فرصت طلایی صنعتی‌سازی مسکن
احسان نیازمند– اخراج گسترده مهاجران افغانستانی از ایران موجی از واکنش‌های انتقادی را در میان فعالان و تولیدکنندگان مسکن به همراه داشته است. آنها معتقدند حذف ناگهانی ستون فقرات تولید مسکن ایران می‌تواند در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت، بحران عرضه مسکن را تشدید کند. شاید بتوان این سیاست ناپخته و تصمیم عجولانه را میخ آخر بر تابوت عرضه مسکن توصیف کرد؛ توصیفی که نشان‌دهنده عمق نگرانی از آینده بازار مسکن در شرایطی است که تقاضا به‌شدت انباشته شده و عرضه به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش یافته است.
نقش تاریخی اتباع افغانستانی در صنعت ساختمان ایران
برای درک اهمیت حضور کارگران افغانستانی در صنعت ساختمان، باید نقش تاریخی آنها را بررسی کرد. طی چهار دهه گذشته، مهاجران افغانستانی مهم‌ترین نیروی کار پروژه‌های ساختمانی در ایران بوده‌اند. آنها در کارهای سخت، پرریسک و طاقت‌فرسا حضور گسترده‌ای داشتند و بیشتر در مشاغلی مانند آرماتوربندی، بتن‌ریزی، گچ‌کاری، آجرچینی و کارهای کارگاهی فعالیت می‌کردند.
دلیل اصلی گرایش سازندگان به استفاده از نیروهای کار افغانستانی، هزینه پایین نیروی انسانی بود. دستمزد این کارگران به طور میانگین ۳۰ تا ۵۰درصد کمتر از نیروی کار ایرانی برآورد می‌شد و این تفاوت، در پروژه‌های بزرگ انبوه‌سازی یا حتی ساخت‌وسازهای کوچک، صرفه اقتصادی قابل‌توجهی ایجاد می‌کرد.
اکنون اما با اجرای طرح اخراج گسترده، این ستون اصلی و سنتی شکسته است. بسیاری از کارگاه‌های ساختمانی با کمبود شدید نیروی کار روبه‌رو شده‌اند و برخی پروژه‌های نیمه‌تمام عملا متوقف شده‌اند. سازندگان می‌گویند پیدا کردن نیروی کار ایرانی جایگزین نه‌تنها دشوار است، بلکه هزینه دستمزد آنها گاهی تا دو برابر نیروی کار افغانستانی است. همین موضوع، زنگ خطری جدی برای آینده پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌رود.
پیامدهای کوتاه‌مدت و بلندمدت اخراج نیروی کار افغانستانی
اخراج ناگهانی کارگران افغانستانی، پیامدهایی به همراه دارد که بخشی از آنها در کوتاه‌مدت خود را نشان می‌دهد و بخشی دیگر در بلندمدت بر بازار مسکن اثر خواهد گذاشت.
برآوردهای کارشناسی حاکی از آن است که سهم دستمزد کارگران ساختمانی در هزینه تمام شده مسکن بین ۱۰ تا ۱۵درصد است. با حذف نیروی کار ارزان‌قیمت، این سهم به طور میانگین ۳۰ تا ۴۰درصد افزایش می‌یابد. در پروژه‌های انبوه‌سازی، این افزایش می‌تواند قیمت هر مترمربع مسکن را تا چند میلیون تومان بالا ببرد.
از سوی دیگر سازندگان خُرد و متوسط که نقش مهمی در عرضه مسکن دارند، معمولا با حاشیه سود محدود کار می‌کنند. افزایش هزینه‌های ساخت و نبود نیروی کار جایگزین، آنها را وادار به تعلیق پروژه‌ها می‌کند. این وضعیت می‌تواند تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده را به پایین‌ترین سطح در یک دهه اخیر برساند.
باید توجه داشت هنگامی که عرضه مسکن جدید کاهش یابد، بازار اجاره مستقیما تحت‌فشار قرار می‌گیرد. در شرایطی که تقاضای اجاره به دلیل مشکلات اقتصادی خانوارها به شدت بالاست، کمبود واحدهای جدید می‌تواند نرخ اجاره‌بها را در ماه‌های آینده به‌شدت افزایش دهد.
ترکیب افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش حجم فعالیت‌های ساختمانی، وضعیتی موسوم به رکود تورمی را رقم می‌زند؛ یعنی قیمت‌ها بالا می‌روند اما حجم ساخت‌وساز و به تبع آن عرضه کاهش می‌یابد. خروج از چنین وضعیتی در کوتاه‌مدت دشوار خواهد بود.
نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است که صنعت ساختمان زنجیره‌ای از مشاغل وابسته مانند تولید سیمان، کاشی، سرامیک، فولاد و حمل‌ونقل را به خود متصل کرده است. کاهش فعالیت‌های ساختمانی، به معنای کاهش تقاضا برای این صنایع و افزایش بیکاری در این حوزه‌هاست.
فرصت ناب صنعتی‌سازی مسکن
با وجود نگرانی‌های گسترده، بسیاری از کارشناسان معتقدند این بحران می‌تواند یک فرصت تاریخی برای صنعت ساختمان ایران باشد. سال‌هاست که کارشناسان بر لزوم صنعتی‌سازی مسکن تاکید دارند و معتقدند وابستگی شدید به نیروی کار سنتی یکی از مهم‌ترین دلایل عقب‌ماندگی ایران در تولید انبوه و سریع مسکن است.
در شرایط کنونی که حذف ناگهانی نیروهای موثر در بخش تولید مسکن ایران اتفاق افتاده است، می‌توان این بحران را به فرصتی برای تغییر رویکرد تبدیل کرد. استفاده از فناوری‌های نوین ساخت، قطعات پیش‌ساخته و سیستم‌های مدرن انبوه‌سازی می‌تواند بسیاری از مشکلات فعلی را حل کند.
باید در نظر داشت که روش‌های صنعتی می‌توانند زمان تحویل پروژه‌ها را به کمتر از نصف کاهش دهند. تولید قطعات پیش‌ساخته در کارخانه و تحت‌نظارت دقیق، کیفیت ساخت را بهبود می‌بخشد و خطر فرسودگی زودهنگام ساختمان‌ها را کاهش می‌دهد. همچنین با جایگزینی ماشین‌آلات و قطعات پیش‌ساخته، نیاز به نیروی انسانی پرحجم و کم‌مهارت کمتر می‌شود.
از همه مهم‌تر آن که قطعات پیش‌ساخته با استانداردهای مقاومتی بالاتری تولید می‌شوند که در برابر زلزله و حوادث طبیعی ایمنی بیشتری دارند.
چرا صنعتی‌سازی تاکنون جدی گرفته نشده است؟
دسترسی آسان به نیروی کار ارزان‌قیمت، مهم‌ترین مانع توسعه صنعتی‌سازی مسکن در ایران بود. برای بسیاری از سازندگان، استفاده از کارگران افغانستانی با دستمزد پایین، توجیه اقتصادی بیشتری داشت تا سرمایه‌گذاری بر فناوری‌های نوین. در واقع، حضور گسترده نیروی کار ارزان، مانند مسکنی بود که درد ساختار معیوب تولید مسکن را پنهان می‌کرد.
اکنون که این نیروی کار ارزان به یک‌باره از چرخه خارج شده، می‌توان این وابستگی را شکست و سازندگان را به سمت استفاده از فناوری‌های نوین سوق داد.
برای استفاده از این فرصت و جلوگیری از تشدید بحران در بازار مسکن، برخی اقدامات فوری و میان‌مدت می‌توانند تاثیرگذار باشند. در این راستا دولت باید تسهیلات ارزان‌قیمت برای شرکت‌های انبوه‌ساز صنعتی فراهم کند. همچنین سرمایه‌گذاری در این حوزه باید به عنوان یک اولویت ملی در نظر گرفته شود. کارگران و مهندسان نیز باید برای کار با فناوری‌های نوین و سیستم‌های پیش‌ساخته آموزش ببینند. از سوی دیگر آیین‌نامه‌های شهری باید به‌گونه‌ای اصلاح شود که استفاده از فناوری‌های صنعتی تشویق و تسهیل شود.
بازار مسکن در بحران یا نقطه عطف؟
اخراج گسترده اتباع افغانستانی بدون شک شوکی بزرگ به صنعت ساختمان وارد کرده است. بسیاری از فعالان این حوزه معتقدند که این تصمیم در کوتاه‌مدت به‌‌مثابه میخ آخر بر تابوت عرضه مسکن عمل خواهد کرد. کاهش عرضه، افزایش قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز از پیامدهای حتمی این تحول است.
در دل این بحران اما یک فرصت تاریخی نهفته است: فرصتی برای تغییر رویکرد و عبور از وابستگی سنتی به نیروی کار ارزان. اکنون که حذف ناگهانی ستون فقرات تولید مسکن ایران رخ داده، می‌توان با سرمایه‌گذاری در فناوری‌های نوین و توسعه صنعتی‌سازی، آینده‌ای متفاوت برای بازار مسکن رقم زد. اگر سیاستگذاران و سازندگان از این فرصت استفاده کنند، شاید این بحران به نقطه عطفی در تاریخ صنعت ساختمان ایران تبدیل شود.
اثر کاهنده شرایط بحرانی روی اموال غیرمنقول
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تغییرات ایجاد شده در معادلات بازار مسکن پس از جنگ ۱۲روزه به «جهان‌صنعت» گفت: وقوع شرایطی مانند جنگ یا بحران‌های شدید اثر کاهنده‌ای بر روی دارایی‌های غیرمنقول دارد. در چنین شرایطی افراد، عمدتا نسبت به انتقال دارایی‌های خود به سوی اموالی که امکان جابه‌جایی دارد، اقدام می‌کنند؛ دارایی‌هایی مانند طلا، سکه و ارز.
او افزود: هر چند این امکان وجود دارد که در شرایط جنگی با افزایش نرخ ارز روبه‌رو شویم؛ افزایشی که انتظار ایجاد گرانی در بازار مسکن را نیز به وجود می‌آورد. باید توجه داشت از آنجایی که در حال حاضر با کاهش شدید تقاضا در املاک و مستغلات روبه‌رو هستیم، باید انتظار کاهش قیمت‌ها در بازار را نیز داشت.
تفاوت‌های رفتاری بازار اجاره مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن گفت: رفتار بازار استیجار تا حدودی متفاوت از قیمت مسکن است؛ بازاری که ممکن است حتی با کاهش قیمت بیشتری روبه‌رو شود.
او ادامه داد: علت این موضوع آن است که بخشی از تقاضای بازار اجاره را اتباع افغانستانی تشکیل می‌دادند؛ تقاضاهایی که اثرات آن تقریبا از سال۱۴۰۱، در بازار نمود پیدا کرد. اتباع افغانستانی به دلیل حجم ورودی بالایی که به کشور ما داشتند، طی سه سال گذشته شرایط خیلی بدی را برای بازار اجاره مسکن رقم زدند. انبوه جمعیت مهاجرانی که به ایران وارد شده بود، بر روی بازار اجاره تاثیرگذار بود. اکنون خروج اتباع افغانستانی می‌تواند اثرات کاهنده‌ای روی بازار اجاره واحدهای مسکونی داشته باشد. بیضایی همچنین گفت: البته باید توجه داشت، تعداد مهاجرانی که از کشور خارج شده‌اند، به نسبت تعدادی که طی سه سال گذشته به ایران وارد شده بودند، بسیار کمتر بوده و قابل اعتنا نیست. در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار زیادی برای اینکه اثرات کاهنده ملموسی در بازار مسکن شاهد باشیم را داشت.
کارشناس اقتصاد مسکن همچنین بیان کرد: از سوی دیگر چنانچه روند خروج اتباع خارجی از کشور تداوم داشته باشد و به عنوان یک سیاست کلی در کشور عملیاتی شود، می‌توان منتظر بروز روند کاهنده در بخش بازار اجاره مسکن نیز بود.
غیبت نیروی کار ارزان‌قیمت فرصتی برای صنعتی‌سازی
بیضایی گفت: تاثیرات اخراج اتباع افغانستانی بر صنعت تولید مسکن، کوتاه‌مدت خواهد بود. دولت در آینده ناگزیر خواهد بود که سیاست ساماندهی اتباع خارجی را جایگزین سیاست‌های گذشته خود در رابطه با مهاجران داشته باشد. این موضوع می‌تواند سبب جبران نیروی کاری که در بخش ساخت و تولید مسکن ایران فعالیت داشتند، شود. همچنین این قابلیت وجود دارد که بخشی از این بازار نیز از منابع انسانی و نیروی کار داخلی بهره ببرد.
کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه عنوان کرد: نکته حائز اهمیت در این رابطه این است که در صورتی که با کاهش نیروهای کار در بخش ساخت و تولید مسکن روبه‌رو شویم، این فرصت وجود دارد که مانند سایر کشورهای دنیا به سمت صنعتی شدن تولید مسکن، تمرکز روی مسکن‌های پیش‌ساخته، تولید کارخانه‌ای واحدهای مسکونی و همچنین بهره‌گیری از قطعات ساختمانی پیش‌ساخته، پیش برویم؛ موضوعی که می‌تواند کمبود نیروی کار را تا حدودی جبران کند؛ اقدامی که حتی می‌تواند سبب افزایش کیفیت در بخش تولید مسکن شود. او اضافه کرد: نیروی کار ارزان‌قیمتی که سال‌ها در صنعت ساخت و تولید مسکن ایران فعالیت داشتند، باعث شد تا روند تولید نه‌تنها در مسکن بلکه در بسیاری از بخش‌های دیگر، به سمت صنعتی شدن نرود؛ موضوعی که افت کیفیت تولیدات را به دنبال داشته است.
بیضایی در پایان گفت: بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. صنعت ساختمان کشور به روش‌های سنتی متکی است. تاکنون نتوانسته‌ایم آنطور که باید از روش‌های صنعتی و فناوری پیش ساخته در صنعت ساختمان بهره ببریم اما باید توجه داشت که تداوم این رویکرد می‌تواند سازندگان و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی را در سال‌های آینده به سوی بهره‌گیری از روش‌های جایگزین مانند استفاده از قطعات پیش‌ساخته و صنعتی سوق دهد.
