بیراهه وام تولید مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری و سیاستگذاری‌های ناکارآمد روبه‌رو بوده است؛ یکی از مهم‌ترین این مشکلات، شیوه نامناسب پرداخت تسهیلات مسکن است. در حالی که انتظار می‌رفت تسهیلات بانکی ابزاری برای تسهیل تولید مسکن و کاهش هزینه‌های ساخت باشد اما واقعیت این است که سازوکار پرداخت وام نه‌تنها گره‌ای از مشکلات سازندگان باز نکرده بلکه خود به مانعی جدید در مسیر ساخت‌وساز تبدیل شده است.
تسهیلاتی که در زمان اشتباه پرداخت می‌شود
بانک عامل بخش مسکن طی سال‌های اخیر و به‌ویژه از سال۱۴۰۱ به بعد، رویه‌ای را در پیش گرفته است که وام‌های ساخت‌وساز را نه در ابتدای پروژه و برای تامین سرمایه اولیه بلکه به‌صورت مرحله‌ای و پس از پیشرفت پروژه پرداخت می‌کند. این رویه براساس قراردادهای مشارکت مدنی تنظیم شده و عملا باعث می‌شود منابع بانکی به‌جای آغاز پروژه، صرف تکمیل آن شود. درحالی‌که منطق تامین مالی ایجاب می‌کند سرمایه‌گذار در همان مراحل ابتدایی به نقدینگی کافی دسترسی داشته باشد تا کلید شروع عملیات اجرایی زده شود اما بانک‌ها با تاخیر در پرداخت، پروژه‌ها را وارد چرخه‌ای از توقف، تعویق و افزایش هزینه‌ها می‌کنند.
معضل پیچیدگی و فرسایندگی بوروکراسی‌ها
یکی دیگر از معضلات جدی، حجم بالای بوروکراسی و فرآیندهای پیچیده اداری است که سازندگان برای دریافت تسهیلات با آن مواجه می‌شوند. از تهیه مدارک متعدد و طولانی‌شدن فرآیند اعتبارسنجی گرفته تا الزام به سپردن وثایق سنگین، همه این عوامل سبب شده‌اند دریافت وام به تجربه‌ای طاقت‌فرسا تبدیل شود. نتیجه آن است که بسیاری از سازندگان یا عطای تسهیلات را به لقایش می‌بخشند، یا با تاخیرهای چندماهه مواجه می‌شوند که در شرایط تورمی بازار مصالح و زمین، هزینه نهایی پروژه را به‌شدت افزایش می‌دهد.
الزام سازندگان به خرید اوراق گران‌قیمت
با وجود اینکه منابع موردنیاز بانک مسکن از محل سپرده‌ها و بودجه‌های حمایتی تامین می‌شود، سازندگان و متقاضیان همچنان مجبور به خرید اوراق تسهیلات با قیمت‌های بالا هستند. این اوراق که در بازار سرمایه معامله می‌شوند، هزینه مضاعفی را بر دوش سازندگان می‌گذارند و عملا هزینه دریافت وام را تا چند ۱۰درصد افزایش می‌دهند. این موضوع نه‌تنها منطق حمایت مالی را زیر سوال می‌برد بلکه نشان می‌دهد نظام بانکی به‌جای تسهیلگری، در حال انتقال فشار مالی به سازندگان است.
فروش اقساطی ناکارآمد واحدها
حتی در مرحله نهایی نیز سیاستگذاری‌ها ناکارآمدی خود را نشان می‌دهند. واحدهای احداث‌شده از محل این تسهیلات باید از طریق فروش اقساطی به متقاضیان عرضه شوند اما شرایط تعیین‌شده برای فروش اقساطی آنچنان محدود و غیرمنعطف است که عملا با توان مالی خانوارها و نیاز واقعی بازار هم‌خوانی ندارد. در نتیجه بسیاری از واحدها روی دست سازندگان می‌مانند و سازندگان با بحران بازپرداخت اقساط بانکی روبه‌رو می‌شوند.
پیامدها برای بازار مسکن
این چرخه معیوب چندین پیامد مخرب برای بازار مسکن داشته است؛ پیامدهایی مانند کاهش انگیزه سازندگان، افزایش هزینه تمام‌شده، کاهش عرضه در بازار، کاهش عرضه در بازار و بدون شک گسترش شکاف میان توان خرید خانوار و قیمت مسکن.
در چنین شرایطی بسیاری از فعالان بخش‌خصوصی به دلیل مشکلات یادشده از ورود به پروژه‌های جدید منصرف شده‌اند. همچنین تاخیر در پرداخت تسهیلات و الزام به خرید اوراق گران‌قیمت موجب افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود. درحالی‌که کشور با تقاضای انباشته میلیونی روبه‌رو است، ساخت‌وساز جدید با کندی و رکود مواجه شده است. از سوی دیگر سیاست‌های نادرست بانکی عملا موجب شده‌اند حتی در صورت عرضه واحدهای جدید، بسیاری از خانوارها توانایی خرید نداشته باشند.
حمایت ناکافی بانک‌ها از مسکن حمایتی
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در تامین منابع مالی با شرایط سختی روبه‌رو هستیم، گفت که پرداخت وام ساخت مسکن از مسیر خود منحرف شده است. فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه منابع مالی طرح‌های مسکن در دو بخش دنبال می‌شود؛ نخست پروژه‌هایی که دولت در قالب جهش تولید مسکن(نهضت ملی مسکن) دنبال می‌کند و دوم حوزه ساخت‌وساز شهری.
او ادامه داد: در بخش اول شرایط منابع مالی مشخص است اما گزارش‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها در این زمینه حمایت کافی را از پروژه‌های نهضت ملی مسکن نداشته‌اند. در بخش دوم نیز که به ساخت‌وساز شهری مربوط می‌شود، بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی شناخته می‌شود، با این حال شرایط این بانک برای پرداخت تسهیلات چندان مناسب نیست.
پورحاجت با بیان اینکه با وجود تکرار و تاکیدهای فراوان درباره نامناسب بودن شیوه پرداخت تسهیلات مسکن، تغییر چشم‌گیری در این حوزه رخ نداده است، افزود: دریافت تسهیلات از بانک مسکن نه‌تنها شرایط دشواری دارد بلکه پرداخت آن نیز به‌صورت اقساطی و از طریق قراردادهای مشارکت مدنی انجام می‌شود؛ روندی که همراه با بوروکراسی‌های پیچیده است.
یکی از پارامترهای افزاینده قیمت در هزینه تولید
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تاکید کرد که از سوی دیگر دریافت تسهیلات منوط به تهیه اوراق تسهیلات(تسه) شده و حتی در مرحله اجرا قراردادهای مصوب نیز مشکلات متعددی وجود دارد. به همین دلیل چه در پروژه‌های دولتی جهش تولید مسکن و چه در طرح‌های ساخت‌وساز شهری، روند تامین مالی و پرداخت تسهیلات با موانع و محدودیت‌های جدی مواجه است.
پورحاجت بیان کرد: متاسفانه این روند هزینه تولید را به‌شدت افزایش داده است. به بیان ساده‌تر بانک مسکن اعلام می‌کند که سازندگان ابتدا باید ساخت‌وساز را آغاز کنند و سپس براساس پیشرفت فیزیکی پروژه، تسهیلات مرحله به مرحله آزاد می‌شود. او به تسنیم گفت: در واقع وامی که باید برای شروع پروژه پرداخت شود، عملا به تکمیل پروژه اختصاص پیدا می‌کند. این رویه از سال۱۴۰۱ آغاز شده و تا امروز نیز هیچ تغییری در نگرش و عملکرد بانک مسکن ایجاد نشده است.
او تاکید کرد: علاوه‌بر این، با وجود تامین منابع موردنیاز، سازندگان مجبورند اوراق تسهیلات گران‌قیمت را تهیه تا بتوانند وام دریافت کنند. از سوی دیگر شرایط فروش اقساطی واحدهای احداث‌شده نیز به گونه‌ای نیست که پاسخگوی نیاز ساخت‌وساز کشور باشد.
به‌گفته او، با وجود مکاتبات رسمی و ارائه پیشنهادها به بانک مسکن، تاکنون جز یک‌بار وعده برگزاری جلسه –که آن هم عملی نشد– هیچ اقدام مثبت و موثری از سوی بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل بخش ساخت‌وساز کشور مشاهده نشده است.
سخن پایانی
آنچه امروز در بازار تسهیلات مسکن مشاهده می‌شود، مصداق بارز ناکارآمدی سیاستگذاری مالی در حوزه مسکن است. تسهیلاتی که باید به‌عنوان ابزاری حمایتی در خدمت تولید و تامین نیاز جامعه باشد، خود به عاملی بازدارنده بدل شده است. تا زمانی‌که شیوه پرداخت وام‌ها اصلاح نشود، بوروکراسی‌های زائد کاهش نیابد، اوراق تسهیلات جایگزین سازوکارهای منطقی‌تر نشوند و شرایط فروش اقساطی متناسب با قدرت خرید واقعی خانوار بازطراحی نشود، نمی‌توان انتظار بهبود چشم‌گیری در بخش مسکن داشت.
