انجماد مسکن در پساجنگ
احسان نیازمند– اگرچه فرو نشستن آتش جنگ ۱۲روزه در ظاهر می‌توانست نشانه‌ای از آرامش اقتصادی باشد اما بازار مسکن تهران و سایر کلانشهرها هنوز نتوانسته به وضعیت پیش از درگیری‌ها بازگردد. آنچه امروز در رفتار معامله‌گران مشاهده می‌شود، نه خوش‌بینی و نه بدبینی مطلق بلکه نوعی بلاتکلیفی عمیق نسبت‌به آینده اقتصاد است.
این وضعیت سبب شده بسیاری از خریداران سرمایه‌ای و مصرفی، دست‌کم تا روشن‌تر شدن چشم‌انداز نرخ ارز، سیاست‌های حمایتی دولت و وضعیت نقدینگی، از ورود به معامله خودداری کنند. در چنین فضایی حتی کاهش نسبی تورم عمومی نیز نتوانسته موتور معاملات را روشن کند زیرا جهت حرکت قیمت‌ها همچنان مبهم است و خریداران ترجیح می‌دهند نخرند تا اینکه اشتباه بخرند.
جنگ؛ شوکی که هنوز در اقتصاد مسکن هضم نشده است
بازار مسکن برخلاف بازارهای مالی سریع واکنش نشان نمی‌دهد و پس‌لرزه‌های جنگ معمولا با تاخیر چندماهه در آن نمایان می‌شود. این تاخیر اکنون به‌وضوح در بازار دیده می‌شود: سازندگان نمی‌دانند هزینه نهایی پروژه‌ها با توجه به نوسانات مصالح ساختمانی چقدر خواهد بود؛ سرمایه‌گذاران نمی‌دانند ریسک‌های ژئوپلیتیک بازخواهد گشت یا نه و خانوارها هم از آینده درآمدی خود مطمئن نیستند. در چنین شرایطی توقف یا کاهش حجم معاملات بیش از هر چیز نتیجه عدم هضم کامل شوک جنگ در ساختار اقتصادی است. حتی آرامش نسبی پس از آتش‌بس نتوانسته این ترس را از بین ببرد زیرا تجربه چندماه گذشته نشان داده که نااطمینانی سیاسی می‌تواند در عرض چند روز شاخص‌های اقتصادی را زیرورو کند.
نقدینگی در تله رکود
یکی از مهم‌ترین عوامل رکود معاملات در ماه‌های اخیر، بحران نقدینگی در سطح خانوارها و بخش تولید مسکن است. نرخ‌های سود بانکی طی ماه‌های اخیر افزایش یافته و جذابیت سپرده‌گذاری را بالا برده است. نتیجه این شده که بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های سرگردان که پیشتر به سمت بازار مسکن هجوم می‌آوردند اکنون در سیستم بانکی پارک شده‌اند. از سوی دیگر، وام‌های خرید و ساخت مسکن نیز عملا قدرت اثرگذاری خود را از دست داده‌اند چراکه سقف تسهیلات با قیمت‌های فعلی مسکن تناسبی ندارد و اقساط آنها برای خانوارها سنگین است. این کاهش جریان نقدینگی، هم سازندگان را در شروع پروژه‌های جدید دچار تردید کرده و هم خریداران مصرفی را از ورود به بازار بازداشته است.
رکود معاملات در شمال و جنوب تهران؛ ۲روایت از یک بحران
بازار مسکن تهران به‌طور همزمان دو نوع رکود را تجربه می‌کند: رکود سنگین در مناطق شمالی و رکود معاملاتی همراه با چسبندگی قیمتی در مناطق جنوبی. پس از جنگ، بخش لوکس و نیمه‌لوکس شهر بیشترین ضربه را خورد زیرا خریداران این مناطق معمولا نگاه سرمایه‌ای دارند و با اولین نشانه نااطمینانی عقب‌نشینی می‌کنند. در مناطق جنوبی نیز هرچند تقاضای مصرفی نسبتا پایدار است اما نبود توان خرید و رشد هزینه‌های زندگی موجب شده که خانوارهای متقاضی مصرفی معامله را به تعویق بیندازند. این همزمانی دو نوع رکود در شمال و جنوب شهر، عملا بازار تهران را در وضعیت انجماد قرار داده است؛ بازاری که نه تمایل فروشنده برای کاهش قیمت در آن جدی است و نه اشتیاق خریدار برای ورود به معامله.
رفتار محتاطانه فروشندگان
فروشندگان در این دوره مانند خریداران با تردید مواجه هستند. بسیاری از مالکانی که قصد فروش دارند تصور می‌کنند کاهش قیمت در صورت وقوع، موقتی است و بازار دوباره بالا خواهد رفت. همین ذهنیت چسبندگی قیمتی را تشدید کرده و اجازه نمی‌دهد بازار با کاهش‌های واقعی مواجه شود. تعداد فایل‌های فروش افزایش یافته اما تقریبا همگی با قیمت‌هایی عرضه می‌شوند که مشتریان آنها را جدی نمی‌گیرند. درواقع تضاد میان قیمت‌گذاری فروشندگان و توان خرید خریداران، بازار را در بن‌بست کامل قرار داده است. این شکاف حتی در مناطق ارزان‌تر هم مشهود است و در نتیجه معاملات در سطحی بسیار پایین‌تر از میانگین چند سال اخیر باقی مانده است.
پروژه‌های ساختمانی در وضعیت نیمه‌تعطیل
یکی دیگر از دلایل عدم بازگشت معاملات، بحران هزینه‌های ساخت‌وساز است؛ بحرانی که پس از جنگ شدت گرفته و هنوز ادامه دارد. افزایش قیمت سیمان، فولاد، شیشه و سایر مصالح، سازندگان را با هزینه‌هایی مواجه کرده که امکان پیش‌بینی آنها بسیار دشوار است. وقتی سازنده نتواند هزینه نهایی پروژه را تخمین بزند، نه قیمت فروش واحدهای در حال ساخت را تعیین و نه پروژه جدیدی آغاز می‌کند. این شرایط به کاهش عرضه احتمالی آینده منجر می‌شود و خود به‌تنهایی یکی از عوامل تعمیق رکود معاملاتی فعلی است. به بیان دیگر نرخ‌های بالای مصالح مانند ترمزی عمل کرده‌اند که سرعت عرضه مسکن را کم کرده و باعث شده بازار در خلأ اطلاعاتی و کمبود محصول جدید گرفتار شود.
نقش مبهم دولت
اگرچه دولت اعلام کرده که برنامه‌هایی برای حمایت از ساخت‌وساز و ثبات‌بخشی به بازار دارد اما نبود سیاست‌های مشخص و قابل‌اجرا باعث شده بازار همچنان در انتظار بماند. سازندگان به‌دنبال مشوق‌های مالیاتی قابل‌اتکا هستند؛ خریداران منتظر تسهیلاتی هستند که واقعا قدرت خرید آنها را افزایش دهد و سرمایه‌گذاران نیازمند اطمینانی حداقلی نسبت‌به شرایط سیاسی و اقتصادی هستند. تا زمانی که دولت راهکاری روشن ارائه نکند، رکود معاملات پس از آتش‌بس بهبود محسوسی نخواهد داشت. بازار مسکن فعلا چشم به سیاستگذاری دارد اما پاسخ روشنی دریافت نمی‌کند.
مسکن؛ بازاری یخ‌زده که با آتش‌بس گرم نمی‌شود
آنچه اکنون مشاهده می‌شود، رکودی چندوجهی و عمیق است که تنها با توقف جنگ از بین نمی‌رود. نااطمینانی سیاسی، کمبود نقدینگی، چسبندگی قیمتی، افزایش هزینه ساخت و نبود سیاست‌های موثر باعث شده بازار مسکن پس از آتش‌بس همچنان در وضعیت انجماد باقی بماند. این بازار شاید آرام باشد اما نشانه‌ای از بازگشت رونق در آن دیده نمی‌شود؛ بازاری که بیش از آرامش سیاسی، به اعتماد اقتصادی نیاز دارد.
وضعیت تولید مسکن در شرایط نه جنگ، نه صلح
رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای به شمار می‌رود؛ دیدگاهی که نسبت‌به کشورهای توسعه یافته جهان، متفاوت است. در نتیجه دو قشر از چنین شرایطی تاثیر می‌پذیرند؛ یکی سرمایه‌گذاران و دیگری مصرف‌کنندگان.
گوران در ادامه تصریح کرد: سرمایه‌گذاران به دلایلی مانند جنگ، شاخص‌های منفی و رکودهای به وجود آمده، معمولا از ادامه فعالیت در بخش ساخت و تولید مسکن دست کشیده‌اند. در شرایطی بلاتکلیفی که نه جنگ است و نه صلح، سرمایه مسیرهای متفاوتی را طی می‌کند. مدت زمان نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاران از اهمیت بالایی برخوردار است. در چنین شرایطی و در برخی موارد، سرمایه‌گذاران از بازارهای اقتصادی خارج شده و حتی نسبت‌به تعدیل نیروی انسانی و خارج کردن منابع مالی خود اقدام کرده‌اند.
ضرورت تحریک تقاضا
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: بازار مسکن اکنون در شرایطی به سر می‌برد که نیاز به تحریک تقاضا دارد. باید توجه داشت که تقاضا به‌صورت بالقوه وجود دارد ولی بالفعل نیست. طی چهار تا پنج‌سال گذشته، رشد قیمتی فزاینده‌ای را تجربه کرده‌ایم. شرایط به گونه‌ای رقم خوده که واحد مسکونی موجود در نقطه متوسط شهری در تهران در سال۹۸ که ۸میلیون تومان به ازای هر متر مربع قیمت داشت، اکنون به متری ۱۰۰میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.
گوران اضافه کرد: رشد قیمتی چشمگیر در فاصله شش‌سال شرایط بازار مسکن را به سویی برده که دسترسی متقاضیان واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن به واحدهای مسکونی را بسیار دشوار کرده است.
او افزود: به همین دلیل است که سازندگان از مناطق برخوردار به محله‌های غیربرخوردار کوچ کرده و اقدام به ساخت و تولید واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس کردند؛ اقدامی به منظور امکان نقدشوندگی بیشتر. در عمل انجام معاملات برای واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۱۰میلیارد تومان بسیار به‌ندرت انجام می‌شود اما در واحدهای کوچک‌مقیاس هنوز شاهد فعالیت نسبی هستیم.
ناهمخوانی هزینه- فایده با شرایط استاندارد
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: به هر صورت باید این واقعیت را پذیرفت که شرایط مردم در فاصله زمانی کوتاه‌مدت به دلیل متحمل شدن تورم‌های فزاینده و گرانی‌های پی‌درپی، مناسب ورود به بخش معاملات بازار مسکن نیست.
گوران تاکید کرد: همین قیمت‌هایی که در حال حاضر برای معاملات مسکن در نظر گرفته شده، پایین‌تر از هزینه‌هایی است که سازندگان برای تولید واحدهای مسکونی می‌پردازند. به عبارتی هزینه-فایده تولید مسکن به دلایلی که ذکر شد، با شرایط استاندارد همخوانی ندارد.
