فقط یک نام از طرح نهضت ملی مسکن باقی مانده است
جهان صنعت– یک کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن گفت که نهضت ملی مسکن بهدلیل نبود جدیت، اراده اجرایی و عمل نکردن بانکها به تعهدات قانونی، عملا از مسیر اجرا خارج شده است.
بهزاد عمرانزاده با اشاره به عدم تعهد ۱۶۲۰همتی بانکها در اجرای قانون جهش تولید مسکن گفت: طی سالهای اخیر بخش قابلتوجهی از منابع بانکها بهجای هدایت بهسمت تسهیلات مسکن، صرف خرید ملک و املاک توسط خود بانکها شده است.او افزود: طبق قانون جهش تولید مسکن، بانکها مکلف بودند سالانه ۲۰درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند. براساس گزارش دیوان محاسبات اما بانکها عملا بیش از ۷۰درصد از تعهدات خود را اجرا نکردهاند. از مجموع حدود ۲۲۱همت تعهد سالانه، تنها حدود ۶۰۰همت پرداخت شده که حتی در صحت همین آمار نیز تردید جدی وجود دارد چراکه بانکها معمولا آمار شفاف و دقیقی ارائه نمیکنند.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: برخی بانکها تسهیلات پرداختی به شرکتهای ساختمانی وابسته به خود را نیز بهعنوان تسهیلات بخش مسکن لحاظ میکنند درحالیکه این موضوع محل اشکال جدی است. حتی اگر همین رقم ۶۰۰ همت را مبنا قرار دهیم، باز هم بانکها به هیچوجه به تعهدات قانونی خود عمل نکردهاند.
افزایش ۵برابری هزینه ساخت طی ۴سال
عمرانزاده ادامه داد که طی چهار سال گذشته، هزینه ساخت مسکن حدود چهار تا پنج برابر افزایش یافته. تسهیلات بانکی اما متناسب با این افزایش رشد نکرده است. در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع از حدود ۴ تا ۵میلیون تومان در سال۱۴۰۰ به حدود ۳۰میلیون تومان رسیده، سقف وام نهضت ملی مسکن از حدود ۵۰۰میلیون تومان نهایتا به ۶۵۰میلیون تومان افزایش یافته که تناسبی با رشد هزینهها ندارد.
او یادآور شد: اگر وام نهضت ملی مسکن متناسب با تورم و افزایش هزینه ساخت افزایش مییافت، وضعیت امروز بازار مسکن و پروژههای حمایتی به مراتب متفاوت بود. متاسفانه اکنون وضعیت نهضت ملی مسکن نامناسب بوده و یکی از اصلیترین موانع اجرای این طرح، عدم ارائه تسهیلات توسط بانکهاست.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عملکرد بانکها در سالهای گذشته گفت: بررسیها نشان میدهد در سال۱۴۰۱ تنها حدود ۶ تا ۸درصد از تعهدات بانکی اجرا شده، این رقم در سال۱۴۰۲ به حدود ۵ تا ۶درصد کاهش یافته و در سال۱۴۰۳ به حدود ۴درصد رسیده است یعنی نهتنها بانکها به سقف ۲۰درصدی تعهدات خود نرسیدهاند بلکه میزان ایفای تعهدات آنها سالبهسال کاهش یافته است.
بیارادگی و بیبرنامگی وزارت راهوشهرسازی
عمرانزاده تاکید کرد که در دولت چهاردهم، این کمکاری بانکها در کنار نبود اراده و ایده مشخص در وزارت راهوشهرسازی برای حل مساله مسکن، وضعیت نهضت ملی مسکن را بحرانیتر کرده است. درحالیکه دولت سیزدهم پیگیریهایی برای افزایش وام نهضت ملی مسکن داشت و حتی افزایش آن تا ۸۰۰میلیون تومان نیز اعلام شد، با تغییر دولت این موضوع عملا محقق نشد و وام در نهایت به ۶۵۰میلیون تومان محدود ماند.
او افزود: حتی در دورهای که دولت پیگیر اجرای نهضت ملی مسکن بود، بانکها به تعهدات خود عمل نمیکردند؛ حالا که دولت چهاردهم فاقد اراده جدی برای پیشبرد این طرح است، میزان عدم ایفای تعهدات بانکی نیز بیشتر شده است. این مساله نشان میدهد فشار موثری از سوی وزارت راهوشهرسازی و دولت بر بانکها وارد نمیشود. اگر این روند ادامه یابد، باید نهضت ملی مسکن را در دولت چهاردهم یک طرح شکستخورده تلقی کرد.
این کارشناس بازار مسکن با مقایسه قدرت پوشش وام مسکن در سالهای اخیر گفت: در ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، وام بانکی حدود ۵۰ تا ۶۰درصد هزینه ساخت را پوشش میداد امروز اما با افزایش شدید هزینهها، وام ۶۵۰ میلیونی تنها حدود ۲۰ تا ۲۵درصد هزینه ساخت را تامین میکند. یک متقاضی در سالهای۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ با آورده حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰میلیون تومان میتوانست صاحب مسکن شود امروز اما برای یک واحد ۸۰متری با قیمت متری حدود ۳۰میلیون تومان، هزینه ساخت به حدود ۵/۲میلیارد تومان میرسد که سهم وام بانکی از آن بسیار ناچیز است و مابقی باید توسط متقاضی تامین شود؛ متقاضیانی که اساسا چنین توانی ندارند.
اثرگذاری جریمه بانکها
عمرانزاده در پاسخ به پرسشی درباره اثرگذاری جریمه بانکها گفت که از آنجا که عمده بانکها دولتی هستند، جریمهها عملا از یک بخش دولت به خزانه بازمیگردد و برای مدیران بانکی تفاوت چندانی ایجاد نمیکند. همین موضوع باعث شده ضمانت اجرایی قانون اثرگذار نباشد. یکی از مشکلات جدی در اجرای قانون، عملکرد ضعیف نهادهای نظارتی است. دیوان محاسبات گزارش میدهد که بانکها به تعهدات خود عمل نکردهاند این پرسش اما مطرح است که این نهادها در سالهای۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ کجا بودند؟ اگر ورود بهموقع انجام میشد، امروز با این وضعیت مواجه نبودیم.
او گفت: اگر از همان سالهای ابتدایی، ۲۰درصد عدم ایفای تعهدات بانکها مشمول اخذ مالیات میشد، بسیاری از بانکها مجبور بودند به تکلیف قانونی خود عمل کنند. عدم اقدام بهموقع نهادهای نظارتی و اجرایی، یکی از دلایل اصلی وضعیت فعلی نهضت ملی مسکن است. بررسیها نشان میدهد حتی بانکی مانند بانک مسکن که بهترین عملکرد را داشته، تنها حدود ۵۰درصد تعهدات خود را اجرا کرده است درحالیکه این بانک باید حدود ۳۴۰همت تسهیلات پرداخت میکرد. این موضوع نشان میدهد ضمانتهای اجرایی پیشبینیشده در قانون عملا عملیاتی نشده است.
بنگاهداری بانکها
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به بنگاهداری بانکها تصریح کرد: بانکها بنگاههای اقتصادی بوده و ذینفعان و مالکان آنها بهدنبال افزایش سود خود هستند. بسیاری از بانکها در حوزه مسکن شرکتهای ساختمانی وابسته ایجاد کردهاند و بخش قابلتوجهی از زمینها و واحدهای مسکونی خالی در تملک بانکهاست. بنگاهداری بانکها در حوزه زمین و مسکن باعث شده وضعیت فعلی بازار بهنفع آنها باشد. در چنین شرایطی بانکها انگیزهای برای ارائه تسهیلات ارزانقیمت به مردم ندارند چراکه این اقدام برخلاف منافع مالی آنهاست. عمرانزاده خاطرنشان کرد: بانکها باید نقش واسطهگری مالی و تامین مالی تولید را ایفا کنند. در عمل اما خود به بنگاههای بزرگ اقتصادی و مالک تبدیل شدهاند.
او تاکید کرد: بهطور کلی تا زمانی که فشارهای قانونی و ضمانتهای اجرایی پیشبینیشده در قانون جهش تولید مسکن بهطور جدی اعمال نشود، بانکها تمایلی به انجام تعهدات خود نخواهند داشت و بحران تامین مالی مسکن همچنان ادامه خواهد یافت.
میزان اثرگذاری طرح مسکن استیجاری با ۷۵هزار واحد
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به پرسشی درباره طرح مسکن استیجاری مطرحشده از سوی وزارت راهوشهرسازی گفت: مسکن استیجاری در بسیاری از کشورها از طریق شرکتهای تخصصی و با حمایت مستقیم دولت اجرا میشود و هدف آن تامین مسکن ارزانقیمت برای دهکهای نیازمند است.
او افزود: در دنیا عموما دو نوع سیاست مسکن وجود دارد؛ یکی مسکن اجتماعی که نهادهای عمومی، شهرداریها یا شرکتهای وابسته با حمایتهای دولتی اقدام به ساخت یا تامین واحدهای مسکونی میکنند و این واحدها با اجارههایی بهمراتب پایینتر از نرخ بازار در اختیار اقشار کمدرآمد قرار میگیرد. آنچه امروز تحت عنوان مسکن استیجاری مطرح میشود، در واقع بیشتر به همین مدل مسکن اجتماعی شباهت دارد.
عمرانزاده ادامه داد: آنچه تاکنون از اظهارات وزیر راهوشهرسازی برداشت میشود، این است که برنامه وزارتخانه، تامین حدود ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری از طریق تملک واحدهای خالی موجود و واگذاری آنها در قالب شرکتهای اجارهداری به متقاضیان است.
او تصریح کرد: از آنجا که جزئیات این طرح هنوز بهصورت شفاف ارائه نشده، امکان اظهارنظر دقیق درباره سازوکار اجرایی آن وجود ندارد. اگر قرار باشد وزارت راهوشهرسازی با منابع مالی خود اقدام به تملک واحدهای خالی و سپس آنها را در قالب شرکتها به متقاضیان واگذار کند، این مدل با چند ایراد اساسی مواجه است.
ناکارآمدی طرحهای جدید بدون پشتوانه اجرایی
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد که اگر هدف، ساخت واحدهای جدید است و دولت امکان و توان ساخت دارد، منطقیتر آن است که تعهدات قانون جهش تولید مسکن اجرا شود؛ قانونی که دولت را مکلف کرده بود سالانه یکمیلیون واحد مسکونی تولید کند. در شرایطی که این تعهدات عملیاتی نشده، طرحهای جدید بدون پشتوانه اجرایی، کارآمد نخواهند بود.
عمرانزاده تاکید کرد: از آنجا که طرح مسکن استیجاری هنوز بهطور کامل تشریح نشده و جزئیات آن مشخص نیست، نمیتوان قضاوت دقیقی درباره نحوه اجرا داشت. از منظر اثرگذاری اما عدد ۷۵هزار واحد در مقایسه با وضعیت فعلی بازار مسکن، عددی بسیار محدود و عملا کارآمد نیست. در حال حاضر حدود ۳۰ تا ۴۰درصد خانوارهای کشور مستاجر هستند و با حدود ۸میلیون خانوار مستاجر مواجهیم. از سوی دیگر هر سال با ازدواجهای جدید، به تعداد متقاضیان مسکن افزوده میشود. در چنین شرایطی تامین ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری تناسبی با عمق بحران مسکن ندارد.
او افزود: اگر وضعیت مسکن به این مرحله بحرانی رسیده، راهکار آن ادامه جدی و با قوت طرح نهضت ملی مسکن بود که در دولت سیزدهم آغاز شد و در حال پیشرفت بود متاسفانه اما نشانههایی که از عملکرد دولت چهاردهم مشاهده میشود، حاکی از عدم اهتمام جدی به پیشبرد این طرح است. یکی از شاخصهای روشن، وضعیت شورایعالی مسکن است. از زمان آغاز به کار دولت چهاردهم، حداقل باید ۱۵جلسه شورایعالی مسکن تشکیل میشد. در عمل تنها اما دو یا سه جلسه برگزار شده که دو جلسه با حضور رییسجمهور و یک جلسه با حضور معاون اول رییسجمهور بوده است. این کارشناس بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: فقدان ایده و اراده در وزارت راهوشهرسازی و دولت چهاردهم، بهنظر من مساله اصلی حوزه مسکن است. اگر روند و رویکرد دولت سیزدهم در پیشبرد نهضت ملی مسکن ادامه پیدا میکرد، وضعیت امروز بازار مسکن تا این حد بحرانی نمیشد.
منبع: مهر
