مسکن زیر آتش رکود
احسان نیازمند- این روزها که جنگ بر فضای اقتصاد سایه انداخته، بازار مسکن یکی از خاموشترین میدانهای اقتصادی کشور است؛ بازاری که نه صدای چانهزنی خریداران در آن شنیده میشود و نه شور معاملات. خانهها همچنان در فایلهای فروش صف کشیدهاند اما خریداران عقب نشستهاند و مالکان در تلاشند تا داراییهای خود را به نقدینگی تبدیل کنند. در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری شبیه شهری است که چراغهایش روشن مانده اما زندگی در آن متوقف شده است.
بازار مسکن پیش از آنکه سایه جنگ بر اقتصاد کشور سنگینی کند نیز با مجموعهای از مشکلات ساختاری دستوپنجه نرم میکرد؛ مشکلاتی که از تورم مزمن و کاهش قدرت خرید خانوارها گرفته تا افت سرمایهگذاری در بخش ساختوساز و افزایش هزینههای تولید را دربر میگرفت. طی سالهای گذشته، رشد مداوم قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار باعث شد هزینه تولید مسکن به شکل قابلتوجهی افزایش پیدا کند. در مقابل درآمد واقعی خانوارها به دلیل تورم عمومی اقتصاد کاهش یافت و همین مساله شکاف بزرگی میان قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان ایجاد کرد. نتیجه این روند، بازاری بود که بهتدریج از رونق فاصله گرفت و به سمت رکود تورمی حرکت کرد؛ رکودی که در آن هم معاملات کاهش مییافت و هم قیمتها همچنان در سطوح بالا باقی میماندند.
در چنین شرایطی وقوع جنگ میان آمریکا و اسرائیل علیه ایران عملا همان بازار نیمهجان را نیز با شوک جدیدی مواجه کرد. جنگ نهتنها نااطمینانی اقتصادی را افزایش داد بلکه رفتار فعالان بازار را نیز بهطور قابلتوجهی تغییر داد و باعث شد رکود موجود به مرحلهای عمیقتر وارد شود.
قفلشدگی معاملات؛ مسکن بدون خریدار
یکی از مهمترین پیامدهای شرایط جنگی در بازار مسکن، قفل شدن کامل معاملات است. بررسی رفتار بازار نشان میدهد که اگرچه فروشندگان همچنان در بازار حضور دارند و بسیاری از آنها حتی برای فروش املاک خود تلاش میکنند اما خریداران عملا از بازار عقبنشینی کردهاند. این وضعیت سبب شده است چرخه طبیعی معاملات در بازار مسکن متوقف شود و عملا بخش بزرگی از فایلهای فروش بدون مشتری باقی بماند.
در اقتصاد، نااطمینانی یکی از مهمترین عوامل کاهش سرمایهگذاری و معاملات داراییهای بزرگ بهشمار میرود. مسکن نیز بهعنوان بزرگترین دارایی خانوارها بهشدت از این عامل تاثیر میپذیرد. زمانی که چشمانداز اقتصادی نامشخص میشود و آینده قیمتها، درآمدها و حتی ثبات اقتصادی قابل پیشبینی نیست، خریداران ترجیح میدهند تصمیمات بزرگ مالی خود را به تعویق بیندازند. در شرایط جنگی این نااطمینانی چند برابر میشود و همین مساله باعث شده است تقاضای موثر در بازار مسکن به شکل بیسابقهای کاهش پیدا کند.
هجوم به سوی نقدینگی؛ تغییر رفتار صاحبان دارایی
یکی از پدیدههای قابلتوجه در بازار مسکن در شرایط جنگی، تغییر رفتار صاحبان دارایی است. در چنین فضایی بسیاری از افراد تلاش میکنند داراییهای غیرنقد خود را به وجه نقد تبدیل کنند. این رفتار معمولا در شرایط بحرانی و نااطمینانی شدید اقتصادی مشاهده میشود زیرا نقدینگی انعطافپذیری بیشتری در مواجهه با تحولات غیرمنتظره فراهم میکند.
در بازار مسکن نیز همین روند مشاهده میشود. بسیاری از مالکان که پیش از این تمایل داشتند دارایی خود را به شکل ملک نگهداری کنند، اکنون در تلاش هستند تا با فروش املاک خود نقدینگی بیشتری در اختیار داشته باشند. این موضوع سبب شده است عرضه فایلهای فروش در بازار افزایش پیدا کند. با این حال از آنجا که خریداران تمایلی به ورود به بازار ندارند، این افزایش عرضه به رشد معاملات منجر نشده و در عمل تنها به انباشت فایلهای فروش انجامیده است.
چرا قیمتها عقبنشینی نمیکنند؟
یکی از نکات جالب در وضعیت فعلی بازار مسکن این است که با وجود کاهش شدید معاملات، قیمتهای پیشنهادی کاهش محسوسی نداشتهاند. در بسیاری از بازارهای دارایی زمانی که تقاضا کاهش پیدا میکند انتظار میرود قیمتها نیز تا حدی عقبنشینی کنند اما در بازار مسکن ایران چنین اتفاقی بهسادگی رخ نمیدهد.
علت اصلی این موضوع به ساختار بازار مسکن بازمیگردد. بسیاری از مالکان حاضر نیستند دارایی خود را با قیمت پایینتر از سطح مورد انتظارشان بفروشند. در واقع در شرایط رکودی، فروشندگان اغلب ترجیح میدهند ملک خود را برای مدت طولانیتری نگهدارند تا اینکه آن را با کاهش قیمت عرضه کنند. از سوی دیگر تورم مزمن اقتصاد ایران نیز سبب شده است بسیاری از مالکان تصور کنند کاهش قیمت در بلندمدت منطقی نیست و بنابراین از تعدیل قیمتها خودداری میکنند. همین مساله موجب شده است بازار مسکن در وضعیتی قرار گیرد که در آن معاملات کاهش مییابد اما قیمتهای اسمی همچنان بالا باقی میمانند.
توقف تدریجی ساختوساز
در حالی که بازار معاملات مسکن با رکود شدید مواجه شده است، وضعیت بخش تولید نیز چندان بهتر نیست. طی سالهای گذشته سرمایهگذاری در ساختوساز به دلایل مختلفی از جمله افزایش هزینههای تولید، محدودیتهای مالی و دشواریهای اداری کاهش یافته بود. جنگ و شرایط ناشی از آن اکنون این روند نزولی را تشدید کرده است.
ساختوساز فعالیتی است که به سرمایهگذاری قابلتوجه و افق زمانی نسبتا بلندمدت نیاز دارد. در شرایطی که آینده اقتصاد نامشخص باشد و ریسکهای سیاسی و امنیتی افزایش یابد، سرمایهگذاران تمایل کمتری برای ورود به پروژههای ساختمانی خواهند داشت. در نتیجه بسیاری از پروژههای جدید متوقف شده یا آغاز آنها به تعویق افتاده است. آنچه پیش از این بهعنوان عرضه «قطرهچکانی» در بازار مسکن شناخته میشد اکنون در حال نزدیک شدن به نقطهای است که میتوان از توقف کامل ساختوساز سخن گفت.
تهدید کمبود مصالح ساختمانی
یکی دیگر از نگرانیهای مهم در بازار مسکن در شرایط جنگی، احتمال بروز اختلال در تامین مصالح ساختمانی است. صنعت ساختمان وابستگی زیادی به تولید و توزیع انواع مصالح از جمله سیمان، فولاد، شیشه، کاشی و سایر نهادههای ساختمانی دارد. در شرایط جنگی، آسیب دیدن زیرساختها، اختلال در شبکههای حملونقل و محدودیتهای تولید میتواند به کاهش عرضه این مصالح منجر شود.در صورتی که چنین اختلالاتی تشدید شود هزینه ساختوساز نیز به شکل قابلتوجهی افزایش خواهد یافت. این موضوع نهتنها پروژههای در حال اجرا را با مشکل مواجه میکند بلکه انگیزه سرمایهگذاری در پروژههای جدید را نیز کاهش میدهد. به این ترتیب، جنگ میتواند از طریق افزایش هزینه نهادهها فشار مضاعفی بر صنعت ساختمان وارد کند.
بحران ناترازی انرژی؛ یک چالش قدیمی
بخش تولید مصالح ساختمانی پیش از وقوع جنگ نیز با مشکلات قابلتوجهی مواجه بود. یکی از مهمترین این مشکلات ناترازی انرژی در کشور است. صنایع تولیدکننده سیمان، فولاد و بسیاری از مصالح ساختمانی به شدت وابسته به انرژی هستند و قطعی برق یا محدودیت در تامین گاز میتواند تولید آنها را به شدت تحت تاثیر قرار دهد.
در سالهای گذشته محدودیتهای انرژی بارها موجب کاهش تولید در این صنایع شده و حتی در برخی دورهها بازار مصالح ساختمانی را با کمبود و افزایش قیمت مواجه کرده است. اکنون در شرایط جنگی احتمال تشدید این محدودیتها وجود دارد. اگر زیرساختهای انرژی آسیب ببینند یا فشار بر شبکههای تولید و توزیع انرژی افزایش یابد، صنایع ساختمانی با مشکلات بیشتری روبهرو خواهند شد و این مساله میتواند زنجیره تامین بخش مسکن را با اختلال جدی مواجه کند.
آینده بازار؛ رکود امروز، کمبود فردا
اگر روند کنونی ادامه پیدا کند، بازار مسکن ممکن است با یک تناقض مهم در سالهای آینده مواجه شود. از یک سو در کوتاهمدت رکود معاملات و توقف ساختوساز مشاهده میشود، اما از سوی دیگر کاهش شدید تولید مسکن میتواند در بلندمدت به کمبود عرضه منجر شود. این کمبود عرضه در نهایت میتواند فشار جدیدی بر قیمتها وارد کند.
به عبارت دیگر رکود کنونی ممکن است زمینهساز بحران جدیدی در آینده شود. در اقتصادی که رشد جمعیت شهری ادامه دارد و نیاز به مسکن همچنان بالاست، توقف طولانیمدت ساختوساز میتواند به انباشت تقاضا منجر شود. در چنین شرایطی به محض آنکه فضای اقتصادی اندکی بهبود یابد این تقاضای انباشته ممکن است به شکل جهش قیمتی در بازار مسکن ظاهر شود.
مسکن؛ بازاری در انتظار پایان بیاطمینانی
در نهایت باید گفت بازار مسکن در شرایط جنگی بیش از هر چیز تحتتاثیر بیاطمینانی قرار دارد.
بیاطمینانی درباره آینده اقتصاد، قیمتها، درآمدها و حتی ثبات سیاسی باعث شده است فعالان این بازار رفتار محتاطانهای در پیش بگیرند. خریداران خرید را به تعویق انداختهاند، فروشندگان در تلاش برای تبدیل دارایی به نقدینگی هستند و سرمایهگذاران نیز از ورود به پروژههای جدید ساختمانی خودداری میکنند.
در چنین فضایی بازار مسکن عملا در وضعیت انتظار قرار گرفته است؛ انتظاری برای روشنتر شدن چشمانداز اقتصادی و کاهش ریسکهای موجود. تا زمانی که این نااطمینانی ادامه داشته باشد، بعید است بازار مسکن بتواند از رکود فعلی خارج شود. در واقع جنگ نهتنها رکود موجود در بازار مسکن را تشدید کرده بلکه آن را به مرحلهای رسانده است که میتوان از «تعلیق کامل فعالیتهای بازار» سخن گفت.
مسکن؛ بازاری که پیش از جنگ هم در بحران بود
رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتوگو با «جهانصنعت» گفت: تا پیش از وقوع جنگ بازار مسکن با افزایش قیمتها روبهرو بود حتی در دورانی که شاهد اعتراضات بودیم نیز مسکن ۳۰ تا ۴۰درصد دچار افزایش قیمت شد. همچنین وضعیت معاملات واحدهای مسکونی با رونق نسبی همراه شده بود.
او در ادامه گفت: اما پس از آغاز جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران همه بازارهای اقتصادی با چالشهای جدی روبهرو شدند؛ به عبارتی در تمامی بازارهای اقتصادی فروشندهها حاضر هستند ولی خریداری وجود ندارد. در چنین شرایطی هیچگونه معاملهای در بازار مسکن صورت نمیپذیرد.گوران افزود: آینده همه بازارها درهالهای از ابهام قرار گرفته است حتی بازارهای طلا و ارز نیز شرایط به همین صورت است؛ متقاضیان زیادی وجود دارند که به هر صورت ممکن قصد تبدیل داراییهای خود را به وجه نقد دارند اما امکان این کار وجود ندارد. به طور کلی همه بازارهای اقتصادی در حالت بلاتکلیفی و مبهم قرار دارند. به نظر میرسد که مشکلات موجود در همه بازارهای اقتصادی با وقوع جنگ تشدید شده است؛ بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست؛ در شرایط کنونی ممکن است افرادی حاضر به فروش واحدهای مسکونی خود باشند اما باید توجه داشت که خریداری در بازار مسکن وجود ندارد.رییس انجمن انبوهسازان استان تهران در خصوص وضعیت قیمتی بازار املاک و مستغلات اظهار داشت: پس از وقوع جنگ، اثرات کاهشی در قیمتهای بازار مسکن پدیدار نشده است. میزانی از عرضه پیش از این نیز در بازار مسکن وجود داشت اما اکنون همان عرضه حداقلی نیز وجود ندارد.گوران در ادامه عنوان کرد: قطعا در آینده با تشدید مشکلات در بخش مصالح و نهادههای ساختمانی روبهرو خواهیم شد؛ چالشهایی که به دلیل تداوم شرایط جنگی و همچنین حمله به زیرساختهای کشور پررنگتر خواهند شد.او اضافه کرد: بدون شک هنگامی که فعالیت تولیدکنندگان متوقف شود، تامین نهادههای ساختمانی با مشکل روبهرو خواهد شد. در چنین شایطی باید منتظر ماند و دید که ادامه مسیر صنعت ساختمان با جنگی که از نهم اسفندماه آغاز شده است، به کدام سمتوسو خواهد رفت.رییس انجمن انبوهسازان استان تهران بیان کرد: در شرایط کنونی، کارهای ساختمانی که پیش از این نیز در حالت تعلیق و نیمهتعطیل به سر میبردند با تشدید آن شرایط روبهرو شدهاند و دیگر عملا در کارگاهها، کارهای ساختمانی انجام نمیگیرد. امروز بیش از ۳۰۰هزار واحد مسکونی نیمهکاره در سطح کشور داریم که به خاطر تعطیلی پروژهها متوقف ماندهاند؛ پروژههایی که پیش از این و در شرایط نه جنگ، نه صلح نیز از دیدگاه اقتصادی، تعطیل بهشمار میرفتند. گوران همچنین گفت: طی یکی، دو ماه گذشته بازار مسکن گام در راه رونق گرفتن گذاشته بود که جنگ اتفاق افتاد؛ موضوعی که سبب تشدید تعطیلی کارگاههای ساختمانی در سراسر کشور خواهد شد. امروز، کارگاههای ساختمانی با مشکل کمبود نیروی انسانی روبهرو شدهاند. اگر کارگاهی قصد فعالیت داشته باشد هم تنها میتواند از حداقل نیروی کار و اتباع غیرمجازی استفاده کند که به صورت غیرقانونی در صنعت ساختمان ایران فعالیت میکنند. به طور کلی فعالیت کارگاههای ساختمانی در حال نزدیک شدن به صفر است.
