسکن اثرگذار باشند. برای نمونه بانک‌ها از بزرگ‌ترین مالکان واحدهای مسکونی در کشور محسوب می‌شوند. آنها برای حفظ و افزایش دارایی‌های خود، اقدام به ساخت یا تملک حجم قابل‌توجهی از خانه‌ها کرده‌اند. این موضوع اگرچه برای بانک‌ها سودآور است اما به دلیل عرضه نشدن این واحدها در بازار، به تعمیق بحران کمبود مسکن دامن زده بنابراین دولت باید سازوکاری ایجاد کند که بانک‌ها و دیگر نهادهای مشابه، بخشی از این واحدها را در اختیار بازار قرار دهند و به تامین نیاز واقعی خانوارها کمک کنند.
وزارت راه‌وشهرسازی با توجه به وظایف قانونی و جایگاه تخصصی‌اش نقشی کلیدی در مدیریت بازار زمین و مسکن دارد. شرایط کنونی کشور که با کمبود جدی واحدهای مسکونی و فشار سنگین بر مستاجران همراه است، بیش از هر زمان دیگری ضرورت ایفای این نقش را برجسته می‌کند. در صورت بی‌توجهی به این مسوولیت، مشکلات مسکن می‌تواند ابعاد گسترده‌تری به خود بگیرد و فشار اقتصادی بر خانوارها دوچندان شود. نباید فراموش کرد که وضعیت کلی اقتصاد کشور نیز بر بازار مسکن اثرگذار است. بازارهای موازی همچون ارز و طلا با سرعت بالای رشد قیمتی به‌طور غیرمستقیم بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده و موج‌های تورمی جدیدی را شکل می‌دهند. حتی اگر بازار مسکن دیگر کشش چندانی برای افزایش شدید قیمت‌ها نداشته باشد، رکود همراه با تورم بالا پدیده‌ای است که در نیمه دوم سال می‌تواند بر این بخش حاکم شود. این ترکیب رکود و تورم شرایطی بسیار دشوار را هم برای سازندگان و هم برای مصرف‌کنندگان واقعی رقم خواهد زد. در چنین شرایطی تنها راه باقیمانده برای دولت اقدام به‌موقع و استفاده از ظرفیت‌های حمایتی و منابع در اختیار خود است. دولت باید با آزادسازی زمین‌های مازاد، تسهیل تامین مالی، ارائه تسهیلات کارآمد و نظارت جدی بر بازار، زمینه افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر مستاجران را فراهم کند. تنها از این مسیر می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن از وضعیت بحرانی فعلی فاصله بگیرد و به سمت ثبات نسبی حرکت کند.
