معضل اعیانی‌سازی
جهان‌صنعت– صحبت‌های مسوولان حاکی از آن است که نزدیک به ۱۹میلیون‌نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری زندگی می‌کنند؛ مناطقی که ویژگی اصلی‌شان فرسودگی کالبدی، تراکم بالای جمعیت، معابر تنگ و کم‌عرض و ساختمان‌هایی با ایمنی پایین است. این رقم به‌خوبی نشان می‌دهد که موضوع نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده نه یک انتخاب اختیاری بلکه ضرورتی حیاتی برای سیاستگذاران حوزه مسکن و شهرسازی است. در واقع وجود این حجم عظیم از جمعیت در مناطقی که از نظر ایمنی و کیفیت زندگی در شرایط نامناسبی قرار دارند، پیام روشنی به دولت می‌دهد: هر‌گونه برنامه‌ریزی برای آینده مسکن کشور، بدون در نظر گرفتن ظرفیت و الزامات این مناطق، محکوم به شکست خواهد بود.
اهمیت پرداختن به بافت‌های فرسوده تنها به‌دلیل شرایط کالبدی یا آسیب‌پذیری ساختمان‌ها نیست. یکی از نکات مهمی که کارشناسان بارها بر آن تاکید کرده‌اند، وجود زیرساخت‌های اساسی در این مناطق است. برخلاف شهرهای جدید که دولت طی دهه‌های گذشته با صرف منابع عظیم سعی کرده آنها را ایجاد کند، بافت‌های فرسوده شهری دارای شبکه‌های اصلی آب، برق، گاز، مخابرات و دسترسی‌های شهری هستند. به بیان دیگر، این مناطق ظرفیت‌های آماده‌ای دارند که تنها نیازمند بهسازی و بازآفرینی بوده تا بتوانند به محله‌هایی امن، استاندارد و پویا تبدیل شوند. این مزیت بزرگ، سبب شده که کارشناسان بارها هشدار دهند سرمایه‌گذاری بر شهرهای جدید که فاقد چنین زیرساخت‌هایی هستند، هم پرهزینه و هم زمان‌بر خواهد بود و درنهایت نمی‌تواند پاسخگوی نیاز مسکن اقشار گسترده جامعه باشد.
از سوی دیگر شهرهای جدید اغلب با مشکلاتی جدی همچون فقدان خدمات شهری کافی، نبود مراکز آموزشی، درمانی، فرهنگی و حتی فرصت‌های شغلی روبه‌رو هستند. تجربه شهرهایی مانند پردیس، پرند یا هشتگرد نشان داده که حتی با گذشت سال‌ها از آغاز ساخت‌وساز در این شهرها، بسیاری از زیرساخت‌های اساسی همچنان ناقص باقی مانده است. این وضعیت سبب می‌شود خانوارها رغبتی به سکونت در آنها نداشته باشند یا اگر هم ناچار به نقل مکان شوند، برای کوچک‌ترین نیازهای روزمره مجبور شوند به کلانشهرهای مجاور رفت‌وآمد کنند. در نتیجه سرمایه‌گذاری عظیم دولت در این شهرها نه‌تنها پاسخگوی نیاز مسکن نشده بلکه بار مضاعفی بر دوش شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری گذاشته است. همین مقایسه نشان می‌دهد که تمرکز بر بافت‌های فرسوده در دل شهرهای موجود، منطقی‌تر، کارآمدتر و اقتصادی‌تر است.
پیامدهای پدیده اعیانی‌سازی
با این حال فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده با موانع و چالش‌های متعددی مواجه است. یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها که به معضلی اساسی تبدیل شده، پدیده‌ای است که از آن به عنوان «اعیانی‌سازی» یاد می‌شود. اعیانی‌سازی درواقع رویکردی است که به‌جای تمرکز بر نیاز واقعی مردم به مسکن ایمن، ارزان و قابل دسترس، ساخت‌وساز را به سمت تولید واحدهای لوکس و گران‌قیمت هدایت می‌کند. این تفکر نه‌تنها پاسخگوی نیاز بخش عمده‌ای از ساکنان این مناطق نیست بلکه به نوعی حذف تدریجی آنها از محله‌های‌شان را رقم می‌زند.
اعیانی‌سازی پیامدهای گسترده‌ای دارد. نخستین پیامد آن افزایش ارزش زمین در این مناطق است. زمانی‌که یک پروژه بازسازی با هدف ساخت واحدهای مسکونی اعیانی اجرا می‌شود، قیمت زمین و ملک در آن محدوده به سرعت افزایش می‌یابد. این افزایش قیمت اگرچه ممکن است برای برخی مالکان سودآور باشد اما در عمل منجربه فشار اقتصادی بر ساکنان بومی می‌شود چراکه توان مالی آنها برای خرید یا اجاره واحدهای جدید با این سرعت افزایش نمی‌یابد. در نهایت بسیاری از ساکنان قدیمی ناچار می‌شوند محله را ترک کنند و به مناطق حاشیه‌ای یا کم‌برخوردارتر مهاجرت کنند. به این ترتیب، اعیانی‌سازی به‌جای ارتقای کیفیت زندگی ساکنان بومی، موجب جابه‌جایی اجباری و نوعی حاشیه‌نشینی نوین می‌شود.
دومین پیامد اعیانی‌سازی، محدود شدن دامنه تقاضا برای واحدهای ساخته‌شده است. واحدهای لوکس و گران‌قیمت عمدتا مخاطبان محدودی دارند و بخش بزرگی از جامعه توانایی خرید آنها را ندارد. این وضعیت باعث می‌شود که بخشی از واحدهای نوساز در بافت‌های فرسوده عملا بدون متقاضی باقی بماند یا صرفا به‌عنوان کالای سرمایه‌ای خریداری شود. در چنین شرایطی هدف اصلی نوسازی که همان تامین مسکن برای ساکنان و افزایش کیفیت زندگی است، محقق نمی‌شود. به بیان دیگر سیاست اعیانی‌سازی شکافی میان عرضه و تقاضای واقعی مسکن ایجاد می‌کند و بازار را به سمت سفته‌بازی و احتکار سوق می‌دهد.
اعیانی‌سازی همچنین از منظر اجتماعی تبعات سنگینی دارد. تغییر ترکیب جمعیتی یک محله، از بین رفتن روابط اجتماعی دیرینه و حذف تدریجی هویت فرهنگی و تاریخی آن منطقه، از جمله پیامدهایی است که در بسیاری از پروژه‌های نوسازی اعیانی دیده شده است. محله‌هایی که روزگاری دارای انسجام اجتماعی و شبکه‌های همبستگی قوی بودند، با ورود ساکنان جدیدی که توان مالی بیشتری دارند اما ارتباطی با گذشته محله ندارند، دچار گسست اجتماعی می‌شوند. این تغییرات نه‌تنها به‌نفع ساکنان نیست بلکه در بلندمدت به تضعیف سرمایه اجتماعی شهری نیز منجر خواهد شد.
نوسازی بافت‌های فرسوده؛ فرآیندی اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی
کارشناسان معتقدند که سیاست درست در رویارویی با بافت‌های فرسوده باید براساس یک اصل کلیدی باشد؛ نوسازی برای ساکنان، نه برای سرمایه‌گذاران. این بدان معناست که برنامه‌های بازآفرینی شهری باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که ساکنان اصلی بتوانند در فرآیند نوسازی مشارکت داشته باشند و پس از پایان پروژه همچنان در محله خود باقی بمانند. تجربه‌های موفق جهانی در حوزه بازآفرینی شهری، مانند پروژه‌های انجام‌شده در برخی کشورهای اروپایی، نشان می‌دهد که مشارکت واقعی مردم و اولویت دادن به نیازهای آنان، کلید موفقیت چنین برنامه‌هایی است.
از سوی دیگر دولت و نهادهای ذی‌ربط باید به جای تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای لوکس، سیاست‌های حمایتی برای ساخت واحدهای میان‌قیمت و متناسب با توان مالی طبقات متوسط و پایین جامعه طراحی کنند. ابزارهایی همچون اعطای تسهیلات کم‌بهره، معافیت‌های مالیاتی و تسهیل فرآیندهای اداری می‌تواند انگیزه سازندگان برای ورود به این حوزه را افزایش دهد. علاوه بر این، لازم است دولت نقش نظارتی فعالی ایفا کند تا مانع از انحراف پروژه‌ها به سمت اعیانی‌سازی شود.
نکته دیگری که نباید نادیده گرفت، این است که نوسازی بافت‌های فرسوده تنها یک پروژه عمرانی نیست بلکه فرآیندی اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی است. این فرآیند باید به گونه‌ای مدیریت شود که هم ایمنی و کیفیت زندگی ارتقا یابد، هم فرصت‌های شغلی جدید ایجاد و هم هویت تاریخی و فرهنگی محلات حفظ شود. به عنوان مثال می‌توان با طراحی پروژه‌های بازآفرینی که ترکیبی از مسکن، فضاهای عمومی، مراکز فرهنگی و خدمات اجتماعی هستند، محله‌ها را به کانون‌هایی پویا و زنده تبدیل کرد. چنین رویکردی برخلاف اعیانی‌سازی، نه‌تنها ساکنان اصلی را حفظ می‌کند بلکه موجب جذب سرمایه‌های اجتماعی و فرهنگی نیز می‌شود.
مساله دیگر عدالت فضایی در نوسازی است. عدالت فضایی به این معناست که همه اقشار جامعه بتوانند از مزایای نوسازی بهره‌مند شوند، نه اینکه تنها گروه‌های پردرآمد سهم بیشتری ببرند. متاسفانه در بسیاری از پروژه‌های اعیانی، عدالت فضایی به‌طور کامل نادیده گرفته می‌شود و نتیجه آن، افزایش شکاف طبقاتی در شهرهاست. این شکاف نه‌تنها آثار منفی اجتماعی دارد بلکه در بلندمدت می‌تواند به بروز نارضایتی‌های شهری و افزایش تنش‌های اجتماعی منجر شود.
از منظر اقتصادی نیز سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده در صورت جلوگیری از اعیانی‌سازی، بازدهی بیشتری برای کشور دارد. به‌جای آنکه منابع مالی عظیم صرف ایجاد زیرساخت‌های جدید در شهرهای تازه‌تاسیس شود، می‌توان با هزینه‌ای کمتر، همان زیرساخت‌های موجود را بازسازی و بهینه کرد. علاوه‌بر این، تمرکز بر این مناطق می‌تواند به رونق صنایع داخلی، افزایش اشتغال در بخش ساخت‌وساز و تحریک اقتصاد محلی کمک کند.
اعیانی‌سازی؛ پدیده‌ای بازار محور
در همین خصوص و در صدوسی‌ویکمین نشست تخصصی که توسط پژوهشکده سوانح طبیعی برگزار شد، مجید روستا، عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران نوسازی را فرآیندی برنامه‌ریزی‌شده در ابعاد ایمنی، اجتماعی– فرهنگی، اقتصادی و زیست‌محیطی برای ارتقای تاب‌آوری و حفظ هویت محلی تعریف کرد. او اعیانی‌سازی را پدیده‌ای بازارمحور دانست که منجر به افزایش ارزش زمین و جابه‌جایی ساکنان کم‌درآمد می‌شود. چرخه معمول این گذار از فرسودگی و کمبود خدمات آغاز شده، با مداخلات نوسازی و ورود سرمایه ادامه یافته و با جهش قیمت و جابه‌جایی اجتماعی به اوج می‌رسد.
روستا خاطرنشان کرد: سیاستگذاری صحیح، توجه به معیشت ساکنان و ایجاد فضاهای شهری باکیفیت می‌تواند مانع از تبدیل نوسازی به اعیانی‌سازی شود، هرچند گاهی این روند اجتناب‌ناپذیر است. او با استناد به تجارب جهانی و داخلی، رویکرد، قوانین و اولویت دادن به منافع جوامع محلی را تعیین‌کننده موفقیت پروژه‌ها دانست.
وی گفت: سیاست‌های مسکن حمایتی، حمایت ویژه از مستاجران، برقراری تعادل اجتماعی- اقتصادی و برنامه‌ریزی یکپارچه میان دولت، شهرداری، بخش‌خصوصی و جامعه محلی در دستور کار قرار گیرد و هشدار داد که نوسازی بدون همراهی اقتصادی و فرهنگی، اثرات منفی اعیانی‌سازی را ناگزیر خواهد کرد.
پیشینه اعیانی‌سازی در ایران
کاوه حاجی‌علی‌اکبری، پژوهشگر توسعه شهری، مفهوم اعیانی‌سازی را از سال۱۹۶۴ و توسط روث گلاس معرفی کرد و آن را «جزیره‌های نوسازی در دریای فرسودگی» نامید. او چهار فرآیند اصلی این پدیده را شامل اسکان مجدد و تمرکز اجتماعی، تغییر در محیط ساخته‌شده، تجمع فرهنگی و افزایش ارزش مستغلات دانست و محرک‌هایی چون تقاضای مسکن، تغییر سبک زندگی، تحولات طبقاتی و سیاست‌های مسکن شهری را برشمرد.
حاجی‌علی‌اکبری سابقه اعیانی‌سازی در ایران را به دهه۴۰ و پروژه بهجت‌آباد نسبت داد و از پروژه‌های خودمالکی و تجمع‌سازی از اواسط دهه۸۰ یاد کرد.
او راهکارهایی از جمله مداخلات از پایین به بالا، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های اجتماعی، پیش‌بینی مسکن استطاعت‌پذیر، تثبیت اجاره، پرهیز از تخریب‌های بزرگ و استفاده انعطاف‌پذیر از فضاهای رهاشده را برای کاهش پیامدهای منفی پیشنهاد داد.
بحران شکاف استطاعت در بازار مسکن
علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس نیز اصل۳۱ قانون اساسی و حق مسکن متناسب را یادآوری کرد و بحران اصلی بازار مسکن را «شکاف استطاعت» نامید. او هشدار داد: تهران در نسبت قیمت به درآمد خانوار در کنار گران‌ترین شهرهای جهان قرار دارد.
فرنام با اشاره به اینکه ۱۰میلیون‌نفر از ۱۹میلیون ساکن بافت‌های ناکارآمد در خانه‌های ناپایدار زندگی می‌کنند، فشار بر مستاجران و رکوردشکنی اجاره‌بها را چالش جدی دانست.
او خواستار انتقال تسهیلات بانکی به خود ساکنان شد و اقداماتی چون صدور پروانه استیجار، تخصیص بخشی از پروانه‌ها به مسکن استطاعت‌پذیر و استیجاری، بازنگری ضوابط پارکینگ و حمایت از واحدهای خرد را ضروری خواند.
فرنام از تجربه کره‌جنوبی در بازنگری قوانین بازآفرینی و مشارکت ساکنان به عنوان الگو یاد کرد و نسبت‌به رشد حومه‌نشینی و فشار مضاعف بر بازار اجاره هشدار داد.
سخن پایانی
به‌طور کلی مسیر آینده نوسازی بافت‌های فرسوده باید از تفکر اعیانی‌سازی جدا شود. در غیر این صورت، نه‌تنها مساله تامین مسکن حل نخواهد شد بلکه مشکلات جدیدی همچون مهاجرت اجباری، خالی ماندن واحدهای لوکس و از بین رفتن سرمایه اجتماعی محلات به وجود خواهد آمد. بنابراین ضروری است که سیاستگذاران با درک درست از اهمیت این مناطق و ظرفیت‌های نهفته در آنها، رویکردی مردم‌محور، عدالت‌محور و پایدار را در دستور کار قرار دهند.
