بازارهای کوچک، نوسانات بزرگ
جهان صنعت– تازه‌ترین داده‌های اداره آمار اروپا (یورواستات) حاکی از آن است که بازار مسکن اتحادیه اروپا در سه‌ماهه دوم امسال چشم‌اندازی چندلایه و ناهمگون را به نمایش گذاشته است؛ وضعیتی که از کاهش محسوس فروش در برخی اقتصادهای اروپایی -مانند ایرلند- تا جهش‌های قابل‌توجه در کشورهای کوچک‌مقیاس اروپایی -همچون لوکزامبورگ- امتداد دارد. این ناهمگونی نشان می‌دهد که حتی در یک بازار نسبتا همگن و مرتبط مانند اتحادیه اروپا، شدت اثرگذاری سیاست‌های مالی، عرضه مسکن، توان خرید خانوارها و شرایط تامین مالی به شکل برجسته‌ای متفاوت است.
در حالی که حجم کلی معاملات مسکن در اتحادیه اروپا رشد ۱۰درصدی را ثبت کرده، ایرلند یکی از چهار کشوری است که روندی معکوس داشته است. کاهش فروش در این کشور به‌صورت سال‌به‌سال اندازه‌گیری شده و نشان می‌دهد که با وجود رشد منطقه‌ای، بخشی از اقتصادهای اروپا هنوز از رکود معاملاتی رنج می‌برند. این تصویر دوگانه، اهمیت بررسی جزئی‌نگرانه تحولات بازار هر کشور را برجسته می‌کند.
افت معاملات در ایرلند؛ نمونه‌ای از فشار عرضه و محدودیت قدرت خرید
بنا بر آمار رسمی، فروش خانه در ایرلند در سه‌ماهه دوم امسال نسبت به دوره مشابه۲۰۲۴، ۱۰درصد کاهش یافته است؛ افتی که هم شامل خانه‌های موجود و هم واحدهای نوساز می‌شود. این کشور همراه با مالت (۲/۶-درصد)، مجارستان (۷/۵- درصد) و فنلاند (۶/۵درصد)، چهار بازاری هستند که کاهش سالانه فروش را ثبت کرده‌اند.
کیت اورت-آلن، مدیر تحقیقات مسکونی اروپا در شرکت «نایت فرانک» تاکید می‌کند که کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن در ایرلند علاوه بر افزایش فشار بر قدرت خرید، منعکس‌کننده کمبود دائمی عرضه نیز هست. به بیان دیگر حتی کاهش قیمت نیز نتوانسته تقاضای خرید را تحریک کند زیرا شرایط مالی و محدودیت‌های ساخت‌وساز همچنان مانع اصلی ورود متقاضیان به بازار به‌شمار می‌روند.
رشدهای چشمگیر؛ از جهش لوکزامبورگ تا رونق در اسلوونی و لیتوانی
در مقابل افت برخی کشورها گروه بزرگی از بازارهای اروپایی در همین دوره، رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرده‌اند. دامنه رشد سالانه، از ۲/۲درصد در دانمارک تا جهش کم‌سابقه ۶/۸۶درصد در لوکزامبورگ گزارش شده است. با توجه به اینکه لوکزامبورگ بازاری کوچک دارد، تغییرات محدود در تعداد معاملات می‌تواند نرخ رشد را به‌شدت تحت‌تاثیر قرار دهد بنابراین ارقام بالا بیشتر منعکس‌کننده ماهیت محدود این بازار است تا یک رونق کلان.
در میان بازارهای با رشد قابل‌توجه، اسلوونی با افزایش ۸/۳۴درصدی و لیتوانی با افزایش ۴/۲۴درصدی جایگاه ویژه‌ای دارند. بلژیک، پرتغال و هلند نیز در گروه کشورهایی قرار می‌گیرند که رشد مثبت و قابل‌توجهی را ثبت کردند. اختلاف وسیع میان کاهش‌های سنگین و رشدهای چشمگیر نشانه‌ای از تفاوت واکنش کشورها به شرایط مالی جدید و به‌ویژه سیاست‌های پولی منطقه است.
به گفته اورت-آلن، این طیف گسترده ارقام نشان‌دهنده واکنش‌های متفاوت کشورها به تسهیل پولی است. با وجود آنکه بانک مرکزی اروپا در چرخه اخیر هشت مرتبه نرخ بهره را کاهش داده، تاثیر این کاهش‌ها یکسان آشکار نشده است زیرا کشورها از نظر ساختار تامین مالی، میزان عرضه فعال، تقاضای اساسی و شرایط اعتباری تفاوت‌های بنیادین دارند.
جایگاه فرانسه، هلند و کشورهای میانی
یکی از بزرگ‌ترین تفاوت‌های ساختاری در بازار مسکن اتحادیه اروپا «مقیاس بازار» است. جمعیت، میزان عرضه، ساختار مالیاتی و الگوی تقاضا همه باعث شده‌اند حجم معاملات در کشورهای مختلف تفاوت چشمگیری داشته باشد.
فرانسه با ثبت ۲۴۴هزار و ۷۵۰فروش خانه در سه‌ماهه دوم سال۲۰۲۵، پیشتاز مطلق بازار معاملات مسکن اتحادیه اروپاست. این حجم از معاملات نشان‌دهنده بازار بزرگ و فعال فرانسه و همچنین واکنش مناسب‌تر این بازار به کاهش نرخ‌های بهره است.
پس از آن هلند قرار دارد که در میان ۱۲کشور اروپایی و نروژ رتبه دوم را ثبت کرده است. هرچند حجم معاملات آن با ۶۳هزار و ۷۰۹واحد هنوز فاصله زیادی با فرانسه دارد.
در سطح میانی بازار نیز پرتغال، بلژیک، نروژ و مجارستان قرار گرفته‌اند که هر یک بین ۳۲ تا ۳۸هزار فروش در این دوره ثبت کرده‌اند.
وضعیت آلمان و انگلیس؛ اثرات کاهش نرخ‌های ثابت و کمبود ساخت‌وساز
اگرچه آلمان و انگلیس در آمار یورواستات حضور ندارند اما تحولات این دو بازار به دلیل اندازه بزرگ و اثرگذاری منطقه‌ای آنها قابل چشم‌پوشی نیست.
در انگلیس کاهش نرخ‌های ثابت وام مسکن از اواخر۲۰۲۴ باعث بهبود توان مالی خریداران و افزایش حجم معاملات شده است. این روند با تغییرات مالیات حق تمبر در آوریل تقویت شد و بازار را در مسیر بهبود تدریجی قرار داد.
در مقابل آلمان همچنان با کمبود شدید مجوزهای ساخت‌وساز مواجه است؛ مساله‌ای که سال‌هاست عرضه مسکن را محدود کرده و اکنون اعتماد بلندمدت را نیز تهدید می‌کند. فشار ساختاری ناشی از کمبود عرضه، بازار مسکن آلمان را در موقعیت آسیب‌پذیری قرار داده است.
نوع سکونت خانوار در کشورهای OECD
الگوی سکونت خانوار در کشورهای OECD یکی از شاخص‌هایی است که نقش تعیین‌کننده‌ای در تحلیل پایداری بازار مسکن دارد. این الگو نشان می‌دهد که چه سهمی از خانوارها مالک هستند، چه نسبتی در اجاره بازار آزاد سکونت دارند و چه بخشی در مسکن اجتماعی یا یارانه‌ای زندگی می‌کنند. این تفاوت‌ها، توضیح می‌دهد چرا واکنش کشورها به تغییرات نرخ بهره یا سیاست‌های مالی مشابه یکسان نیست. کشورهایی مانند کرواسی، لهستان و اسپانیا سهم بسیار بالایی از مالکیت را دارند و همین ساختار موجب می‌شود که بازار معاملات در آنها حساسیت بیشتری به تغییرات عرضه و نوسانات قیمت نشان دهد.
در مقابل کشورهایی مانند آلمان، ترکیه و سوییس دارای سهم بالایی از اجاره‌نشینی پایدار هستند. در این کشورها خانوارها کمتر وارد چرخه خرید و فروش می‌شوند و بازار بیشتر بر بازار اجاره متمرکز است.
در کشورهایOECD سهم اجاره‌نشینان با اجاره‌های یارانه‌ای به‌عنوان شاخصی بسیار مهم دیده می‌شود. کشورهایی مانند هلند، فرانسه و دانمارک سهم قابل‌توجهی از مسکن اجتماعی را دارند. این نوع سکونت، نوسانات بازار را کاهش داده و اجازه نمی‌دهد شوک‌های قیمتی یا شوک‌های نرخ بهره به سرعت بازار را دچار بحران کند.
باید توجه داشت که ساختار سکونت خانوار یکی از عوامل کلیدی توضیح‌دهنده تفاوت نوسانات معاملاتی میان کشورهای اروپایی است؛ عاملی که در تحلیل صرف معاملات قابل مشاهده نیست.
مقایسه با ایران
تحولات بازار مسکن اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که معاملات مسکن بیش از هر چیز تحت‌تاثیر سیاست پولی، ساختار مالی بازارها، شرایط عرضه و نوع سکونت خانوارها قرار دارد. کشورهایی که بازار اجاره توسعه‌یافته‌تر و نرخ مالکیت پایین‌تری دارند، معمولا رفتار ملایم‌تری در برابر تغییرات نرخ بهره از خود نشان می‌دهند. در مقابل کشورهایی با سهم مالکیت بالا در معرض نوسانات شدیدتری هستند.
مقایسه این وضعیت با بازار مسکن ایران چند نکته کلیدی را برجسته می‌کند. سطح مالکیت در ایران بسیار بالاست و سهم اجاره‌نشینی نهادی‌شده -مانند مسکن اجتماعی- بسیار کمتر از کشورهای اروپایی است. همین امر باعث می‌شود بازار ایران نوسانات شدیدتری را تجربه کند و تقاضا به‌جای هدایت به بازار اجاره حرفه‌ای به بازار خرید هجوم ببرد.
برخلاف اتحادیه اروپا که در حال تجربه دوره‌ای از تسهیل پولی و کاهش نرخ بهره است، ایران به دلیل شرایط تورمی، محدودیت‌های اعتباری و ناترازی نظام بانکی، امکان اعمال سیاست‌های پولی مشابه را ندارد بنابراین ابزارهای تحریک تقاضا در ایران به‌مراتب محدودتر است.
کمبود ساخت‌وساز در آلمان شباهت‌هایی با وضعیت ایران دارد اما تفاوت در این است که بازار آلمان با برنامه‌ریزی، نظارت و نظام مالی شفاف روبه‌رو است در حالی که بازار ایران با چالش‌هایی مانند بوروکراسی، نوسانات شدید قیمت مصالح، عدم ثبات سیاست‌های حمایتی و کمبود نقدینگی مواجه است.
ایران فاقد داده‌های منظم، استاندارد و شفاف در سطح یورواستات است. این مساله تحلیل‌های دقیق و سیاستگذاری مبتنی بر شواهد را دشوارتر می‌کند.
بررسی بازار اتحادیه اروپا درس‌های مهمی برای ایران دارد. تنوع‌بخشی به الگوهای سکونت، توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، بهبود عرضه پایدار و طراحی سیاست‌های پولی هماهنگ با بخش مسکن، عناصر کلیدی ایجاد ثبات در بازار هستند. بازارهایی که به این عناصر مجهز هستند، حتی در شرایط رکود جهانی هم قادرند نوسانات را مدیریت کنند در حالی که بازارهایی با ساختار تک‌بعدی – مانند ایران – بیشتر در معرض شوک‌ها قرار می‌گیرند.
سخن پایانی
در یک نگاه کلان‌تر، داده‌های یورواستات و تحولات بازار مسکن اتحادیه اروپا نشان می‌دهد که پایداری معاملات بیش از آنکه محصول تغییرات کوتاه‌مدت نرخ بهره باشد، به کیفیت نهادی بازارها، تنوع ابزارهای تامین مالی و میزان انعطاف‌پذیری عرضه وابسته است.
کشورهایی که زنجیره‌ای منسجم میان نظام مالی، سیاست‌های زمین و ساخت‌وساز و بازار اجاره سازمان‌یافته ایجاد کرده‌اند، در برابر شوک‌های اقتصادی مقاومت بیشتری نشان می‌دهند و نوسانات کمتری را تجربه می‌کنند.
در مقابل اقتصادهایی که همچنان به یک یا دو ابزار محدود -مانند کاهش نرخ بهره یا سیاست‌های مالیاتی- متکی هستند، به‌طور طبیعی دچار نوسانات شدیدتر در معاملات می‌شوند. این واقعیت پیام مهمی برای سیاستگذاران دارد: اصلاحات ساختاری و تقویت نهادهای مرتبط با تولید، مالکیت و اجاره‌داری، شرط لازم برای پایداری بلندمدت بازار مسکن است و نمی‌توان تنها با مداخله‌های کوتاه‌مدت در سمت تقاضا انتظار بازگشت ثبات را داشت.
