رشد نسبی تولید مسکن در سایه انباشت تقاضا
جهان صنعت– آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران حاکی از آن هستند که میزان ساخت‌وسازهای مسکونی در کشور طی سال۱۴۰۳ به نقطه‌عطفی در دهه گذشته رسیده است. براساس این گزارش، تیراژ ساخت مسکن در شهرهای کشور با عبور از مرز ۵۰۰هزار واحد، رکوردی تازه و بی‌سابقه از سال۱۳۹۳ تاکنون به ثبت رسانده است. این عدد در نگاه نخست نشان‌دهنده نوعی بازگشت رونق به حوزه تولید مسکن و افزایش عرضه در بازاری است که سال‌ها با کمبود واحدهای جدید مواجه بود. با این حال، بررسی دقیق‌تر روندها و مقایسه آن با نیاز واقعی بازار نشان می‌دهد که این دستاورد، هرچند ارزشمند، به هیچ‌وجه کفایت نمی‌کند و همچنان شکاف میان عرضه و تقاضا در این حوزه بسیار عمیق است. در واقع رشد ساخت‌وساز در سال گذشته بیش از آنکه ناشی از یک برنامه‌ریزی جامع و پایدار باشد، محصول شرایط خاص اقتصادی، فشارهای اجتماعی و به‌ویژه انباشت تقاضایی است که در یک دهه گذشته بی‌پاسخ باقی مانده است.
وضعیت تولید مسکن از نگاه آمار
براساس آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در سال۱۴۰۳ مجموعا حدود ۵۰۸هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت دریافت کرده که این میزان طی ۱۱سال گذشته بی‌سابقه بوده است. بخش قابل‌توجهی از این رشد مربوط به تسریع در روند صدور پروانه و آغاز عملیات اجرایی واحدهای مسکونی طرح‌های حمایتی مسکن از جمله پروژه‌های نهضت ملی مسکن است. از سال۹۳ و همزمان با افت تیراژ سالانه ساخت مسکن در کشور، تا پایان سال۱۴۰۲، همواره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای احداث واحدهای مسکونی در شهرهای کشور در هر سال، کمتر از ۵۰۰هزار واحد بود. در سال۱۴۰۳ این میزان از مرز ۵۰۰هزار واحد عبور کرد. طی یک دهه اخیر به طور متوسط سالانه ۴۰۰هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در کشور در سال۱۴۰۳ نسبت‌به سال۱۴۰۲ با رشد ۶/۵درصدی همراه شده است. در سال۱۴۰۲ مجموعا ۴۸۱هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد.مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود از تحولات بازار ساخت وسازهای مسکونی کشور، آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی بر حسب تعداد واحدهای مسکونی در زمستان سال۱۴۰۳ را منتشر کرده است.
براساس این گزارش، در زمستان سال۱۴۰۳، تعداد ۱۶۴۸۹۲واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده است که نسبت‌به فصل گذشته ۶/۵۲درصد و نسبت‌به فصل مشابه سال گذشته ۳/۷درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث بنا ۱/۴ واحد بوده است.
تعداد ۴۰۵۹۴پروانه احداث بنا توسط شهرداری‌های کشور در زمستان۱۴۰۳ صادرشده که نسبت‌به فصل گذشته ۱/۳۱درصد افزایش و نسبت‌به فصل مشابه سال گذشته ۹/۲۰درصد کاهش داشته است.
مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا در زمستان۱۴۰۳ حدود ۲۹۵۰۹هزار مترمربع بوده که نسبت‌به فصل گذشته ۷/۵۰درصد و نسبت‌به فصل مشابه سال گذشته ۴/۷درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ۷۲۷ مترمربع بوده است.
آمارهای رسمی همچنین از رشد تیراژ ساختمانی در شهر تهران در سال۱۴۰۳ خبر می‌دهد. در سال۱۴۰۳ مجموعا برای ساخت ۵۸هزار واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شده است که این میزان در مقایسه با سال۱۴۰۳ معادل ۴/۹درصد افزایش داشته است. سال۱۴۰۲ مجموعا حدود ۵۳هزار و ۴۲۱ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت دریافت کردند.
میراث یک‌دهه کم‌توجهی به تولید مسکن حمایتی
برای درک بهتر شرایط کنونی باید به عقب بازگشت و وضعیت بازار مسکن در دهه۹۰ را مورد واکاوی قرار داد. این دهه را می‌توان یکی از پرچالش‌ترین دوره‌ها در تاریخ سیاستگذاری مسکن در ایران دانست. در فاصله سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰، دولتی بر سر کار بود که نگاه حمایتی به بخش مسکن نداشت و اعتقاد چندانی به ضرورت مداخله دولت در این حوزه نشان نمی‌داد. سیاستگذاران وقت بیش از آنکه به مقوله تامین مسکن برای خانوارهای فاقد سرپناه یا دهک‌های کم‌درآمد توجه داشته باشند، تمرکز خود را بر کنترل تورم عمومی از مسیر سیاست‌های کلان پولی قرار داده بودند. همین رویکرد موجب شد تولید مسکن حمایتی تقریبا متوقف شود و عرضه مسکن در کشور به کمترین میزان خود در سه دهه اخیر برسد.
پیامد مستقیم چنین سیاستی، شکل‌گیری شکاف عمیق میان نیاز واقعی و عرضه جدید در بازار مسکن بود. طی این سال‌ها تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده به‌طور پیوسته کاهش یافت و سرمایه‌گذاری در حوزه تولید مسکن نیز افت چشمگیری را تجربه کرد. در عمل، بخش مهمی از جمعیت شهری که توان مالی محدودی داشت، از دسترسی به مسکن مناسب بازماند و به‌تدریج از چرخه مالکیت و حتی اجاره‌نشینی پایدار خارج شد. به این ترتیب، آنچه در دهه۹۰ رقم خورد، انباشت تقاضای سرکوب‌شده‌ای بود که به مرور زمان به یکی از ریشه‌های اصلی بحران کنونی تبدیل شد. این انباشت تقاضا، هنگامی که با تورم عمومی اقتصاد و کاهش ارزش پول ملی همراه شد، به جهش‌های مکرر و افسارگسیخته قیمت مسکن منجر شد.
جهش ساخت در ۱۴۰۳؛ پاسخی ناکافی به نیاز انباشته
در چنین بستری رکورد ساخت بیش از نیم‌میلیون واحد مسکونی در سال۱۴۰۳ هرچند به‌عنوان یک دستاورد مهم تلقی می‌شود اما به‌هیچ‌وجه پاسخگوی نیاز واقعی کشور نیست. برآورد کارشناسان نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل نسبی، سالانه به دست‌کم یک‌میلیون واحد جدید نیاز دارد؛ رقمی‌که علاوه‌بر پاسخ به رشد طبیعی جمعیت و نیازهای ناشی از مهاجرت‌های داخلی، باید کمبودهای انباشته در سال‌های گذشته را نیز جبران کند. به عبارت دیگر، حتی در بهترین سال دهه اخیر، تنها نیمی از این نیاز پاسخ داده شده و همین مساله نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان در شرایط کمبود ساختاری قرار دارد.
این کمبود موجب شده که آثار مثبت رکورد ساخت در سال۱۴۰۳ چندان محسوس نباشد. درواقع افزایش عرضه نتوانست به‌شکل محسوسی فشار قیمتی را در بازار کاهش دهد. خانوارهایی که سال‌ها در انتظار خانه‌دار شدن بودند، همچنان با مانع اصلی یعنی بالا بودن قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مواجه هستند. بنابراین می‌توان گفت جهش ساخت‌وساز در سال۱۴۰۳ بیش از آنکه یک تغییر بنیادین باشد، پاسخی مقطعی به انباشت تقاضای سال‌های گذشته است.
پیامدهای اقتصادی رکورد ساخت
رشد قابل‌توجه ساخت‌وساز در سال۱۴۰۳ بی‌تردید پیامدهای اقتصادی متعددی را به‌دنبال داشت. از یک‌سو، این روند توانست به رونق نسبی در صنایع وابسته به ساختمان منجر شود. صنایع بزرگی همچون فولاد، سیمان، کاشی، شیشه و لوازم خانگی از این رونق سهم بردند و اشتغالزایی قابل‌توجهی در بخش‌های مختلف به وجود آمد. این موضوع نشان می‌دهد که بخش مسکن همچنان به‌عنوان موتور محرک اقتصاد ایران عمل می‌کند و افزایش فعالیت در این بخش می‌تواند آثار ضربه‌گیر بر رکود سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد.
با این حال، تاثیر این رکورد بر قیمت مسکن چندان قابل‌توجه نبود. علت اصلی این مساله همان شکاف ساختاری میان عرضه و تقاضاست. هنگامی‌که تقاضای انباشته در ابعاد میلیونی وجود دارد، حتی افزایش نیم‌میلیونی عرضه نیز نمی‌تواند تعادل قیمتی ایجاد کند. علاوه‌بر این، رشد عمومی قیمت‌ها در اقتصاد ایران و انتظارات تورمی موجب شد هر گونه اثر کاهنده‌ای که ممکن بود از افزایش عرضه ناشی شود، به سرعت خنثی گردد.
نکته مهم دیگر آن است که بخشی از این واحدهای تولیدشده نه به قصد مصرف واقعی بلکه با انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی و حفظ ارزش دارایی‌ها ساخته شد. به عبارت دیگر واحدهای تولیدشده لزوما وارد بازار مصرف خانوارهای فاقد مسکن نشدند و بخشی از آنها شکل خانه‌های خالی یا املاک سرمایه‌ای باقی ماندند. این مساله خود به چرخه ناکارآمدی در بازار دامن زد و مانع شد رکورد ساخت به معنای واقعی کلمه به بهبود شرایط دسترسی خانوارها به مسکن منجر شود.
چشم‌انداز تولید مسکن
رکورد ساخت مسکن در سال۱۴۰۳ را باید یک نقطه‌عطف مهم در بازار مسکن ایران دانست. این رکورد نشان داد که در صورت وجود اراده سیاسی و بسیج منابع، امکان افزایش قابل‌توجه عرضه در بازار وجود دارد اما واقعیت این است که این رکورد بیش از آنکه نشانه‌ای از یک سیاستگذاری پایدار و بلندمدت باشد، حاصل واکنش به فشار تقاضای انباشته و نیاز فوری بازار است. اگر این روند به‌صورت مستمر و هدفمند ادامه پیدا نکند، نمی‌تواند تاثیر پایدار بر کاهش شکاف عرضه و تقاضا داشته باشد.
برای آنکه بازار مسکن ایران به‌سمت تعادل حرکت کند، ضروری است که سیاست‌های تولید مسکن حمایتی به صورت بلندمدت و پایدار ادامه یابد. تامین منابع مالی مطمئن برای سازندگان، تخصیص زمین و زیرساخت‌های شهری با قیمت مناسب و جلوگیری از ورود تقاضای سوداگرانه به بازار، از جمله اقداماتی است که می‌تواند کارآمد باشد. علاوه‌بر این، باید برنامه‌ریزی‌ها به‌گونه‌ای باشد که واحدهای ساخته‌شده به دست متقاضیان واقعی برسد و از تبدیل شدن آنها به خانه‌های خالی جلوگیری شود.
به بیان دیگر، تنها در شرایطی می‌توان امیدوار بود که رکوردهای مقطعی جای خود را به روندی پایدار در تامین مسکن بدهند که دولت و بخش‌خصوصی در چارچوبی مشترک به تولید مداوم و هدفمند واحدهای مسکونی بپردازند. در غیر این صورت، حتی اگر در سال‌های آینده نیز رکوردهای مشابهی به ثبت برسد، تاثیر آنها بر کاهش فشار قیمتی و افزایش دسترسی خانوارها به مسکن چندان محسوس نخواهد بود.
