برنامه فروش ایران مال بانک آینده مشخص شد؛ فروش به صورت متری و سانتی متری و حتی دسی متری!

جهان صنعت، این روزها که پرونده ناترازی بانک سابق آینده در نظام بانکی کشور بسته شده، یک سوال اساسی ذهن مردم را به خود مشغول کرده و آن اینکه با ورود آن به مرحله گزیر و انتقال سپرده های مردم به بانک ملی، ناترازی ۵۵۰ هزار میلیارد تومانی آن هم به بانک ملی منتقل شده است.

اگرچه این گزارش از اساس اشتباه است زیرا بر اساس قانون جدید بانک مرکزی که از سال ۱۴۰۲ اجرایی شده، دیگر فرآیند ادغام یک بانک ناتراز در بانکی دیگر انجام نمی شود و این موضوع در فراینده گزیر و فیصله بانک آینده هم رعایت خواهد شد اما یک نکته اساسی را مطرح می کند که اموال این بانک که اغلب املاک ارزشمند به شمار می روند، چگونه با وجود رکود در بخش زمین و مسکن و صنعت ساختمان به فروش خواهند رفت.

البته باید گفت که همه این اموال به صندوق ضمانت سپرده ها منتقل می شود تا به مرور آن را به فروش رسانده و بدهی های آن اعم از بدهی به سپرده گذاران، سهامداران خرد و طلبکاران حقوقی پرداخته شود اما سوال اساسی این است که این اموال چگونه فروخته خواهد شد.

سرمایه های بانک آینده

براساس سخنان مدیران و اعضای هیات عامل بانک مرکزی در روزهای اخیر، بانک سابق آینده سرمایه های ارزشمندی در اختیار دارد که البته نه بصورت نقد بلکه بصورت ملک و همین موضوع هم زمینه ساز انجماد دارایی های آن شده بود.

در همان ماههای گذشته که زمزمه تعطیلی بانک آینده در میان مردم شنیده می شد، سهامداران برای اینکه این شایعات به واقعیت تبدیل نشود از بانک مرکزی درخواست کرده بودند که با تجدید ارزیابی دارایی های بانک فرصت جدیدی را در اختیار سرمایه گذاران این بانک قرار دهد تا بتوانند این بانک زیانده را از ناترازی نجات دهند.

البته بانک مرکزی در چندسال گذشته چنیدن بار این فرصت را در اختیار سرمایه گذاران اصلی این بانک قرار داده بود تا بتوانند با فروش اموال خود، کمبود نقدینگی که اصلی ترین مشکل این بانک ناتراز بود را حل کنند، اما اموال این بانک که در نوع خود بی نظیر است، هرگز به فروش نرفت چون بسیار زیاد و با ارزش بالایی بود.

نکته دومی که در خصوص علت به فروش نرفتن آن وجود داشت، چسبندگی سهامداران اصلی بانک به این املاک و دارایی ها بود از این رو می بایست سهامداران از این دارایی ها جدا شوند تا بتوان درباره آن تصمیم گیری کرد.

نقد کردن دارایی ها

با این وجود سرمایه گذاران اصلی این بانک همواره اظهار می کردند که قادر به فروش اموال خود از جمله ملک بزرگ تجاری ایران مال در تهران، هتل روتانا در مشهد و سایر املاک آن در دیگر شهرها از جمله کیش نیستند اما به نظر می رسد که با استفاده از فناوری ها نوین می توان نه فقط اموال بانک آینده سابق بلکه دارایی ها ملکی بسیاری دیگر از بانک ها که براساس قانون باید از بنگاه داری خارج شوند، را نقد کرد.

برای بیان عدد دقیقی از املاک و مستغلات بانک سابق آینده هنوز زود است؛ باید اجازه داد که هیات گزیر و تیم ارزیابی و ارزشگذاری اموال متشکل از رئیس کل بانک مرکزی، وزیر اقتصاد و دادستان کشور که فرآیند رسیدگی به این اموال را دارند، جلسات خود را برگزار، اطلاعات را گردآوری و قیمت آن را به نرخ روز اعلام کند اما بزرگی عدد آن به معنی نبود راهکاری برای فروش اموال آن نخواهد بود.

توکن سازی اموال

یکی از اقداماتی که می توان برای ارزشگذاری اموال و املاک بانک ها به کار گرفت، «توکن سازی اموال» است؛ در این شیوه اموال و املاک مازاد بانک ها که در سراسر کشور که در سامانه کدال ثبت شده است، قابل شناسایی و رصد است؛ بر اساس بررسی های صورت گرفته از سوی بانک مرکزی، درباره املاک و اموال مازاد بانک ها این نتیجه حاصل شده که بسیاری از سرمایه ها به جای اینکه مولد شده و در فضای تولید و سرمایه گذاری اقتصادی به کار گرفته شود، تبدیل به ملک و مکان هایی شده که از آنها استفاده نمی شود؛ واقعیتی که با اعدادی فضایی و کهکشانی سر و کار دارد و بیانگر انجماد منابع کشور است.

همین چند روز گذشته بود که منان رئیسی نماینده مردم قم در مجلس شورای اسلامی، در گفت‌وگویی با تأکید بر ضرورت پایان دادن به بنگاه‌داری بانک‌ها، آمار قابل‌تأملی از اموال ساختمانی و شرکت های زیر مجموعه بانک ها که در این حوزه فعالیت می کنند، ارایه کرد؛ او گفته بود که «بررسی صورت‌های مالی منتشرشده در سامانه کدال نشان می‌دهد که ۱۷ بانک فعال کشور بیش از ۷۵ شرکت انبوه‌ساز زیرمجموعه دارند که بخش عمده‌ای از آنها در حوزه ساخت ‌وساز، خرید و فروش املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند.»

وی می افزاید که «این بانک‌ها در زمان حاضر نزدیک به ۳۷ میلیون مترمربع زمین و مسکن در اختیار دارند که عمده آنها به بازار عرضه نشده و به خانه‌های خالی تبدیل شده‌اند. ارزش تقریبی این املاک بیش از هزار هزار میلیارد تومان (۱۰۰۰ همت) برآورد می‌شود.»

واگذاری ایران مال

بر همین اساس تجربه های مختلفی در کشور رخ داده است از جمله پویش هایی که برای فروش اموال مازاد بانک ها از جمله بانک آینده سابق به راه افتاد؛ مزایده ای در دوره های مختلف اول، دوم و سوم درباره ملک های گرانبهای این بانک گذاشته شد، اما بعدها مشخص شد که بسیاری از این اموال قابل واگذاری نیست، بطور مثال «ایران مال» را نمی توان بصورت کلی واگذار کرد، بلکه باید خُرد – خُرد و یا بخش – بخش این اموال را به افراد حقیقی و حقوقی مختلف برای سرمایه گذاری سپرد.

در این شیوه قاعدتاً باید در این چنین مواقعی اموال را به اصطلاح شکست و به صورت خُرد واگذار کرد؛ به همین دلیل مفهوم توکنایزه کردن دارایی از این قاعده شکل می گیرد؛ این موضوع در حوزه بانکی سرمایه گذاری دقیقی شده که بتوان علاوه بر شناسایی اموال و املاک مازاد بانک ها در سامانه های نظارتی چه برمبنای اظهارات بانکی یا راستی آزمایی، متناسب با نوع ریسک بانک، بحث واگذاری اموال و املاک را انجام داد.

قطعا براساس تجارب دنیا و تجربه های قبلی در کشورمان نیز می توان این کار را انجام داد. ترکیبی از حوزه اقتصاد و دغدغه های مسایل حقوقی و نیز وجود دارد که در برخی از موارد نیاز به تغییر قوانین داشته و بانک مرکزی منتظر اصلاح برخی از آنها در مجلس شورای اسلامی است.

اجرای دقیق برنامه

حال چگونه می توان این برنامه را بطور دقیق اجرا کرد؟ کمترین واحد اندازه گیری ملک در ایران دُنگ است اما گاهی این اجبار بوجود می آید که ملکی به صورت متری و یا حتی دسی متری خرید یا فروش شود همچنان که سال ها بخش فروش متری مسکن از طریق بورس مطرح بود و کمیته فقهی سازمان بورس نیز با آن موافقت کرد.

در روش توکن سازی املاک، ممکن است پروژه‌ای ساخته و یا بهره برداری شود، پس باید توکن بهره برداری و توکن ساخت هم در کنار خرید مطرح باشد؛ یعنی باید شبکه‌ای قاعده مند درباره مسایل فنی و زیرساختی ایجاد شود تا مسئولیت این کار مانند شبکه شاپرک که در نظام بانکی و ترکیبی از بانک ها و شرکت های پرداخت الکترونیک بوده و جا افتاده است، مسئولیتی را برعهده داشته باشند.

پس می توان با تعامل بانک مرکزی با سایر دستگاه ها، شرکت های AMC را همچون سایر کشورها در ایران نیز راه اندازی کرد تا کار را جلو ببرد. این شرکت ها در حقیقت یک نهاد مالی هستند که دارایی های مشتریان از جمله افراد و شرکت ها را برای دستیابی به اهداف مالی همچون افزایش ثروت یا تولید درآمد مدیریت می کنند. این شرکت‌ها سرمایه‌گذاری‌ها را در ابزارهای مالی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک، یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری مدیریت می‌کنند.

برنامه هفتم

در همین ارتباط در فصل «ساختار مالی نظام بانکی» برنامه هفتم توسعه، تاسیس «شرکت مدیریت دارایی های شبکه بانکی» دیده شده است که ذیل صندوق ضمانت سپرده ها تاسیس می شود و هدف آن مولدسازی، بازاریابی و فروش دارایی های مازاد بانکهای ناتراز ناسالم (غیرقابل احیاء) به تشخیص بانک مرکزی است.

بر اساس آخرین پیگیری ها، اساسنامه این شرکت در دولت به تصویب رسیده و در آستانه نهایی شدن قرار دارد و به زودی وارد مرحله اجرایی می شود و به این ترتیب می توان در آینده نزدیک شاهد تولد شرکتی با این اختیارات در نظام پولی و مالی ایران بود.

آنگونه که مدیران بانک مرکزی گفته اند، پیش بینی می شود که در سال جاری شاهد بهره برداری حداقل از مرحله نخست این طرح خواهیم بود و امیدوارند تاثیر آن باعث افزایش تقاضا جهت خرید اموال بانک ها شود، چون می تواند تقاضاهای خرد را پشتیبانی کرده و بانک ها نیز باید این عرضه را متناسب با سیاست های احتیاطی و نظارتی بانک مرکزی انجام دهند.

ایرنا