سناریوهای مسکن برای شب عید
جهان صنعت– شرایط رکود تورمی که سالهاست که بر سر بازار مسکن کشور سایه افکنده سبب شده تا انتظار گرانی واحدهای مسکونی برای سال آینده نیز وجود داشته باشد. رشد قیمت مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی باعث شده سازندگان بهسمت افزایش قیمت حرکت کنند. برخی میگویند که رشد قیمت بیشتر باعث رکود بیشتر میشود اما برخی نیز معتقدند که کوچ سرمایه از بازار طلا و ارز میتواند رکود بازار مسکن را در دوماه پیشرو بشکند.
بازار مسکن بازاری بوده که مدتهاست در سایه رکود بهسر میبرد. هرچند این روزها خبرهایی از افزایش معاملات بهگوش میرسد اما این تحرک هنوز آنقدر گسترده نیست که کل بازار را تحت تاثیر قرار دهد. در این میان برخی با استناد بهرشد قیمت مصالح ساختمانی در ماههای اخیر معتقدند بازار مسکن در سال آینده با جهش قیمتی چندبرابری مواجه خواهد شد. در مقابل گروهی دیگر بر این باورند که خرید مسکن پیش از عید لزوما بهسودآوری منجر نمیشود.
کوچ سرمایه از بازارهای دلار و طلا بهسمت مسکن نیز هنوز چشمانداز روشنی ندارد. آنچه اما تردیدی در آن نیست این بوده که چه با افزایش قیمت و چه بدون آن خرید مسکن همچنان از دسترس بخش بزرگی از جامعه ایران خارج مانده است.
تاثیرگذارزی طلا و ارز بر مسکن
نایبرییس اول اتحادیه املاک تهران معتقد بوده آرامش نسبی در بازار طلا و ارز بهافزایش تمایل برای خرید مسکن منجر شده است. داوود بیگینژاد میگوید: هر زمان بازار طلا و ارز در ثبات نسبی قرار بگیرد بخشی از سرمایهها بهسمت بازار مسکن حرکت میکند. در حال حاضر تردد برای خرید در دفاتر املاک افزایش یافته اما فروشندگان تا حدی از فروش عقبنشینی کردند. بههمین دلیل تحولات بازار مسکن را باید در ارتباط مستقیم با بازار ارز و طلا تحلیل کرد.
بهگفته بیگینژاد، افزایش قیمت مسکن متاثر از رشد هزینههای ساخت و میزان تقاضا بوده اما شدت آن قابل پیشبینی نیست. وی ادامه داد: نمیتوان عدد مشخصی برای جهش قیمت مسکن اعلام کرد. قیمت مسکن تابع عوامل متعددی ازجمله تقاضا و قیمت تمامشده است. صرف برخی اظهارنظرها در بازار الزاما بهمعنای افزایش قیمت پس از عید نیست. در حال حاضر توان خرید مردم کاهش یافته و تقاضا با محدودیت مواجه است. از سوی دیگر قیمت تمامشده نیز در نقاط مختلف کشور متفاوت است. فقط کافی است بهافزایش دستمزد کارگران توجه کنیم. از ابتدای سال که حدود ۸۰۰هزارتومان بود اکنون بهیکمیلیون و ۶۰۰هزارتومان رسیده است. این موضوع بهخوبی نشان میدهد هزینه ساخت چه میزان افزایش یافته است.
او نسبت بهرشد اجارهبها در سال آینده هشدار داد و افزود: با افزایش تورم هزینههای مالکان نیز بالا رفته است. با توجه بهتورم بالای ۳۰درصد احتمال افزایش اجارهبها جدی و لازم است از اکنون در شورای عالی مسکن برای مستاجران چارهاندیشی شود.
رشد نرخ نهادههای ساختمانی و تورم هزینه ساخت
یکی از فعالان بخش مصالح ساختمانی و آهن بهتاثیر افزایش قیمت مصالح بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: مقاطع فلزی در یکسال اخیر نوسانات شدیدی را تجربهکردند. ابتدای سال قیمت میلگرد بین ۳۰تا۴۰هزارتومان بود اما اکنون بهحدود ۵۰هزارتومان رسیده و رشد ۷۰درصدی داشته است. پروفیل و ورق حتی افزایش بیشتری را تجربهکردند بهطوریکه قیمت پروفیل نزدیک به۹۰درصد رشد داشته است.
یوسف حسینی تاکید کرد که رشد قیمت مسکن متناسب با افزایش قیمت مصالح نبوده و افزود: بهدلیل کمبود نقدینگی بسیاری از فعالان بازار بهتهاتر روی آوردند. در برخی موارد سازندگان حاضرند واحدهای تکمیلشده را در ازای دریافت مصالح واگذار کنند.
افزایش روزانه قیمت برخی مصالح ساختمانی
دبیر کانون سراسری انبوهسازان معتقد است افزایش قیمت مسکن از همین امسال آغاز شده و بهسال آینده موکول نخواهد شد. او میگوید: در حال حاضر بازار مسکن در مسیر جهش قیمتی قرار دارد. افزایش قیمت در همین دوماه آینده اتفاق خواهد افتاد و بخشی از آن نیز در دوماه گذشته رخ داده است. بازار مسکن در حال پوستاندازی بوده و نشانههای رونق نسبی در خرید و فروش قابل مشاهده است.
فرشید پورحاجت با اشاره بهافزایش هزینههای ساخت افزود: بازار مسکن یک بازار کاملا اقتصادی است و نمیتوان انتظار داشت سایر بازارها گران شوند اما مسکن ثابت بماند. با خروج بخش زیادی از کارگران ساختمانی غیرایرانی نرخ دستمزد افزایش یافته و طبیعتا این موضوع بر قیمت تمامشده مسکن اثر میگذارد.
او کاهش نسبی رکود معاملات را تایید کرد و گفت: قفل معاملات تا حدی شکسته شده و بازار در مسیر خروج از رکود قرار دارد. سازندگان نیز در حال بازنگری قیمتها هستند. قیمتهایی که ابتدای سال تعیین شده بود با شرایط امروز تفاوت محسوسی دارد.
بهگفته دبیر کانون انبوهسازان افزایش قیمت مصالح در همه بخشها رخ داده است. تقریبا هیچ کالایی از فولاد و سیمان گرفته تا تاسیسات و ورقهای MDF در حوزه مصالح ساختمانی وجود ندارد که گران نشده باشد. در مقاطعی حتی افزایش قیمتها بهصورت روزانه اتفاق افتاده است. در دورهای که معاملات قفل بود، تهاتر رایج شد اما با بازگشت بازار بهروند واقعی این شیوه کاهش خواهد یافت.
پورحاجت در پایان تاکید کرد: سرمایههای قابلتوجهی در بازارهای موازی وجود دارد. اینطور نیست که هیچکس توان خرید مسکن نداشته باشد. رونق نسبی امروز بازار ناشی از ورود بخشی از همین سرمایهها بهحوزه مسکن است.
پیچیدهترین وضعیت قیمت زمین
پورحاجت با اعلام اینکه وضعیت اقتصاد مسکن در شرایط سختی قرار گرفته، گفت: امروز قیمت زمین بهبالاترین حد خود از سالهای گذشته رسیده و همین موضوع تعیین قیمت مسکن را نسبت بهقبل سختتر و پیچیدهتر کرده است. او ادامه داد: قبل از افزایش قیمت طلا و دلار بازار مسکن در حال تجربهجدید افزایش متقاضی بود بهطوریکه امید میرفت که بازار از رکود یکساله خود خارج شود.
پورحاجت ادامه داد: در طی دوسههفته گذشته حرکت بازار تغییر مسیر داد بهطوری که خریداران مسکن بازهم بهسمت بازارهای موازی رفتند و این موجب تضعیف بازار مسکن با توجه بهشکل جدید رکود شد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: موضوع دیگری که در این تغییر مسیر بازار مسکن قابل مشاهده است سازندگان و تولیدکنندگان در این بازار هستند که قیمتهای فروش تولیدات خود را مورد ارزیابی و قیمتها را تغییر و افزایش دادند.
پورحاجت این وضعیت را بحران جدی در سراسر کشور اعلام کرد و گفت: گرانی نهاده ساختمانی بهپیروی از افزایش نرخ ارز شاید در ابتدا خیلی مورد توجه قرار نگیرد اما تبعات این نوسانها در فاصله نهچنداندور قطعا اثرگذاری شدیدی بر بازار خواهد گذاشت.
ضرورت یکپارچگی سیاستهای حمایتی
دبیر کانون سراسری انبوه سازان از نبود برنامه مدون برای حمایت از صنعت ساختوساز ابراز گلایه کرد و گفت: امروزه صنعتگران بازار مسکن بهدنبال راهی برای نجات از این وضعیت هستند. امروز تورم بالای ۵۰درصد و نوسان بیش از ۱۰۰درصدی قیمت ارز در بازه زمانی محدود شرایط را برای تولیدکنندگان این صنعت بدتر کرده است. او گفت: تجربهمسکن حمایتی دولت نیز نشان میدهد که هیچیک از این سیاستها کارآمد نبوده و واقعیت در این است که نبود زیرساخت مناسب وضعیت مسکن را بهاین بیراهه کشانده و این سیاستها نتوانسته گره از کار مردم باز کند.
این کارشناس بازار مسکن با پیشبینی وضعیت ناکارآمد برخی سیاستها در حوزه صنعت ساختمان گفت: بازار نیاز بهثبات سیاست و دوری از تنش دارد؛ بحثی که سالها بر آن تاکید شده اما هرروز سیاستمداران و صاحبان قدرت از این موضوع بهراحتی گذشتند و تصور بر این دارند برخی بازارها مانند بازار مسکن میتواند بهراحتی معیشت مردم را تامین کنند در صورتی که این نیاز بهیکپارچگی دارد و هنوز بهاین مهم دست نیافتیم.
پورحاجت تاکید کرد: با همین شرایط نمیتوان وضعیت مطلوبی را برای وضعیت ساختوساز و تامین مسکن مردم متصور بود و احتمال تورم تدریجی در این بازار بسیار زیاد است.
