امسال مسکن بدتر از سال قبل
جهان صنعت– سال‌هاست که بخش ساخت و تولید واحدهای مسکونی با موانع و چالش‌های ریز و درشت روبه‌رو است اما واقعیت آن است که وضعیت این حوزه در سال ۱۴۰۴، با وجود تمام وعده‌ها و سیاست‌های حمایتی دولت، نه‌تنها بهبود نیافته بلکه در بسیاری از شاخص‌ها بدتر نیز شده است. یکی از نمودهای عینی این افول، بروز نوسانات قابل‌توجه در بازار مصالح ساختمانی، به‌ویژه سیمان در اردیبهشت و خردادماه سال جاری است؛ نوساناتی که هرچند به لحاظ آماری تاثیر ناچیزی بر قیمت نهایی مسکن دارند اما از حیث روانی، ضربه‌ای جدی به پیکره بازار ساخت‌وساز وارد کرده‌اند.
بستر تکرار بحران: از ناترازی انرژی تا ورود دلالان
نخستین زنگ خطر از همان هفته‌های ابتدایی اردیبهشت‌ماه به صدا درآمد؛ زمانی که گزارش‌هایی از ناترازی انرژی در کشور منتشر شد. این در حالی بود که هنوز به دوره اوج مصرف برق نرسیده بودیم اما نشانه‌هایی جدی از احتمال محدودیت تامین برق صنایع سیمان در فصل گرم مشاهده می‌شد. تجربه سال‌های گذشته به خوبی نشان داده است که صنایع انرژی‌بر نظیر سیمان، نخستین قربانیان محدودیت‌های برق در تابستان هستند؛ مساله‌ای که نه‌تنها منجر به کاهش تولید می‌شود، بلکه راه را برای سوداگری دلالان نیز باز می‌کند.
با انتشار خبرهایی مبنی بر کاهش عرضه سیمان از سوی برخی کارخانه‌ها، موجی از نگرانی در بازار مصالح شکل گرفت. واسطه‌ها و دلالان که مدت‌هاست کمین کرده‌اند تا از خلأهای اطلاعاتی و روانی در بازار استفاده کنند، با بهره‌گیری از فضای مجازی و حتی تریبون‌های رسمی، زمینه‌ساز اختلال در ذهنیت عمومی و هراس از کمبود شدند. در همین راستا، قیمت سیمان تیپ ۲ در مدت کوتاهی تقریبا دو برابر شد و از مرز ۲۳۰هزار تومان برای هر پاکت ۵۰ کیلویی عبور کرد؛ رشدی که هیچ تناسبی با واقعیت‌های بنیادین بازار نداشت.
نمایش «افزایش هزینه ساخت» ابزار چانه‌زنی یا انحراف افکار عمومی؟
در چنین فضایی، بسیاری از سازندگان بلافاصله شروع به برآورد مجدد هزینه‌های تمام شده پروژه‌های خود کردند. برخی از انجمن‌ها و تشکل‌های صنفی نیز با صدور بیانیه‌هایی هشدار دادند که افزایش قیمت مصالح ممکن است پروژه‌های در حال ساخت را با تاخیر یا توقف مواجه کند. این در حالی بود که همزمان، گزارش‌های کارشناسی متعددی در فضای رسانه‌ای منتشر شد که نشان می‌داد سیمان، برخلاف تصور عموم، سهم ناچیزی در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی دارد.
براساس داده‌های رسمی، در یک سازه با اسکلت فلزی، سهم فولاد در قیمت نهایی تنها حدود ۱۵/۳درصد و سهم سیمان حتی کمتر از یک درصد برآورد شده است. حتی در سازه‌هایی که اسکلت بتنی دارند، سیمان نهایتا تا ۲درصد از هزینه کل را به خود اختصاص می‌دهد. به‌عبارتی، حتی دو برابر شدن قیمت سیمان نمی‌تواند بیش از یک تا ۵/۱درصد به هزینه ساخت اضافه کند؛ آن هم در شرایطی که سایر پارامترها (نظیر دستمزد، قیمت زمین، هزینه پروانه و…) بدون تغییر بمانند.
بنابراین این پرسش به‌حق مطرح می‌شود که آیا این فضا‌سازی‌ها صرفا برای چانه‌زنی بیشتر با دولت و شهرداری‌ها جهت دریافت مشوق‌ها و امتیازهای مالیاتی و پروانه‌ای بوده یا واقعا نگرانی جدی از بابت کمبود سیمان وجود داشته است؟
نقش بورس کالا در شفاف‌سازی یا انحصارزدایی؟
در بحبوحه این التهاب، برخی منتقدان دوباره انگشت اتهام را به سوی بورس کالا نشانه رفتند. به زعم این گروه، عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا نه‌تنها کمکی به کاهش قیمت نکرده بلکه راه را برای بازیگری واسطه‌ها باز گذاشته است اما در سوی دیگر ماجرا، بسیاری از کارشناسان اقتصادی و حتی فعالان صنعت ساختمان، بورس را ضامن شفافیت و مرجع کشف قیمت عادلانه معرفی می‌کنند.
واقعیت این است که در شرایطی که تولیدکننده موظف است محصول خود را از طریق تابلوی بورس عرضه کند، امکان تبانی یا عرضه محدود و قطره‌چکانی به‌مراتب کاهش می‌یابد. تجربه سال‌های اخیر نیز نشان داده که حذف دلالان و واسطه‌های سنتی از زنجیره تامین سیمان، اگرچه به مذاق برخی خوش نیامده اما موجب تعادل نسبی در بازار شده است. از سوی دیگر، انتقادهای وارد شده به نحوه عرضه در بورس، عمدتا به ضعف سامانه‌های نظارتی یا نبود امکان دسترسی کامل برای مصرف‌کنندگان واقعی باز می‌گردد که می‌توان آن را با اصلاح مقررات و تقویت زیرساخت‌ها برطرف کرد، نه با حذف کامل سازوکارهای شفافیت‌محور.
بهبود نسبی، اما نه بازگشت اعتماد
تا اواسط خردادماه، بازار سیمان نشانه‌هایی از آرامش نسبی را بروز داد. بخشی از افزایش تولید ناشی از تعدیل شرایط انرژی و بخش دیگر، ناشی از افشای واقعیات آماری بود که نشان می‌داد کمبود آنچنانی در بازار وجود ندارد. قیمت‌ها نیز از اوج خود فاصله گرفتند اما همچنان سیمان تیپ۲ با قیمت ۲۳۰هزار تومان در بازار معامله می‌شود؛ نرخی که از نگاه بسیاری از سازندگان بالاتر از حد انتظار است.
این پایداری در نرخ‌های بالا، به دلیل همان جو روانی اولیه و انتظارات تورمی شکل‌گرفته در هفته‌های قبل است. در واقع، حتی زمانی که دلایل بنیادین افزایش قیمت مرتفع شده‌اند، اثرات روانی آن همچنان در بازار باقی مانده است. سازندگان نیز که مدتی است از سوی نهادهای بالادستی و مردم تحت‌فشار قرار دارند تا قیمت‌ها را واقعی‌تر اعلام کنند، همچنان از «افزایش هزینه ساخت» به‌عنوان یک استدلال کلیدی استفاده می‌کنند؛ هرچند تاثیر مستقیم سیمان در این افزایش بسیار اندک بوده است.
تحلیل ساختار هزینه‌ها در ساخت‌وساز شهری
برای درک بهتر تاثیر واقعی مصالح بر هزینه نهایی، لازم است ساختار هزینه‌ای پروژه‌های مسکونی را بررسی کنیم. براساس آمارهای رسمی و برآوردهای منتشر شده از سوی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، سهم زمین در پروژه‌های شهری حدود ۴۰ تا ۶۰ درصد، دستمزد بین ۱۰ تا ۱۵درصد و سهم مصالح ساختمانی حدود ۲۵ تا ۳۰درصد است. از این سهم، مصالح پرمصرفی مانند فولاد، سیمان، آجر، گچ، بتن، شیشه و انواع تاسیسات مکانیکی و برقی تشکیل‌دهنده بیشترین وزن هستند.
با در نظر گرفتن درصد مصرف و قیمت هر کدام، می‌توان نتیجه گرفت که حتی در پروژه‌های با مصرف بالای بتن، افزایش قیمت سیمان نهایتا بین ۵/۰ تا ۵/۱درصد بر هزینه نهایی تاثیر دارد. این در حالی است که عواملی نظیر افزایش قیمت زمین، مالیات‌های ساختمانی، هزینه پروانه و رشد نرخ ارز تاثیرات به‌مراتب سنگین‌تری بر بازار دارند.
راهکار چیست؟ از التهاب‌آفرینی تا اصلاح نهادی
در شرایط فعلی، آنچه بیش از همه بازار مسکن و ساخت‌وساز را تهدید می‌کند، نه کمبود مصالح، بلکه فقدان اعتماد، انتظارات بی‌ثبات و فرافکنی نقش واقعی مؤلفه‌هاست. اگرچه رشد قیمت مصالح باید رصد و کنترل شود اما تمرکز بیش از حد بر سهم ناچیز سیمان در قیمت تمام شده، در بلندمدت می‌تواند موجب انحراف سیاستگذاران از اولویت‌های اصلی بازار مسکن شود.
حال ناخوش ساخت‌وساز مسکن
در همین خصوص رییس هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان کشور در پاسخ به این پرسش که حالا که اوضاع بازار سیمان آرام شده است آیا باز هم می‌توان گفت که قیمت تمام شده مسکن افزایش دارد؟ گفت: بازار سیمان به دلیل کاهش قطعی برق و خاموشی‌های برنامه‌ریزی شده در اردیبهشت‌ماه این روزها تا حدودی بهتر از ماه گذشته است.
جمشید برزگر ادامه داد: کارخانه‌های سیمان در گزارش‌های اخیر خود متذکر شده‌اند که اوضاع بازار سیمان بهبود یافته است چراکه به آنها اعلام شده است سهمیه آنها در خاموشی برنامه‌ریزی شده تا اندکی کاهش یابد و آنها می‌توانند بهتر به تولید سیمان بپردازند. شاید این اقدام تا حدودی دیر باشد اما به هر حال باعث بهتر شدن اوضاع خواهد شد.
رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در پاسخ به این پرسش که آیا فقط عدم تولید سیمان باعث ایجاد نوسان قیمتی در بازار شد؟ گفت: به هر حال وقتی اعلام شد که قطعی برق کارخانجات سیمان کمتر خواهد شد یک خبر خوب برای بازار سیمان و در نهایت ساخت‌وساز بود. به هر حال اوضاع بازار سیمان بهتر است و باید دید سایر مسائل می‌تواند اوضاع را بهتر و یا بدتر کند؟
برزگر در پاسخ به این پرسش که انبوه‌سازان باید نسبت به این‌گونه وقایع که موجب کمبود سیمان می‌شود چاره اندیشی کنند؟ خاطرنشان کرد: به هر حال وقتی تولید سیمان کاهش یافت به یکباره جو سنگینی بر بازار سیمان حاکم شد و قیمت‌ها را به یکباره هم در بورس کالا و هم در بازار آزاد افزایش داد. انبوه‌سازان و سازندگان مسکن نیز همانند سایر بخش‌ها تا حدودی می‌توانند نسبت به این‌گونه مسائل پیش‌بینی داشته باشند.
برزگر در پاسخ به این پرسش که این روزها اوضاع ساخت‌وساز مسکن چگونه است؟ به بازار گفت: ساخت‌وساز مسکن در کُما به سر می‌برد و باید گفت که ساخت‌وساز حال نذاری دارد. متاسفانه افت شدید خرید و فروش مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی از دلایل چالش ساخت‌وساز است. هر چند مشکلات ساخت‌وساز به قدری زیاد است که گفتن آن به ساعت‌ها زمان نیاز دارد.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در پاسخ به این پرسش که آیا بانک‌ها در دولت چهاردهم نسبت به دولت سیزدهم نسبت به بخش مسکن و ساخت‌وساز تغییر رویه‌ای داده‌اند؟ گفت: سیستم بانکی در دولت چهاردهم در اعطای تسهیلات به بخش مسکن بهتر نشده است. آنها از اعطای تسهیلات ساخت خودداری می‌کنند.
او افزود: حتی بانک مسکن که در میان بانک‌ها به عنوان بانک تخصصی مسکن شناخته می‌شود نیز در اعطای تسهیلات ساخت مقاومت می‌کند.
آنطور که به نظر می‌رسد سازندگان مسکن هنوز با آغاز سال نتوانسته‌اند مشکلات خود را برای استارت بهتر ساخت مسکن کاهش دهند. اغلب سازندگان مسکن بر این باور هستند که مادامی که به مشکلات بخش خصوصی توجهی نشود و برای آنها تسهیلات در نظر گرفته نشود افت تولید مسکن هر روز بیشتر از قبل خواهد شد.
اگر چه هنوز زود است که بگوییم امسال هم مثل سال قبل بازار ساخت‌وساز وضعیت خوبی نخواهد داشت اما آنطور که به نظر می‌رسد صدور پروانه‌های ساختمانی به خوبی موید این موضوع خواهد بود که ساخت‌وساز مسکن در پایان سال جاری بدتر از سال گذشته باشد.
سخن پایانی
ماجرای اخیر نوسانات قیمت سیمان، نمودی از ضعف‌های ساختاری در سیاستگذاری مسکن در ایران است؛ جایی که یک مؤلفه با سهم کمتر از یک‌درصد، می‌تواند به بهانه‌ای برای موج‌سواری، چانه‌زنی و انحراف افکار عمومی تبدیل شود. اگرچه بازار سیمان به وضعیت تعادلی بازگشته اما خاطره آن التهاب کوتاه‌مدت هنوز در ذهن سازندگان و خریداران باقی مانده است. این تجربه نشان داد که بدون آمار دقیق، شفافیت قیمتی و کنترل جریان‌های رسانه‌ای ناسالم، حتی کوچک‌ترین اختلال می‌تواند بر کل بازار اثر بگذارد. برای ساختن آینده‌ای پایدار در حوزه مسکن، چاره‌ای نیست جز بازنگری عمیق در سیاست‌ها، ابزارها و نحوه مواجهه با بحران‌های موقتی.
