نبض استیجار؛ آرام اما پرتنش
جهان صنعت– بازار مسکن و به‌ویژه اجاره‌بها در ایران همواره یکی از اصلی‌ترین متغیرهای اثرگذار بر معیشت خانوارها بوده است. در شرایطی که خرید خانه به‌دلیل جهش‌های پی‌درپی قیمت‌ها برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده، اجاره‌نشینی به تنها گزینه قابل‌انتخاب برای بسیاری از خانوارهای شهری بدل شده است. در چنین وضعیتی، هر تغییری در اجاره‌بها مستقیما و بی‌واسطه بر کیفیت زندگی و الگوی مصرف خانوارها تاثیر می‌گذارد. افزایش اجاره آنها را به‌سمت صرفه‌جویی در دیگر اقلام مصرفی، جابه‌جایی به مناطق حاشیه‌ای یا حتی مهاجرت به شهرهای کوچک سوق می‌دهد. از همین رو رصد روند اجاره مسکن نه‌تنها برای خانوارها بلکه برای سیاستگذاران اقتصادی نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. مرکز آمار ایران در گزارش شهریورماه۱۴۰۴ خود تصویری تازه از وضعیت این بازار ارائه داده است. براساس این گزارش، اگرچه اجاره‌بها همچنان در سطوح بالای تورمی قرار دارد اما سرعت رشد آن نسبت‌به سال گذشته کاهش یافته و به کمترین میزان سه سال اخیر رسیده است. این تغییر هرچند به معنای کاهش فشار مطلق بر خانوارها نیست اما نشانه‌ای از تعدیل نسبی در بازار تلقی می‌شود.
داده‌های رسمی مرکز آمار ایران
مرکز آمار ایران در گزارش «شاخص قیمت مصرف‌کننده» شهریورماه۱۴۰۴ اعلام کرده که شاخص اجاره مسکن در کشور به عدد ۸/۳۴۲ واحد رسیده است. براساس همین گزارش، تورم ماهانه اجاره مسکن در این ماه ۸/۲درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۴/۳۴درصد و تورم سالانه ۱/۳۷درصد ثبت شده است. این اعداد اهمیت زیادی دارند زیرا نشان می‌دهند بازار اجاره در حال تجربه کاهش سرعت رشد بوده و به سطحی رسیده که در بیش از سه‌سال گذشته سابقه نداشته است.
اگر این داده‌ها را با وضعیت سال گذشته مقایسه کنیم، تصویر روشن‌تری به دست می‌آید. در شهریور۱۴۰۳، تورم ماهانه اجاره مسکن برابر با ۹/۲درصد بود که امسال به ۸/۲درصد رسیده است. تورم نقطه‌ای در همان زمان ۳/۴۲درصد ثبت شده بود درحالیکه اکنون به ۴/۳۴درصد کاهش یافته است. همچنین تورم سالانه اجاره در شهریور سال گذشته ۷/۴۱درصد بود و در شهریور۱۴۰۴ به ۱/۳۷درصد رسیده است. این مقایسه نشان می‌دهد که تمامی شاخص‌های مربوط به اجاره مسکن در یک‌سال گذشته روندی کاهشی داشته‌اند.
اهمیت شاخص نقطه‌به‌نقطه در بازار اجاره
بازار اجاره در ایران ویژگی خاصی دارد و آن اینکه قراردادها عمدتا یک‌ساله بسته می‌شوند. به همین دلیل شاخص تورم نقطه‌به‌نقطه یعنی نرخ رشد اجاره‌بها نسبت‌به ماه مشابه سال قبل، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. هنگامی که گفته می‌شود تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریور۱۴۰۴ معادل ۴/۳۴درصد بوده است، این به معنای آن است که مستاجرانی که قرارداد خود را در این ماه تمدید کرده‌اند، به‌طور متوسط باید چیزی حدود یک‌سوم بیش از سال گذشته بپردازند.
این در حالی است که در شهریور سال گذشته، همین شاخص برابر با ۳/۴۲درصد بود. بنابراین کاهش حدود ۸واحد‌درصدی نشان می‌دهد فشار تورمی بر مستاجران نسبت به سال قبل کمتر شده است. با این حال نباید فراموش کرد که رقم ۴/۳۴درصد هنوز بسیار بالاست و برای بسیاری از خانواده‌ها کمرشکن محسوب می‌شود. کاهش تورم نقطه‌ای درواقع به معنای کندتر شدن روند افزایش اجاره‌هاست، نه کاهش سطح اجاره‌ها.
اجاره و تورم عمومی؛ فاصله‌گیری بازار از شاخص کل
یکی از نکات برجسته گزارش مرکز آمار آن است که نرخ‌های تورمی اجاره در بازه‌های ماهانه، نقطه‌ای و سالانه، همگی کمتر از نرخ تورم عمومی کشور بوده‌اند. به زبان ساده‌تر در شهریورماه۱۴۰۴، کالاها و خدمات دیگر در سبد مصرفی خانوار با سرعت بیشتری نسبت‌به اجاره مسکن افزایش قیمت داشته‌اند.
این موضوع دو تفسیر متفاوت به همراه دارد. از یک‌سو می‌توان گفت موجران با وجود تمایل به افزایش اجاره‌بها، در عمل با محدودیت قدرت پرداخت مستاجران روبه‌رو شده‌اند و همین امر باعث شده اجاره‌ها از تورم عمومی عقب بماند. از سوی دیگر این وضعیت به معنای آن است که فشار معیشتی در سایر بخش‌های زندگی خانوارها شدیدتر شده و هزینه‌های غیرمسکنی با شتاب بیشتری افزایش یافته است. در نتیجه حتی اگر اجاره نسبت‌به سال قبل با سرعت کمتری بالا رفته باشد، ترکیب آن با سایر هزینه‌های زندگی باعث می‌شود بار مالی روی دوش مستاجران همچنان سنگین باقی بماند.
سیر یک‌ساله بازار؛ از اوج به سمت ثبات نسبی
تحولات بازار اجاره در یک‌سال گذشته نشان می‌دهد که روند نزولی تورم نقطه‌به‌نقطه از نیمه دوم سال۱۴۰۳ آغاز شده و تا شهریور۱۴۰۴ ادامه یافته است. بازار اجاره که در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ شاهد رشدهای افسارگسیخته بود، اکنون وارد مرحله‌ای از ثبات نسبی شده است.
این روند کاهشی را می‌توان نتیجه ترکیبی از چند عامل دانست. نخست، کاهش نسبی سرعت رشد قیمت مسکن در بازار خرید و فروش بوده است. وقتی بازار معاملات مسکن آرام‌تر می‌شود، اثر آن معمولا با چند ماه تاخیر در بازار اجاره دیده می‌شود. دوم، سیاست‌های کنترلی دولت و مصوبات مربوط به تمدید قراردادها هرچند در عمل با مشکلات اجرایی مواجه‌اند اما تا حدی بر فضای روانی بازار اثر گذاشته‌اند. سومین عامل، کاهش قدرت خرید مستاجران است. درآمد خانوارها متناسب با افزایش اجاره‌بها رشد نکرده و همین مساله موجران را ناگزیر کرده تا در تعیین نرخ‌های جدید با واقعیت‌های اقتصادی طرف تقاضا کنار بیایند.
وضعیت تورم ماهانه و معنای آن
تورم ماهانه اجاره در شهریور۱۴۰۴ برابر با ۸/۲درصد بوده است درحالیکه در شهریور۱۴۰۳ این رقم ۹/۲درصد ثبت شده بود. هرچند این کاهش تنها یک دهم‌درصد به نظر می‌رسد اما اهمیت آن در نشان دادن ثبات نسبی بازار است. در واقع اجاره‌بها هنوز با سرعتی نزدیک به ۳درصد در هر ماه رشد می‌کند که رقم بالایی است اما در قیاس با جهش‌های بزرگ‌تر سال‌های قبل می‌تواند نشانه‌ای از آرام‌تر شدن بازار تلقی شود. این شاخص ماهانه معمولا حساسیت بالایی دارد و هرگونه تغییر ناگهانی می‌تواند علامتی برای تغییر روند کلی بازار باشد. بنابراین ثبات نسبی در تورم ماهانه می‌تواند به معنای تداوم مسیر کاهش فشار تورمی در آینده نزدیک باشد.
تحلیل تورم سالانه و فشار ماندگار بر خانوارها
تورم سالانه اجاره مسکن در شهریور۱۴۰۴ برابر با ۱/۳۷درصد بوده است. این رقم نسبت‌به تورم سالانه ۷/۴۱درصدی شهریور سال قبل کاهش نشان می‌دهد اما همچنان بالاتر از آن چیزی است که بتواند برای خانوارهای اجاره‌نشین قابل‌تحمل باشد. افزایش سالانه نزدیک به ۴۰درصد در هزینه‌ای که معمولا بزرگ‌ترین سهم را در بودجه خانوار دارد، به معنای آن است که بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه خانواده‌ها تنها صرف اجاره خانه می‌شود و عملا جایی برای پس‌انداز یا حتی پوشش هزینه‌های دیگر باقی نمی‌ماند.
کاهش تورم سالانه از ۷/۴۱ به ۱/۳۷درصد به معنای کم‌شدن فشار نسبی است اما این کاهش برای مستاجرانی که هم‌اکنون مجبور به پرداخت اجاره‌های چند ده میلیونی هستند، تغییر محسوسی در زندگی روزمره ایجاد نمی‌کند. آنها همچنان ناگزیرند با کاهش مصرف کالاهای ضروری، جابه‌جایی به خانه‌های کوچک‌تر یا مهاجرت به محلات ارزان‌تر، خود را با شرایط جدید وفق دهند.
تداوم فشار روی اجاره‌نشینان
از منظر مستاجران، کاهش نرخ‌های تورمی نسبت‌به سال گذشته شاید کمی امیدوارکننده باشد اما واقعیت آن است که سطح فعلی اجاره‌ها پس از چند سال رشد مداوم، آن‌قدر بالا رفته که حتی کاهش سرعت افزایش نیز نمی‌تواند بهبود واقعی در زندگی آنان ایجاد کند. مستاجران همچنان مجبورند میان گزینه‌های دشوار یکی را انتخاب کنند: یا باید متراژ خانه خود را کاهش دهند، یا به محلات کم‌برخوردار و دور از مرکز نقل‌مکان کنند، یا با افزایش تعداد هم‌خانگی هزینه‌ها را میان چند نفر تقسیم کنند و یا از برخی هزینه‌های اساسی دیگر مانند آموزش، بهداشت یا تفریح صرف‌نظر کنند تا بتوانند اجاره را بپردازند.
پیامدها برای موجران؛ نگرانی از عقب‌ماندن از تورم
موجران نیز در سوی دیگر بازار با دغدغه‌های خاص خود مواجه هستند. آنها در شرایطی قرار دارند که تورم عمومی کشور همچنان بالاست و هزینه‌های زندگی، تعمیر و نگهداری ساختمان و حتی مالیات‌ها رو به افزایش است. وقتی نرخ تورم عمومی از نرخ تورم اجاره پیشی می‌گیرد، بسیاری از موجران این احساس را پیدا می‌کنند که بازدهی سرمایه آنها در حال کاهش است. این نگرانی می‌تواند در آینده باعث شود بخشی از موجران تلاش کنند عقب‌ماندگی خود را جبران کنند و هنگام تمدید قراردادها افزایش‌های بیشتری اعمال کنند، مگر آنکه روند تورم عمومی در کل اقتصاد به‌طور پایدار کاهشی شود.
پیامدها برای سیاستگذاری
داده‌های شهریور۱۴۰۴ پیام‌های مهمی برای سیاستگذاران در حوزه مسکن دارد. از یک‌سو کاهش تورم اجاره نشانه مثبتی است و می‌تواند امیدواری ایجاد کند که بازار در حال حرکت به‌سمت ثبات است. از سوی دیگر نباید فراموش کرد که سطح مطلق اجاره‌ها بسیار بالاست و فشار شدیدی بر خانوارها وارد می‌کند. این بدان معناست که حتی با کاهش نرخ تورم، بحران اجاره در کشور حل نشده است.
برای بهبود پایدار وضعیت، افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و حمایتی ضروری به نظر می‌رسد. اگر تنها به کنترل‌های مقطعی و سیاست‌های دستوری بسنده شود، این روند کاهشی دوام نخواهد داشت و به‌محض تغییر شرایط اقتصادی یا سیاسی، بازار می‌تواند دوباره با جهش‌های شدید مواجه شود.
دورنمای آینده بازار اجاره
با توجه به روند کاهشی یک‌ساله، می‌توان انتظار داشت که در ماه‌های آینده نیز اجاره‌بها با شیبی ملایم‌تر رشد کند، به شرط آنکه شوک‌های اقتصادی یا سیاسی جدیدی رخ ندهد اما متغیرهایی چون وضعیت بازار خرید و فروش مسکن، نرخ تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های دولت در حوزه کنترل اجاره، همگی می‌توانند مسیر آینده را تغییر دهند. اگر سیاست‌های اقتصادی کلان موفق شوند تورم عمومی را به‌طور پایدار کاهش دهند، احتمالا اجاره نیز در مسیر کاهشی باقی خواهد ماند. در غیراین صورت بازار اجاره بار دیگر می‌تواند دچار التهاب شود.
سخن پایانی
بازار اجاره مسکن در شهریور۱۴۰۴ با ثبت تورم ماهانه ۸/۲درصد، تورم نقطه‌ای ۴/۳۴درصد و تورم سالانه ۱/۳۷درصد به کمترین سطح سه‌سال اخیر رسیده است. مقایسه این اعداد با شهریور۱۴۰۳ نشان می‌دهد که تورم ماهانه از ۹/۲ به ۸/۲درصد، تورم نقطه‌ای از ۳/۴۲ به ۴/۳۴درصد و تورم سالانه از ۷/۴۱ به ۱/۳۷درصد کاهش یافته است. این روند حاکی از کندشدن سرعت رشد اجاره‌بهاست و می‌تواند نشانه‌ای امیدوارکننده تلقی شود.
با این حال کاهش نرخ‌های تورمی به معنای کاهش سطح اجاره‌ها نیست و خانوارهای اجاره‌نشین همچنان تحت فشار سنگینی قرار دارند. مستاجران ناگزیرند بخشی از نیازهای اساسی خود را قربانی کنند تا بتوانند از پس هزینه مسکن برآیند. از سوی دیگر، موجران نیز با نگرانی از عقب‌ماندن اجاره‌ها نسبت به تورم عمومی روبه‌رو هستند. در این میان سیاستگذاران باید بدانند که کاهش موقتی نرخ تورم اجاره، جایگزین برنامه‌های بلندمدت برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای نیست. تنها در صورتی که سیاست‌های پایدار و حمایت‌گرانه در حوزه مسکن اجرایی شود، می‌توان امیدوار بود که بحران اجاره در کشور به سمت حل شدن حرکت کند.
