تغییر پارادایم مسکن
جهان‌صنعت– بازار مسکن تهران پس از جنگ ۱۲روزه وارد مرحله‌ای کاملا متفاوت از دوره‌های پیشین شده است؛ مرحله‌ای که بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار از آن با عنوان «تغییر پارادایم» یاد می‌کنند. این تغییرات نه‌تنها در روندهای قیمتی، بلکه در الگوهای رفتاری مالکان، سرمایه‌گذاران و حتی خریداران مصرفی نمود یافته است. برخلاف سال‌های گذشته که بازار مسکن تهران عمدتا تحت‌تاثیر شاخص‌های اقتصادی نظیر تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز یا کاهش قدرت خرید خانوار حرکت می‌کرد، اکنون متغیر امنیتی و روانی به عامل اصلی جهت‌دهنده به بازار تبدیل شده است. پس از این جنگ کوتاه اما تاثیرگذار، شهر تهران- به ویژه مناطق شمالی آن- با پدیده‌هایی مواجه شده که کمتر سابقه داشته است: کاهش شدید و غیرمنتظره قیمت‌های پیشنهادی، افزایش فروش‌های اضطراری و شکل‌گیری پدیده‌ای تازه به نام معاوضه ملک لوکس با واحدی در مناطق پایین‌تر. این شرایط در حالی رخ داده است که پیش‌تر، مناطق شمالی تهران به دلیل جایگاه خاص خود به عنوان دارایی امن و ارزشمند، از چنین رفتارهایی مصون بودند و معمولا دیرتر از سایر مناطق وارد رکود یا کاهش قیمت می‌شدند.
کاهش بی‌سابقه قیمت‌های پیشنهادی
یکی از شاخص‌ترین و در عین حال بی‌سابقه‌ترین تحولات کنونی بازار مسکن، کاهش محسوس و سریع قیمت‌های پیشنهادی در مناطق شمالی و مرفه تهران است. این روند در تضاد کامل با الگوهای تاریخی بازار مسکن است چرا که معمولا واحدهای لوکس و مناطق بالای شهر در برابر کاهش قیمت مقاومت بالایی داشتند و مالکان این واحدها تنها در شرایط رکود عمیق اقتصادی و طی بازه‌های زمانی طولانی حاضر به تعدیل قیمت بودنداما اکنون شرایط متفاوت است. مشاهدات میدانی و گزارش‌های منتشر شده نشان می‌دهد بسیاری از مالکان در مناطقی همچون الهیه، فرشته، نیاوران و زعفرانیه واحدهای خود را با قیمتی ۱۵ تا حتی ۳۰درصد کمتر از عرف بازار عرضه می‌کنند.
این کاهش قیمت در اغلب موارد ناشی از فروش‌های اضطراری و تمایل به خروج سریع از بازار است. بسیاری از مالکان مرفه که پیش‌تر بازار مسکن را یک پناهگاه امن سرمایه‌ای می‌دانستند، اکنون آن را پرریسک و نامطمئن ارزیابی می‌کنند. در برخی موارد، صاحبان واحدهای لوکس ترجیح می‌دهند حتی در کوتاه‌ترین زمان ممکن واحد خود را نقد کنند و سرمایه‌شان را به بازارهای امن‌تر، نظیر ارز و طلا یا حتی سرمایه‌گذاری در خارج از کشور، منتقل کنند. این تغییر رویکرد نشان می‌دهد که بازار مسکن در مناطق شمالی دیگر جایگاه پیشین خود را به عنوان یک دارایی امن از دست داده است.
پدیده تازه معاوضه ملک؛ نشانه‌ای از تغییر رفتار سرمایه‌ای
یکی از روندهای تازه و در نوع خود بی‌سابقه در بازار مسکن تهران پس از جنگ ۱۲روزه، گرایش مالکان مناطق شمالی به معاوضه ملک لوکس خود با واحدی کوچک‌تر یا واقع در مناطق میانی و حتی جنوبی‌تر شهر است. این پدیده که پیش‌تر تقریبا در بازار واحدهای لوکس مشاهده نمی‌شد، نشانه روشنی از تغییر رفتار سرمایه‌ای این گروه از مالکان است. در سال‌های گذشته، صاحبان واحدهای لوکس معمولا یا ملک خود را برای مدت طولانی نگهداری می‌کردند یا در صورت فروش، دارایی نقدی حاصل را مجددا در همان طبقه از بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند اما اکنون شاهد آن هستیم که بسیاری از این مالکان، برای کاهش ریسک و حفظ ارزش دارایی خود، تمایل دارند بخشی از سرمایه‌شان را نقد کنند و در قالب یک واحد کوچک‌تر و ارزان‌تر سرمایه‌گذاری کنند.
این تغییر رفتاری درواقع نشان‌دهنده افزایش ریسک‌گریزی و بی‌اعتمادی به آینده بازار مسکن لوکس است. نگرانی از ادامه تنش‌های منطقه‌ای و احتمال بروز مجدد حوادث مشابه، مالکان را به این نتیجه رسانده که داشتن یک واحد لوکس و گران‌قیمت در منطقه‌ای مرفه نه‌تنها یک دارایی امن محسوب نمی‌شود، بلکه ممکن است در آینده‌ای نزدیک به یک دارایی نقدناپذیر تبدیل شود. از این‌رو، بسیاری از این افراد ترجیح می‌دهند ارزش ملک خود را پیش از کاهش بیشتر حفظ کنند و بخشی از سرمایه را به حوزه‌های دیگر منتقل کنند.
تاثیر روانی جنگ و تداوم نگرانی‌های امنیتی
تاثیر جنگ ۱۲روزه تنها به دوره کوتاه درگیری محدود نشده و آثار روانی آن همچنان بر بازار مسکن سنگینی می‌کند. حتی با پایان درگیری، نگرانی از وقوع مجدد حملات، بی‌ثباتی منطقه‌ای و پیامدهای احتمالی آن بر امنیت شهری، همچنان در ذهن سرمایه‌گذاران و مالکان سنگینی می‌کند. بسیاری از کارشناسان معتقدند بخش عمده‌ای از کاهش قیمت‌ها ناشی از همین نگرانی‌های روانی و تلاش مالکان برای خروج از بازار پیش از تشدید احتمالی بحران است.
در این میان، برخی مالکان به دلیل برنامه‌های مهاجرتی و تمایل به خروج سریع از کشور، حاضر شده‌اند واحدهای خود را با قیمتی بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی بفروشند. همچنین، بخشی از سرمایه‌گذاران کلان مسکن که پیش‌تر مناطق شمالی را به عنوان گزینه‌ای مطمئن برای حفظ سرمایه انتخاب می‌کردند، اکنون بازارهای موازی و حتی سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه را گزینه‌ای کم‌ریسک‌تر می‌دانند. به عبارت دیگر، جنگ ۱۲روزه ضربه‌ای جدی به اعتماد سرمایه‌ای بازار مسکن وارد کرده و این بی‌اعتمادی هنوز پابرجاست.
نقش دلالان و سوداگران در تشدید فضای روانی منفی
اگرچه نمی‌توان تاثیر واقعی جنگ و نگرانی‌های امنیتی را نادیده گرفت اما برخی کارشناسان تاکید می‌کنند که بخش مهمی از اخبار منتشر شده درباره سقوط شدید قیمت‌ها توسط دلالان و سوداگران هدایت می‌شود. این گروه‌ها با استفاده از فضای روانی منفی پس از جنگ، سعی دارند بازار را به سمت فروش‌های اضطراری سوق دهند و واحدهای لوکس را با قیمتی بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری کنند.
سوداگران با استفاده از شبکه‌های اجتماعی و حتی انتشار گزارش‌های غیررسمی در فضای مجازی، تصویری اغراق‌آمیز از سقوط قیمت‌ها ترسیم کرده‌اند. این جنگ روانی باعث می‌شود برخی مالکان، حتی آنهایی که لزومی برای فروش فوری ندارند، دچار اضطراب شوند و برای پیشگیری از ضرر بیشتر، ملک خود را سریع‌تر و ارزان‌تر بفروشند. هدف اصلی این دلالان، احتکار واحدهای لوکس و فروش آنها در دوره‌ای است که بازار دوباره به آرامش برسد و قیمت‌ها به حالت عادی بازگردد. چنین رویکردی می‌تواند در ماه‌های آینده روند بازار را به‌شدت دستکاری کند و باعث ایجاد نوسانات شدید و غیرواقعی شود.
تفاوت بنیادین این دوره با رکودهای پیشین بازار مسکن
بازار مسکن تهران در گذشته نیز دوره‌های رکودی و حتی کاهش قیمت را تجربه کرده است اما شرایط کنونی از چند جهت با آن دوره‌ها تفاوت بنیادین دارد. نخست اینکه ماهیت عرضه‌های فعلی کاملا اضطراری و ناشی از نگرانی‌های روانی و امنیتی است، نه رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوار.
دوم اینکه مالکان مناطق شمالی که همواره مقاوم‌ترین گروه در برابر کاهش قیمت بودند، این بار خود آغازگر روند کاهش قیمت شده‌اند. سومین تفاوت مهم، گرایش تازه به معاوضه ملک است که پیش‌تر در بازار واحدهای لوکس تقریبا ناشناخته بود و نشانه‌ای از تغییر نگاه سرمایه‌ای مالکان محسوب می‌شود.
پیامدهای میان‌مدت و بلندمدت
این تغییرات اگرچه در کوتاه‌مدت بیشتر جنبه روانی دارد اما می‌تواند پیامدهای جدی و بلندمدتی برای بازار مسکن تهران به همراه داشته باشد. اگر وضعیت امنیتی و روانی جامعه در ماه‌های آینده بهبود نیابد، مناطق شمالی همچنان تحت‌فشار قیمتی باقی خواهند ماند و سرمایه‌ها به سمت مناطق میانی و جنوبی تهران منتقل می‌شوند. این روند ممکن است باعث رشد ناگهانی قیمت در این مناطق و ایجاد یک حباب جدید شود. در مقابل، در صورتی که فضای امنیتی بهبود یابد و اعتماد سرمایه‌ای بازگردد، احتمال بازگشت تدریجی قیمت‌ها در مناطق شمالی در یک بازه شش تا ۱۲ماهه وجود دارد. با این حال، در هر دو حالت، نقش دلالان و سفته‌بازان در شکل‌دهی به قیمت‌ها پررنگ‌تر خواهد شد و در غیاب سیاستگذاری شفاف، آنها می‌توانند روند بازار را به طور مصنوعی مدیریت کنند.
جمع‌بندی و پیشنهادهای سیاستی
بازار مسکن تهران پس از جنگ ۱۲روزه در شرایطی متفاوت و حساس قرار گرفته است. کاهش بی‌سابقه قیمت‌ها در مناطق شمالی، فروش‌های اضطراری و حضور فعال دلالان، نشانه‌هایی از بازاری پرتنش و در عین حال فرصت‌طلبانه را نشان می‌دهد. اگر دولت و نهادهای ناظر به‌سرعت وارد عمل نشوند، ممکن است بازار مسکن وارد یک چرخه نوسان شدید شود که در آن، سوداگران بیشترین سود و خریداران مصرفی بیشترین زیان را متحمل شوند. انتشار شفاف آمارهای رسمی معاملات، کنترل فعالیت‌های سفته‌بازانه و ارائه مشوق‌هایی برای نگهداری سرمایه در بازار مسکن، به‌ویژه در مناطق شمالی، ازجمله اقداماتی است که می‌تواند از تعمیق بحران جلوگیری کند.
در همین راستا طی مصاحبه‌ای با نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، تغییرات ایجاد شده در بازار مسکن پایتخت پس از جنگ ۱۲روزه را مورد بررسی قرار دادیم. در ادامه گفت‌و‌گوی سمانه محرمی نمین با «جهان‌صنعت» را می‌خوانید:
شنیده‌ها حاکی از آن است که در پی وقوع جنگ ۱۲روزه، ساکنین مناطق شمالی تهران به علت ناامنی‌های به وجود آمده ترجیح داده‌اند املاک تحت‌مالکیت خود را با قیمت‌های پایین‌تر از نرخ‌های معمول بفروشند و یا با منازل در مناطق دیگر تهاتر کنند. به نظر شما این جابه‌جایی‌ها چه تاثیری بر بازار خواهد داشت؟
برای کاهش قیمتی مذکور به هیچ عنوان مبنایی قائل نیستم. این اخبار سودا‌گرایانه است؛ اخباری که افراد را به سوی شکستن قیمت سوق می‌دهند. سوداگران در عوض در شش ماه آینده که به علت بالا رفتن نرخ مصالح، افزایش دستمزد و عوارض می‌توان انتظار بالا رفتن قیمت مسکن را داشت، قصد سودجویی از این قضیه را خواهند داشت. بنابراین نباید جنگ ۱۲روزه را با جنگ تحمیلی مقایسه کرد زیرا جنگ تحمیلی باعث شد برخی افراد املاک و دارایی‌های خود را با نازل‌ترین قیمت بفروشند و برای همیشه مهاجرت کنند اما چیزی که در جنگ ۱۲روزه اتفاق افتاد، این بود که اغلب ساکنین شمالی تهران در شمال ایران هم مسکنی داشتند و به علت استطاعت مالی لازم نبود برای خرید ملک در مناطق دیگر دست به فروش املاک خود با قیمت نازل بزنند.
در نتیجه این خبر بسیار سوداگرانه است و زمینه ورود سوداگران را ایجاد می‌کند تا با خرید ملک و بلوکه کردن آن، بتوانند در زمان افزایش قیمت نه به علت رشد هیجانی بلکه برای افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت که امکان بالا رفتن قیمت را فراهم می‌کند، با فروش این املاک سود کسب کنند.
– درخصوص بازار اجاره نیز خبرهایی از این دست منتشر شده است. اکنون بازار اجاره در چه شرایطی قرار دارد؟
اجاره یک دوره طلایی دارد که از خرداد‌ماه آغاز شده تا اواخر شهریور ادامه دارد. اوج جابه‌جایی‌ها در این زمان است. در واقع تغییرات در بازار اجاره به علت افزایش تقاضا در این دوره است. مورد مهم دیگر خروج اتباع غیرمجاز از کشور است که باعث خالی شدن برخی املاک از سکنه شده است که عمدتا در مناطق ۱۷،۱۸و ۱۹ بوده و عمدتا املاک کلنگی محسوب می‌شوند اما نکته اینجاست که این املاک قابلیت استفاده برای ایرانیان را ندارد و برای وارد شدن به بازار عرضه دو حالت پیدا می‌کند.
یکی اینکه وارد بازار مشارکت در ساخت شود و یا در حالت دوم بازسازی شده و بعد در اختیار ایرانیان قرار گیرد. در چنین شرایطی درخصوص حالت اول، بازار مشارکت بین ۱۲ تا ۱۸ ماه طول خواهد کشید و برای بازسازی هم زیر دو ماه این امر میسر نخواهد شد. در نتیجه ما نباید با اخبار اشتباه درخصوص کاهش قیمت باعث رکود و ورود دلالان به بازار شویم.
لازم به ذکر است در مورد اجاره کردن خانه‌ها توسط اتباع غیرمجاز، ما بارها اعلام کردیم که این امر باید از یک دریچه‌ای صورت بگیرد که این دریچه تا پیش از این تحت نظارت املاکی‌ها بود و بعد تغییراتی در آن حاصل شد. در واقع قبلا این دریچه نظارتی املاکی‌ها بودند که مالک منزل را در اختیار آنها می‌گذاشت و املاکی به علت سکونت در همان محل، شاهد بود که چه کسی در آن خانه سکونت می‌کند و تا سال بعد آن خانه را تحت نظر قرار می‌داد و در عین حال بر میزان افزایش سالانه اجاره نیز امکان نظارت وجود داشت اما با ایجاد سامانه خودنویس قرارداد دیگر کسی ناظر بر مالک نبوده و در حال حاضر رصد برداشته شده است.
– موضوع دیگری که این روزها مطرح است، خروج سرمایه از سوی سرمایه‌گذاران به کشورهای دیگر است. آیا به نظر شما خرید مسکن در کشورهای دیگر منطقی به نظر می‌رسد؟
سوق دادن افراد به خرید ملک در خارج از کشور به علت جنگ را نمی‌توان نادیده گرفت اما راهنمایان خرید در خارج از کشور بد عمل کرده‌اند و وقوع کلاهبرداری باعث ترس مردم شده است. با این حال نمی توان به طور جدی ابراز کرد که سرمایه‌گذاران در حال خارج شدن از کشور هستند. یعنی بهتر است بگوییم انگیزه خرید برای سرمایه‌گذاران در داخل کشور کم شده است. در واقع اطلاع دقیقی از خروج سرمایه انها در دست نیست. در خود کشور انگیزه کم شده و توجه‌شان به سمت بازارهای موازی مانند ارز جلب شده است که سود‌های کاذبی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده‌اند اما بازار ملک به علت بالا بودن اعداد و ارقام جابه‌جایی نمی‌تواند چنین سود‌هایی را روزانه و ساعتی ایجاد کند.
با این حال باید تاکید کرد که بازار ملک بازار مطمئن‌تری نسبت به دیگر بازارهاست. یعنی معتقدم بازاری مطمئن‌تر از آن وجود ندارد. همچنین لازم به یادآوری است، بازار ملک، بازاری با سوددهی میان مدت است و سوداگرانی که به اسم سرمایه‌گذار می‌خواهند وارد بازار شوند باید فعلا دست نگه داشته و تا چند ماه آینده وارد آن نشوند. همچنین باید تاکید کنم، در حال حاضر بازار ما در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد که خرید و فروش نداریم ولی به علت تورم، قیمت با شیب ملایم افزایش می‌یابد اما همچنان بازار هیجانی نداریم.
– آیا درخصوص نوسانات قیمت مسکن در شرایط کنونی سیاستگذاری خاصی انجام شده است؟
همواره گفته شده که بازار مسیر خودش را بلد است و نباید بازار را دولتی کرده و دستکاری کنیم. در واقع بازار خود را به بهترین شیوه اداره می‌کند. به طور مثال سقف اجاره‌بها که دولت اعلام می‌کند اصلا به این معنی رعایت نمی‌شود و این عدد به معنای حداقل درصد افزایش ایجاد می‌شود.
نکته دیگر اصناف هستند که نباید آنها را از بین برد زیرا اصناف در شرایط بحران بازار را مدیریت کرده و هرچه قیمت متعادل‌تر به مشاوران املاک داده شود، آنها برای حفظ ثبات بازار تلاش می‌کنند.
– کاهش قیمتی اتفاق افتاده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
من به کاهش قیمت اعتقاد ندارم و این کاهش واقعی نیست. می‌توانم بگویم که حباب بازار مسکن در دو سال اخیر بسیار نازل بوده و نسبت به بازار طلا و دیگر بازار‌ها این حباب قابل توجه نیست. همچنین معتقدم اکنون کاهش قیمت نداریم. در واقع شاید مردم برای سرمایه‌گذاری نیاز به پول دارند و کاهش قیمت برای سرمایه‌گذاری در دیگر بخش‌هاست.
