مستاجران؛ قربانیان رکود تولید مسکن
جهان صنعت– هزینه تامین سرپناه و اجاره‌خانه به‌شکلی فزاینده، سهم بیشتری از سبد هزینه‌ای خانوارها را به خود اختصاص داده است. این در شرایطی است که هرساله معضلات اقتصادی بسیاری بر زندگی شهروندان سایه می‌اندازد. براساس تازه‌ترین گفته‌های شهردار تهران، دوسوم درآمد ساکنان پایتخت صرف هزینه‌های مربوط به مسکن می‌شود. این جمله به‌خوبی نشان می‌دهد که مسکن نه‌تنها یک نیاز اولیه و اساسی برای زندگی است بلکه امروز در تهران به عاملی تبدیل شده که می‌تواند کیفیت زندگی خانوارها را تعیین کند، سطح رفاه آنها را پایین بیاورد و حتی مانع تحقق سایر اهداف اقتصادی و اجتماعی خانواده‌ها شود.
اگرچه در مقایسه با سال گذشته بازار اجاره التهاب کمتری را پشت سر گذاشته اما اثرگذاری قیمت مسکن بر اجاره‌بها و در عین حال شرایط عمومی اقتصاد کشور، از جمله تورم بالا، رکود در بخش‌های تولیدی و کاهش قدرت خرید خانوارها، سبب شده پرداخت اجاره‌بها همچنان برای بسیاری از مستاجران به یک چالش جدی و طاقت‌فرسا تبدیل شود. یک مقام سابق وزارت راه‌وشهرسازی نیز با تایید این شرایط اعلام کرده است که دوسوم درآمد اجاره‌نشین‌ها به‌‌طور مستقیم صرف پرداخت کرایه خانه می‌شود. این نسبت عملا فضایی برای پس‌انداز، سرمایه‌گذاری، یا حتی مدیریت هزینه‌های ضروری دیگری همچون آموزش، درمان و خوراک برای خانوارها باقی نمی‌گذارد.
تورم اجاره‌بها؛ کاهش نسبی اما همچنان سنگین
یکی از شاخص‌هایی که می‌تواند وضعیت بازار اجاره را بهتر توضیح دهد، بررسی روند تورم اجاره‌بهاست. طبق گزارش رسمی مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در مرداد۱۴۰۴ به ۶/۳۴درصد رسیده است. این رقم اگرچه در مقایسه با ۴۳درصد سال گذشته کاهش یافته و نشان از افت ۴/۸ درصدی دارد اما هنوز رقم بسیار بالایی است و فشار زیادی بر دوش خانوارها می‌گذارد.
کارشناسان اقتصادی معتقدند که این کاهش، بیش از هرچیز ناشی از افت توان مالی مستاجران است؛ به بیان ساده‌تر، خانوارها دیگر قدرت پرداخت اجاره‌های سنگین‌تر را ندارند و همین موضوع باعث شده که بازار تا حدی در نرخ‌های بالاتر متوقف بماند. از سوی دیگر ثبات نسبی قیمت مسکن در ماه‌های اخیر نیز در این روند نقش داشته است.
با وجود این نباید فراموش کرد که جهش‌های بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های گذشته همچنان اثرات خود را بر بازار اجاره گذاشته‌اند. در بازه زمانی ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، قیمت آپارتمان‌ها در تهران رشدهای جهشی متوالی را تجربه کرد که عملا نرخ‌های اجاره و رهن را نیز به سطحی غیرقابل تصور رسانده است. برای نمونه:
یک آپارتمان ۷۰متری در جنت‌آباد با ۱۲سال عمر بنا و امکانات کامل، به مبلغ یک‌میلیارد و ۳۰۰میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارهای متوسط و کم‌درآمد به‌هیچ‌وجه قابل تامین نیست.
در منطقه سهروردی نیز رهن یک آپارتمان نوساز ۱۱۹متری به ۳میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان رسیده است. این اعداد به‌خوبی نشان می‌دهد که حتی در مناطقی که جزو مناطق میانی و جنوبی شهر محسوب می‌شوند، اجاره‌بها و رهن به سطح میلیاردی رسیده و برای مستاجران، تامین آن اغلب تنها با فروش دارایی‌های دیگر، قرض یا دریافت تسهیلات امکان‌پذیر است.
روند قیمت مسکن و اثرگذاری آن بر اجاره‌ها
رابطه مستقیم میان قیمت مسکن و اجاره‌بها بر هیچ‌کس پوشیده نیست. هنگامی‌که قیمت مسکن افزایش می‌یابد، مالکان نیز به‌‌طور طبیعی تمایل دارند ارزش دارایی خود را در قراردادهای اجاره منعکس کنند. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۳۱میلیون تومان در شهریور۱۴۰۰ به حدود ۵/۸۸میلیون تومان در مرداد۱۴۰۳ رسیده است. برخی برآوردهای غیررسمی حتی رقم فعلی را در حدود ۹۳میلیون تومان تخمین می‌زنند.
این اعداد تصویری روشن از افزایش چندبرابری قیمت‌ها طی تنها سه‌سال به دست می‌دهد. باوجود آنکه رشد قیمت آپارتمان از ۱۷درصد در سال گذشته به حدود ۵درصد کاهش یافته و از شدت جهش‌های قیمتی کاسته شده است اما این واقعیت وجود دارد که سطح عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن به‌قدری بالا رفته که اجاره‌بها نیز به‌تبع آن همچنان در سطحی سنگین و طاقت‌فرسا باقی مانده است.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند که حتی اگر قیمت مسکن در سال‌های آینده به ثبات نسبی برسد یا با رشدهای اندک ادامه یابد، سطح بالای قیمت‌های فعلی همچنان تعیین‌کننده اجاره‌بها خواهد بود. این موضوع به‌ویژه برای نسل‌های جوانی که قصد ورود به بازار اجاره را دارند، شرایطی دشوارتر از گذشته رقم خواهد زد.
ترجیح به تمدید قراردادها؛ هزینه‌های جابه‌جایی، مانع اصلی
یکی از نشانه‌های مهم در بازار اجاره تهران، افزایش تمایل مستاجران و مالکان به تمدید قراردادهای موجود است. یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران در این زمینه گفته است: «بیشتر قراردادهای اجاره از نوع تمدید است زیرا مستاجران و مالکان به‌دلیل هزینه‌های جابه‌جایی و کمیسیون بنگاه‌ها ترجیح می‌دهند قراردادهای موجود را ادامه دهند.»
این سخنان نشان می‌دهد که بازار در شرایطی قرار گرفته که جابه‌جایی برای مستاجران صرفه اقتصادی ندارد. هزینه‌های مرتبط با جابه‌جایی شامل پرداخت کمیسیون بنگاه‌ها، هزینه حمل‌ونقل و اسباب‌کشی، خرید لوازم جدید متناسب با خانه جدید و حتی زمان و انرژی صرف‌شده برای یافتن خانه مناسب، به‌قدری زیاد شده که اغلب خانوارها ترجیح می‌دهند در همان محل فعلی بمانند؛ حتی اگر افزایش اجاره‌خانه برایشان سنگین باشد. براساس گفته این مقام صنفی، نرخ افزایش اجاره در تهران بین ۲۵ تا ۳۵درصد برآورد می‌شود. این رقم اگرچه نسبت‌به سال‌های گذشته که گاهی افزایش‌ها به بیش از ۵۰درصد می‌رسید کمتر است اما همچنان فشار زیادی بر دوش مستاجران وارد می‌کند. او همچنین با رد شایعات مربوط به کاهش ۳۰درصدی قیمت‌ها تاکید کرده که چنین موضوعی صحت ندارد و رکود موجود در بازار بیشتر ناشی از رشد بیش از حد قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم است تا کاهش واقعی قیمت‌ها.
یکی دیگر از نکات مهمی که او به آن اشاره کرده، تغییر الگوی پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجران است. با توجه به تورم عمومی حدود ۳۶درصد، بسیاری از مستاجران ترجیح می‌دهند رهن کمتری بپردازند و اجاره بیشتری پرداخت کنند زیرا ارزش پول در حال کاهش است و پرداخت رهن سنگین، ریسک بیشتری برای آنها به‌همراه دارد.
ناکارآمدی سیاست‌های دولتی
بخش بزرگی از جامعه شهری تهران تحت‌تاثیر مستقیم بازار اجاره قرار دارد. براساس تازه‌ترین آمار ارائه‌شده از سوی شهردار تهران، ۵۱درصد ساکنان پایتخت مستاجر هستند. این بدان معناست که بیش از نیمی از جمعیت تهران هر ماهه ناچارند بخش عمده‌ای از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره‌خانه کنند و طبق اعلام رسمی، دوسوم درآمد آنها به همین بخش اختصاص پیدا می‌کند.
این شرایط به‌خوبی نشان می‌دهد که سیاستگذاری در حوزه اجاره‌نشینی باید یکی از اولویت‌های اصلی دولت باشد. در سال‌های اخیر دولت طرح‌های مختلفی همچون پرداخت کمک‌ودیعه مسکن، اجرای طرح مسکن استیجاری و همچنین تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها را در دستور کار قرار داده است اما آنچه در عمل رخ داده، حکایت دیگری دارد.
طبق گزارش‌های رسمی بانک مرکزی، بیشتر مالکان از نرخ‌های رسمی تبعیت نکرده‌اند و قراردادها همچنان براساس شرایط بازار و توافق طرفین منعقد می‌شود. این موضوع بیانگر آن است که ابزارهای کنترلی دولت برای مهار رشد اجاره‌بها ناکارآمد بوده و نتوانسته‌اند به‌‌طور واقعی از مستاجران حمایت کنند.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که اگر دولت نتواند سیاست‌های حمایتی کارآمد و قابل اجرا را تدوین کند، فشار بازار اجاره در سال‌های آینده حتی سنگین‌تر خواهد شد. از طرف دیگر رکود در بخش ساخت‌وساز و کاهش عرضه واحدهای مسکونی جدید، شرایط را برای مستاجران بدتر می‌کند و رقابت برای یافتن خانه مناسب را افزایش می‌دهد.
تصویر آینده‌ای دشوار برای بازار اجاره
بررسی روند بازار اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد که اگرچه نرخ تورم اجاره‌بها نسبت‌به سال گذشته کاهش یافته اما سطح مطلق هزینه‌ها به‌قدری بالاست که همچنان پرداخت کرایه خانه بزرگ‌ترین دغدغه معیشتی برای بیش از نیمی از جمعیت تهران محسوب می‌شود. جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن طی سال‌های اخیر پایه‌های اجاره‌بها را به سطحی رسانده که حتی در شرایط ثبات نسبی هم کاهش نمی‌یابد. سیاست‌های دولتی نیز تا امروز نتوانسته‌اند تغییر ملموسی در وضعیت ایجاد کنند.
کمک‌ودیعه مسکن، طرح‌های استیجاری و سقف‌گذاری برای افزایش اجاره، هیچ‌یک در عمل مانع رشد اجاره‌ها نشده‌اند. از سوی دیگر ترکیب عواملی مانند کاهش توان خرید خانوارها، رکود در ساخت‌وساز، تورم عمومی ۳۶درصدی و تداوم گرانی نهاده‌های ساختمانی، چشم‌انداز روشنی برای بهبود بازار اجاره در کوتاه‌مدت ترسیم نمی‌کند.
در چنین شرایطی بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند که اگر اصلاحات ساختاری در سیاستگذاری مسکن صورت نگیرد، بحران اجاره‌نشینی در تهران می‌تواند به یکی از جدی‌ترین مسائل اجتماعی دهه آینده تبدیل شود؛ بحرانی که نه‌تنها رفاه خانوارها را تهدید می‌کند بلکه پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای همچون افزایش فقر شهری، کاهش تحرک اجتماعی و تشدید نابرابری را نیز در پی خواهد داشت.
