بحران خاموش در دل شهرها
جهان صنعت– نوسازی بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌ترین محورهای تامین مسکن در سیاست‌های کلان کشور به‌شمار می‌رود، این در حالی است که عملکرد بانک‌ها در حمایت از این سیاست ضعیف و ناامیدکننده بوده است. آمارهای رسمی وزارت راه‌و‌شهرسازی نشان می‌دهد که تنها ۱۳درصد از واحدهای معرفی‌شده برای نوسازی در بافت‌های فرسوده به مرحله انعقاد قرارداد با بانک‌ها رسیده‌اند؛ عددی که فاصله چشمگیری با دیگر مدل‌های ساخت‌وساز در چارچوب نهضت ملی مسکن دارد. این در حالی است که بانک‌ها موظف به حمایت مالی از تمام مدل‌های ساخت واحدهای مسکونی در این نهضت هستند.
اهمیت راهبردی نوسازی بافت‌های فرسوده در توسعه شهری
بافت‌های فرسوده شهری به مناطقی اطلاق می‌شود که دارای زیرساخت‌های فرسوده، دسترسی نامناسب، آسیب‌پذیری بالا در برابر بلایای طبیعی و کیفیت پایین زیست‌پذیری هستند. این مناطق معمولا فاقد ارزش سرمایه‌گذاری برای بخش‌خصوصی بوده و ساکنان آنها اغلب از اقشار کم‌درآمد جامعه‌اند.
براساس اسناد بالادستی همچون سند ملی بازآفرینی شهری پایدار، نوسازی این بافت‌ها اولویتی برای کاهش نابرابری شهری، ارتقای عدالت اجتماعی و پیشگیری از گسترش سکونتگاههای غیررسمی محسوب می‌شود. احیای این مناطق نه‌تنها موجب افزایش کیفیت زندگی ساکنان می‌شود بلکه باعث ارتقای امنیت شهری، کاهش ترافیک و بهینه‌سازی استفاده از زیرساخت‌های موجود نیز خواهد شد.
نوسازی بافت‌های فرسوده ضمن ارتقای ارزش املاک، به کاهش پراکندگی شهری (اسپرال شهری)، کاهش مصرف انرژی و بهره‌وری بهتر از خدمات شهری می‌انجامد. این امر به‌‌ویژه در شهرهای بزرگی همچون تهران، مشهد و اصفهان از اهمیت حیاتی برخوردار است.
عملکرد ضعیف نظام بانکی در تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده
طبق آمار رسمی، ۷۹درصد از واحدهای خودمالکی روستایی به قرارداد بانکی رسیده‌اند؛ این عدد در بخش خودمالکی شهری و اراضی ۹۹ساله به حدود ۴۹درصد می‌رسد اما در بافت‌های فرسوده این رقم تنها ۱۳درصد است. این شکاف فاحش نشان‌دهنده بی‌میلی آشکار نظام بانکی به سرمایه‌گذاری در مناطق کم‌جاذبه و پرریسک شهری است.
دلایل فراوانی را می‌توان برای این عملکرد ضعیف برشمرد؛ نگاه صرفا سودمحور بانک‌ها که نوسازی بافت فرسوده را پروژه‌ای پرریسک می‌دانند، ضعف ضمانت‌های ملکی و مشکلات حقوقی در مالکیت املاک واقع در بافت فرسوده، نبود چارچوب‌های تسهیلگر در بانک‌ها برای ارزیابی پروژه‌های بازآفرینی شهری و همچنین بوروکراسی پیچیده و فرساینده در فرآیند اعطای تسهیلات.
بانک‌ها در چارچوب وظایف خود و با توجه به تسهیلاتی که از منابع عمومی و سپرده‌های مردمی تامین می‌شود، موظف به ایفای نقش توسعه‌محور در اقتصاد ملی هستند. بی‌توجهی به پروژه‌های نوسازی شهری نشانگر فقدان برنامه‌ای شفاف برای ایفای مسوولیت اجتماعی بانک‌هاست.
آثار و پیامدهای ادامه وضعیت موجود
عدم نوسازی به‌موقع بافت‌های فرسوده، تخریب تدریجی زیرساخت‌های شهری و از بین رفتن ارزش‌های کالبدی، فرهنگی و اجتماعی این مناطق را به‌دنبال دارد. این امر موجب خروج سرمایه انسانی و تشدید فقر در این مناطق می‌شود.
در صورت عدم بهسازی و نوسازی، ساکنان این مناطق به‌ناچار به سکونتگاههای غیررسمی مهاجرت می‌کنند. این جابه‌جایی موجب گسترش سکونت در حاشیه شهرها، افزایش بزهکاری، کاهش امنیت شهری و افزایش فشار بر خدمات عمومی خواهد شد.
بافت‌های فرسوده به‌شدت در برابر بلایای طبیعی از جمله زلزله، سیل و آتش‌سوزی آسیب‌پذیرند. ناتوانی در تامین منابع مالی برای نوسازی این مناطق، ریسک فاجعه‌های انسانی و مالی گسترده را در آینده نزدیک بالا می‌برد.
راهکارهای پیشنهادی برای ارتقای نقش نظام بانکی در بازآفرینی شهری
ایجاد مشوق‌هایی نظیر معافیت مالیاتی برای تسهیلات پرداخت‌شده به پروژه‌های نوسازی، یا پرداخت یارانه سود تسهیلات توسط دولت می‌تواند انگیزه بانک‌ها را افزایش دهد.
باید توجه داشت که راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری بازآفرینی شهری، مشارکت بیمه‌ها و توسعه بازار سرمایه می‌تواند بخشی از بار تامین مالی را از دوش بانک‌ها بردارد.
رفع مشکلات ثبتی، صدور سند مالکیت برای املاک فاقد سند رسمی و تسهیل فرآیند ارزیابی املاک در بافت‌های فرسوده نیز از جمله پیش‌شرط‌های بهبود وضعیت تامین مالی است.
قوانین الزام‌آور با ضمانت اجرایی مشخص برای ایفای نقش توسعه‌ای بانک‌ها، می‌تواند آنان را به تامین مالی پروژه‌های پرریسک ولی راهبردی همچون نوسازی بافت‌های فرسوده وادارد.
نوسازی بافت‌های فرسوده؛ ضرورتی چندوجهی در مسیر ارتقای تاب‌آوری شهری
با توجه به نیاز فزاینده کشور به تامین مسکن در محدوده‌های موجود شهری، نوسازی بافت‌های فرسوده راهکاری اجتناب‌ناپذیر و استراتژیک است. در این مسیر، بانک‌ها باید از نگاه صرفا سودمحور خود فراتر رفته و در قالب مسوولیت اجتماعی و توسعه‌ای خود، نقش پررنگ‌تری ایفا کنند. تداوم عملکرد فعلی نه‌تنها مانع تحقق اهداف بازآفرینی شهری است بلکه بحران‌های اجتماعی، کالبدی و اقتصادی عمیق‌تری را در شهرهای ایران رقم خواهد زد. برای تغییر این روند، نیاز به اصلاح سیاست‌های پولی، تسهیل در فرآیندهای مالی و تنظیم‌گری موثر دولت وجود دارد؛ اقداماتی که باید بدون فوت وقت و با رویکردی جراحی‌وار در دستور کار قرار گیرد.
تحلیل داده‌ها و شواهد موجود نشان می‌دهد که نوسازی بافت‌های فرسوده، نه‌فقط یک اولویت کالبدی یا مسکنی بلکه ضرورتی چندوجهی در مسیر ارتقای تاب‌آوری شهری، کاهش نابرابری فضایی و جلوگیری از فروپاشی اجتماعی در هسته‌های شهری است. با این حال، آنچه در عمل مشاهده می‌شود، واگرایی معنادار میان اسناد سیاستگذارانه و رفتار نهادی بانک‌هاست. نظام بانکی کشور، باوجود ماموریت‌های توسعه‌محور، به‌‌دلیل نبود چارچوب‌های حمایتی موثر، ضعف در مدیریت ریسک و نبود انگیزه‌های اقتصادی، همچنان از ورود فعالانه به حوزه نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری اجتناب می‌ورزد.
این شکاف نهادی، پیامدهای گسترده‌ای برای آینده شهرنشینی در ایران در پی دارد؛ از تشدید زوال زیرساختی و کاهش کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده تا افزایش فشار بر سکونتگاههای حاشیه‌ای و ناتوانی در پاسخگویی به نیاز انباشته مسکن. از این‌رو، بازآرایی نظام تامین مالی بازآفرینی شهری از طریق مداخله هوشمندانه دولت، ایجاد رژیم‌های مشوق برای بانک‌ها و توسعه ابزارهای نوین مالی همچون بازار رهن ثانویه و صندوق‌های توسعه محله‌محور، نه‌تنها گریزناپذیر بلکه شرط بقای برنامه‌های نوسازی در ساختار شهری متراکم و فرسوده ایران خواهد بود. در غیر این‌صورت، نهادهای مالی به‌جای عامل توسعه، به گره کور بازدارنده در مسیر احیای شهرها بدل خواهند شد.
