تقاطع بحران و فرصت
جهان صنعت– بازار املاک و مستغلات نقش حیاتی در رشد اقتصادی، اشتغال، سرمایه‌گذاری و رفاه اجتماعی دارد. در بسیاری از اقتصادهای نوظهور، این بازار به عنوان پیشران توسعه شهری و جذب سرمایه داخلی و خارجی عمل می‌کند. این گزارش به بررسی تطبیقی وضعیت بازار مسکن در شش کشور نوظهور (ترکیه، روسیه، هند، چین، برزیل و اندونزی) و مقایسه آن با ایران می‌پردازد. این تحلیل شامل شاخص‌های کلان، ویژگی‌های ساختاری، سیاستگذاری‌های دولت، چالش‌ها و روندهای آینده بوده که توسط حسین عبده‌تبریزی با همکاری آریا کلانی تهیه شده است.
سهم بخش مسکن در اقتصاد کشورها
سهم بخش املاک و مستغلات از تولید ناخالص داخلی (GDP) در کشورهای مورد بررسی تفاوت قابل توجهی دارد. سهم بخش مسکن در اقتصاد چین پیش از بحران، تا GDP 30درصد را شامل می‌شد اما اکنون با افت روبه‌رو شده است. این سهم در هند حدود ۷ تا ۸درصد و در مسیر رشد به سمت ۱۳درصد تا سال ۲۰۲۵ ارزیابی شده است. سهم بخش املاک و مستغلات از تولید ناخالص داخلی در برزیل حدود ۵/۱۰درصد و محرک اشتغال در مناطق شهری و روستایی است. این سهم در ترکیه نیز بین ۸ تا ۱۰درصد بوده و با رشد قابل توجه ساخت‌وساز همراه است، همچنین در اندونزی حدود ۶/۱۴درصد بوده و شامل ساخت، املاک و زیرساخت است. سهم بخش مسکن در اقتصاد روسیه آمار مستقلی ندارد اما بخش مسکن تاثیر زیادی بر بازار کار این کشور دارد. در ایران نیز بیش از ۱۰درصد تولید ناخالص داخلی به طور مستقیم از ساخت‌وساز حاصل می‌شود اما با نوسانات بالا و وابستگی شدید به وام‌های دولتی همراه است.
نرخ مالکیت مسکن
مالکیت مسکن شاخصی کلیدی از امنیت اقتصادی و رفاه خانوارها به شمار می‌رود. این نرخ در روسیه حدود ۶/۹۲درصد، در هند ۸۶درصد، در اندونزی ۸۰درصد، در برزیل ۴/۷۴درصد، در ترکیه ۸/۵۵درصد و در ایران حدود ۷۰ تخمین زده می‌شود. نرخ مالکیت مسکن در کشور چین آمار رسمی ندارد ولی بین ۹۰ تا ۹۶درصد تخمین زده می‌شود. در این رابطه، ایران در رتبه متوسطی قرار دارد اما رشد مالکیت در دهه اخیر کاهش یافته و تمایل به اجاره افزایش یافته است. باید توجه داشت که ایران با نرخ مالکیت حدود ۷۰درصد، در میانه طیف قرار دارد. این نرخ از ترکیه (۸/۵۵درصد) به مراتب بالاتر است اما در مقایسه با روسیه (۶/۹۲درصد)، هند (۸۶درصد) و حتی اندونزی (۸۰درصد) پایین‌تر محسوب می‌شود. در چین نیز با آنکه آمار رسمی در دست نیست، تخمین‌ها مالکیت بالا (۹۰ تا ۹۶درصد) را نشان می‌دهند. این داده‌ها حاکی از آن است که سیاست‌های حمایتی یا شرایط تاریخی در برخی کشورها باعث دسترسی آسان‌تر به مالکیت شده‌اند، حال آنکه در ایران روند تملک خانه با سختی بیشتری همراه است، به‌ویژه برای نسل‌های جدید.
هزینه مسکن و شاخص استطاعت
در ایران سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار به ۴۰درصد یا بیشتر رسیده است. در ترکیه این نسبت حدود ۱۹درصد برابر با میانگین (OECD) است. در برزیل، در مناطق شهری تا ۳۵درصد از درآمد خانوار صرف اجاره می‌شود. در هند و اندونزی، مشکل استطاعت بیشتر برای طبقات پایین و جوانان محسوس است. در چین نیز کاهش قیمت در سال‌های اخیر کمی به بهبود استطاعت کمک کرده ولی بحران بدهی باعث تردید در خرید شده است.
وضعیت بازار اجاره
در ترکیه و برزیل، به خصوص در شهرهای بزرگ، اجاره‌نشینی به دلیل افزایش قیمت‌ها رشد کرده است.
در چین، بازار اجاره در حال توسعه است؛ سیاستگذاران به آن توجه بیشتری دارند.
در ایران اجاره‌نشینی در کلانشهرها رشد چشمگیری داشته و نرخ‌های اجاره همراه با تورم جهشی افزایش یافته‌اند. کشور هند نیز با افزایش تقاضا برای اجاره به ویژه در مراکز فناوری مانند بنگلور و حیدرآباد روبه‌رو است.
ساخت‌وساز و عرضه مسکن
حجم ساخت‌وساز در هند سالانه بین ۳ تا ۵میلیون واحد جدید برآورد می‌شود. این در حالی است که سطح ساخت در چین بالا، اما درگیر بحران عرضه مازاد و خانه‌های نیمه‌کاره است. هدف‌گذاری صورت گرفته در اندونزی، ساخت سالانه یک میلیون خانه بوده که حدود ۶۲درصد آن تا سال ۲۰۲۴ تحقق یافته است.
در کشور برزیل، ساخت ۳۸۳هزار واحد جدید در سال ۲۰۲۴، با برنامه‌های اجتماعی مانند «خانه‌ی من، زندگی من» به سرانجام رسیده است. ترکیه نیز در سال ۲۰۲۴، بیش از ۷۵۸هزار واحد در حال ساخت دارد.
در ایران «نهضت ملی مسکن» با هدف ساخت سالانه ۴۰۰هزار تا یک میلیون واحد اما با تحقق کمتر از ۳۰درصدی در بسیاری از مناطق روبه‌رو است.
سیاست‌های دولتی و مداخلات
کشورهای گوناگون بسته‌های حمایتی متنوعی را در بخش مسکن ارائه و اجرا می‌کنند.
در چین خرید پروژه‌های نیمه‌کاره توسط دولت و کاهش نرخ وام‌ها صورت می‌گیرد. در هند برنامه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و قانون RERA برای شفافیت وجود دارد در برزیل، یارانه و وام با بهره پایین برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. در اندونزی نیز ساخت خانه‌های ارزان با همکاری بخش خصوصی انجام می‌گیرد. در کشور ترکیه ارائه وام‌های یارانه‌ای، کنترل قیمت و اجاره در دستور کار قرار دارد. در ایران نیز طرح‌هایی مانند «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» وجود دارند که با چالش‌هایی در تامین منابع مالی و کیفیت اجرا روبه‌رو هستند.
به طور کلی می‌توان گفت که کشورهایی مانند هند، چین، برزیل و اندونزی از سازوکارهای دولتی قدرتمند برای ساخت خانه‌های مقرون‌به‌صرفه، اعطای وام یارانه‌ای و کنترل بازار اجاره استفاده می‌کنند. حتی در ترکیه نیز دولت به شکل فعال در نوسازی بافت‌های فرسوده و کنترل قیمت مداخله می‌کند. ایران هرچند دارای طرح‌هایی چون «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» بوده اما در اجرا با مشکلات متعددی نظیر کمبود منابع مالی، کیفیت پایین ساخت و ناتوانی در تکمیل زیرساخت‌ها روبه‌رو شده است.
نرخ بهره و وام‌های رهنی
نرخ‌های بهره در کشورهای مختلف تفاوت چشمگیری دارند. در ایران نرخ رسمی حدود ۱۸ تا ۲۳درصد اما نرخ موثر بسیار بالاتر است. در ترکیه نرخ سالانه تا ۴۴درصد بوده و هزینه بازپرداخت بسیار بالا است. در روسیه نرخ بهره حدود ۳۰درصد در نظر گرفته شده و متقاضیان با دشواری در تامین مالی روبه‌رو هستند.
این نرخ در هند بین ۸ تا ۹درصد در نظر گرفته شده و دریافت وام برای طبقه متوسط ممکن‌تر است. در چین نیز نرخ وام کاهش یافته و به میزان ۳۰واحد زیر نرخ پایه در نظر گرفته شده است. این نرخ در برزیل بین
۹ تا ۷/۱۰درصد و با بازپرداخت‌های بلندمدت ۳۰ تا ۳۵ ساله در نظر گرفته شده است. بدون شک یکی از مهم‌ترین موانع خرید خانه در ایران، نرخ بهره بالای وام‌های مسکن بوده که معمولا به صورت موثر بین ۲۰ تا ۲۵درصد یا حتی بیشتر است. این در حالی است که کشورهایی مانند هند (۸ تا ۹درصد) و چین (با کاهش‌های اخیر) نرخ‌های بسیار پایین‌تری دارند. در ترکیه و روسیه، نرخ بهره حتی بالاتر از ایران است (تا ۴۴درصد در ترکیه و ۳۰درصد در روسیه) اما این کشورها گاه با سازوکارهای تکمیلی مانند وام‌های یارانه‌ای، بخشی از این فشار را تعدیل کرده‌اند.
چالش‌های ساختاری
کشورهای مختلف با موانع مشابه و متفاوتی در بخش مسکن روبه‌رو هستند. چین با بحران بدهی شرکت‌های ساخت‌وساز، خانه‌های نیمه‌تمام و نرخ بالای خانه‌های خالی دست و پنجه نرم می‌کند.
در روسیه کاهش فروش، کمبود داده‌های شفاف و افت تقاضا ازجمله مهم‌ترین موانع در بخش مسکن به شمار می‌روند. در ایران نیز نرخ خانه‌های خالی بالاست و حدود ۸/۱۲درصد است. در برخی مناطق با کمبود روبه‌رو هستیم. به عبارتی نابرابری منطقه‌ای و ناکارآمدی در سیاستگذاری‌ها از مهم‌ترین چالش‌های ساختاری در ایران به شمار می‌روند. در برزیل ناقص بودن اسناد مالکیت و گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی (فاولاها) از اساسی‌ترین موانع و چالش‌ها در بخش مسکن هستند. هند نیز با مشکل ثبت اسناد، پروژه‌های نیمه‌تمام و رشد نامتوازن بین مناطق روبه‌رو است.
در اندونزی نیز دسترسی سخت به وام، کمبود زیرساخت در مناطق جدید و قیمت بالای زمین ازجمله اصلی‌ترین چالش‌ها در بخش مسکن هستند.
کیفیت مسکن و روندهای آتی
کیفیت ساخت و امکانات رفاهی در میان کشورها متفاوت است.
چین و هند در حال حرکت به سمت ساخت واحدهای کوچک و مقرون‌به‌صرفه برای جوانان هستند. برزیل و اندونزی روی ساخت صنعتی و تکنولوژی‌های سبز تمرکز دارند. این در حالی است که ترکیه پس از زلزله‌ها، نوسازی شهری را در اولویت قرار داده است.
در ایران نیز با وجود برنامه‌های نوسازی، با فرسودگی بافت‌ها، کیفیت پایین ساخت، و ضعف خدمات روبه‌رو هستند.
باید توجه داشت که کیفیت ساخت در ایران معمولا متغیر است و در بسیاری از پروژه‌های بزرگ دولتی، کیفیت پایین و عدم انطباق با استانداردهای روز به چشم می‌خورد. در مقابل کشورهایی مانند چین، ترکیه و حتی اندونزی با وجود چالش‌هایی مانند زلزله یا بحران شرکت‌های ساخت‌وساز، سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در فناوری‌های نوین ساختمانی، بهره‌وری انرژی و ساخت صنعتی انجام داده‌اند. به طور کلی، در ایران علاوه بر ضعف کیفیت، فرسودگی بافت‌های شهری یکی از چالش‌های بزرگ محسوب می‌شود که نیاز به مداخله فوری دارد.
نرخ خانه‌های خالی
در مقایسه تطبیقی میان ایران و شش کشور نوظهور بررسی‌شده، چند محور کلیدی نمایانگر تفاوت‌های بنیادین در ساختار بازار مسکن، سیاستگذاری‌ها و دسترسی عمومی به مسکن هستند.
در ایران نرخ خانه‌های خالی حدود ۸/۱۲درصد گزارش شده که در سطح بالایی قرار دارد. این پدیده مشابه با کشورهایی مانند چین است که تخمین زده می‌شود حدود ۱۳درصد خانه‌ها خالی باشند. در مقابل هند نرخ بسیار پایین‌تری از خانه‌های خالی دارد (حدود ۵/۳درصد). نرخ بالای خانه‌های خالی در ایران نشان از اختلال در بازار عرضه و تقاضاست؛ خانه‌ها ساخته می‌شوند اما یا قدرت خرید وجود ندارد یا این واحدها برای سرمایه‌گذاری احتکار شده‌اند.
نتیجه‌گیری
تحلیل تطبیقی بازار املاک در ایران با اقتصادهای نوظهور نشان می‌دهد که ایران با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری و سیاستی روبه‌رو است که مانع از بهره‌برداری موثر از ظرفیت‌های این بازار می‌شود. از یک‌سو، نرخ بهره بالا و نبود سازوکارهای مالی بلندمدت، توان خرید خانوارها را به شدت کاهش داده است. از سوی دیگر، عدم تناسب میان ساخت‌وساز و تقاضای واقعی، به شکل خانه‌های خالی، پروژه‌های نیمه‌تمام و عرضه نابرابر در مناطق مختلف کشور ظهور کرده است.
در بسیاری از کشورها، دولت با تنظیم بازار از طریق سیاست‌های ساخت مسکن اجتماعی، کنترل اجاره‌بها، تشویق سرمایه‌گذاری هدفمند و حمایت از فناوری‌های نوین ساختمانی توانسته است بازار را از تنش خارج و مسیر توسعه متوازن را فراهم کند. در ایران نیز تنها با رویکردی جامع و یکپارچه که شامل اصلاحات مالی، بازنگری در سیاست زمین، ارتقای کیفیت ساخت و بهبود حکمرانی شهری باشد، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن از وضعیت کنونی خارج شود و به عاملی برای رشد اقتصادی، عدالت اجتماعی و پایداری شهری تبدیل شود، در غیر این صورت، خانه همچنان از کالای مصرفی به کالایی سرمایه‌ای و انحصاری برای گروه‌های خاص باقی خواهد ماند. به طور کلی بازار املاک و مستغلات ایران در مقایسه با کشورهای نوظهور، از نظر نرخ بهره بالا، هزینه‌های سنگین خرید، کیفیت ساخت نسبتا پایین و سیاستگذاری‌های ناپایدار در موقعیت ضعیف‌تری قرار دارد. در مقابل کشورهایی مانند هند و اندونزی، با بهره‌گیری از سیاست‌های حمایتی منسجم و توسعه زیرساخت‌ها، توانسته‌اند به سمت افزایش استطاعت مسکن حرکت کنند. چین و ترکیه نیز با وجود مشکلات ساختاری، مسیرهایی برای اصلاح طی می‌کنند. تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که برای ارتقای بخش مسکن در ایران، نیاز به بازنگری عمیق در نظام تامین مالی، تنظیم‌گری و تمرکز بر کیفیت ساخت وجود دارد.
