انجماد معاملاتی مسکن
جهان صنعت– مسکن پس از جنگ ۱۲روزه وارد مرحله‌ای تازه و پیچیده شده است؛ مرحله‌ای که بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز پیش‌بینی آن را دشوار می‌دانستند. اگر تا پیش از این رکود مسکن بیشتر از ناحیه کاهش سرمایه‌گذاری یا نوسانات سیاستی در عرضه ناشی می‌شد اکنون رکود اصلی از ناحیه تقاضا و افت شدید قدرت خرید خانوارها سرچشمه می‌گیرد. این تغییر سمت بحران از عرضه به تقاضا اثرات عمیقی بر کل چرخه اقتصادی مسکن از تولید تا معاملات و حتی اشتغال ساختمانی بر جای گذاشته‌است.
در شرایطی که اقتصاد ایران پس از شوک‌های سیاسی و نظامی اخیر هنوز درگیر پیامدهای جنگ ایران و رژیم صهیونیستی بوده بازار مسکن نیز با نوعی شوک ترکیبی مواجه شده است. از یک‌سو انتظارات تورمی باعث رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی شده و از سوی دیگر رکود درآمدی خانوارها و کاهش ارزش پول ملی باعث شده تقاضای موثر در بازار عملا از بین برود. بسیاری از متقاضیان بالقوه خرید مسکن حتی با وجود طرح‌های تسهیلاتی و وام‌های حمایتی نیز توان ورود به بازار را ندارند. به این ترتیب بازار مسکن عملا به دو بخش نامتوازن تقسیم شده است: اقلیت کوچکی از سرمایه‌گذاران که توان خرید دارند و اکثریت گسترده‌ای از خانوارها که از چرخه خرید و حتی اجاره خارج شده‌اند.
تابستان کم‌رونق مسکن
رکود معاملات مسکن در تابستان امسال یکی از عمیق‌ترین رکودهای چندسال اخیر بوده است.
بر اساس برآوردهای کارشناسی حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل تا ۶۰درصد کاهش یافته است. این افت سنگین تنها به کاهش قیمت‌ها منجر نشده بلکه باعث رکود انتظاری نیز شده است. خریداران به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها از ورود به بازار خودداری کرده در حالی‌که فروشندگان نیز حاضر نیستند ملک خود را با قیمت پایین‌تر عرضه کنند. این وضعیت بن‌بست نوعی «انجماد معاملاتی» را پدید آورده که به معنای واقعی حرکت بازار را متوقف کرده است.
فقدان تقاضای موثر
کاهش قدرت خرید متقاضیان علاوه‌بر ایجاد رکود معاملاتی ضربه شدیدی نیز به بخش تولید مسکن وارد کرده است. سازندگان و انبوه‌سازان که در سال‌های گذشته حتی با وجود تورم انگیزه خود را برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید حفظ کرده بودند حالا با واقعیتی مواجه هستند که پیش‌تر تجربه نکرده بودند: نبود تقاضای موثر حتی برای واحدهای آماده فروش. در نتیجه بسیاری از پروژه‌های در دست اجرا متوقف شده یا با تاخیر پیش می‌روند. این مساله به‌ویژه در بافت‌های فرسوده شهری که دولت برای نوسازی آن‌ها مشوق‌هایی مانند تراکم بیشتر وام‌های کم‌بهره یا تسهیلات زیرساختی در نظر گرفته بود نمود بیشتری دارد. سازندگان در این مناطق می‌گویند حتی اگر زمین رایگان و پروانه ساخت بدون هزینه هم به آنان داده شود باز هم به دلیل نبود مشتری نهایی ساخت‌وساز اقتصادی نیست. در این میان کاهش قدرت خرید خانوارها نه‌تنها ناشی از رشد قیمت مسکن بلکه نتیجه مستقیم کاهش درآمد واقعی است. نرخ تورم عمومی طی سال‌های اخیر پیوسته بالاتر از نرخ رشد دستمزدها بوده است. به‌بیان ساده قدرت خرید خانوار ایرانی برای خرید یا حتی پس‌انداز با هدف خانه‌دار شدن به طور مستمر کاهش یافته است. خانوارهایی که در دهه گذشته می‌توانستند با چند سال پس‌انداز و وام بانکی خانه‌ای کوچک تهیه کنند امروز حتی توان تامین پیش‌پرداخت را هم ندارند. کاهش ارزش پول ملی نیز به این وضعیت دامن‌زده و باعث شده هر گونه وام بانکی در برابر قیمت ملک بی‌اثر جلوه کند.
استیجار اجباری
اثر دوم کاهش قدرت خرید بر بازار مسکن به انتقال تقاضا از خرید به اجاره مربوط می‌شود. خانوارهایی که از بازار خرید خارج شده به ناچار به بازار اجاره روی آورده‌اند و این جابه‌جایی فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. در سال جاری نرخ اجاره در تهران و کلان‌شهرها به طور متوسط بیش از ۵۰درصد افزایش یافت؛ افزایشی که برخلاف تصور ناشی از رشد هزینه‌های ساخت یا مالیات نبوده بلکه نتیجه مستقیم مازاد تقاضای اجاره‌نشینی در برابر عرضه محدود واحدهای استیجاری بود. به‌این‌ترتیب بحران تقاضا در بازار خرید خود به بحران عرضه در بازار اجاره تبدیل شده است.
نمود شرایط مسکن در تولید ناخالص داخلی
پیامدهای اقتصادی این روند فراتر از بخش مسکن است. صنعت ساختمان یکی از پیشران‌های مهم اقتصاد ایران به شمار می‌رود و بیش از ۱۲۰رشته صنعتی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم با آن ارتباط دارند. وقتی سازندگان انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید نداشته تقاضا برای مصالح ساختمانی، نیروی کار، خدمات مهندسی و حتی حمل‌ونقل نیز کاهش می‌یابد. این رکود زنجیره‌ای به افت اشتغال در بخش‌های وابسته منجر شده و اثر‌منفی آن در تولید ناخالص داخلی نمایان می‌شود. کاهش فعالیت ساختمانی همچنین درآمد شهرداری‌ها از محل عوارض ساخت را کاهش داده و به کسری بودجه شهری در پروژه‌های عمرانی انجامیده است.
از سوی دیگر کاهش تقاضا در بازار خرید باعث شده منابع مالی بانک‌ها که به تسهیلات ساخت‌وساز اختصاص یافته بود بلااستفاده بماند. انبوهی از پروژه‌های نیمه‌تمام که در انتظار فروش هستند به دارایی‌های منجمد تبدیل شده و بانک‌ها نیز در بازپرداخت تسهیلات با تاخیر مواجه‌اند. در چنین شرایطی حتی دولت نیز قادر به پیشبرد طرح‌های حمایتی مسکن مانند طرح نهضت ملی نیست چرا که نبود تقاضای موثر بازگشت سرمایه را غیرممکن کرده است.
تغییر رفتار سرمایه‌ای جامعه نسبت به مسکن
یکی از جنبه‌های کمتر دیده‌شده در این بحران تغییر رفتار سرمایه‌ای جامعه نسبت به مسکن است. تا پیش از این مسکن علاوه بر کالایی مصرفی نقش پناهگاه سرمایه را نیز ایفا می‌کرد. بسیاری از خانوارها برای حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم به خرید ملک روی می‌آوردند اما با تداوم رکود و نبود نقدشوندگی در بازار این نقش نیز به تدریج کمرنگ شده است. وقتی فروش ملک دشوار و پرریسک شود سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای دیگری مانند طلا، دلار یا بورس حرکت می‌کنند. نتیجه این جابه‌جایی سرمایه، خروج تدریجی نقدینگی از بخش مسکن و تعمیق رکود ساخت‌وساز است.
کاهش قدرت خرید همچنین موجب شکاف طبقاتی عمیق‌تر در دسترسی به مسکن شده است. اقشار مرفه که از دارایی‌های دلاری و سرمایه‌های ارزی برخوردار بوده همچنان قادرند در بازار ملک حضور داشته باشند اما طبقه متوسط عملا از این بازار حذف شده است. این حذف طبقاتی در بلندمدت پیامدهای اجتماعی نگران‌کننده‌ای داشته زیرا مسکن به عنوان مهم‌ترین دارایی خانوار ایرانی همواره نقش تعیین‌کننده‌ای در ثبات اجتماعی و امنیت اقتصادی ایفا کرده است. وقتی بخش بزرگی از جامعه از مالکیت مسکن محروم می‌شود نارضایتی اجتماعی، افزایش مهاجرت از شهرهای بزرگ و رشد سکونت در حاشیه‌ها از نتایج محتمل آن است.
سیاست‌های ناکارآمد دولتی
از منظر سیاستگذاری کاهش قدرت خرید متقاضیان سیاست‌های فعلی دولت در حوزه مسکن را ناکارآمد کرده است. بیشتر طرح‌های حمایتی بر عرضه متمرکز بوده در حالی که مساله اصلی در سمت تقاضاست. به عبارت دیگر حتی اگر دولت بتواند هزاران واحد جدید تولید کند در غیاب قدرت خرید این واحدها یا خالی خواهند‌ماند یا به‌دست دلالان و سرمایه‌گذاران خواهند‌رسید. تسهیلات فعلی نیز به دلیل نرخ‌های سود بالا، مبلغ پایین و بازپرداخت دشوار عملا کارایی خود را از دست داده‌اند. برای مثال وام ۸۰۰میلیون تومانی خرید مسکن در تهران در برابر میانگین قیمت ۷۰تا ۸۰ میلیون‌تومانی هر مترمربع تقریبا بی‌معناست.
در چنین فضایی برخی کارشناسان معتقدند باید به سمت سیاست‌های تقاضامحور حرکت کرد. افزایش سقف وام‌ها متناسب با تورم، کاهش نرخ‌بهره و هدف‌گیری اقشار متوسط می‌تواند بخشی از رکود فعلی را تخفیف دهد اما این سیاست‌ها نیز بدون کنترل تورم عمومی و ثبات اقتصادی اثر پایداری نخواهند داشت. ریشه اصلی کاهش قدرت خرید در ضعف ساختار درآمدی و تورم مزمن اقتصاد ایران نهفته است. تا زمانی که رشد دستمزدها عقب‌تر از تورم مانده و ارزش پول ملی به طور مداوم کاهش یابد هیچ سیاستی در حوزه مسکن نمی‌تواند به طور پایدار موثر واقع شود. کاهش قدرت خرید همچنین اثرات روانی شدیدی بر انتظارات بازار گذاشته است. خریدارانی که توان مالی خود را از دست داده نسبت به آینده بازار بدبین شده‌اند و حتی اگر شرایط اقتصادی بهبود یابد بازگشت اعتماد آن‌ها به بازار زمان‌بر خواهد بود. در مقابل فروشندگان و سازندگان نیز در حالت انتظار باقی مانده و از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند. این رفتار احتیاطی دوطرفه رکود را تثبیت کرده و آن را از یک‌پدیده موقتی به بحران ساختاری تبدیل کرده است.
سخن پایانی
در نهایت باید گفت کاهش قدرت خرید متقاضیان نه‌تنها نشانه‌ای از رکود در بازار مسکن بلکه نمادی از بحران گسترده‌تر در اقتصاد خانوار ایرانی به شمار می‌رود. بازار مسکن همواره آیینه تمام‌نمای وضعیت اقتصادی کشور بوده است. هرگاه درآمد واقعی خانوار افزایش یافته ساخت‌وساز و معاملات رونق گرفته و هرگاه ارزش پول ملی سقوط کرده بازار نیز به رکود فرو رفته است. اکنون نیز همان الگو در مقیاسی شدیدتر تکرار می‌شود. خانوارهایی که زمانی رویای خانه‌دار شدن داشتند امروز برای بقا در بازار اجاره می‌جنگند و سازندگانی که زمانی موتور محرک تولید بودند اکنون در پی خروج از بازارهستند. بازار مسکن ایران در مرحله‌ای قرار دارد که بدون مداخله جدی و هوشمندانه سیاستگذار ممکن است وارد رکودی مزمن شود. در چنین شرایطی بازگرداندن تعادل تنها با تحریک سمت عرضه ممکن نبوده بلکه باید قدرت خرید تقاضا را احیا کرد. این احیا نه صرفا از طریق وام بلکه با مجموعه‌ای از اصلاحات ساختاری در حوزه اشتغال، دستمزد، ثبات ارزی و مهار تورم میسر است. تنها در این صورت است که بخش مسکن دوباره می‌تواند به پیشران رشد اقتصادی بازگشته، سازندگان انگیزه گرفته و خانوارها امید به خانه‌دار شدن را از سر بگیرند.
